фундаментальный анализ рынка недвижимости

Немного неясно выразил мысль.
Я имел ввиду, что нередко в результате обмена жилищные условия ухудшаются или остаются такими же, так как сам размен как правило вызван рождением ребенка, необходимостью отселить детей, необходимостью иметь квартиру для сдачи в аренду, и так далее.
Процесс реального улучшения жилищных условий конечно идет, но отнюдь не является главенствующим. Главенствует стремление "хоть как-нибудь выжить". Как ивестно, только 30% сделок проводятся с новостроем - и сколько еще среди них мелких ынвесторов...
Так что англорус, если говорить о глубинных стремлениях людей, то да, каждому нужен дом на 500-1000-2000 метров и парк мерсов (не знаю почему вы остановились на 40 метрах как пределе мечтаний - низкого вы наверное мнения об украинцах). Но если смотреть, что в действительности происходит, то честно говоря, массовых переездов из 33 кв м в 160 кв м как то не наблюдается. В том числе и у вас на вашей новой родине. Средний размер нового дома в Англии - 75 кв м. Смех, да и только - говорите о стремлении украинцев переселится с 20 в 40 метров, и не замечаете, как у вас под носом живут люди на 18,75 метрах.

Почитайте.
В Сан-Диего не ломятся жить все американцы, там нет Омельченко и такой широкомасштабной коррупции, но тем не менее жилье там еще менее доступно, чем в Киеве и Москве. Причину авторы называют одну недоступность рынка земли. Найдите, там есть гистограмма доступности жилья по всему англосакскому миру. Практически везде, где есть ограничения на землю - есть проблемы с доступностью жилья. То же самое и у нас. Дайте людям свободно строится на земле - и через год-два рынок урегулируется.

Идея англоруса заключается в том, что двигающей силой рынка является стремление человека улучшить свою жилплощадь. Эту идею Владимир озвучивает столько, сколько я на этом форуме. Так что не понимаю, что нового вы увидили.
Думаю, все таки вас чрезмерно порадовало сравнение с Парижем. С Москвой сравнивать теперь уже немодно.

Насчет спекулянтов, мне кажется их роль несколько преувеличивается. В городе построили 1.2 млн метров - примерно 15.000 квартир. Даже если 40% было куплено спекулянтами, что далеко не факт, в конце спекулянт может либо продать квартиру, либо держать до более высоких цен. Если продают, то эти же 15.000 квартир остаются на рынке, если все держат, что опять же очень сомнительно, то остается 9.000 квартир на рынке. Хоть 15.000, хоть 9.000 квартир в год - это разве много для 3-миллионного города?

1000 метров и мерсы не при чем. Вот скажите, разве вы мало знаете семей в Киеве где два, а то и три поколения живут в одной квартире? Вряд ли они думают про 1000 метров. А вот про 40 думают. А купить не могут, потому что нет этих метров, не построили.

А сколько квадратных метров приходится на 1 человека в Риме, Мадриде, Лондоне, Париже?

Без понятия, если бы писал диссертацию, то исследовал бы Все кого я знаю живут на 40+ метрах на человека, это средний класс. При этом нелегальные мигранты из нигерии наверное живут на 5 метрах. Знаю что литовцы и поляки которые здесь трудятся на стройках капитализма живут метрах на 10-15 на человека. Ну, с другой стороны эти люди просто здесь работают и снимают самое дешевое.

Надо Владимира попросить найти эту информацию. Может получиться очень интересно. Обеспеченность жильем Рейтинг европейских городов

Да, это было бы интересно. Та часть спроса которая связана собственно с тем зачем квартира нужна - для жизни. Есть еще спрос со-стороны инвесторов, здесь действительно стоит сравнивать ставки по аренде и по банковским депозитам. Тоже было интересно посмотреть на плотность по городским районам, не удивлюсь если в дорогих районах будет больше метров на человека чем в дешевых. Мне кажется что магической цифрой скажем так "для людей с европейско-христианским менталитетом" является 40 метров на человека. Например в Лондоне индусы и пакистанцы живут более плотно чем белые, у них более естественно жить большими семьями и несколько поколений вместе.

Никто не спорит с тем, что строят очень мало. Я говорю, почти то же самое, что и вы, просто я показываю причину, лежащую в основе, а не энное следствие - невозможность обеспечить себя жильем.
И еще раз, не понимаю, чего Виталий так восхищается этому бородатому баяну о том, что на территории бывшего СССР всегда не хватало именно жилья, и люди в лепешку расшибались дабы его заполучить. Или вас поразила магия цифр "20"-"40"???

Да, и еще, чего общего между менталитетом "европейско-христианского" человека и пересичного украинца?

Да, я знаю, мы об одном и том же говорим. Мало строят, по-многим причинам, отсутствие земли в продаже, коррупция с распределением земли, трудности для иностранных застройщиков, да вообщем-то одна причина - нежелание государства обеспечить граждан жильем. Насчет менталитета, ну, а вы у себя спросите, хотели бы вы жить отдельно с женой и детьми и так сказать встречаться с родственниками когда у вас есть на это желание или же жить всем вместе большой дружной индусской семьей, с тещами, тетками и пр.

Вам может показаться странным, но в своих рассуждениях о тренде я не принимал этот факт во внимание. Вот так.

Теперь же, к моей уверенности в дифиците жилья (очень многие в инэте и на этом форуме говорят что его нет) добавился этот аргумент. Причина дефицита не количество людей, а не решенный жилищный вопрос у всего этого количества.
И он, этот аргумент, рискует занять лидирующие позиции в моих изысканиях на тему прогноза тренда.

Якщо Ви задаєте таке питання, то, очевидно визнаєте, що РН працює як біржа, із всіми наслідками. Але як я казав, питання психології не до мене, а до др. Фройда.

А на бирже люди зарабатывают деньги. А те кто интресуются трендом и ценами на недвижимость тоже только лишь деньги зарабатывают?

Если да - тогда у нас ветка инвесторов (спекулянтов на недвижимости). Одни спекулянты настроены на рост, другие надеятся заработать на спаде.

А вцелом всё о.к. Главное на личности не переходить...

Извините, но я не совсем уловил "причину, лежащую в основе". Какова она на ваш взгляд?
"Стремление хоть как-нибудь выжить"?
Не понимаю, как это соотносится с трехлетним трендом, и прогнозом обвала.
Стремящимся выжить не до кредитов и не до покупок.

Я к вам ездил, и эту разницу ощутил.

Насчет менталитетов, я очень даже верю что менталитеты в Киеве бывают разные и зачастую весьма не похожие на европейские, я просто, как бы это сказать, стараюсь избегать районы где водится слишком много менталитетов которые еще не знакомы с европейскими ценностями и гуманистическими традициями А отчет на который вы дали ссылку я прочитал. Целиком согласен, если ограничивать строительство и продажу земли, то появляется дефицит и цены летят вверх.