Динамика цен недвижимости на графике

На днях делал различные выборки по динамике цен и обнаружил интересную закономерность, которая думаю, будет интересна и инвесторам и просто поговорить.

Построил график изменения цен на квартиры в киеве и на квартиры в киеве возле метро. Вышло весьма интересно - квартиры возле метро, имхо, можно смело отнести к опережающему индикатору цен. Посмотрите сами: Именно эти квартиры первыми реагируют на оживление рынка и на его кризис. И реагируют они весьма резко. + Кризисные явления касаются этого сектора совсем не так как всех остальных. В общем, привожу график и надеюсь на ваши комментарии. Как думаете, сойдут квартиры возле метро как опережающий индикатор цен?


Страница построения графиков динамики здесь //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.htm l

Какой процент уметро от общего количества? Слишком уж много колебаний, скорее всего малая выборка и много лишних факторов, тенденции тонут в шуме. А если добавить сглаживания - фактор "опережения" скорее всего пропадет.

Синий график уже включает в себя зеленый? Полезно было бы сравнить с общим минус метро.

Ну и общая закономерность логична, такие квартиры чаще покупаются-продаются-сдаются, потому и цены более соответствуют моменту. Также цена их выше, хотя бетон тот же самый, т.е. больше надбавочная, спекулятивная часть - она и надувается/сдувается первой.
Также интересно было бы сравнить выборку по районам, и по ценам за квадрат.

Графики количества объектов - общее, и возле метро:



На ранних периодах у нас мало данных, к сожалению.

Цитата:

Синий график уже включает в себя зеленый? Полезно было бы сравнить с общим минус метро.

Да, включает. График цен "не возле метро" не делали, хотя можем сделать и подсчитать.

Хотя, если вырубить аппроксимацию, и поглядеть графики за последний год (данных за последний год хватает) то таки да, видно, что цены возле метро колеблются таки сильнее:

Цитата "Vitaly":

Как думаете, сойдут квартиры возле метро как опережающий индикатор цен?

Ні, ціни змінюються синхронно, просто біля метро більша волатильність в ціні, так як вони більш ліквідний товар.

да, более ликвидный. а как более ликвидный, реагировать должен первым на рост и легче и позже на спад. да, надо бы сделать график квартир не возле метро...

Чтобы получить ещё более наглядную картину - нужно выработать политику исключений.

Исключать из статистики районы и места Киева, где нет метро. (Например, Троещину, т.к. на Троещине нет предложений квартир возле метро, поэтому и сравнение будет некорректное. )

да нет, там выборка берется по геоданным (1500 м от станции), т.ч. то что не возле метро туда не пролазит ну никак.

А чего выборка начинается с 2003 - го года , а где 2000 - ный ?

НЕУЖТО СПЕЦИАЛЬНО СКРЫВАЕТСЯ ??? С какой целью такое движение ?
Графики менее информативные стали .. ВЕРНИТЕ !!!!

И тут же поясните почему такая разная цена на двух графиках на 01.2003 ???
На первом 1359 долл м2 , а на втором ну где то 400-410 долл м2 ...
Разница более чем в два раза НО ВОТ ПИКИ ГРАФИКОВ СОВПАДАЮТ ...

Как понять ???

Цитата "sashaa250174":

И тут же поясните почему такая разная цена на двух графиках на 01.2003 ???
На первом 1359 долл м2 , а на втором ну где то 400-410 долл м2 ...
Разница более чем в два раза НО ВОТ ПИКИ ГРАФИКОВ СОВПАДАЮТ ...

Как понять ???

Тот график статистики цен предложений за 2003-2004 годы, который вызвал вполне оправданные нарекания, был построен на основании очень небольшого числа данных, сохранившихся после механического разрушения памяти. Поэтому статистическая ошибка цен предложений за 2003-2004 годы очень велика. Быстро восстановить утерянные данные не получилось (программисты, работавшие в те годы, уже не работают). Поэтому мы были вынуждены убрать графики статистики цен предложений за тот период до того момента, когда программисты восстановят основную информацию за 2003-2004 годы.

Извините, вы поняли, что сами сказали?:) При чём здесь программисты, восстановить информацию можно по Авизо. Средние цены предложения в 2003-2004 годах около 600-700 долл/метр, я это хорошо помню, ибо покупал тогда квартиру.
Новый график - попытка манипуляций со статистикой, с неясными целями...

Манипулировать мы не манипулируем, а всегда и везде теперь даем 2 графика - статистику с 2005 года и индексы с 2003го. на графике индексов все корректно.

Цитата "Specu":

Извините, вы поняли, что сами сказали?:) При чём здесь программисты, восстановить информацию можно по Авизо. Средние цены предложения в 2003-2004 годах около 600-700 долл/метр, я это хорошо помню, ибо покупал тогда квартиру.
Новый график - попытка манипуляций со статистикой, с неясными целями...

А что ж тут понимать? Мне эта проблема одно время даже по ночам снилась.
Но в данном случае все упирается в программистов и деньги. Без этого собственный архив не восстановишь. И архивом Авизо не воспользуешься.

Цитата "Vitaly":

Манипулировать мы не манипулируем, а всегда и везде теперь даем 2 графика - статистику с 2005 года и индексы с 2003го. на графике индексов все корректно.

Зачем тогда забросили график старый (//domik.ua/nedvizhimost/ceny-kiev.html#r ealtPriceTabl)
тот что внизу ???

Споганился ресурс !!!

Вот полюбуйтесь на график и прикиньте , раз у вас такие ограниченные возможности :



Страшно как то показывать то , что было до 2003-го ???

Цитата "Владимир Коломейко":

Цитата "Specu":

Извините, вы поняли, что сами сказали?:) При чём здесь программисты, восстановить информацию можно по Авизо. Средние цены предложения в 2003-2004 годах около 600-700 долл/метр, я это хорошо помню, ибо покупал тогда квартиру.
Новый график - попытка манипуляций со статистикой, с неясными целями...

А что ж тут понимать? Мне эта проблема одно время даже по ночам снилась.
Но в данном случае все упирается в программистов и деньги. Без этого собственный архив не восстановишь. И архивом Авизо не воспользуешься.

Но вот странно как то , новый индекс выдаёт авизовскую цифру :
Киев $1 696 (хотелки)!

Скажите, куда девались значения индексов? Именно индексов, не средних квадратных метров (как сейчас).
//domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.htm l

Цитата "LeeB":

Скажите, куда девались значения индексов? Именно индексов, не средних квадратных метров (как сейчас).
//domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.htm l

Domik.net отказался от "индексов". Теперь это динамика средних показателей c очень большим выбором фильтров. Очень наглядно и удобно :)

Уважаемые "эксперты" хватит разводить людей своей лжывой статистикой - не может средняя стоимость м2 в Киеве быть 850 дол. Может вы считаете проэкты или пригород, тогда возможно

Цитата "DILER":

Уважаемые "эксперты" хватит разводить людей своей лжывой статистикой - не может средняя стоимость м2 в Киеве быть 850 дол. Может вы считаете проэкты или пригород, тогда возможно

//s6.uploads.ru/iFNY8.png
Где эти 850 долларов? Всё ок.

В корне не согласен с термином "средняя стоимость"...Он не имеет смысла. Это всего лишь цифра, которая никак не отражает реальное положение цен на рынке недвижимости....Впрочем как и средняя зарплата)