Анализ графика индекса цен киевской недвижимости
1
2Anonymous
26 март 2009 13:18
Вопрос цены киевской недвижимости в последнее время будоражит сознание населения всей страны.
Читать дальше >>
Anonymous
26 март 2009 13:18
ну, ну свежо предание....
Anonymous
26 март 2009 13:22
Кроме роста курса доллара, может помешать и отсутствие возможности взять у банка иппотечный кредит.
Anonymous
26 март 2009 14:03
не дождетесь. курс - далеко не единственный фактор. нынешнее, так называемое, оживление на РН, вызвано тем, что цены достигли уровня людских накоплений за период относительной стабильности. а деньги, как известно, имеют одно очень плохое свойство - они заканчиваются))) так что, господа риелторы, желаю вам удачи, ловите последний фарт, дальше будет хуже. или вы на мелочи не размениваетесь?) а придется, все таки
Anonymous
27 март 2009 07:30
Ага-ага, заказуха в квадрате. На "Чайке" до кризиса продавали по 10000грн./м2, а сейчас очередь не стоит, а они строят, в отличии от других. А фактор снижения населения, и открытия, в перспективе, границ, и не дай Бог снижения коррупции?
LAG
L
Постоянный пользователь
254
08 октября 2007
27 март 2009 11:47
C какого такого перепугу покупатели на уровне 1742 USD/m2 будут правы, если
И то на 300 баксов опустится цена, если бакс останется 8,5. А если рванет к 10 или к 15? Тогда эти покупатели уровня 1742 USD/m2 будут лохи!
Цитата:Учитывая инерционность рынка, цена может спуститься еще на триста долларов
И то на 300 баксов опустится цена, если бакс останется 8,5. А если рванет к 10 или к 15? Тогда эти покупатели уровня 1742 USD/m2 будут лохи!
Неидиот
Н
Ветеран
2 974
08 декабря 2008
27 март 2009 11:53
Не будоражит. Пока таких бабок нет, чтобы что-то где-то купить. Да и нафиг надо...
Vitaly
Ветеран
3 748
04 сентября 2019
27 март 2009 11:58
AXE пишет
На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.
На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.
Vitaly
Ветеран
3 748
04 сентября 2019
27 март 2009 11:59
Почему тогда тех анализ применяется для прогнозирования?
Было бы интересно автора услышать...
Было бы интересно автора услышать...
Anonymous
27 март 2009 12:28
В анализе неучтено влияния притяжении Луны на движения кривой, как только земля повернется к Киеву сначало притяжения потянет верхнии этажи многоэтажок потом вихрь потхватит нижнии и унесет к облокам.
Владимир Коломейко
Ветеран
5 478
25 января 2011
27 март 2009 13:24
Цитата:
AXE пишет:
На рынок недвижимости влияют множество факторов, а не только математическая кривая. Тех. анализ, даже если здесь методика правильная, не подходит. Исходя из подобных рассуждений, разве можно было предсказать рост в 10 раз в 2001 году?
Так и динамика цен зависит от настроений покупателей, общей экономической ситуации в стране, мировой коньюнктуры, притока или оттока валюты, действий власти, общей идеологии потребления и т.д. Вот это те "собаки", которые виляют хвостом - графиком роста цен на недвижимость.
Ответил на соседней ветке.
Но тут многие вопросы можно рассмотреть более подробно.
Все, о чем написал уважаемый АХЕ, в той или иной мере свойственно ЛЮБОМУ рынку.
Другое дело, что киевский рынок жилой недвижимости имеет целый ряд особенностей.
И эти особенности настолько серьезны, что существенно меняют общую картину.
В частности:
- для большинства участников (реальных и потенциальных) - это рынок стратегических товаров; сюда идут не только с расчетом на сегодняшние потребности, но и с "дальними" планами;
- киевский рынок жилой недвижимости - это (в значительной мере) рынок натурального обмена, на котором за "квадратные метры" расплачиваются "квадратными метрами". А на любом рынке натурального обмена роль денег снижена;
- киевский рынок недвижимости – объект повышенного внимания многочисленных «болельщиков» и пропагандистов. Тут почти как на футбольном мачте: играют немногие (на рынке менее 1% всех киевских квартир), а интерес, эмоции, активное участие в составлении рейтингов (формировании цен) оказывают многие;
- при неразвитом фондовом рынке, рынок недвижимости был (и по сей день, является) одним из основных мест для инвестирования гражданами Украины своих накоплений. Все они осознают, что могут утратить значительную часть инвестиций. Но какую-то часть все-таки сохранят.
- - - - - - - - - - -
Что же касается технического анализа, - то это один из инструментов.
А в умелых руках – любой инструмент может быть полезным. И даже если «сегодня» его применить сложно, то осваивать очень желательно. Знания и умения «за плечами не носить». В любой момент могут понадобиться.
Anonymous
27 март 2009 19:53
Уважаемый Владимир. Все что Вы пишите уже заложено в графике цены.
Anonymous
28 март 2009 16:12
Почему ни кто не вспоминает о том, что сейчас не выдают кредиты?
Anonymous
28 март 2009 19:07
Быки и медведи/Продавцы и покупатели = неверное сравнение. Так как биржевые быки и медведи это теже спекулянты. С быками все понятно - покупают дешевле прдают дороже, а мишки сначала продают, а потом откупают еще дешевле . Тоесть если применительно к квартирам то сегодня он продает вам квартиру за 100 кб а через неделю покупает такую же за 85 кб Итого навар +15 кб.
А смысл один не быкам не медведям товар не нужен и те и другие просто спекулянты. Применять теханализ к таким инерционным рынкам как недвижимость притом имеющим столь большую зависимость от местных регуляторов бессмысленно. Тем паче в нестабильные времена - когда и то что всегда прогнозировалось прогнозировать не очень...
А если уже на то пошло то возьмите свой же график за максимальный кусок времени (сколько там года полтора есть?) и намалюйте границы тренда - то что вы увидите Вас не обрадует - все пробито и летит в тартары - не майтесь дурью - теханализ тут не поможет. Это лет через пятьдесят когда тренд сделает глбальный разворот снова вверх какой нибудь еще не родившийся аналитик изобразит новый тренд параллельный восходящему вчерашнему концу которого мы все были свидетелями.
Адиос.
А смысл один не быкам не медведям товар не нужен и те и другие просто спекулянты. Применять теханализ к таким инерционным рынкам как недвижимость притом имеющим столь большую зависимость от местных регуляторов бессмысленно. Тем паче в нестабильные времена - когда и то что всегда прогнозировалось прогнозировать не очень...
А если уже на то пошло то возьмите свой же график за максимальный кусок времени (сколько там года полтора есть?) и намалюйте границы тренда - то что вы увидите Вас не обрадует - все пробито и летит в тартары - не майтесь дурью - теханализ тут не поможет. Это лет через пятьдесят когда тренд сделает глбальный разворот снова вверх какой нибудь еще не родившийся аналитик изобразит новый тренд параллельный восходящему вчерашнему концу которого мы все были свидетелями.
Адиос.
LonelyCruiser
Ветеран
2 434
16 февраля 2009
29 март 2009 18:40
Меня вообще умиляет этот график, его неправильно назвали.
Правильное название - "График цен, по которым недвижимость НЕ продается".
Всем известно, что сделок - мизер.
Вчера недвижимость непродавалась по 3000 д/м, сейчас непродается за 1800 д/м.
И тут мы делаем умный вид и со знанием дела говорим, что завтра она будет непродаваться по 500/1000/2000 (нужное подчеркнуть)
Умора
Правильное название - "График цен, по которым недвижимость НЕ продается".
Всем известно, что сделок - мизер.
Вчера недвижимость непродавалась по 3000 д/м, сейчас непродается за 1800 д/м.
И тут мы делаем умный вид и со знанием дела говорим, что завтра она будет непродаваться по 500/1000/2000 (нужное подчеркнуть)
Умора
Genius
Старожил
762
26 января 2008
29 март 2009 20:12
6 000 грн. м2 - при этой цене рынок оживится и некоторое время будет нормально функционировать.
Начать должны зайстройщики с распродажи по 6 000 грн. м2, что позволит им финансировать текущую деятельность и удержатся некоторое время на плаву. При себестоимоти 2000-3000 грн.м2 застройщики получат 100-200 % вложенной прибыли. Даже при максимальной себестоимости минрегионстроя около 4000 грн. м2, получаем 50 %, что более чем неплохо. В пригороде продажи должны идти по 4000 - 5000 грн. м2.
Если кто-то скажет, что себестоимость составляет не менее 6000 грн.м2 или больше - можно смело сказать, что он хреновый бизнесмен, если тратить больше на 1 м2., чем в среднем по отрасли.
За застройщиками подтянутся продавцы вторички. Она будет немного дороже - думаю в среднем 7000-8000 грн.м2, что соответствует от 150 000 грн. за 1-к гостинку. Или от 200 000 грн. за обычную 1-к хрущевку 30 м2.
Так что берем попкорн и ждем следующего шага от застройщиков - снижения цен до 6000 грн м2., и предложений по аренде с правом выкупа. Будущее рынка недвижимости - в их руках.
Начать должны зайстройщики с распродажи по 6 000 грн. м2, что позволит им финансировать текущую деятельность и удержатся некоторое время на плаву. При себестоимоти 2000-3000 грн.м2 застройщики получат 100-200 % вложенной прибыли. Даже при максимальной себестоимости минрегионстроя около 4000 грн. м2, получаем 50 %, что более чем неплохо. В пригороде продажи должны идти по 4000 - 5000 грн. м2.
Если кто-то скажет, что себестоимость составляет не менее 6000 грн.м2 или больше - можно смело сказать, что он хреновый бизнесмен, если тратить больше на 1 м2., чем в среднем по отрасли.
За застройщиками подтянутся продавцы вторички. Она будет немного дороже - думаю в среднем 7000-8000 грн.м2, что соответствует от 150 000 грн. за 1-к гостинку. Или от 200 000 грн. за обычную 1-к хрущевку 30 м2.
Так что берем попкорн и ждем следующего шага от застройщиков - снижения цен до 6000 грн м2., и предложений по аренде с правом выкупа. Будущее рынка недвижимости - в их руках.
Владимир Коломейко
Ветеран
5 478
25 января 2011
29 март 2009 20:53
Цитата:
Уважаемый Владимир. Все что Вы пишите уже заложено в графике цены.
Так думают апологеты технического анализа, работающие совсем на других рынках.
В график цены заложены тысячи факторов, каждый из который то усиливается, то ослабевает. У них разная природа и периодичность проявления.
А кривая индексов киевского рынка недвижимости весьма короткая. Даже если основываться на недельных индексах, то на кривой за 6 лет проставлено немногим более 300 точек.
Если же за основу взять кривую изменения месячных индексов, то на ней сейчас немногим более 70 точек.
Много можно зависимостей найти на кривой, построенной на основе столь небольшого числа точек?
P.S.
Применение технического анализа для киевского рынка недвижимости я не отвергаю напрочь.
Но полагаю, что это (пока?) вспомогательный инструмент. Который к тому же еще нужно специально адаптировать для этого рынка.
Ведь особенностью киевского рынка недвижимости является отсутствие полной и достоверной статистики цен продаж, а также объемов продаж (количества сделок).
Потому индексы киевского рынка недвижимости строятся на основе цен предложений (которые критикуют все, кому не лень; мы и сами их нередко критикуем...). Цены же продаж и размеры торгов учитываются с помощью соответствующих методик.
Anonymous
29 март 2009 23:19
Без кредитов, а их сейчас никто не дает и в ближайшее время никто не даст, цена в Киеве упадет до $1000 за метр. Долларовая зарплата по Украине сейчас около $200, а в 2003 году была около $100. Отношение зарплат должно быть приблизительно равным отношению цен на квартиры, так как и в 2003 году кредиты мало кому давали. В 2003 году в Киеве было $500 за метр - значит сейчас будет $1000 за метр. Вот и вся простая арифметика.
Anonymous
31 март 2009 13:20
скоро в ход пойдут самые весомые аргументытемпература воздуха и колличество продаваемого мороженного-).
Anonymous
01 апр 2009 13:45
Горе оналітєги переключилися з фондового ринку на ринок нерухомості. Йдіть вулиці підмітати, ваш технічний аналіз не працює і ніколи не працював. Як на працює математикиа при грі в рулетку. З точки зору курки яку годують 90 днів все йде чудово і з її попереднього досвіду все буде так і продовжуватися, але на 91-й день їй відрубують голову, це вам аналогія чому технічний аналіз не працював і не працюватиме. Які в сраку числа Фібоначі, ви самі їх придумали нарали стадо баранів яким вбили що вони щось значать і все це стадо сидить і дрочить на проб'є не проб'є рівень, ці числа значать тільки тому що ви вкладаєте в них свій зміст. Але вам неукам які власний мозок відключили і тільки вірать писаним "авторитетам" цього на зрозуміти.
А з коментарем Genius-а згоден. В травні 2008-го на піку цін на метал і цемент, нафту собівартість м2 в Львові була в межах 3600 грн./м2, зараз в умовах падыння ціни на метал, цемент та зниження запрлат будівельникам, я й палець о палець не вдарю поки ціна не буде хоча б 5000-6000 за квадрат, а не 1200$-1500$ як зараз ліплять. і мені насрати на те що забудовники набрали кредитів, нехай банкротяться гівнюки, а не на Лєксусах розсікають.
А з коментарем Genius-а згоден. В травні 2008-го на піку цін на метал і цемент, нафту собівартість м2 в Львові була в межах 3600 грн./м2, зараз в умовах падыння ціни на метал, цемент та зниження запрлат будівельникам, я й палець о палець не вдарю поки ціна не буде хоча б 5000-6000 за квадрат, а не 1200$-1500$ як зараз ліплять. і мені насрати на те що забудовники набрали кредитів, нехай банкротяться гівнюки, а не на Лєксусах розсікають.
Всі звіти про надійність новобудов безкоштовно
Обирайте новобудову в каталозі Білдконтролю та отримуйте звіт про її надійність. Це корисно.
Подробнее
1
2
- Бровары, ул. Петлюры, 28 | Атлант26.0499
- МФК Intergal City | Интергал Сити | ИнтерГал-Буд | ул. Старонаводницкая, 16-Б26.0453
- ЖК Урловский-2 | Киевгорстрой | ул. Сортировочная, Канальная, Клеманская26.042 036
- ЖК в Гранд Виллас | Ворзель, с. Михайловка-Рубежовка26.045 529
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная26.04779
- ЖК Академ-квартал | ИнтерГал-Буд | пер. Приборный, 1025.041 002
- ЖК Радужный | Киевгорстрой | ул. Кибальчича, 225.042 967
- Если вы инвестор проблемного строительства. Что делать?25.0443
- ЖК Петровский квартал | Novbud | Петровское25.04800
- ЖК Новые Теремки | Novbud | Новоселки, ул. Александровская, 125.042 975
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?26.043 440
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Петиція до Президента: штраф за порушення тиші у нічний час з боку квартирантів24.044
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?24.042
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- ЖК "Зелений двір", Івано-Франківськ, вул. Тисменицька23.048
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Війна в Україні 2022 | Коли закінчиться війна?24.0415
- А что смотрим?24.04475
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее