"Вести с фронта" - рассказ о двух реальных сделках

Цитата:

Квартировладельцы всегда видят, сколько получает человек, они несут расходы, которые пропорциональны нагреву рынка недвижимости (хотя бы потому, что квартиру нужно ремонтировать), и своего не упустят (если они начнут упускать своё - то их благополучно выдавят с рынка).

Вы слишком переоцениваете интеллект арендодателей (в массе). Бояться, что их вытеснят с рынка? Де там! Они думают, что их квартира всегда будет кому-то нужна! (При чем, чем хуже в ней будет ремонт - тем больше).
Да и вопрос с повышением квартплаты ради ремонта, тоже ещё тот... (этот аргумент повышения квартплаты мне напоминает аргумент удорожания жилья, из-за роста цен на стройматериалы)

Цитата:

...если "эти представители индивидуализма , стремящиеся к личностной самореализации...а по простому инфантильые эгоисты, боящиеся пожертвовать собой любимыми...это не эволюция, а скорее деградация

Я сам приблизительно так всю жизнь думал.
Но эмпирически это не всегда подтверждается...
А потом внимательно перечитал Хайека (это такой выдающийся австрийский экономист и социальный философ, Лауреат Нобелевской премии по экономике 1974 года «за основополагающие работы по теории денег и глубокий анализ взаимозависимости экономических, социальных и институциональных явлений»).
И начал колебаться в своих прежних убеждениях.
Не все здесь так просто...

Цитата:

Вы слишком переоцениваете интеллект арендодателей (в массе). Бояться, что их вытеснят с рынка? Де там! Они думают, что их квартира всегда будет кому-то нужна!

Пару месяцев назад застал свою секретаршу в слезах. Спрашиваю: в чем дело? Она говорит: хозяйка хочет со следующего месяца поднять квартплату на сотню, и теперь от зарплаты почти ничего не будет оставаться.
Стал расспрашивать подробности.
Выяснилось, что девушка снимает эту квартиру уже седьмой год. За это время было где-то 5 или шесть повышений. Последнее - в январе. И уже через полгода с небольшим - новая попытка повышения, но с удивительной аргументацией: "Мне перед подружками неудобно. Они надо мной смеются, что я сдаю так дешево" (400 долларов за ну совсем убитую однокомнатную хрущевку в околоцентральном районе).
Я принял такое решение: повышаю зарплату сразу на две сотни, но при жестком условии - девушка съезжает на новую квартиру.
Так мы и поступили. Секретарша за 5 сотен нашла вполне достойный вариант где-то минутах в 15 пешком от офиса.
Но, самое интересное, что ее прежняя квартира с прошлого четверга выставлена на продажу - новых квартирантов не нашлось (не знаю, правда, сколько хозяйка с них пыталась просить)

Цитата:

А потом внимательно перечитал Хайека (это такой выдающийся австрийский экономист и социальный философ, Лауреат Нобелевской премии по экономике 1974 года «за основополагающие работы по теории денег и глубокий анализ взаимозависимости экономических, социальных и институциональных явлений»).
И начал колебаться в своих прежних убеждениях.
Не все здесь так просто...

Это не родитель монетаризма? Если это он, то его теории мало чего стоят а нобелевка во многом вопрос политический, увы.
Мы живем в совершенно скотское время и все эти рассуждения чушь и туфта, не только у людей но и у все цивилизации нет цели. Ну в самом деле нельзя же считать "нажрись и расплодись" за цель (хотя для многих это именно так).
Ну а кончится все это дело волной с востока,которая всех нас просто сметет (вместе с Киевской недвижкой).

2 Владимир - вы пишите об обыкновенном мещанстве именно поэтому я и говорю такие вещи (не пишу бо всеравно удалите) про хохлов. Готовьте гроб с бааальшим отсеками, будете туда баблос и фотки внуков-правнуков складывать.

Цитата:

2 Владимир - вы пишите об обыкновенном мещанстве именно поэтому я и говорю такие вещи (не пишу бо всеравно удалите) про хохлов. Готовьте гроб с бааальшим отсеками, будете туда баблос и фотки внуков-правнуков складывать.

Ув. Shuttle, просьба не употреблять на форуме слово-выражения, типа "хохол" и т.д.
Это не корректно и нарушает правила общения.

У вас уже есть предупреждения за подобные действия. Вынужнен дать вам ещё, за повторное игнорирование.

В случае ещё одного предупреждения возможность постить блокируется.

вопрос - а как врачу платить кредить (з/П - ~1000 грн.)
с леваком <1000 $
причем левый доход - то он есть а то штиль.
или врачи славному городу Киеву нах. нужны - надо менять професию ?

Небольшое дополнение к первому посту. Предположим. Человек продал однушку за 120 тыс. у.е. и взял в кредит 3-ку предположим за 200 тыс. у. е. Итого разница в 80 тыс. у. е., на которую он взял кредит. Даже при условии, что цены упадут, то однушка на вторичке будет стоить пусть 40 тыс. у. е., а трешка в новострое - 90 тыс. у.е. , разница будет 50 тыс у.е.. Платежи банку будут почти в половину меньше, но в данном случае человек живет уже какое-то время в своей квартире, обустраивает её, покупает нормальную мебель, и для него сумма платежей необреминительна. Это нормально, вот если бы человек купил квартиру за 200 тыс. у.е. с нуля - это был бы идиотизм. А так - он просто платит за спокойствие. Я могу его понять. Если бы мой доход позволил мне выплатить ипотеку за два года, даже если бы на выплату уходилс 80% моего дохода, я бы взяла ипотеку и мне было бы наплевать и на цены на недвижимость, и на процентные ставки. Но платить 20-30 лет... Увольте. Я лучше подожду и поживу в съемной квартире ( кстати, Оболонь, однушка Героев Днепра 5 мин. пешком - 370 у.е. вполне нормальная цена)

Собственно, я тоже посчитал в разрезе ближайших 3-х лет и пришел к выводу, что аренда гораздо выгоднее, даже с учетом капремонта.

Цитата:

Собственно, я тоже посчитал в разрезе ближайших 3-х лет и пришел к выводу, что аренда гораздо выгоднее, даже с учетом капремонта.

А вы какую квартиру считали? Я смотрю что чем больше комнат в квартире, тем более выгодно арендовать по сравнении с покупкой.

Вести с фронта пока росийского
Цитаты с Профессионального риэлторского форума (//forum.ners.ru)

Uzunova
29.02.08
Отсутствие звонков - тревожный звоночек. Боюсь, терпение покупателей лопнуло (не по этой квартире, а вообще, неадекватность продавцов просто достала). К тому же покупать сейчас квартиру с хвостиком в виде альтернативы - врагу не пожелаешь. Я бы не купила. Потому что альтернативу-то не найти… И покупатели это понимают.

Sergei
29.02.08
Самое интересное нынешняя цена самая дешевая в районе. нету дешевле в 9 этажке. Только 5 этажке без лифта. Волшебное слово торг не работает. Причем ведь я понимаю что звонили бы и им не нравилось, это я понять могу. но не звонят.

Дмитрий М.
11.03.08
Что за рынок стал после выборов - одни продавцы?

samakler
12.03.08
В Самаре оживилось только дешевое жилье - до 5 - 6 млн. Свыше квартиры как стояли так и стоят. В отделениях палаты полупустынно.

Александр Дмитриевич
12.03.08
У нас в Балашихе (а это почти Москва), покупателей поубавилось, стали более привередливые..продавцы стали уже не такими наглыми, наверное поняли, что уже все, выборы прошли, завышение цен, соответственно, тоже, и цены действительно могут упасть, хотя, наверное, и не настолько, насколько хотелось бы покупателям. Итог по не очень завышенным ценам покупатели покупают, продавцы думают, насколько делать скидки

Uzunova
12.03.08
ТИШИНА!!!
Как это ни ужасно, но наступает то, о чём я и говорила, пока другие радостно не верили. В который раз. Я не знаю, сколько это продлится, но это уже не шуточки. Во второй половине февраля это началось. Надеялись, что это случайно. Похоже, что нет. Хотя чего удивляться? При такой оборзелости продавцов это должно было случиться. Внаглую меняли покупателей, “нам дают другие больше, забирайте свои деньги”, фактически - кидали; на квартирах устраивали аукцион; требовали самые несбыточные условия; шантажировали отказом от сделки вплоть до дня сделки… Как можно так себя вести? Я давно заметила когда покупателей мало - они всё равно ведут себя приличнее, а вот если продавцов мало - тут уж держись… В общем, доигрались.

Наталия Алексеевна
12.03.08
Вы правильно подметили. Нужны нам подобные затишья, ой, как нужны, иначе с продавцами вообще невозможно будет работать. Так что затишью в 2-3 месяца буду только рада…

Дмитрий М.
12.03.08
Один клиент, а затем и другой недавно рассказывали про агента сначала она заключала договор. Потом, когда покупателей не было, по телефону говорила, что покупатели оформляют документы.Потом говорила, что документы оформить у этих покупателей не получилось. Все это затягивалось на месяцы. Клиеты у меня спрашивали, могут-ли покупатели оформлять документы, если они квартиры не видели? Агент -прожженая тетка с 15-летним опытом, не будет же она себе имидж создавать - “Да, тишина. Да, нет клиентов”. А так - документы, мол оформляют.

прохожий.
12.03.08
Такая же хрень. С понедельника как отрезало

Юстас Бизнес Эстейт
13.03.08
В Ростове-на-Дону всё произошло, как я и предсказывал (на этом форуме, только в другой теме) по сценарию “каждая истерика когда-нибудь кончается”. Стоило миновать выборам (интересно, чего такого от них ждали, не пойму?), как незамедлительно наступило затишье на рынке. Продавцы пока не стонут и цену пока держат, но покупателей стало меньше в разы. Думаю, через месяц полностью проявится прошлогодняя тенденция скрытого снижения цен.

bleedwell
28.02.08
Люди не понимают, что нельзя просить за объект столько, сколько он не стоит. Риелтор, прежде всего, помощник в продаже недвижимости и выгодному вложению средств. Он не должен разводить клиентов, а предлагать им недвижимость за настоящую цену, только потому, что в противном случае такой рост цен может нести угрозу всему рынку недвижимости.
Вот и мучаемся с клиентами, повышающими цены только благодаря сносу маяка, высадке инопланетян, запуску нового космического шатла и т.п.

Anthony
28.02.08
Я устал в последнее время от ожидания чуда, от постоянных истерик продавцов чё-то мы наверное дешево продаем - гляди, все побежали и нам видать пора. И повышаем, повышаем в угоду больному воображению клиентов, а глядя на нас поднимают другие. Надоело все до усрачки. Какое-то моральное опустошение.

Белынцев Алексей
29.02.08
У нас в Самаре похожая ситуация-только узнали, что рядом только начал строиться ТРЦ, а люди кинулись продавать квартиры под офисы по нереальной цене, объясняя просто ну потом же здесь будет хорошее место… Я им предложил попробовать самим ее выставить по заявленной цене, чтобы сами посмотрели, каков спрос. А то в глазах извечный вопрос-почему не продается, квартира-то хорошая

Виталий
13.03.08
такая ситуация не только во вторичке, но и в коммерческой. Цены завышают в 2 раза и более. Например арендные, год с легкостью стоит помещение, упущенная выгода от аренды по той цене, что мы предлагали уже под лимон рублей правда. Ну как раз через годик и сдадим, когда рыночная цена поднимется. А один московский господин вообще запульнул нам магазин, где треть занимает склад в подвале, так этот склад за кв.м. идет по цене выше в 5 раз рыночной, я уж молчу про продажу, цену которой он также выставил явно не тольяттинскую.

Полагаю, что на российском форуме высказывания вполне реальных риэлторов (по крайней мере, значительная часть приведенных высказываний).
Нечто подобное (естественно, по идеологии/ направленности, но не фактажу) я часто слышу от киевских риэлторов. И добросовестно воспроизвожу это на форуме и в публикациях.
Суть же сводится к тому, что риэлторы заинтересованы не в росте цен, а сделках (оборотах рынка). И поэтому во многих случаях настоятельно рекомендуют продавцам, устанавливающим нереальные цены, снизить их. Писал даже о том, что риэлторы (нередко) боятся роста цен. Но многие не верят...

Цитата:

Писал даже о том, что риэлторы (нередко) боятся роста цен. Но многие не верят...

Наверное начинают боятся тогда, когда количество сделок сильно падает и соответственно доход уменьшается.
Если же количество сделок уменьшается очень слабо, остаётся стабильным или растёт - рост цент риэлторам очень даже выгоден. Работают то за проценты. :n4: Вот потому наверное им и не верят.

З.Ы. А мне вот интересно, боятся ли риэлторы затяжного падения цен?

да отпуска скоро,вот риэлторы и запаниковали,ведь перспектива все лето без денег просидеть -100%

Цитата:

Полагаю, что на российском форуме высказывания вполне реальных риэлторов (по крайней мере, значительная часть приведенных высказываний).
Нечто подобное (естественно, по идеологии/ направленности, но не фактажу) я часто слышу от киевских риэлторов. И добросовестно воспроизвожу это на форуме и в публикациях.
Суть же сводится к тому, что риэлторы заинтересованы не в росте цен, а сделках (оборотах рынка). И поэтому во многих случаях настоятельно рекомендуют продавцам, устанавливающим нереальные цены, снизить их. Писал даже о том, что риэлторы (нередко) боятся роста цен. Но многие не верят...

Может агентствам недвижимости пора стать на сторону покупателя?
Вы получаете 5% от сделки.
Продавая одну 2-к квартиру за 150 тыс.$, как очень хочет продавец, агентство зарабатывает 7,5 тыс.$.
Продавая две 2-к квартиры по 125 тыс.$, а вмесет 250 тыс.$, агентство зарабатывает 12,5 тыс.$.
Продавая три 2-к квартиры по 100 тыс.$, как очень хочет покупатель,а вмесет 300 тыс.$, агентство зарабатывает 15 тыс.$
Продавать 4 квартиры в месяц по 75 тыс.$ уже не выгодно, так как работы больше, а получите те же 15 тыс.$.
Пример условный, но у Вас же есть реальная статистика обращений покупателей и Вы можете определить сколько и за что готовы платить. Рынок недвижимости полностью не умрет. Просто на нем не будет суперприбылей. И если раньше Вы советовали продавцам прибавить в цене, то теперь Вы должны советовать им убавить в цене.

Цитата:

Наверное начинают боятся тогда, когда количество сделок сильно падает и соответственно доход уменьшается.
Если же количество сделок уменьшается очень слабо, остаётся стабильным или растёт - рост цент риэлторам очень даже выгоден. Работают то за проценты. :n4: Вот потому наверное им и не верят.

Начинать "бояться" тогда, когда количество сделок резко упало - уже поздновато. В этом случае риэлторы (в разговорах с аналитиками) уже не "боятся", а "жалуются" и "сетуют".
Это, во-первых.
Во-вторых, не стоит воспринимать риэлторов как нечто монолитное и единообразное. У каждого посредника свои объекты, свои ниши, свои устремления.
Агенты обычно беседуют с клиентами тет-а-тет (правда, начинающих агентов сопровождают более опытные). И свои речи они ни с кем не согласовывают.
В-третьих, застой на рынке бьет по риэлторам по-разному. Одни уходят, другие избавляются от конкурентов. При оживлении рынка количество конкурентов увеличивается.
В-четвертых, и застой, и оживление проявляются в различных сегментах рынка по-разному. Опытному риэлтору проще адаптироваться: снизился спрос на "дешевые" квартиры - делает упор на "дорогих". Снизился спрос на "дорогие" - делает упор на "дешевых".

Цитата:

З.Ы. А мне вот интересно, боятся ли риэлторы затяжного падения цен?

Ни разу такого в разговорах не слышал. И атмосферы такой не ощущал.
Почти всегда разговор крутится вокруг количества сделок. А будут ли сделки происходить на фоне плавного роста цен или плавного их снижения - это (похоже) риэлторов не особо волнует.
Лишь бы не было резких изменений цен (при резких изменениях работать крайне сложно - многие достигнутые договоренности срываются).

Цитата:

Может агентствам недвижимости пора стать на сторону покупателя?
Вы получаете 5% от сделки.
Продавая одну 2-к квартиру за 150 тыс.$, как очень хочет продавец, агентство зарабатывает 7,5 тыс.$.
Продавая две 2-к квартиры по 125 тыс.$, а вмесет 250 тыс.$, агентство зарабатывает 12,5 тыс.$.
Продавая три 2-к квартиры по 100 тыс.$, как очень хочет покупатель,а вмесет 300 тыс.$, агентство зарабатывает 15 тыс.$
Продавать 4 квартиры в месяц по 75 тыс.$ уже не выгодно, так как работы больше, а получите те же 15 тыс.$.
Пример условный, но у Вас же есть реальная статистика обращений покупателей и Вы можете определить сколько и за что готовы платить. Рынок недвижимости полностью не умрет. Просто на нем не будет суперприбылей. И если раньше Вы советовали продавцам прибавить в цене, то теперь Вы должны советовать им убавить в цене.

Все эти расчеты делает не агентство, а каждый конкретный агент (в некоторых случаях - руководитель группы).
Именно они (как правило) выбирают какими квартирами заниматься, и какие слова/доводы использовать в переговорах с клиентами.
И нет оснований полагать, что агенты (которые по самой сути своей работы вынуждены проводить персональные маркетинговые исследования) считают на калькуляторах хуже других участников рынка.
Что-что, а свои потенциальные (и реальные) доходы они просчитывают/анализируют весьма тщательно. И вряд ли Ваши выкладки станут для них откровением.

P.S.
Интересно, а почему Вы думаете, что при снижении цены со 150 до 100 тысяч вместо одной сделки будет три?

Цитата:

Все эти расчеты делает не агентство, а каждый конкретный агент (в некоторых случаях - руководитель группы).
Именно они (как правило) выбирают какими квартирами заниматься, и какие слова/доводы использовать в переговорах с клиентами.
И нет оснований полагать, что агенты (которые по самой сути своей работы вынуждены проводить персональные маркетинговые исследования) считают на калькуляторах хуже других участников рынка.
Что-что, а свои потенциальные (и реальные) доходы они просчитывают/анализируют весьма тщательно. И вряд ли Ваши выкладки станут для них откровением.

Из Вашего ответа и существующей ситуации на рынке недвижимости у меня напрашивается вывод: агенты все просчитали и определили, что больший заработок будет если продавать 1 квартиру подороже, чем 2-3-4 подешевле, так как нет платежеспособного спроса, а работы придется делать на много больше. Ясно, что количество сделок катастрофически уменьшается, уходят голодные агенты, конкуренция в агентствах недвижимости уменьшается, да и количество АН тоже уменьшается. Останутся самые опытные бойцы. Как в джунглях.
Точно также думают застройщики: построю 1000 м2, продам по 2 тыс.$, получу 2 млн $.
Зачем строить 2000 м2 и продавать по 1000 тыс.$, если получу те же 2 млн $.
Рынок.

Цитата:

P.S.
Интересно, а почему Вы думаете, что при снижении цены со 150 до 100 тысяч вместо одной сделки будет три?

Это для наглядности примера. Я понимаю, что есть эластичность спроса и предложения и не факт, что при изменении цены на 20% на 20 % изменяется спрос.
Мое мнение, что квартира уже не предмет первой необходимости, особенно по завышенным ценам.
Это хлеб будут покупать и в два раза дороже, а объемы продаж в два раза не уменьшатся.
Также если уменьшить цену на хлеб в 2 раза, то его в 2 раза больше не купят.
С квартирами, как и с предметами не первой необходимости и роскоши, ситуация другая.
При уменьшении цены допустим на 10 порцентов спрос возрастает больше чем на 10%.
И также, при увеличенни цены на 10% спрос падает больше чем на 10%.
Это закон.
Можно сдвигать как кривую спроса, так и кривую предложения ипотекой, новостями, перевыборами, инфляциями и другими средствами, но всему есть предел. Эффективность каждого последующего усилия меньше предыдущего. Это тоже закон.
Так что все равно пузырь лопнет.

Цитата:

Это для наглядности примера. Я понимаю, что есть эластичность спроса и предложения и не факт, что при изменении цены на 20% на 20 % изменяется спрос.
Мое мнение, что квартира уже не предмет первой необходимости, особенно по завышенным ценам.
Это хлеб будут покупать и в два раза дороже, а объемы продаж в два раза не уменьшатся.
Также если уменьшить цену на хлеб в 2 раза, то его в 2 раза больше не купят.
С квартирами, как и с предметами не первой необходимости и роскоши, ситуация другая.
При уменьшении цены допустим на 10 порцентов спрос возрастает больше чем на 10%.
И также, при увеличенни цены на 10% спрос падает больше чем на 10%.
Это закон.
Можно сдвигать как кривую спроса, так и кривую предложения ипотекой, новостями, перевыборами, инфляциями и другими средствами, но всему есть предел. Эффективность каждого последующего усилия меньше предыдущего. Это тоже закон.
Так что все равно пузырь лопнет.

Очень спорное заявление. Посмотрите на пример Литвы.

Цитата:

Очень спорное заявление. Посмотрите на пример Литвы.

Какой именно пример?