Чи варто зараз купувати нерухомість?

dobce

Есть компании которые при входе на рынок набрались кредитов отбанков и старт продаж которых не был в классическом понимании с котлована ДИМ иКАН.

В конечном счетеинвестор оплачивает строительство и прибыль застройщика, но схем строительстваточно не одна и не две.

Ну вот Никонов как раз и сказал: нет инвесторов,нет продаж!  Мои слова легко проверить.  ДИМ это вообще яркий образец Предпродаж: Вам перезвонят заранее,и планировки выберете и смс по поводу и без повода. 

Есть такое мнение про цены

название очень красноречиво:

"Привет, 2008-й? На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь. Вот пять признаков"

https://biz.liga.net/ekonomika/nedvizhimost/opinion/privet-2008-y-na-stolichnom-rynke-jilya-naduvaetsya-tsenovoy-puzyr-vot-pyat-priznakov

dobce

Вот вопрос,неужели реально многие думают, что строительный бизнес приносит 20-30% годовыхи можно вот так легко снизить цену на эти проценты? Многие застройщики которыезашли на рынок обанкротились даже при благоприятных внешних условиях и ценахвыше текущих, а многие работали и продолжают работать по принципу пирамиды,когда затраты на строительство покрываются будущими проектами, а не текущими.

Стоимостьстройматериалов напрямую зависит от стоимости энергоресурсов и уж точно мировыецены на сырье никак не зависят от цены м2 в Украине. Надо пониматьсебестоимость м2 напрямую зависит от стоимости нефти и т.д.

Если квартирыарендуют на зарплату, то при увеличении зарплат появляется возможность сниматьболее дорогую квартиру, также увеличивается спрос на аренду и увеличиваетсяжелание инвесторов заработать на аренде тут прямая аналогия.

Ну и моё мнение20-30% минус это обвал и произойдет если гривна упадет на те самые 20-30%.

Я более чем уверен что застройщики работают с большим доходом чем 20-30% годовых.

Если какой-то жк продавался по 1200 usd/m2 а через 3 месяца за 1800 usd/m2 это значит так на него цена стройматериалов повлияла?
Стройматериалы в себестоимости не больше 25% (смотря какой ЖК), т.е. если все они подорожали даже на 50%, то себестоимость должна стать выше на 12,5%, ну никак не на 50% )))

И застройщики покупают стройматериалы не в эпицентре, а напрямую на заводе, так что для них подорожание явно меньше - т.к. нету накруток ритейлеров.

Остальной рост цен - это больше про рассказы  "всё подорожало",  "покупайте будет дальше дорожать"

Сегодня на Киеввласти вышла статья в духе времени.  Суть: как всегда "будет тока дорожать",но ненамного 10-12%в 2022

В подорожании 2021 виноваты стройматериалы)) Ну а как же...Слушайте,просто конвейер статей пошел!  Поменяй автора статьи и местами абзацы - и можно публиковать. Все как под копирку.Хотя бы интригу какую вкручивали в сюжет...

alexvs45

Есть такое мнение про цены

название очень красноречиво:

"Привет, 2008-й? На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь. Вот пять признаков"

https://biz.liga.net/ekonomika/nedvizhimost/opinion/privet-2008-y-na-stolichnom-rynke-jilya-naduvaetsya-tsenovoy-puzyr-vot-pyat-priznakov

alexvs45

Я более чем уверен что застройщики работают с большим доходом чем 20-30% годовых.

Если какой-то жк продавался по 1200 usd/m2 а через 3 месяца за 1800 usd/m2 это значит так на него цена стройматериалов повлияла?

Стройматериалы в себестоимости не больше 25% (смотря какой ЖК), т.е. если все они подорожали даже на 50%, то себестоимость должна стать выше на 12,5%, ну никак не на 50% )))

И застройщики покупают стройматериалы не в эпицентре, а напрямую на заводе, так что для них подорожание явно меньше - т.к. нету накруток ритейлеров.

Остальной рост цен - это больше про рассказы  "всё подорожало",  "покупайте будет дальше дорожать"

фактор падения 2014 года который рано или поздно должен был отыгран

Каждые 7-10 лет приходится какой-то новый фактор в Украине отыгрывать, уже были фактор 1998, фактор 2008, фактор 2014. Намечался еще фактор 2020, просто центробанки подумали иначе и накачали экономику дешевыми деньгами. Старт нормализации кредитноденежной политики уже дан и на середину 2022 планируется полностью остновить печатный станок, а после этого и повышение ставок вероятно последует. Считается что больнее всего от этого будет развивающимся экономикам и их валютам. Не придется ли нам в связи с этим несколько лет отыгрывать фактор 2022?

Вон Турция свой фактор 2014 уже 7 лет отыгрывает, всё никак не отыграет, отыграли пока только до 6-и кратной девальвации лиры и удешевления квадратного метра в среднем по Стамбулу ниже 500$ (наверное продают в убыток и не знают, что материалы подорожали и себестоимость строителсьвта > 1000$ в 2021, надо им посоветовать пригласить наших киевских специалистов из отедлов продаж, пусть обучат турков как надо продавать и что надо покупателям рассказывать). Хотя при беглом-не экспертном сравнении двух экономик, в Турции системных рисков и уязвимостей поменьше будет, мне кажется.

Попробуем найти европейскую столицу со стоимостью недвижимости 1500 $ за м2 и окупаемостью аренды в 13 лет.

Попробуем найти европейскую столицу со схожим уровнем геополитических, экономиечских и социальных рисков. Минск? Для честного сравнения желательно чтоб это была столица европейской страны с ВВП на душу населения ~4.000$ и приростом населения ~минус 300.000 в год. Кто-то верно заметит, что именно в Киеве или Ирпене население не убывает, но ведь и в условном Запорожье, квартиры тоже подорожали на 27% в долларах за год. Давайте будем сравнивать Киев с Лондоном, Парижем или Варшавой тогда, когда все фундаментальные проблемы будут решены, перспективы четко определены, риски устранены, а экономиечские и социальные показатели станут сопоставимыми.

окупаемостью аренды в 13 лет

Это при условии, если будет стабильность. А 13 лет стабильности, по статистике, в Украине не бывает, в среднем за 13 лет случается два экономических шока. Как дела у тех, кто в арендный бизнес входил в 2008? Сколько раз уже успели окупить свои вложения? Близкие мне люди в 2008 продали сталинку без ремонта не в Киеве за 140.000$. Покупатели сказали что им она не для жизни нужна, а просто хотят со своими деньгами что-то сделать пока еще хоть что-то можно купить на их копейки. Знакомые тоже молодцы, покупатели им долларами платили, а они все на гривну поменяли, т.к. гривна в то время укреплялась и все "эксперты" из телевизора очень позитивные долгосрочные перспективы ей рисовали

dobce

Дам свой комментарий экспертам из статьи)))

1 чем же вызвантакой небывалый рост и почему он аж 31,6%

Сравнивая цены в Киеве с Европой может показаться, чтоцены у нас взлетели, но немного введя в стаистику фактор падения 2014 годакоторый рано или поздно должен был отыгран, то сразу картина перевернётся с ногна голову. У нас цены ещё даже не вернулись на уровень 2014 года, так чтонебывалый рост это выдумки и манипуляции статистикой.

2 Фантазии спросаи предложения это чистая вода.

3 Предложениеоказывается растёт сравнивая с 2014 годом, тут читаем первый комментарий идогадываемся почему. Во вторичке есть старые советские квартиры и их долявлияет на сближение графиков, хрущёвки в новострое строят редко от этого иразница в цене и сближение графиков.

4 IT отрасль – no comments.

А вот графикаренды и продажи м2 так сказать никакого удивления у меня не вызывает,прибыльность арендного бизнеса в Киеве сейчас выше европейских показателей, такчто есть куда расти. Попробуем найти европейскую столицу состоимостью недвижимости 1500 $ за м2 и окупаемостью аренды в 13 лет.

5 Ипотека и доляеё 11% ниже любых критических значений и берут те кто и так мог бы накопить,где пузырь?

1. Не вижу смысла сравнивать с 2014 годом, на тот момент цены снижались или болтались на одном уровне, так что события 2014 года просто ускории снижение, какого-то искажения здесь нет, и состояние страны экономически обьективно не лучше чем в 2013, только ещё война добавилась и ебанутые соседи на севере и востоке.  

2. По данным экспертов рынка и реэлторов платежесбособного спроса при этих ценах уже почти нет, такие статьи и видео можно найти в интернете.  Да и зачем покупать себе то, что полгода назад было в полтора раза дешевле?

3. Не уверен, что понял ваш коментарий, но думаю что предложение растёт потому что на рынок вылили много квартир в ЖК, которые стартовали в 2015 - 2018 годах, сам видел как в отделах продаж один человек мог сразу 4 шт. 1к квартиры купить, теперь надо их обналичить.

4. Думаю доходы IT сильно геперболизированы, они достойно зарабатывают, но далеко не каждый из них получает столько чтобы себе покупать квартиру в Киеве.

Я думаю, что в Европе уже давно новые ЖК для аренды никто не покупает, т.к. не выгодно, а в аренду здают то жилье что уже есть (от предков или ещё кого-то). У нас очень большой % спроса это инвестирование под аренду, но теперь нету смысла при такой цене 1м2, (аренда в Варшаве дешевле чем в Киеве, это нормально?). Т.е. под такую инвестицию покупать нет смысла, значит большой кусок спроса уходит.

1500$ за 1м2 в хорошем новом ЖК комфорт класса с хорошей локацией - это не пузырь, а адекватная цена. Пузырь, это когда квартиры покупали у застройщика по 900$ за квадрат, а через 1,5 года хотят продать за 2200$. Пузырь - это когда в мае ЖК стоит 1200 usd за 1м2, а в июле уже 1800 usd, хотя ждать ещё 2 года и будет задержка в год.

Вот мнение далеко не последнего эксперта, можно всё посмотреть, можно с 13:20

Дима Барсуков

Каждые 7-10 лет приходится какой-то новый фактор в Украине отыгрывать, уже были фактор 1998, фактор 2008, фактор 2014. Намечался еще фактор 2020, просто центробанки подумали иначе и накачали экономику дешевыми деньгами. Старт нормализации кредитноденежной политики уже дан и на середину 2022 планируется полностью остновить печатный станок, а после этого и повышение ставок вероятно последует. Считается что больнее всего от этого будет развивающимся экономикам и их валютам. Не придется ли нам в связи с этим несколько лет отыгрывать фактор 2022?

Как говориться что придётся отыгрывать в 2022 году я не знаю, риски есть разные, но среди них явно падение цен на недвижимость занимает не лидирующие позиции.

Вон Турция свой фактор 2014 уже 7 лет отыгрывает, всё никак не отыграет, отыграли пока только до 6-и кратной девальвации лиры и удешевления квадратного метра в среднем по Стамбулу ниже 500$ (наверное продают в убыток и не знают, что материалы подорожали и себестоимость строителсьвта > 1000$ в 2021, надо им посоветовать пригласить наших киевских специалистов из отедлов продаж, пусть обучат турков как надо продавать и что надо покупателям рассказывать). Хотя при беглом-не экспертном сравнении двух экономик, в Турции системных рисков и уязвимостей поменьше будет, мне кажется.

Попробуем найти европейскую столицу со схожим уровнем геополитических, экономиечских и социальных рисков. Минск? Для честного сравнения желательно чтоб это была столица европейской страны с ВВП на душу населения ~4.000$ и приростом населения ~минус 300.000 в год. Кто-то верно заметит, что именно в Киеве или Ирпене население не убывает, но ведь и в условном Запорожье, квартиры тоже подорожали на 27% в долларах за год. Давайте будем сравнивать Киев с Лондоном, Парижем или Варшавой тогда, когда все фундаментальные проблемы будут решены, перспективы четко определены, риски устранены, а экономиечские и социальные показатели станут сопоставимыми.

 

Это при условии, если будет стабильность. А 13 лет стабильности, по статистике, в Украине не бывает, в среднем за 13 лет случается два экономических шока. Как дела у тех, кто в арендный бизнес входил в 2008? Сколько раз уже успели окупить свои вложения? Близкие мне люди в 2008 продали сталинку без ремонта не в Киеве за 140.000$. Покупатели сказали что им она не для жизни нужна, а просто хотят со своими деньгами что-то сделать пока еще хоть что-то можно купить на их копейки. Знакомые тоже молодцы, покупатели им долларами платили, а они все на гривну поменяли, т.к. гривна в то время укреплялась и все "эксперты" из телевизора очень позитивные долгосрочные перспективы ей рисовали

dobce

Интересно еслизастройщик работает с прибыльностью около 20%, то можно ли купить акциистроительной компании и получать прибыль дивидендами за вычетом инфляции 10% ввалюте или нет? Думаю, прибыльности и тем более дивидендов в 10% не будет ни уодной строительной компании Украины.

Назовите уже приведенныйвами жк с такими ценами и постараюсь Вам ответить.

А так даподнялась стоимость материалов, оплата труда строителей, строительные издержкии спрос вызвали подорожание. Естественно возможно существенно увеличиласьготовность и т.д, но про это уже я упоминал ранее.

Какова доляматериалов в строительстве Вам никто не ответит, но тут срабатывает эффектдомино - подорожали материалы за ними дорожают услуги строителей, застроителями все работы и так даже коррупционеры хотят сразу на 50% больше за разрешения.

Про то чтозастройщики покупают дешевле это в теории, на практике при заключениифьючерсных контрактов цена для застройщика может быть, как выше так и нижеупомянутых Вами супермаркетов. И доля подорожания для всех одинакова,выигрывают они только за счёт оптовых закупок.

Скажите когдаждать падения цен на новострои на 10% относительно текущих цен в $ и посмотримна Ваш прогноз?

Файна-таун вообще в космос улетел: продавали квартиры по 1050$ полтора года назад, щас по 2200, дома из газика )))) То же самое можно сказать по Республику.

индекс цен на жильё за год поднялся на 32,4%

*В турецкой лире, которая за год обесценилась к доллару более чем на 60%

Дальше в этой статье идет упоминание вскользь о том, что и в $ цены тоже растут, но это не соответствует действительности, просто это сайт на котором риелторы пытаются втюхать нашим согражданам турецкую недвижимость, рассказывая как она "дорожает" и забывают рассказать, что сдавать ее в аренду не получится, только самим приезжать отдыхать получится. В реальности в Стамбуле средняя цена квадрата в 2021 = 400$, а в 2015 было >1000$. Просто сейчас новый тренд риелторы обнаружили и пытаются турецкие квартиры украинцам продавать. Года 3 назад была мода на Грузию, но покупатели быстро разочаровались и теперь им пытаются Турцию продавать. Ну справедливости ради такие "международные агентства" и киевские квартиры умудряются иностранцам продавать представляя украинскую недвижимость как самую недооцененную, высокодоходную и безрисковую.

alexvs45

1. Не вижу смысла сравнивать с 2014 годом, на тот момент цены снижались или болтались на одном уровне, так что события 2014 года просто ускории снижение, какого-то искажения здесь нет, и состояние страны экономически обьективно не лучше чем в 2013, только ещё война добавилась и ебанутые соседи на севере и востоке.

2. По данным экспертов рынка и реэлторов платежесбособного спроса при этих ценах уже почти нет, такие статьи и видео можно найти в интернете.  Да и зачем покупать себе то, что полгода назад было в полтора раза дешевле?

3. Не уверен, что понял ваш коментарий, но думаю что предложение растёт потому что на рынок вылили много квартир в ЖК, которые стартовали в 2015 - 2018 годах, сам видел как в отделах продаж один человек мог сразу 4 шт. 1к квартиры купить, теперь надо их обналичить.

Собственно, что мы пережили с 2014 года – внешнюю агрессии, девальвацию, инфляцию и т.д. В 2014 многие стройки просто остановились, все кто мог выводили деньги из страны. Далее, когда ситуация стабилизировалась, но платежеспособного спроса не было многие застройщики начали строить по принципу пирамиды. Банкротство застройщиков и смена власти все факторы играли на понижение и получился эффект низких цен, сейчас ситуация прямо противоположная.

4. Думаю доходы IT сильно геперболизированы, они достойно зарабатывают, но далеко не каждый из них получает столько чтобы себе покупать квартиру в Киеве.

Я думаю, что в Европе уже давно новые ЖК для аренды никто не покупает, т.к. не выгодно, а в аренду здают то жилье что уже есть (от предков или ещё кого-то). У нас очень большой % спроса это инвестирование под аренду, но теперь нету смысла при такой цене 1м2, (аренда в Варшаве дешевле чем в Киеве, это нормально?). Т.е. под такую инвестицию покупать нет смысла, значит большой кусок спроса уходит.

1500$ за 1м2 в хорошем новом ЖК комфорт класса с хорошей локацией - это не пузырь, а адекватная цена. Пузырь, это когда квартиры покупали у застройщика по 900$ за квадрат, а через 1,5 года хотят продать за 2200$. Пузырь - это когда в мае ЖК стоит 1200 usd за 1м2, а в июле уже 1800 usd, хотя ждать ещё 2 года и будет задержка в год.

Вот мнение далеко не последнего эксперта, можно всё посмотреть, можно с 13:20

alexvs45

Например ЖК Seven, квартиры 1к покупали на середине строительства по 800$ за 1м2, щас продают по 2100 - 2200$ (основной рост пришёлся на последние полгода, когда уже почти построили) - обычный комфорт на Осокорках, возле метро, тот же Варшавский только возле метро.

ЖК Старт на Лукьяновке, 1к квартиры были по 1000$ за 1м2 в 2018, щас продают по 2100 и больше. Неподалюку ЖК Creator - за полгода цена выросла на 50% и больше, при этом явное отставание от сроков. Это какбы бизнес-класс, но не всё так однозначно ))

Новые ЖК которые стартуют по 1800$ - 2300$ за квадрат при том что нету даже котлована, а только рендеры и всё ))) и ждать ещё 3-4 года. Но судя по количеству акций и графикам на lun уже снижают цену.

Файна-таун вообще в космос улетел: продавали квартиры по 1050$ полтора года назад, щас по 2200, дома из газика )))) То же самое можно сказать по Республику.

Дима Барсуков

*В турецкой лире, которая за год обесценилась к доллару более чем на 60%

Дальше в этой статье идет упоминание вскользь о том, что и в $ цены тоже растут, но это не соответствует действительности, просто это сайт на котором риелторы пытаются втюхать нашим согражданам турецкую недвижимость, рассказывая как она "дорожает" и забывают рассказать, что сдавать ее в аренду не получится, только самим приезжать отдыхать получится. В реальности в Стамбуле средняя цена квадрата в 2021 = 400$, а в 2015 было >1000$. Просто сейчас новый тренд риелторы обнаружили и пытаются турецкие квартиры украинцам продавать. Года 3 назад была мода на Грузию, но покупатели быстро разочаровались и теперь им пытаются Турцию продавать. Ну справедливости ради такие "международные агентства" и киевские квартиры умудряются иностранцам продавать представляя украинскую недвижимость как самую недооцененную, высокодоходную и безрисковую.

Мне вот не удалось найти новострой в Турции дешевле 1000 $ метр, покажите где цена в 400?

Вы только курортные зоны смотрели? У нас до 2014 в Ялте тоже квадрат стоил намного дороже чем в среднем по стране. Сайты на которых и Вы и я смотрю расчитаны только на иностранцев, а значит цены на них выставляются так сказать "на дурака". Если в Украине 3-5% полагается риелтору при продаже, то здесь, я не удивлюсь, если и 30% и более может полагаться тому кто сможет продать иностранцу квартиру по таким ценам. 

Вот сайт, которым местные пользуются, там 19 из 20 новостроев попадают под Ваше требование "до 1000$ за метр": https://www.hepsiemlak.com/istanbul-esenyurt-koza-satilik/daire/126259-2

Там внизу есть график цен за последние 7 лет.

Данные за 2014 (1$ = 2 TL):

Средняя цена квадрата по Стамбулу = 3174 TL = 1587$ по курсу 2014

Данные на 2021 (1$ = 12 TL):

Средняя цена квадрата по Стамбулу = 7824 TL = 652$ по курсу 2021

Оранжевый график это средняя цена квадрата в районе, в котором находится квартира. Красная точка -- стоимость квадрата в квартире из объявления.

Для турков Сирия не топ проблема, там ещё курды на востоке есть, плюс армяне когда то захотят возродить Великую Армению, ах да ещё есть сильная оппозиция

Есть шанс что и у нас цены упадут 

jewel5

Очень интереснаядискуссия, напишу и я свои соображения. Если смотреть на рынок первичнойнедвижимости на котловане, то на повышение тут играет мощнейший объективныйфактор - инфляция. Покупательская способность всех мировых валют (и доллар США,и Евро также в этой корзине) падает, начиная с весны 2020года. Соответственно,стоимость строительных материалов, стоимость энергоресурсов, стоимость рабочейсилы, стоимость земельных участков, стоимость административных расходов,стоимость коррупционной составляющей, стоимость инфраструктурной составляющей –выросла и продолжает расти, в определенных секторах даже значительно обгоняяинфляцию. Именно, это кумулятивно – и есть объективная составляющая роста цен.Вопросы обывателя: почему так резко и почему так намного? Объективно: частичноцены отыграли отложенный эффект инфляции (то есть застройщик не может каждыйраз параллельно з ростом издержек поднимать цену кв.м., т.к. он отталкиваетсяот конкурентных условий и уровня потребительского спроса, а они меняютсямедленнее, то есть всегда присутствует временной лаг), частично цены текущиецены включают риски будущей инфляции (производственный цикл строительства25этажки – около 3 лет), а они сейчас, как никогда, высоки, как в мире в целом,так и в Украине. У нас они тем выше, чем чаще чиновники искусственно сдерживаютрост цен, что много лет является нашей национальной «особенностью», котораяхорошо играет в краткосроке, но губительна в долгосроке из-за эффекта сжатой пружины. Поэтому объективно – «вцене все» - и уже состоявшееся повышение стоимости, и риски будущих инфляционныхпроцессов. И если в ближайшие годы призрак инфляции замедлит свой ход, и валютный курс будет оставаться в стабильном ценовом коридоре, это ибудет ОБЪЕКТИВНЫЙ люфт для снижения цен.

Что касаетсяискусственного вздергивания цен инвесторами в новые ЖК, то здесь ничегокриминального: таким образом тестируется реальная покупательская способность:если купят – инвестор заработает свои максимальные проценты, если нет – будет снижатьцену. В любом случае, те, кто еще не продал недвижимость, купленную в 2015-2019годахимеют отличный запас хода (снижения цены под реальную покупательскуюспособность), по сравнению с теми, кто купил в 2020-2021годах (они рискуют 1) либополучить более низкую доходность относительно планируемой, исходя из условийпрошлых лет, 2) либо не заработать ничего, если рынок уйдет на коррекцию, 3) либо заморозитьденьги в объекте до «лучших времен»).

Не согласен. Если "в ближайшие годы признак инфляции замедлит свой ход и валютный курс будет оставаться в стабильном ценовом коридоре" то вполне вероятно мы выйдем на атх. Либо как минимум приблизимся у уровню 2014

Все вышеперечисленное вами является следствием относительно хорошего экономического и политического градуса в стране.