СправедливаЯ Цена Аренды ЖильЯ

Предлагаю начать отдельную тему, где обсудить вопросы, связанные с Арендой жилья.

Цель - найти решения проблем, которые загоняют арендный бизнес в тень.

Ключевые вопросы

- как просто и законно сдавать жилье в аренду. (Какая при этом получается норма прибили. Как заставить арендодателей не уклонятся от уплаты налогов.)

- какой должна быть цена аренды (должна ли регулироваться нормативами максимальная цена, минимальное качество квартиры)

- аренда с возможностью последующего выкупа жилья.

- какой должна быть доходность (такого) бизнеса в целом.

- нерешенные проблемы арендных договоров. (страхование на время аренды, гарантии неизменности цены на срок аренды, гарантии сохранноси качества предмета аренды после окончания срока договора).

КАК вывести аренду жилья из тени?

ВОТ МОЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ (КОТОРОЕ ПОКА НИКТО НЕ ОПРОВЕРГ (но кое-кто - подтвердил) -

БОЛЬШАЯ ЧАСТЬ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ - ОСТАЕТСЯ В ТЕНИ.

Теневой доход -
формирует неверные ожидания людей о доходности в этом бизнесе
Создается впечатление безнаказанности
халатного отношения к закону.

и все это вместе и формирует часть ПОВЫШЕННОГО СПРОСА на квартиры (для получения теневого дохода)
___________________________________

НАЛОГИ НАДО ПЛАТИТЬ. БЕЗОГОВОРОЧНО.

соответственно НОРМА ДОХОДНОСТИ от сдачи квартир в аренду - должна УМЕНЬШИТЬСЯ (от теперешних заоблачных высот)

и наконец - КОЛИЧЕСТВО ИНВЕСТИЦИЙ С ЦЕЛЬЮ СБЕРЕЖЕНИЯ КАПИТАЛЛА СТАНЕТ УМЕНЬШАТЬСЯ ВСЛЕДСТВИЕ РЕАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ С ДРУГИМИ ВИДАМИ ПОЛУЧЕНИЯ ПАССИВНОГО ДОХОДА.

Нужно менять сознание людей.
Владеть недвижимостью - это на самом деле ДОРОГО.
То что есть такой "дикий рост" цен, и при этом игроки заявляют о такой малой доходности - лишнее тому подтвердение.
Затраты на недвижимость съедают львиную долю такого роста цены. (и чем дороже квартира тем больше затраты для поддержания ее рыночной стоимости неизменной. ЭТО должны понять потенциальные инвесторы в первую очередь.

А Агенства Недвижимости в частности поощряют такую гонку цен. На мой взгляд - это их ошибка.

(Первое приближение - ПРИВОДИТСЯ ДЛЯ ОПЛЕВЫВАНИЯ И КРИТИКИ)

Пример расчета справедливых арендных платежей (исходя из следующих условий)

Предположительно - квартира изнашивается, стареет со временем.
Ее началоьная стоимость - уменьшается пропорционально возрасту.
(допустим через 30 лет - первоначальная стоимостьи равна нулю.
Такая сильная оценка компенсирует упущение затрат на ремонт…
В свою очередь - затраты на ремонт как таковые - продлевают срок жизни объекта, и увеличивают его остаточную стоимость. Такой более сложный подход следует испробовать в последующих примерах)

Итак! Собственник желает избежать убытков от возможного простоя квартиры.

Квартира 2-х комн. , стоимостью $60000, пложадью 60м2 ($1000 за м2)
Примем срок желаемой амортизации = 30 лет.

Сумма амортизации за год (потеря в стоимости)
60000 / 30 = $2000

Сумма коммунальных платежей за месяц составит порядка
30$. т.е. -
$360 за год

Таким образом - сумма затрат, которые несет собственник, независимо от того использует ли он квартиру, будет составлять за год
2000 + 360 = $ 2360
за год


Чтобы упростить получение дохода для нашего примера (и не связываться с бухгалтерскими принципами начисления амортизации) - примем, что сумма (которую собственник ожидает получить от сдачи в аренду жилья) должна быть увеличена на ставку налогообложения доходов физ-лиц 13% (15% начиная с 2007 г.)
2360 * 115% = $2714
за год


Сумма арендных платежей в месяц составляет
2714 / 12 = $227
за месяц



Еще раз повторю - умышленно огрубленный.
Вызывает интерес вопрос базы налогообложения.
Буду благодарен за уточнения и поправки.



Другой пример - поближе к нашим реалиям -
квартира не ремонтируется вообще, а
амортизация растягивается на 50 лет.

амортизация $1200 в год
комун.платежи $360 в год
в таком случае "сумма справедливой аренды" составит $130 в месяц.

я, конечно, извиняюсь, но где же тут прибыль арендатора?
Предположим, что все прикидки (по амортизации и т.д., указанные в посте верны).
Тогда нужно добавить еще прибыльность хотя-бы на уровне 10% годовых. Ну, для удобства примем 12%, т.е. 1% в месяц. *кстати, вполне на уровне депозитов, так что не нужно возмущаться.
Итак, по-моему предыдущий автор вышел на 230 у.е (это только компенсация постоянных затрат владельца) за квартиру за 60 тыс.
добавляем к этому 1% от 60000 и получаем
230+600=830 у.е. в месяц за квартиру площадью 60 м.кв.
Ну как, впечатляет?

До прибыли арендатора мы еще доберемся.

То что вы предложили - НЕВЕРНО и содержит ПОДМЕНУ ПОНЯТИЙ

Наведу вам контрПример
когда банк платит Вам 12% годовых, то он получает от вас ВСЮ сумму 60000 в ПОЛНОЕ распоряжение на определенный срок. (на это время банк можед выдать комцу-то кредит, купить ценные бумаги, и т.д.)

Квартиросьемщик получает в свое распоряжение только УСЛУГУ "право пользования квартирой определенных параметров"
(и уж точно он не может НИ ПРОДАТЬ, НИ ЗАЛОЖИТЬ, НИ ВЗЯТЬ КРЕДИТ под эту квартиру)

стоимость такой услуги - и есть предмет обсуждения.
стоимость такой укслуги - база для начисления прибыли и налогообложения..

СТОИМОСТЬ УСЛУГИ НЕ РАВНА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ - тут вы подменили понятия.

Прибыль от сдачи квартиры в аренду, без сомнения должна быть (в след. примере я учту и этот вопрос).
Но расчытывать ее как прибль от депозита - полный абсурд.
(это следствие того, что понятия "Недвижимость" приравнивается к понятию "Наличные деньги")

Это пример НЕПОНИМАНИЯ природы недвижимости.

...Это следствие того, что недвижимость приравнивается к "инвестициям".
Пример Вы купили билет в кино.
В стоимость билета входит
-стоимость лицензии (или чего там еще)
-амортизация здания и оборудования
*это условно-постоянные затраты (в определенном случае можно добавить сюда и з/п персонала и т.д.)
-стоимость бобины с фильмом (или ДВД )
-налоги
-прибыль владельца

Вы арендуете квартиру. В стоимость аренды должна входить
-амортизация здания и ремонта,
-квартплата,
-налоги
-прибыль владельца

аналогия налицо
и, кстати, банк получает депозит с условием платить за него %, вернуть в конце срока.
Вы получаете квартиру с условием платить аренду, вернуть с естественным износом.

Так в чем же разница?

интересно у вас, Богдан, получается. Это если квартира в новостройке, то, может, и можно ее 30 лет амортизировать. А если я покупаю жилье в панельном доме, которому уже 25, то через 30 лет он уже будет аварийным (по советским стандартам срок службы панельного дома 60-65 лет). И выходит, что по вашим рассчетам я через 30 лет просто получу свои 60 000 и ноль прибыли, т.к. дом уже будет полуразваленным. и то эти 60тыс получат уже скорее мои внуки, а не я. А поскольку жисть, как понимаете, дорожает с каждым годом, и не только в Украине, то можно себе предствить покупательную способность этих 60 тысяч через 30 лет

Да слепому ясно что Богдан от зависьти лезет на стену...

Видадь у него соседи сдают квартиру...
и он на них очень зол из-за этого...
что у него нету такой возможности..


Богдан вы знаете что зависть плохое и деструктивное чувство?
Что с таким подходом ничего вы никогда не добъетесь в жизни... существенного я имею ввиду.


Варианты развития событий

1) А всё на самом деле просто.
А все эти налоги и тд и тп на арендодателей перейдут на арендаторов практически автоматически... то есть на простых людей...
это как пить дать..

И в итоге у нас будет как бычно у нас бывает.. (
За что боролись на то и напоролись..


2) Будут сильно доставать проверками и прочим арендодателей .. они снимут свои предложения с рынка аренды..
В результате возникнет неслабый дефицит...
цыны пойдут верх..
людям еще труднее будет что-то путевое найти...


Я вообщем потом посмотрю как Вам скажут спасибо те кто снимают квартиры...

Богдану
Вы там, кажется, обещались привести пример аренды с прибылью. Уж будьте добры, расскажите, какая она по-вашему должна быть.

Вот говорите супер доходы и никто не платит налоги.

Давайте посчитаем эти суперские доходы.

По моим подсчетам это 5% годовых

При стоимости квартиры в 60000 и стоимости аренды 250 дол в мес.

Супер доходы?
А если учесть аммортизацию + плата за все услуги... то там и 4% не выйдет.



Кто-то тут говорит что квартира дорожает каждый месяц на 1%.

Ребят Вы думать пробывали?
Вы действительно думаете что оно там вечно будет и никогда не пойдет вниз цена?

Максимум цена может дойти до 1500-1600 как в Праге и Варшаве.
Если поднимиться Выше то никакой дурак не купит... будет ждать падения..


А за 20-30 лет пока ваша квартира окупит ься может случиться что угодно...
например падание цены раза в 1,5-2

Вот вам и супер доходы.


Кстати если это так выгодно, то почему бы Вам лично не заняться этим?...

ps О себе. При покупке квартиры за 60000 у меня бы никогда не возникло желания здавать её за 250....

"Кто-то тут говорит что квартира дорожает каждый месяц на 1%."

Не на 1% - на 5% //domik.ua/mod/main/index...value&period =1y , но к суперским доходам от аренды это не отностися. Это доходы совсем не от аренды. Из опыта - сейчас имеет смысл (доходность на уровне 15-20%) сдача в аренду нежилых помещений и суперквартир.

"Прибыль от сдачи квартиры в аренду, без сомнения должна быть (в след. примере я учту и этот вопрос).
Но расчытывать ее как прибль от депозита - полный абсурд."

Согласен на все 100!!! Только прибыль от сдачи квартиры должна существенно превышать прибыль от аналогичного по размеру депозита. Поскольку сдача недвижимости - это все же БИЗНЕС, который требует определенных затрат времени и денег. (ремонт, поиск жильцов, выселение проблемных жильцов, оплата коммунальных счетов и т.п.) А положив деньги на депозит, человек ни хрена не делает, и каждый месяц получает свои проценты. Так какой дурак тогда станет что-то сдавать????

//domik.ua/mod/main/index...value&period =1y
Ну 5% не суть важно.
Вы действительно думаете что такое будет продолжаться до бесконечности? ..

Если так то по этому графику (60% рост в год) через пару лет мы Москву обгоним...

Подумайте...


То есть скажем суперкваритра за 150 000 у.е сдается за 22 000 - 30 000 в год (или мес) ?

Что-то не вериться.

Но даже если так это не показатель, тут рассматирвают более частые/распространенные варианты...

Дорогие мои, доброжелательные.

Поздравляю, с первой половиной задачи справились.
Оплевали(сь)

Как-то все у Вас перемешалось.
То у Вас уравниловка (всё поделить поровну), то о рыночном определении цен говорите.

Почти поровну квартиры давали при социализме. Согласно действующим нормам. Учитывали при этом всех членов семьи, в том числе и детей. Так что большинство тех, кто моложе 40, свою долю получил.

Но когда заработали рыночные механизмы, то оказалось, что примерно одинаковые квартиры стоят очень по-разному.

Снимете рыночные механизмы, введете давно отброшенные законы о "нетрудовых доходах", будут тогда вновь "официально" все квадратные метры стоить примерно одинаково.
И будет тогда не купля-продажа, а "обмен" с незаконной (с точки зрения "нетрудовых доходов") доплатой. Как это уже было при социализме.
И будут тогда квартиры на Липках вновь получать "самые достойные".
А другие будут вопрошать почему это одним квартиры на Липках вне очереди дают, а другим на Сырце при двадцатилетнем "стоянии в очереди"?
И вновь будут бороться за справедливость.
Ведь чувство справедливости у каждого свое. И какой путь ни выбери, - всегда будет огромная масса людей, считающих существующий порядок вещей несправедливым.

Так что нужна реприватизация жилья. Тот кто купит - пожалуйста, сдавай по любой цене. А иначе - сдавай за официальную квартплату, если сам не можешь и залез  в долги по квартплате, а сверх того - нетрудовой доход - и статья.
А кто уже купил? Их квартиры тоже реприватизировать?

А еще представьте сколько это нужно ревизоров по всей стране набрать на работу дополнительно... чтобы они ходили по всем квартирам и проверяли сдают купленную квартиру или некупленную.

Вообщем Вы похоже не в то время родились...
С Вашими методами были бы незаменимым при коммунизме...
Там очень были популярны такие идеи "кто был ничем тот станет всем"....

****Если заработанная сумма ЗАРАБОТАНА, а не ... сами понимаете.
//domik.ua/mod/forum/show...p?threadid=3341)>

Кто не работает тот ест - ИЗВЕСТНЕЙШАЯ ФРАЗА. Так и с теми что имеют недвижимость в Киеве и сдают ее по безбожным ценам.