Подати оголошення

СправедливаЯ Цена Аренды ЖильЯ

18 трав 2005 13:37
Предлагаю начать отдельную тему, где обсудить вопросы, связанные с Арендой жилья.

Цель - найти решения проблем, которые загоняют арендный бизнес в тень.

Ключевые вопросы

- как просто и законно сдавать жилье в аренду. (Какая при этом получается норма прибили. Как заставить арендодателей не уклонятся от уплаты налогов.)

- какой должна быть цена аренды (должна ли регулироваться нормативами максимальная цена, минимальное качество квартиры)

- аренда с возможностью последующего выкупа жилья.

- какой должна быть доходность (такого) бизнеса в целом.

- нерешенные проблемы арендных договоров. (страхование на время аренды, гарантии неизменности цены на срок аренды, гарантии сохранноси качества предмета аренды после окончания срока договора).
18 трав 2005 21:22
КАК вывести аренду жилья из тени?

ВОТ МОЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ (КОТОРОЕ ПОКА НИКТО НЕ ОПРОВЕРГ (но кое-кто - подтвердил) -

БОЛЬШАЯ ЧАСТЬ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ - ОСТАЕТСЯ В ТЕНИ.

Теневой доход -
формирует неверные ожидания людей о доходности в этом бизнесе
Создается впечатление безнаказанности
халатного отношения к закону.

и все это вместе и формирует часть ПОВЫШЕННОГО СПРОСА на квартиры (для получения теневого дохода)
___________________________________

НАЛОГИ НАДО ПЛАТИТЬ. БЕЗОГОВОРОЧНО.

соответственно НОРМА ДОХОДНОСТИ от сдачи квартир в аренду - должна УМЕНЬШИТЬСЯ (от теперешних заоблачных высот)

и наконец - КОЛИЧЕСТВО ИНВЕСТИЦИЙ С ЦЕЛЬЮ СБЕРЕЖЕНИЯ КАПИТАЛЛА СТАНЕТ УМЕНЬШАТЬСЯ ВСЛЕДСТВИЕ РЕАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ С ДРУГИМИ ВИДАМИ ПОЛУЧЕНИЯ ПАССИВНОГО ДОХОДА.

Нужно менять сознание людей.
Владеть недвижимостью - это на самом деле ДОРОГО.
То что есть такой "дикий рост" цен, и при этом игроки заявляют о такой малой доходности - лишнее тому подтвердение.
Затраты на недвижимость съедают львиную долю такого роста цены. (и чем дороже квартира тем больше затраты для поддержания ее рыночной стоимости неизменной. ЭТО должны понять потенциальные инвесторы в первую очередь.

А Агенства Недвижимости в частности поощряют такую гонку цен. На мой взгляд - это их ошибка.
18 трав 2005 23:08
(Первое приближение - ПРИВОДИТСЯ ДЛЯ ОПЛЕВЫВАНИЯ И КРИТИКИ)

Пример расчета справедливых арендных платежей (исходя из следующих условий)

Предположительно - квартира изнашивается, стареет со временем.
Ее началоьная стоимость - уменьшается пропорционально возрасту.
(допустим через 30 лет - первоначальная стоимостьи равна нулю.
Такая сильная оценка компенсирует упущение затрат на ремонт…
В свою очередь - затраты на ремонт как таковые - продлевают срок жизни объекта, и увеличивают его остаточную стоимость. Такой более сложный подход следует испробовать в последующих примерах)

Итак! Собственник желает избежать убытков от возможного простоя квартиры.

Квартира 2-х комн. , стоимостью $60000, пложадью 60м2 ($1000 за м2)
Примем срок желаемой амортизации = 30 лет.

Сумма амортизации за год (потеря в стоимости)
60000 / 30 = $2000

Сумма коммунальных платежей за месяц составит порядка
30$. т.е. -
$360 за год

Таким образом - сумма затрат, которые несет собственник, независимо от того использует ли он квартиру, будет составлять за год
2000 + 360 = $ 2360
за год


Чтобы упростить получение дохода для нашего примера (и не связываться с бухгалтерскими принципами начисления амортизации) - примем, что сумма (которую собственник ожидает получить от сдачи в аренду жилья) должна быть увеличена на ставку налогообложения доходов физ-лиц 13% (15% начиная с 2007 г.)
2360 * 115% = $2714
за год


Сумма арендных платежей в месяц составляет
2714 / 12 = $227
за месяц



Еще раз повторю - умышленно огрубленный.
Вызывает интерес вопрос базы налогообложения.
Буду благодарен за уточнения и поправки.



Другой пример - поближе к нашим реалиям -
квартира не ремонтируется вообще, а
амортизация растягивается на 50 лет.

амортизация $1200 в год
комун.платежи $360 в год
в таком случае "сумма справедливой аренды" составит $130 в месяц.
19 трав 2005 07:28
я, конечно, извиняюсь, но где же тут прибыль арендатора?
Предположим, что все прикидки (по амортизации и т.д., указанные в посте верны).
Тогда нужно добавить еще прибыльность хотя-бы на уровне 10% годовых. Ну, для удобства примем 12%, т.е. 1% в месяц. *кстати, вполне на уровне депозитов, так что не нужно возмущаться.
Итак, по-моему предыдущий автор вышел на 230 у.е (это только компенсация постоянных затрат владельца) за квартиру за 60 тыс.
добавляем к этому 1% от 60000 и получаем
230+600=830 у.е. в месяц за квартиру площадью 60 м.кв.
Ну как, впечатляет? )
19 трав 2005 08:54
До прибыли арендатора мы еще доберемся.

То что вы предложили - НЕВЕРНО и содержит ПОДМЕНУ ПОНЯТИЙ

Наведу вам контрПример
когда банк платит Вам 12% годовых, то он получает от вас ВСЮ сумму 60000 в ПОЛНОЕ распоряжение на определенный срок. (на это время банк можед выдать комцу-то кредит, купить ценные бумаги, и т.д.)

Квартиросьемщик получает в свое распоряжение только УСЛУГУ "право пользования квартирой определенных параметров"
(и уж точно он не может НИ ПРОДАТЬ, НИ ЗАЛОЖИТЬ, НИ ВЗЯТЬ КРЕДИТ под эту квартиру)

стоимость такой услуги - и есть предмет обсуждения.
стоимость такой укслуги - база для начисления прибыли и налогообложения..

СТОИМОСТЬ УСЛУГИ НЕ РАВНА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ - тут вы подменили понятия.

Прибыль от сдачи квартиры в аренду, без сомнения должна быть (в след. примере я учту и этот вопрос).
Но расчытывать ее как прибль от депозита - полный абсурд.
(это следствие того, что понятия "Недвижимость" приравнивается к понятию "Наличные деньги")

Это пример НЕПОНИМАНИЯ природы недвижимости.
19 трав 2005 09:19
...Это следствие того, что недвижимость приравнивается к "инвестициям".
Пример Вы купили билет в кино.
В стоимость билета входит
-стоимость лицензии (или чего там еще)
-амортизация здания и оборудования
*это условно-постоянные затраты (в определенном случае можно добавить сюда и з/п персонала и т.д.)
-стоимость бобины с фильмом (или ДВД ))
-налоги
-прибыль владельца

Вы арендуете квартиру. В стоимость аренды должна входить
-амортизация здания и ремонта,
-квартплата,
-налоги
-прибыль владельца

аналогия налицо )
и, кстати, банк получает депозит с условием платить за него %, вернуть в конце срока.
Вы получаете квартиру с условием платить аренду, вернуть с естественным износом.

Так в чем же разница?
19 трав 2005 11:57
интересно у вас, Богдан, получается. Это если квартира в новостройке, то, может, и можно ее 30 лет амортизировать. А если я покупаю жилье в панельном доме, которому уже 25, то через 30 лет он уже будет аварийным (по советским стандартам срок службы панельного дома 60-65 лет). И выходит, что по вашим рассчетам я через 30 лет просто получу свои 60 000 и ноль прибыли, т.к. дом уже будет полуразваленным. и то эти 60тыс получат уже скорее мои внуки, а не я. А поскольку жисть, как понимаете, дорожает с каждым годом, и не только в Украине, то можно себе предствить покупательную способность этих 60 тысяч через 30 лет
19 трав 2005 12:17
Да слепому ясно что Богдан от зависьти лезет на стену...

Видадь у него соседи сдают квартиру...
и он на них очень зол из-за этого...
что у него нету такой возможности..


Богдан вы знаете что зависть плохое и деструктивное чувство?
Что с таким подходом ничего вы никогда не добъетесь в жизни... существенного я имею ввиду.


Варианты развития событий

1) А всё на самом деле просто.
А все эти налоги и тд и тп на арендодателей перейдут на арендаторов практически автоматически... то есть на простых людей...
это как пить дать..

И в итоге у нас будет как бычно у нас бывает.. (
За что боролись на то и напоролись..


2) Будут сильно доставать проверками и прочим арендодателей .. они снимут свои предложения с рынка аренды..
В результате возникнет неслабый дефицит...
цыны пойдут верх..
людям еще труднее будет что-то путевое найти...


Я вообщем потом посмотрю как Вам скажут спасибо те кто снимают квартиры...
19 трав 2005 12:40
Богдану
Вы там, кажется, обещались привести пример аренды с прибылью. Уж будьте добры, расскажите, какая она по-вашему должна быть.
19 трав 2005 12:42
Вот говорите супер доходы и никто не платит налоги.

Давайте посчитаем эти суперские доходы.

По моим подсчетам это 5% годовых

При стоимости квартиры в 60000 и стоимости аренды 250 дол в мес.

Супер доходы? ;)
А если учесть аммортизацию + плата за все услуги... то там и 4% не выйдет.



Кто-то тут говорит что квартира дорожает каждый месяц на 1%.

Ребят Вы думать пробывали?
Вы действительно думаете что оно там вечно будет и никогда не пойдет вниз цена?

Максимум цена может дойти до 1500-1600 как в Праге и Варшаве.
Если поднимиться Выше то никакой дурак не купит... будет ждать падения..


А за 20-30 лет пока ваша квартира окупит ься может случиться что угодно...
например падание цены раза в 1,5-2

Вот вам и супер доходы.


Кстати если это так выгодно, то почему бы Вам лично не заняться этим?...

ps О себе. При покупке квартиры за 60000 у меня бы никогда не возникло желания здавать её за 250....
19 трав 2005 12:47

"Кто-то тут говорит что квартира дорожает каждый месяц на 1%."

Не на 1% - на 5% //domik.ua/mod/main/index...value&period =1y , но к суперским доходам от аренды это не отностися. Это доходы совсем не от аренды. Из опыта - сейчас имеет смысл (доходность на уровне 15-20%) сдача в аренду нежилых помещений и суперквартир.

19 трав 2005 12:52
"Прибыль от сдачи квартиры в аренду, без сомнения должна быть (в след. примере я учту и этот вопрос).
Но расчытывать ее как прибль от депозита - полный абсурд."

Согласен на все 100!!! Только прибыль от сдачи квартиры должна существенно превышать прибыль от аналогичного по размеру депозита. Поскольку сдача недвижимости - это все же БИЗНЕС, который требует определенных затрат времени и денег. (ремонт, поиск жильцов, выселение проблемных жильцов, оплата коммунальных счетов и т.п.) А положив деньги на депозит, человек ни хрена не делает, и каждый месяц получает свои проценты. Так какой дурак тогда станет что-то сдавать????
19 трав 2005 13:07
//domik.ua/mod/main/index...value&period =1y
Ну 5% не суть важно.
Вы действительно думаете что такое будет продолжаться до бесконечности? ..

Если так то по этому графику (60% рост в год) через пару лет мы Москву обгоним...

Подумайте...


То есть скажем суперкваритра за 150 000 у.е сдается за 22 000 - 30 000 в год (или мес) ?

Что-то не вериться.

Но даже если так это не показатель, тут рассматирвают более частые/распространенные варианты...
19 трав 2005 13:18
Дорогие мои, доброжелательные.

Поздравляю, с первой половиной задачи справились.
Оплевали(сь)
24 трав 2005 06:58
Как-то все у Вас перемешалось.
То у Вас уравниловка (всё поделить поровну), то о рыночном определении цен говорите.

Почти поровну квартиры давали при социализме. Согласно действующим нормам. Учитывали при этом всех членов семьи, в том числе и детей. Так что большинство тех, кто моложе 40, свою долю получил.

Но когда заработали рыночные механизмы, то оказалось, что примерно одинаковые квартиры стоят очень по-разному.

Снимете рыночные механизмы, введете давно отброшенные законы о "нетрудовых доходах", будут тогда вновь "официально" все квадратные метры стоить примерно одинаково.
И будет тогда не купля-продажа, а "обмен" с незаконной (с точки зрения "нетрудовых доходов") доплатой. Как это уже было при социализме.
И будут тогда квартиры на Липках вновь получать "самые достойные".
А другие будут вопрошать почему это одним квартиры на Липках вне очереди дают, а другим на Сырце при двадцатилетнем "стоянии в очереди"?
И вновь будут бороться за справедливость.
Ведь чувство справедливости у каждого свое. И какой путь ни выбери, - всегда будет огромная масса людей, считающих существующий порядок вещей несправедливым.
24 трав 2005 09:18
Так что нужна реприватизация жилья. Тот кто купит - пожалуйста, сдавай по любой цене. А иначе - сдавай за официальную квартплату, если сам не можешь и залез  в долги по квартплате, а сверх того - нетрудовой доход - и статья.
А кто уже купил? ;) Их квартиры тоже реприватизировать?

А еще представьте сколько это нужно ревизоров по всей стране набрать на работу дополнительно... чтобы они ходили по всем квартирам и проверяли сдают купленную квартиру или некупленную.

Вообщем Вы похоже не в то время родились...
С Вашими методами были бы незаменимым при коммунизме...
Там очень были популярны такие идеи "кто был ничем тот станет всем".... ;)
24 трав 2005 09:24
****Если заработанная сумма ЗАРАБОТАНА, а не ... сами понимаете.
//domik.ua/mod/forum/show...p?threadid=3341)>
29 лип 2005 19:59
Кто не работает тот ест - ИЗВЕСТНЕЙШАЯ ФРАЗА. Так и с теми что имеют недвижимость в Киеве и сдают ее по безбожным ценам.
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Детальніше
Продаж будинку від власника
Енергонезалежний, безпечний, сучасний, комфортний - приватний будинок у передмісті Київа
Детальніше
+380986563402xxxx