Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги апреля 2006 года

При этом (коль скоро мы претендуем на серьёзность и аналитичность) должен буду сослаться на источники информации.
Так вот, источники дают, во-первых, достаточно фрагментарную и не очень объективную информацию. Типа того, что при прозвонах таких-то квартир нам отвечают, что они под задатком или проданы. Являются ли подобные сведения достоверными? Или при внесении их в базы данных необходимо еще и степень раздраженности собеседника учитывать?
 
Во-вторых, ориентироваться на свои результаты тоже не совсем правильно. Агентство развивается, набирает и обучает сотрудников. Наш сайт Если хотите, можете указать на факторы. которые по Вашему мнению. повлияли на рост/падение кол-ва продаж. Типа, количество продаж перешло в качество и т.д и т.п. Но если это Вас затруднит, то не напрягайтесь, мы выводы уж сами попытаемся сделать )))

тех, кого Вы имели в виду, наверное, можно попытаться назвать професионалами...
так вот -
1) как пишет Spy, на рынке их уже и след простыл (он уже, думаю, задолбался объясянть почему);
2) но... если бы они и оставались вообще они склонны работать по принципу "OPM" (англ. аббревиатура от Other People's Money (Деньги Других Людей), читается примерно как "оупиэм", т.е. практически омофон слова "opium"); принцип же этот (в совсем упрощенном толковании) сводится к следующему берутся чужие деньги под процент, естессно) и инвестриуются так, чтобы потом эта ивестиция окупилась, т.е. принесла достаточно денег для того, чтобы вернуть чужие деньги (с соответствующим процентом) - частями (напр. - сдавая купленную квартиру) либо сразу (перепродав купленную квартиру)... о каких долгосрочных перспективах в этом свете Вы говорите?

Я говорю об устремлениях большинства владельцев киевской недвижимости.
Те исследования, которые мы проводим, показывают, что киевляне (в своей массе) подходят к вопросам продажи квартир, руководствуясь именно долгосрочными перспективами.
Потенциальные продавцы (обычно) подходят к своим квартирам как к "золотому запасу", отложенному либо на "черный день", либо для детей и внуков. Думают они и об аренде, и о возможной продаже. Но под углом зрения дальних перспектив.
Что же касается бизнесменов, покупающих недвижимость за заемные деньги с целью выгодной ее перепродажи, то удельный вес их (в общей массе владельцев киевской недвижимости) очень невысок. Так что погоды они не делают.

Постойте, но ведь эти Ваши "потенциальные продавцы" для нас вообще не продавцы. Они не являются участниками рынка недвижимости.

Конечно Вы имеете ввиду вторичку.
При этом не забывайте, что большинство квартир в новостройках приобретаются именно для спекулятивных целей или придерживаются строительными организациями(посредниками) для управления спросом. А это до миллиона квадратных метров в год.

Владимир, извините, но Вы меня, похоже, окончательно запутали...

если те, кто "подходят к своим квартирам как к "золотому запасу", отложенному либо на "черный день", либо для детей и внуков", а они готовы ждать, "руководствуясь именно долгосрочными перспективами", то что же тогда сейчас продается??
кто же тогда делает погоду на рынке? по крайней мере СЕЙЧАС??

Это, чтобы не сглазить.

я же говорю - запутали... вот правильная редакция моего поста

Учитывая, что общее количество киевских квартир порядка 800тысяч, а в продаже 5-6 тысяч квартир, то речь идет о долях процента. За год - единицы процента. Эти цифры (в какой-то мере) позволяют судить о "мобильности" киевлян. За ценами следят очень многие, но выходить на рынок не хотят (или не могут).
------
Большинство сделок (по некоторым оценкам 60-70%) - это фактические обмены с доплатой и/или компенсациями. Кто-то улучшает условия (прикупает дополнительные метры или улучшает дом, район). Кто-то съезжается со стариками, одновременно разъезжаясь с детьми... Кто-то расселяется из коммуналок...
Некоторые покупают убитые квартиры; ремонтируют их и продают.
Доля киевлян, покупающих-меняющих квартиры с целью инвестиций, заметна. Но в общей массе - эти люди именно долговременные инвесторы, а не классические спекулянты.

------
Приезжие - те, как правило, начинают с нуля. Богатые покупают либо в престижных новостройках, либо расселяя-перекупая квартиры в дореволюционных домах, сталинках, "совмине"...
Основная масса приезжих покупает самое малогабаритное и непрестижное жилье. На большее-лучшее денег им не хватает. Тем не менее, процентов 20-30 приезжих покупают достаточно просторное жилье (чаще в новостройках).
Кредиты приезжие берут охотнее киевлян. Видать, другого выхода у них нет.

спасибо за трехтомник Вашего избранного
это не было необходимым, т.к. я Вас и без того всегда читаю...
Вы видели как я выделял слово СЕЙЧАС?

//domik.ua/mod/forum/show...61&page=2&pp =15

и вот еще примерно о том же...

"Украина. Хлеб будет дорожать
Источник Корреспондент.net

Аналитики подтвердили свой прогноз о том, что валовой сбор всех зерновых и зернобобовых культур в будущем маркетинговом году (МГ) составит 32,7 млн тонн.

По их мнению, такое снижение произойдет в основном за счет уменьшения урожая пшеницы.

В то же время заместитель министра аграрной политики Сергей Мельник на совещании в полтавской области сказал, что Минагрополитики подтвердило свой прогноз валового сбора зерна в Украине на уровне прошлогоднего урожая - 38 млн тонн. По его словам, валовой сбор пшеницы в текущем году составит 14 млн тонн, что позволит полностью обеспечить продовольственную безопасность государства.

В ответ на это, эксперты говорят, что в 2006 году будет собрано не более 12 млн тонн пшеницы, а урожайность этого зерна составит 24 ц/га (в 2005 году эти показатели были соответственно 18,7 млн тонн и 28,5 ц/га). Урожай же этого года может оказаться наименьшим за последние 6 лет (не учитываем провальный 2003 год).

Причиной такого сокращения стало сокращение посевных площадей под озимыми культурами, часть из которых вымерзла во время зимних морозов. Учитывать стоит и то, что продовольственной пшеницы (зерно 3-го класса) будет собрано не более половины. Поскольку ежемесячное потребление в Украине колеблется в пределах 500-600 тыс. тонн продзерна, импорт пригодного для выпечки хлеба зерна составит не менее 1 млн тонн.

Вместе с тем, экспорт зерна продолжится. Заявленного ранее лицензирования продаж (это сократило бы прибыли экспортеров) на внешние рынки не введено. Специалисты говорят, что около 2 млн тонн пшеницы продадут по экспортным контрактам. Но в этом году дешевого импорта не будет В лучшем случае Украине доведётся покупать пшеницу минимум по 150 долл./т.

За прошедшую неделю цена на американскую пшеницу поднялась на 10 долл./т и впервые с октября 2002 года преодолела отметку в 200 долл./т. Свою роль тут сыграла конъюнктура, в т.ч. оживился спрос на фураж в Европе после ослабления угрозы птичьего гриппа и слабеющий доллар. Но это, что касается зерна уходящего МГ. Относительно будущего урожая ожидания весьма напряженные.

Мировой баланс пшеницы в 2006/07 МГ, скорее всего, окажется ниже прошлогоднего, что может привести к ее подорожанию. Не исключено и то, что уже новое правительство, которое не будет работать под давлением очередных выборов, откажется от регулирования рынка хлеба и "отпустит" цены на этот продукт.

Между тем, Министерство аграрной политики уже призвало сельскохозяйственных производителей заключать договоры комплексного страхования будущего урожая сельскохозяйственных культур на весенне-летний период.

news.finance

2006-05-20"

(источник - //iee.org.ua/ru/detailed/prognoz/558)

Владимир в упор не хочет замечать именно спекулятивных сделок, которых до прошлой осени было большинство. Хотя это и понятно, ведь он анализирует деятельность агенства. А спекулянты услугами риэлторов вряд ли пользуются.

2Чу Жой
Относительно СЕЙЧАС
Вроде бы, ничего не изменилось. Разве что молодежные программы сейчас не работают.

Возможно, Вы правы.
Основные спекулянты - на первичном рынке. Вкладывали, насколько я знаю, на этапе фундамента, продавали на этапе сдачи дома. И даже еще раньше.

Ничего не изменилось относительно чего?
Неужели вы говорите о том, что сейчас цены растут так же как и год назад, что толпы инвесторов покупают котлованы и т.п.?
Кстати, ваш график пытается изобразить кривую спроса, аналогичную прошлогодней. Вы не находите это слегка абсурдным??

Вы выдернул фразу из разговора, направили его по другому руслу, и теперь хотите чтобы я оспаривал Ваши предположения!?

Конечно же, за год изменилось очень многое.
А вот что почти не изменилось - так это устремления большинства владельцев киевских квартир. Мало изменился процентный состав предложений и участников сделок. Нет, правда, сейчас покупателей, пользующихся молодежными кредитами

Ничего я не выдергивал. Просто из ваших слов было непонятно что именно не изменилось, поэтому я и сделал неверные предположения.
Кстати, а количество/процентный состав покупателей также не изменился?
Мне кажется, что при прошлогодних ценах все-таки покупателей должно было быть больше и среди их числа должны были быть многочисленные нынешние "потенциальные" покупатели, которые сейчас отложили мысли о покупке жилья "до лучших времен".

А расшифруйте, плиз "процентный состав предложений", "состав участников сделок".
Опять таки, о чем Вы сейчас говорили о реальных сделках, или о потенциальных клиентах. Разница есть.
И снова таки - Вы скажите прямо, цифры о реальных сделках Вы озвучивать будете ? Или да , или откажитесь. А то ходите вокруг да около.

от Макс Донецк (не люблю региться)

Вклиниваюсь в спор! Спекулянты - они же инвесторы -это норма рынка. К ним можно относиться с ненавистью но они всё равно будут скупать и продавать! Почему те кто играют на фондовой бирже - это брокеры и инвесторы. а те кто на рынке недвижимости - "спекулянты"?
Рынок инвестиций в недвижимость шагнул дальше фондового рынка Украины по объёмам. Но причина одна - здесь ещё не было падений (1994 и 1998-1999 не в счёт. потому как и фондового рынка у нас тогда тоже не было))) поэтому тут выбирают между быстрыми и очень быстрыми деньгами.
Но как говориться в пионерско-хулиганском стишке "Не долго мучалась старушка в высоковольтных проводах...))". Рынок скоро приостановиться (или вообще остановится) - "инвесторы" уже уходят с вторички. Мелкие - это тех кого вы называете спеуклянтами, уйдут в другие сегменты. где можно будет делать 50-100% за год.
Многие уже понимают что стоимость квартиры в 100 000 у.е. и аренде подобной квартиры за 600-700 у.е. явно завышена... напомню стоимость аренды - это как раз и есть рыночный показатель стоимости квартиры..))) эту догму ещё никто не отменял и в коммерческой недвижимости.

Поэтому инвесторы переключились на первичку (1-2-х комн.) Именно поэтому в Киеве основное предложение 1-2-х комн. квартир (застройщики быстро среагировали в отличии от других регионов на сегментацию...). Но тут тоже долгих перспектив не ожидается всё равно накроют налогами - поэтому все инвесторы уйдут либо в официальные акционеры сттроительных и девелоперских конторок. Либо те в свою очредь с помощью ценных бумаг будут регистрировать отношения инвестора и застройщика. И всё будет в шЫкАлАде...

В общем как в 1995-1998 происходила легализация экономики Украины. так и в итечении пары тройки лет легализируется строительная отрасль.

Вместо Посткриптума А цены? ну завышены они, и что? на дефицитном рынке возможно всё)
Я лично сам от этого страдаю, но мозгами понимаю, что надо просто подождать...

Возможно Вы правы, что нужно объяснить терминологию. Раз уж мы говорим о рынке и рыночных механизмах, то пользуемся специфической терминологией. Понятие "спекулянт" не содержит негативного смысла а отражает группу людей, играющих на повышени.