Плюсы инвестирования в иностранную недвижимость

Хотелось бы поговорить об инвестировании для мелких инвесторов. Какие у них есть плюсы и есть ли они вообще?

Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом

Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?

1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте


тама интересная

Цитата "nosatiy":

1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте


тама интересная

1. Потому что инвестируют обычно с целью прибыли, особенно мелкие инвесторы
2. Норма, но это еще больше отдалает срок окупаемости
3. Ну не все плохо ориентируются, я например неплохо знаю свой город и могу много чего сказать о том или ином обьекте и его окружении

Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.

Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.

Цитата "nosatiy":

1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте


тама интересная

тема интересная, но требует большего времени для изучения законодательніх моментов, налогообложения, рынка и проч. Если для тебя 100 тыс туда - сюда - это мелкие издержки, то почему бы нет. Если же нет - то это риск попасть впросак просто по незнанию.

Плюсы такого рода инвестирования напрямую зависят от выбранной модели. Если это расчет на рост стоимости - то это очень рискованно. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.

Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.

Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.

Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.

Эту статью я написал как ответ на очень часто задаваемый вопрос по инвестированию в зарубежную недвижимость. Может быть этот текст поможет кому-то избежать ошибок.

Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.

Что происходит потом?

Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).

Почему?

Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.

Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.

Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.

Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.

Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.

Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.

Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.

В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!

спасибо, аргументы интересные. стОит и есть над чем поразмыслить

Цитата "imAlex":

Для себя вижу только минусы:
...
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом

Нанимать человека не нужно. Обычно вашей недвижимостью занимается агентство недвижимости, с которым вы можете заключить договор. Они вам будут менять арендаторов, заказывать уборку при их смене, заказывать ремонтные службы. За это они обычно берут 10-15% от суммы аренды. При этом вы можете все это время жить где-нибудь в Новой Зеландии только получая доход. А если пожелаете продать свой недвиж, то не приезжая в страну агентство сможет и продать вашу недвижимость.

Цитата "Krysoboi":

Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.

В некоторых странах отсутствует налог на доход со сдачи в аренду если доход не превышает определенную сумму (например налог может не взыматься, если доход не превышает 8тыс евро в год)
Также может отсутствовать как таковой налог на саму недвижимость, но присутствовать муниципальный налог, который идет на содержание полиции, муниципальных учреждений и уборку улиц - но этот налог обычно платят арендаторы.

Здесь необходимо досконально изучить ньюансы, чтобы вместо дохода не заработать головную боль. В каких-то странах нужно контролировать весь процесс, в каких-то странах сбросить все на управляющую компанию и отдыхать.

Я б с удовольствием вложился в недвижимость Батуми, под аренду.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.