Плюсы инвестирования в иностранную недвижимость
imAlex
i
Постійний користувач
256
25 вересня 2017
08 бер 2018 09:54
Хотелось бы поговорить об инвестировании для мелких инвесторов. Какие у них есть плюсы и есть ли они вообще?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
nosatiy
n
Новачок
12
12 червня 2015
26 бер 2018 05:39
1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
imAlex
i
Постійний користувач
256
25 вересня 2017
26 бер 2018 07:06
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
1. Потому что инвестируют обычно с целью прибыли, особенно мелкие инвесторы
2. Норма, но это еще больше отдалает срок окупаемости
3. Ну не все плохо ориентируются, я например неплохо знаю свой город и могу много чего сказать о том или ином обьекте и его окружении
Krysoboi
K
Постійний користувач
229
15 березня 2016
26 бер 2018 08:28
Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Vasylisk
Постійний користувач
200
21 квітня 2016
31 бер 2018 20:08
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
тема интересная, но требует большего времени для изучения законодательніх моментов, налогообложения, рынка и проч. Если для тебя 100 тыс туда - сюда - это мелкие издержки, то почему бы нет. Если же нет - то это риск попасть впросак просто по незнанию.
Erik Rosenfeld
Гість
2
30 червня 2018
30 черв 2018 12:15
Плюсы такого рода инвестирования напрямую зависят от выбранной модели. Если это расчет на рост стоимости - то это очень рискованно. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Erik Rosenfeld
Гість
2
30 червня 2018
30 черв 2018 12:20
Эту статью я написал как ответ на очень часто задаваемый вопрос по инвестированию в зарубежную недвижимость. Может быть этот текст поможет кому-то избежать ошибок.
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
VHolod
V
Старожил
522
15 березня 2016
30 черв 2018 22:03
спасибо, аргументы интересные. стОит и есть над чем поразмыслить
U-12
U
Користувач
67
29 червня 2018
01 лип 2018 03:05
Цитата "imAlex":
Для себя вижу только минусы:
...
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Нанимать человека не нужно. Обычно вашей недвижимостью занимается агентство недвижимости, с которым вы можете заключить договор. Они вам будут менять арендаторов, заказывать уборку при их смене, заказывать ремонтные службы. За это они обычно берут 10-15% от суммы аренды. При этом вы можете все это время жить где-нибудь в Новой Зеландии только получая доход. А если пожелаете продать свой недвиж, то не приезжая в страну агентство сможет и продать вашу недвижимость.
Цитата "Krysoboi":Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
В некоторых странах отсутствует налог на доход со сдачи в аренду если доход не превышает определенную сумму (например налог может не взыматься, если доход не превышает 8тыс евро в год)
Также может отсутствовать как таковой налог на саму недвижимость, но присутствовать муниципальный налог, который идет на содержание полиции, муниципальных учреждений и уборку улиц - но этот налог обычно платят арендаторы.
Здесь необходимо досконально изучить ньюансы, чтобы вместо дохода не заработать головную боль. В каких-то странах нужно контролировать весь процесс, в каких-то странах сбросить все на управляющую компанию и отдыхать.
Boris_1
Користувач
24
12 лютого 2018
02 лип 2018 14:43
Я б с удовольствием вложился в недвижимость Батуми, под аренду.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Детальніше
- ЖК На Озерній | Атлант | Новосілки, вул. Озерна10.10912
- ЖК Трояндовий | Бровары, ул. Фельдмана, ул. Трояндова10.10706
- ЖК GL Club | Green Life | Ірпінь, вул. Лисенка, 2110.1011
- ЖК Muller Haus | BD Holding | Петропавловская Борщаговка, ул. Соборная, 11909.101 719
- ЖК Silver House | Сильвер Хаус | Спецжитлофонд | Голосеевский пр, 7408.102 178
- ЖК White Lines | A Development | ул. Васильковская, 108.10234
- ЖК Olympic Park | Олимпик Парк | Status Group | Харьковское шоссе, 21008.10555
- ЖК Синергия Сити | Ирпень, ул. Достоевского, пер. Озерный07.10216
- ЖК Kub29 | Куб | Ковальская | ул. Березняковская, 2907.1012
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая06.101 954
- Чи варто зараз купувати нерухомість?08.103 755
- Квартира не відповідає плануванню. Які права я маю, з чого починати діалог з забудовником?20.083
- Найкращий район Києва15.081 680
- Инвестиции в недвижимость - лучший вариант инвестирования?14.08143
- Кому принадлежат инженерные сети в доме?20.0718
- Продаж квартири з прописаним дітьми06.062
- Двухэтажные квартиры в новостройках29.0512
- ЖЭК15.051
- Вторая приватизация квартиры.01.052
- Выбор гранитной мойки04.1030
- Как я подбирал на свою кухню разную утварь01.101
- Лифт в частном доме01.104
- Украинская дизайн-студия Yakusha design30.093
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?23.073
- Как подобрать кухонную мебель28.063
- Бассейн во дворе07.0517
- Дорожки на участке03.0523
- Петиція до Президента: штраф за порушення тиші у нічний час з боку квартирантів24.044
- ЖК Стандарт | Стандарт Буд | Полтава, вул. Великотирнівська, 9а18.093
- ЖК "Северный", Чернигов, пр. Мира - "Атлант"21.0811
- ЖК Прохоровський квартал05.081
- ЖК Artville | Артвиль | Zezman | Одесса, 7 км Овидиопольской дороги29.0526
- ЖК "Зелений двір", Івано-Франківськ, вул. Тисменицька23.048
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- Интересует подключение бойлера косвенного нагрева Tesy BiLight 100R S в систему отопления тепловым насосом(ТН)08.101
- Перчатки08.102
- Терміново куплю! Балон з гексафторидом сірки SF6 чистоти 99,9% V=72 кг20.091
- Твердотопливный котел и расходы на отопление17.0917
- Схема підключення ледлюстри20.081
- Как правильно выбрать бойлер. Отзывы о бойлерах18.08434
- Замена вентиляции в квартире15.085
- Перепланування | прохання та поради щодо конкретних ситуацій14.082 214
- Як мають бути розміщені поліпропіленові труби опалення у проємі дверей (з коридора у кімнату).08.081
- Коврики от DarianA - уют и комфорт в вашем доме06.101
- Duomed - медична клініка у Львові30.091
- Послуги з будівництва стаціонарних басейнів09.092
- А что смотрим?02.09477
- Пол, тёплый пол, паркет, ламинат, плитка. Продажа напольных покрытий06.0832
- Что подарить мужчине?02.08349
- Послуги Електрика Кам'янець-Подільський13.071
- Війна в Україні 2022 | Коли закінчиться війна?09.0616
- Як ми вирішили купити квартиру Ужгород09.061
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Детальніше