Плюсы инвестирования в иностранную недвижимость
imAlex
i
Постоянный пользователь
256
25 сентября 2017
08 март 2018 09:54
Хотелось бы поговорить об инвестировании для мелких инвесторов. Какие у них есть плюсы и есть ли они вообще?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
nosatiy
n
Новичок
12
12 июня 2015
26 март 2018 05:39
1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
imAlex
i
Постоянный пользователь
256
25 сентября 2017
26 март 2018 07:06
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
1. Потому что инвестируют обычно с целью прибыли, особенно мелкие инвесторы
2. Норма, но это еще больше отдалает срок окупаемости
3. Ну не все плохо ориентируются, я например неплохо знаю свой город и могу много чего сказать о том или ином обьекте и его окружении
Krysoboi
K
Постоянный пользователь
229
15 марта 2016
26 март 2018 08:28
Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Vasylisk

Постоянный пользователь
200
21 апреля 2016
31 март 2018 20:08
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
тема интересная, но требует большего времени для изучения законодательніх моментов, налогообложения, рынка и проч. Если для тебя 100 тыс туда - сюда - это мелкие издержки, то почему бы нет. Если же нет - то это риск попасть впросак просто по незнанию.
Erik Rosenfeld

Гость
2
30 июня 2018
30 июнь 2018 12:15
Плюсы такого рода инвестирования напрямую зависят от выбранной модели. Если это расчет на рост стоимости - то это очень рискованно. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Erik Rosenfeld

Гость
2
30 июня 2018
30 июнь 2018 12:20
Эту статью я написал как ответ на очень часто задаваемый вопрос по инвестированию в зарубежную недвижимость. Может быть этот текст поможет кому-то избежать ошибок.
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
VHolod
V
Старожил
522
15 марта 2016
30 июнь 2018 22:03
спасибо, аргументы интересные. стОит и есть над чем поразмыслить
U-12
U
Пользователь
67
29 июня 2018
01 июль 2018 03:05
Цитата "imAlex":
Для себя вижу только минусы:
...
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Нанимать человека не нужно. Обычно вашей недвижимостью занимается агентство недвижимости, с которым вы можете заключить договор. Они вам будут менять арендаторов, заказывать уборку при их смене, заказывать ремонтные службы. За это они обычно берут 10-15% от суммы аренды. При этом вы можете все это время жить где-нибудь в Новой Зеландии только получая доход. А если пожелаете продать свой недвиж, то не приезжая в страну агентство сможет и продать вашу недвижимость.
Цитата "Krysoboi":Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
В некоторых странах отсутствует налог на доход со сдачи в аренду если доход не превышает определенную сумму (например налог может не взыматься, если доход не превышает 8тыс евро в год)
Также может отсутствовать как таковой налог на саму недвижимость, но присутствовать муниципальный налог, который идет на содержание полиции, муниципальных учреждений и уборку улиц - но этот налог обычно платят арендаторы.
Здесь необходимо досконально изучить ньюансы, чтобы вместо дохода не заработать головную боль. В каких-то странах нужно контролировать весь процесс, в каких-то странах сбросить все на управляющую компанию и отдыхать.
Boris_1

Пользователь
24
12 февраля 2018
02 июль 2018 14:43
Я б с удовольствием вложился в недвижимость Батуми, под аренду.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.

Купуй квартиру на Domik.ua
Широкий вибір квартир від власників, забудовників та ріелторів
Подробнее
- ЖК SENAT | GEOS | Киев, Кольцевая дорога, 305.0966
- ЖК La Manche | Ла Манш | Perfect Group, Укрбуд | ул. Щекавицкая, 4605.0972
- ЖК Krona Park II | Alliance Novobud | Бровари, вул. В'ячеслава Чорновола05.091 932
- ЖК Montreal House | Alliance Novobud | Київ, вул. Велика Васильківська, 102у05.09535
- ЖК Урловский-1 | Киевгорстрой, bUdCapital | ул. Причальная, 1105.093 772
- ЖК Святобор Park Resort | City One Development, Інвест-Будресурс | Киев, ул. Львовская, 1505.091 494
- ЖК Отрада | Київміськбуд, bUdCapital | Київ, просп. Відрадний, 93/204.092 755
- ЖК Family and Friends | 2 черга | GEOS | Київ, вул. Новопольова, 204.09528
- ЖК Метрополис | DiM | Киев, пр. Глушкова, ул. Заболотного04.093 537
- ЖК Теремки | ИнтерГал-Буд | Киев, ул. Академика Заболотного, 1504.092 297
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?04.094 659
- Завышеные тарифы на отопление. Как обжаловать и куда писать?19.082
- Ипотека от Банков с лучшими условиями | Обсуждение кредитов под залог недвижимости13.08192
- Краудфандинг - типы группового инвестирования01.083
- Планирую аренду квартиры в районе Подола30.073
- Про агентство Атлант-А23.0722
- Допоможіть розібратись з податками08.053
- Дно рынка недвижимости и влияющие факторы31.0315 244
- Лучший район Киева29.031 685
- Где найти качественные полотенца?04.092
- Орхидеи. Как ухаживать за орхидеями29.0818
- Выбор пылесоса. Отзывы о ваших пылесосах26.0866
- Отзывы об ортопедических матрацах. Матрасы для комфортного сна22.0891
- Болит спина07.0873
- Какую выбрать мебель на террасу?04.084
- Стоит ли покупать кофе-машину13.07154
- Декоративные элементы в интерьере. Советы и отзывы о их сочетании12.0716
- Декор окна без штор, варианты и советы12.0746
- ЖК Імперіал Парк Авеню | Імперіал Буд | Чернівці, вул. Рівненська, 718.084
- ЖК Manhattan | Blago developer | Івано-Франківськ, вул. Романа Левицького, вул. Ленкавського04.0815
- ЖК Зелений двір | Спілка забудівників | Івано-Франківськ, вул. Тисменицька04.089
- Одесса, ул. Еврейская, 3 | Будова04.084
- ЖК Soul Park | Львів, вул. Пилипа Орлика | LEV Development29.072
- ЖК Північний | Чернігів, просп. Миру, Кільцева дорога | Атлант27.0712
- Хто планує поїхати на будівельний форум у Львові цього вересня?01.093
- Тёплый пол, отзывы и советы28.08205
- Крыша потекла, что делать?25.0818
- Перепланировка | тема просьб и советов по конкретным ситуациям19.082 216
- Материал многоквартирного дома новостройки. Какой лучше?13.0812
- Климатическое оборудование норвежской ТМ Bergen07.082
- Как можно прочистить или улучшить вентиляцию в квартире?06.086
- Пол на кухне – ламинат или плитка?30.0720
- Как правильно заложить швы в стенах после врезки столешницы/подоконника?24.072
- Домик для кота26.085
- Тренажер в доме. Какой выбрать24.0817
- Мебель под заказ | Объявления об изготовлении мебели18.0899
- Как уберечь холодильник от перепадов напряжения09.0810
- Мій сайт не з'являється в результатах пошуку05.082
- Пол, тёплый пол, паркет, ламинат, плитка. Продажа напольных покрытий26.0728
- Кто как развлекается в свободное время?19.071
- Есть ли польза от компьютерных игр?19.077
- Які етапи охоплює комплексне будівництво ферми під ключ18.071

Авторський канал ріелтора в Іспанії
Знайомтесь з Бенідормом, нерухомістю та стилем життя. Новобудови регіону, аналітика, інвестиції
Подробнее