Плюсы инвестирования в иностранную недвижимость
imAlex
i
Постоянный пользователь
256
25 сентября 2017
08 март 2018 09:54
Хотелось бы поговорить об инвестировании для мелких инвесторов. Какие у них есть плюсы и есть ли они вообще?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
nosatiy
n
Новичок
12
12 июня 2015
26 март 2018 05:39
1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
imAlex
i
Постоянный пользователь
256
25 сентября 2017
26 март 2018 07:06
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
1. Потому что инвестируют обычно с целью прибыли, особенно мелкие инвесторы
2. Норма, но это еще больше отдалает срок окупаемости
3. Ну не все плохо ориентируются, я например неплохо знаю свой город и могу много чего сказать о том или ином обьекте и его окружении
Krysoboi
K
Постоянный пользователь
229
15 марта 2016
26 март 2018 08:28
Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Vasylisk
Постоянный пользователь
200
21 апреля 2016
31 март 2018 20:08
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
тема интересная, но требует большего времени для изучения законодательніх моментов, налогообложения, рынка и проч. Если для тебя 100 тыс туда - сюда - это мелкие издержки, то почему бы нет. Если же нет - то это риск попасть впросак просто по незнанию.
Erik Rosenfeld
Гость
2
30 июня 2018
30 июнь 2018 12:15
Плюсы такого рода инвестирования напрямую зависят от выбранной модели. Если это расчет на рост стоимости - то это очень рискованно. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Erik Rosenfeld
Гость
2
30 июня 2018
30 июнь 2018 12:20
Эту статью я написал как ответ на очень часто задаваемый вопрос по инвестированию в зарубежную недвижимость. Может быть этот текст поможет кому-то избежать ошибок.
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
VHolod
V
Старожил
522
15 марта 2016
30 июнь 2018 22:03
спасибо, аргументы интересные. стОит и есть над чем поразмыслить
U-12
U
Пользователь
67
29 июня 2018
01 июль 2018 03:05
Цитата "imAlex":
Для себя вижу только минусы:
...
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Нанимать человека не нужно. Обычно вашей недвижимостью занимается агентство недвижимости, с которым вы можете заключить договор. Они вам будут менять арендаторов, заказывать уборку при их смене, заказывать ремонтные службы. За это они обычно берут 10-15% от суммы аренды. При этом вы можете все это время жить где-нибудь в Новой Зеландии только получая доход. А если пожелаете продать свой недвиж, то не приезжая в страну агентство сможет и продать вашу недвижимость.
Цитата "Krysoboi":Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
В некоторых странах отсутствует налог на доход со сдачи в аренду если доход не превышает определенную сумму (например налог может не взыматься, если доход не превышает 8тыс евро в год)
Также может отсутствовать как таковой налог на саму недвижимость, но присутствовать муниципальный налог, который идет на содержание полиции, муниципальных учреждений и уборку улиц - но этот налог обычно платят арендаторы.
Здесь необходимо досконально изучить ньюансы, чтобы вместо дохода не заработать головную боль. В каких-то странах нужно контролировать весь процесс, в каких-то странах сбросить все на управляющую компанию и отдыхать.
Boris_1
Пользователь
24
12 февраля 2018
02 июль 2018 14:43
Я б с удовольствием вложился в недвижимость Батуми, под аренду.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Каталог відгуків про будинки Києва
Знайдіть свій будинок та розкажіть про нього. Що подобається, а що ні? Допоможіть тим хто шукає житло
Подробнее
- ЖК в Гранд Виллас | Ворзель, с. Михайловка-Рубежовка26.045 530
- МФК Intergal City | Интергал Сити | ИнтерГал-Буд | ул. Старонаводницкая, 16-Б26.0454
- Бровары, ул. Петлюры, 28 | Атлант26.0499
- ЖК Урловский-2 | Киевгорстрой | ул. Сортировочная, Канальная, Клеманская26.042 036
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная26.04779
- ЖК Академ-квартал | ИнтерГал-Буд | пер. Приборный, 1025.041 002
- ЖК Радужный | Киевгорстрой | ул. Кибальчича, 225.042 967
- Если вы инвестор проблемного строительства. Что делать?25.0443
- ЖК Петровский квартал | Novbud | Петровское25.04800
- ЖК Новые Теремки | Novbud | Новоселки, ул. Александровская, 125.042 975
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?26.043 441
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Петиція до Президента: штраф за порушення тиші у нічний час з боку квартирантів24.044
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?24.042
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- ЖК "Зелений двір", Івано-Франківськ, вул. Тисменицька23.048
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?26.04534
- Війна в Україні 2022 | Коли закінчиться війна?24.0415
- А что смотрим?24.04475
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
Всі звіти про надійність новобудов безкоштовно
Обирайте новобудову в каталозі Білдконтролю та отримуйте звіт про її надійність. Це корисно.
Подробнее