Плюсы инвестирования в иностранную недвижимость
imAlex
i
Постоянный пользователь
256
25 сентября 2017
08 март 2018 09:54
Хотелось бы поговорить об инвестировании для мелких инвесторов. Какие у них есть плюсы и есть ли они вообще?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
Для себя вижу только минусы:
- срок окупаемости зачастую больше чем в Украине
- намного дороже обслуживание (ремонт и т.д.)
- плохо ориентируешься в местных нюансах, а значит труднее найти выгодное предложение
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Исходя из этих минусов стоит ли вообще смотреть в бок иностранной недвижимости при мелких инвестициях?
nosatiy
n
Новичок
12
12 июня 2015
26 март 2018 05:39
1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
imAlex
i
Постоянный пользователь
256
25 сентября 2017
26 март 2018 07:06
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
1. Потому что инвестируют обычно с целью прибыли, особенно мелкие инвесторы
2. Норма, но это еще больше отдалает срок окупаемости
3. Ну не все плохо ориентируются, я например неплохо знаю свой город и могу много чего сказать о том или ином обьекте и его окружении
Krysoboi
K
Постоянный пользователь
229
15 марта 2016
26 март 2018 08:28
Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Также забыли о мерах госрегулирования во многих странах, например в Хорватии просто так недвижимость не купить (только граждане ЕС это могут сделать). В Польше тоже этот вопрос регулируется, надо получать разрешение у местных властей и т.д. В Чехии - похожая история.
Vasylisk
Постоянный пользователь
200
21 апреля 2016
31 март 2018 20:08
Цитата "nosatiy":1. почему вас это волнует?
2. это норма
3. абсолютно так же, как и дома
4. местные находят и вы найдёте
тама интересная
тема интересная, но требует большего времени для изучения законодательніх моментов, налогообложения, рынка и проч. Если для тебя 100 тыс туда - сюда - это мелкие издержки, то почему бы нет. Если же нет - то это риск попасть впросак просто по незнанию.
Erik Rosenfeld
Гость
2
30 июня 2018
30 июнь 2018 12:15
Плюсы такого рода инвестирования напрямую зависят от выбранной модели. Если это расчет на рост стоимости - то это очень рискованно. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
Сочетать собственное пользование и аренду также, на мой взгяд, неправильно. Получится "ни себе, ни людям". Лучше выбирать проекты с гарантированной управляющей компанией доходностью с аренды. Такие проекты есть, например, в ЮВА и в ряде стран Европы.
Erik Rosenfeld
Гость
2
30 июня 2018
30 июнь 2018 12:20
Эту статью я написал как ответ на очень часто задаваемый вопрос по инвестированию в зарубежную недвижимость. Может быть этот текст поможет кому-то избежать ошибок.
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
Зачем нужна квартира за рубежом? Для собственного пользования или для получения дохода. Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Что происходит потом?
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Почему?
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
VHolod
V
Старожил
522
15 марта 2016
30 июнь 2018 22:03
спасибо, аргументы интересные. стОит и есть над чем поразмыслить
U-12
U
Пользователь
67
29 июня 2018
01 июль 2018 03:05
Цитата "imAlex":
Для себя вижу только минусы:
...
- нужно нанимать стороннего человека для присмотра за обьектом
Нанимать человека не нужно. Обычно вашей недвижимостью занимается агентство недвижимости, с которым вы можете заключить договор. Они вам будут менять арендаторов, заказывать уборку при их смене, заказывать ремонтные службы. За это они обычно берут 10-15% от суммы аренды. При этом вы можете все это время жить где-нибудь в Новой Зеландии только получая доход. А если пожелаете продать свой недвиж, то не приезжая в страну агентство сможет и продать вашу недвижимость.
Цитата "Krysoboi":Вы забыли о налогах (на недвижимость, на доходы), которые обычно платятся в других странах в отличие от Украины.
В некоторых странах отсутствует налог на доход со сдачи в аренду если доход не превышает определенную сумму (например налог может не взыматься, если доход не превышает 8тыс евро в год)
Также может отсутствовать как таковой налог на саму недвижимость, но присутствовать муниципальный налог, который идет на содержание полиции, муниципальных учреждений и уборку улиц - но этот налог обычно платят арендаторы.
Здесь необходимо досконально изучить ньюансы, чтобы вместо дохода не заработать головную боль. В каких-то странах нужно контролировать весь процесс, в каких-то странах сбросить все на управляющую компанию и отдыхать.
Boris_1
Пользователь
24
12 февраля 2018
02 июль 2018 14:43
Я б с удовольствием вложился в недвижимость Батуми, под аренду.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Интересовался ценами - не выше, чем в Киеве или той же Одессе.
Но сначала себе хочу подобрать, а потом уже подумаю про квартиру в курортной Грузии.
А тема интересная, послушаю.
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Подробнее
- ЖК Silver House | Сильвер Хаус | Спецжитлофонд | Голосеевский пр, 7420.092 168
- ЖК Family and Friends | 2 очередь | GEOS | ул. Новополевая, 220.09516
- ЖК На Озерной | Атлант | Новоселки, ул. Озерная19.09888
- ЖК Polaris Home & Plaza | Полярис | Perfect Group, Citex Development | ул. Семьи Кульженков, 2219.09487
- ЖК Деснянский | ДБК-Житлобуд | ул. Электротехническая, 4319.09444
- ЖК Rusaniv Residence | Русанив | Perfect Group, Citex | ул. Сверстюка19.09470
- ЖК Синергия Сити | Ирпень, ул. Достоевского, пер. Озерный19.09212
- ЖК Форест | Спецжитлофонд | ул. Милютенко, ул. Шолом-Алейхема18.091 999
- Отзывы о застройщике Стандарт Буд18.093
- ЖК Sky Avenue | Скай Авеню | ИнтерГал - Буд | ул. Народного Ополчения, 317.09344
- Стоит ли сейчас покупать недвижимость?19.093 711
- Квартира не відповідає плануванню. Які права я маю, з чого починати діалог з забудовником?20.083
- Лучший район Киева15.081 680
- Инвестиции в недвижимость - лучший вариант инвестирования?14.08143
- Кому принадлежат инженерные сети в доме?20.0718
- Продаж квартири з прописаним дітьми06.062
- Двухэтажные квартиры в новостройках29.0512
- ЖЭК15.051
- Вторая приватизация квартиры.01.052
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?23.073
- Как подобрать кухонную мебель28.063
- Бассейн во дворе07.0517
- Дорожки на участке03.0523
- Петиція до Президента: штраф за порушення тиші у нічний час з боку квартирантів24.044
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Болит спина27.0169
- ЖК Стандарт | Стандарт Буд | Полтава, вул. Великотирнівська, 9а18.093
- ЖК "Северный", Чернигов, пр. Мира - "Атлант"21.0811
- ЖК Прохоровський квартал05.081
- ЖК Artville | Артвиль | Zezman | Одесса, 7 км Овидиопольской дороги29.0526
- ЖК "Зелений двір", Івано-Франківськ, вул. Тисменицька23.048
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- Терміново куплю! Балон з гексафторидом сірки SF6 чистоти 99,9% V=72 кг20.091
- Твердотопливный котел и расходы на отопление17.0917
- Схема підключення ледлюстри20.081
- Как правильно выбрать бойлер. Отзывы о бойлерах18.08434
- Замена вентиляции в квартире15.085
- Перепланировка | тема просьб и советов по конкретным ситуациям14.082 214
- Як мають бути розміщені поліпропіленові труби опалення у проємі дверей (з коридора у кімнату).08.081
- Радіаторна сеть02.082
- Полотенцесушитель, какой лучше01.0838
- Послуги з будівництва стаціонарних басейнів09.092
- А что смотрим?02.09477
- Пол, тёплый пол, паркет, ламинат, плитка. Продажа напольных покрытий06.0832
- Что подарить мужчине?02.08349
- Послуги Електрика Кам'янець-Подільський13.071
- Війна в Україні 2022 | Коли закінчиться війна?09.0616
- Як ми вирішили купити квартиру Ужгород09.061
- Юридические услуги любой сложности12.052
- Предложения комплексного ремонта. "Ремонт под ключ"07.05200
Каталог відгуків про будинки Києва
Знайдіть свій будинок та розкажіть про нього. Що подобається, а що ні? Допоможіть тим хто шукає житло
Подробнее