Обсуждение Цен На Недвижимость!

В продолжение предыдущего поста.
Есть еще один фактор, который мало связан с платежеспособным спросом, но весьма давит на цены.
Суть его заключается в том, что огромный поток молодых деятельных людей, едущих в Киев, приводит к застою и даже к деградации регионов.
А это весьма сказывается на мироощущении киевлян и на ценах на киевскую недвижимость.

Ведь не секрет, что киевляне (в том числе пенсионеры) крайне неохотно переезжают в другие города и села. Хотя многие киевляне родом именно оттуда.
Были бы областные города и райцентры благополучными, - охотнее ехали б туда киевляне (по крайней мере те, у которых в Киеве нет больших доходов; а там бы они и жилье улучшили и солидные деньги за киевскую квартиру получили бы).
И была бы тогда естественная ротация. И были бы тогда цены на жилье в Киеве ниже.
Да и процессы (социальные, демографические, политические, экономические) здоровее были бы.
Ибо Киев - это живой организм. А для любого живого организма важны не только процессы ассоциации (ввода, усвоения), но и диссоциации (вывода).

Но прав и Борода. Насколько я его понимаю, он говорит, что далеко не все определяется деньгами. На цены очень влияют психологические моменты.Если бы в профильной аналитике существовала специальная школа или традиция психологизма, то я был бы ее первым адептом.
Проблема в другом - делая психологию ключевым (стартовым) фактором анализа ценовых тенденций, мы создаем чисто пелевинскую ситуацию (похоже, у меня сегодня его день) смотрим на свое отражение в зеркале, глядящее на смотрящего, и уже через мгновение плохо соображаем, кто на кого и зачем смотрит. Короче говоря, провинциальная постановка пьесы "Сорос и его теория рефлексивности биржевых рынков".
Утверждаю в первом, самом общем и глобальном приближении, исследование тенденций рынка жилой недвижимости Киева (специально фокусируюсь только на этом сегменте) нужно начинать со сравнительного анализа двух факторов совокупное предложение (общее количество квадратных метров, выставленных на продажу в течение конкретного периода времени по взвешенным ценам этого периода) и совокупного спроса (текущие доходы всего населения за период плюс депозиты плюс доступная ипотека). Обе части уравнения исчисляются в деньгах.
Я сделал прикидочно эти расчеты, и получил очень красноречивую и очень благодатную базу для многочисленных гипотез.
Вульгарно их можно объединить предположением цены с большой вероятностью будут снижаться.

Ребята. Можна смело идти на начало ветки форума и там Вы прочитаете те посты что и в конце.


ВЕТКУ ПОРА ЗАКРЫВАТЬ. Она зашла в тупик

Жалко...
Такая большая ветка...

Ум короткий.

Это все, что Вы можете сказать?

Буду отвечать сразу всем, потому, что мало времени.

WWMUZ
Вы не желаете видеть процессы, происходящие дальше Вашего носа, либо выходящие за рамки академического курса. Хочу Вас сильно огорчить - жизнь намного живее Вашего воображения. Примеры
1. Если бы квартир на продажу на рынке Киева были сотни тысяч (а не полтора десятка тыщ в пределе), то все бы и происходило в соответствии с Вашими прогнозами. А так - хочу Вас огорчить. Только у меня одного имеется несколько знакомых, ежемесячный доход которых менее 1000 грн., что отнюдь не помешало им в прошлом году приобрести квартирки по 70...80 килобаксов. Мораль - учите статистику. И, в частности, "хвосты" распределений. При больших числах и слабом предложении они начинают становиться значимыми.
2. Относитесь к собеседнику так, как хотите, чтобы относились к Вам. И если у Вас попросили разьяснить определенные выкладки - то сделайте это без дальнейших препирательств. Это и есть истинное мерило Интеллигентности.
3. Моя цель здесь состоит не в попытке учета всех возможных параллельных процессов, а в попытке обратить Ваше внимание на процессы, с которыми в данный момент считаться Вы не желаете, но которые, при соответствующем развитии событий станут значимыми. Поэтому, я бы на Вашем месте, как аналитик, поостерегся обзывать сотни тысяч семей - НИЩИМИ.

Галеон
Вам я расскажу притчу, случившуюся со мною ровно месяц назад. Захотел я взять потребительский кредит в магазине. Всего-то на 4500 грн., при соразмерной з/п. Так вот - мне его в банке, в котором я хотел его взять, не дали! Зато выдали 5 (пять!) потребительских кредитов на общую сумму 15 килогривен человеку, с з/п 800 грн. и с дефолтами по ДВУМ предыдущим кредитным линиям на сумму 4000 грн. Мораль - уметь надо!

Владимиру
Суть моих размышлений Вы ухватили верно. Действительно, при сотнях тысячах отложенного спроса какие-то полтора десятка тыщ предложений будут перекрыты старыми "хвостами" и вновь возникшей покупательской способностью. Слишком МАЛА ожидаемая цифра предложений на киевском рынке. И слишком велики "нависающие" над нею цифры. Разница - на порядок.
Дополнительную цифирь в предложениях на киевском РН создают следующие люди. Один мой приятель уже четвертый год выставляет свою хату на продажу, но, собственно, к самой продаже не особо стремится. Т.к. высталяет ее по МАКСИМАЛЬНО ВОЗМОЖНОЙ цене. Всякий раз. Вот так. Фон создает - а на продажу не влияет. Думаю, что подобных ему в Киеве хватает.

Буду отвечать сразу всем, потому, что мало времени.


2. Относитесь к собеседнику так, как хотите, чтобы относились к Вам. И если у Вас попросили разьяснить определенные выкладки - то сделайте это без дальнейших препирательств. Это и есть истинное мерило Интеллигентности.
QUOTE(Борода)

Уточните, пожалуйста, какие именно процессы Вы имеете ввиду.

Говоря о недвижимости, многих (в той или иной мере) можно назвать нищими. Это утрированная форма (равно как и пример с яхтой) соотношения достатка людей и стоимости жилья.

Что касается "поостерегся" - я не политик и могу себе позволить называть вещи своими именами.
Прочтите еще раз ссылку, там все есть (в том числе и тенденция просматривается)

Борода, можно уточнить про ваших знакомых с годовым доходом в 2400$?
Вы говорите - "приобрести", но что вы реально имеете в виду - купить? разменять? или на халяву?

P.S. Дык однушку снимать сейчас самое дешевое 3К$ в год выйдет, может выши знакомые бутылок на 80К$ насдавали???

P.P.S. Это кстати опять же пример тупого пропагандистского приема - "правда, правда, ложь".

1. 550000 спроса - полная чушь. Цифры из пальца. Никто на самом деле не знает толком о структуре спроса. Можно лишь четко сказать что озвученные цифры не имеют ничего общего с реальностью. В Киев не приезжают семьями по три человека - вы пробовали ребенка в садик пристроить, не имея прописки? Или в школу? Более половины приезжих это заробитчане, это участники постоянной трудовой миграции. Им квартира в Киеве нафик не нужна. Чтобы претендовать на жилье в Киеве надо иметь а) 20-30К налом на руках б) доход на семью от 2К. Много таких людей среди приезжих? Думаю далеко не 100%, и вряд ли даже 50%. Так что делить вашу цифру потенциальных покупателей-приезжих надо на 10 как минимум, если не на 30 или 50. Особенно если вспомнить тот факт, что за 5 лет число официально прописанных в Киеве выросло всего на 15000 человек. И это при том, что еще 2 года назад купить 1к хрущ можно было дешевле 50К$.
Далее, киевляне-менялы, 80% рынка - их. Факт. Вдумайтесь - любой человек, владеющий квартирой и имеющий от 1К дохода становится потенциальным покупателем. Но у него есть где жить, и как правило условия жизни терпимы. То есть, основная масса "потенциальных" покупателей-киевлян не страдает необходимостью "купить здесь и прямо сейчас", будь то рост 100% или падение 20%, т.к. их главный актив - квартира, растет/падает с вместе рынком. Давление на рынок от этих товарищей минимально. Они, менялы, заинтерисованы чтобы роста не было, и цены были пониже - меньше нервов уйдет при перепродаже и коммисионные меньше будут. Это стремление конечно же соревнуется со стремлением продать свою подороже и купить подешевле - одним словом сделать сделку выгодной для себя.

2. Собственно комментарий к вашим словам - да, вы наконец-то открыли термин, с которым ложиться спать каждый уважающий себя трейдер - "уровень поддержки". Миллионы людей каждый день ломают себе голову, где-же этот уровень поддержки. И лишь единицы угадывают (точнее, знают), становясь сказочно богатыми.
Может быть этот уровень назодится на 20% ниже рынка. Может быть. Может быть и ближе к рынку - 5%, 10%. А может быть и на 40%. Кто знает, кто знает...
Используя принцип машины времени (этот принцип опирается на эмпирический факт, что два рынка коррелируют между собой с коэфтом-близким к 1 но с определенным временным сдвигом), можно сказать что инерционность РЖНа составляет от 3 до 6 месяцев. То есть, реальное падение индексов рынка произойдет не ранее, чем через 3-6 месяцев от события - начала движения рынка в противоположную сторону. Особенно если учесть недоступность информации и наличие крупных игроков на рынке, имеющих рычаги влияния на ситуацию.
То есть, если понижающий тренд начнется, то инерционность может завести рынок далеко ниже дна и уровня поддержки...

Вот-вот, типичный представитель класса менял. К ним надо относится как к темной материи, их 80%, но на рынок они не влияют, они его поддерживают.
Кстати, дополнительную цифирь в смысле увеличивающегося предложения создают как раз другие парни, которые ЗАРАБАТЫВАЮТ на РЖН-е, а не впустую тратят свое время. Ваш товарищ что 4 года назад свою хату выставлял, что сейчас - просто можно вычесть 1 из предложения. На рост предложения это особо не влияет. На индекс - это да, за счет таких типов индексы некисло себя чуствуют.

Борода прав только в одном - действительно предложение недостаточное. Однако в этой ситуации баланс спроса и предложения достигается за счет таких высоких цен...Вот и все.
И баланс этот очень хрупкий - вот это и есть основной фактор снижения.
А еще более печальнее то, что операторы рынка сами себя толкают в пропасть - как бы стараясь сами завести рынок в тупик, постоянно поднимая цены без оснований.

Если хорошо поразмыслите, то и сами наткнетесь на этот вывод. Это правда предельный случай, но как раз на границах лучше всего тестировать систему. Я вас понял, Борода. Но в этом случае давление на рынок оказывают не приезжие с уровнем дохода меньше 3к, а киевляне с любым доходом и собственностью, которую можно заложить. Если то, о чем вы говорите приняло массовый характер в очень скором времени киевляне и приезжие могут поменятся местами. У киевлянина банк отберет заложенную квартиру, а приезжие, накопившие кэша выкупят ее на распродаже.
Но это только в том случае, если РН и дальше не будет расти на 50% в год.

ЗЫ. Итак этапы развития КРНЖ
1. 2000г. Первое наступление было на наличные сбережения граждан. Кредитные ставки большие, но так как жилье дорожает нужно успеть купить раньше. КГС и Аркада рисуют динамику роста цен в строящихся домах. Следом тянется вторичка.
2. 2004г. Запасы наличности у населения уменьшились, снижение процентных ставок по кредитам и упрощение получения кредита не дают уменьшится потоку денег в РН. Народу рисуют преимущества ипотеки. Цены беруться с сайтов КГС и Аркады.
3. 2006 год. Стагнация. Нужно что-то делать. Наличности нет(тех объемов), народ выжидает. И вот она очередная схема. Дорожать будет в любом случае. Можно в банке под залог существующей и новой взять кредит без первого взноса. Через время продать и остаться в наваре. Вот только подходит эта схема только для киевлян.

Да, это все замечательно... Но что будет, Если "дорожать в любом случае" не будет, а как раз наоборот. А кроме новой квартиры в залоге еще и существующее жилье...

А кому это интересно? Будут тысячи людей под мэрией, будет пиар политиков, будут сопли вкладчиков и т.д.

По Москве информации в целом больше, чем по Киеву.
Тамошние аналитики умудрились подсчитать, что спекулятны имеют на руках не менее двухгодового объема ввода жилья - более 10000000 кв.м. При этом если рапортуют о ежегодном вводе 5000000 жилья, то реально там на рынок выставляют намного меньше, т.к. доля города там может доходить до 50%. То есть, можно говорить, что спекулянты могут враз выставить столько жилья, сколько при обычных условиях раскупают за 2-3 года.

Что до операторов, толкающих себя в пропасть, то тут положение реально хуже. Я уже описывал, что будет со среднестатистическим застройщиком при понижающем тренде - на него тут же посыпется град отказов, все побегут вынимать деньги, т.к. вложение на уровне котлована имеет смысл только при дальнейшем повышении цены. При этом пострадают те, кто побегут забирать деньги позже, и те, чьи дома будут "почти" достроены в тот момент.
Исходя из апокалиптичности этого сценария, допускаю что девелоперы что-нибудь придумают, дабы не допустить такой жопы.

Алексею
По вашему вопросу об объеме банковского ипотечного кредитования. Разговаривал с человеком, работающим в УСБ. Она категорически утверждает, что ЧИСЛО выдаваемых ипотечных кредитов в их отделении УСБ сейчас не только не уменьшилось, но и возросло. И утверждает, что такая же тенденция сохраняется и в других банках. Абсолютные цифры дать отказалась. Несмотря на использованную бутылку коньяку.

"Риэлторы сходятся во мнении, что одной из интересных тенденций последних двух месяцев является то, что существенно изменился портрет покупателей вторички. Сегодня доли киевлян и приезжих (в том числе тех, кто живет в столице не один год) распределились примерно поровну, тогда как накануне нового года киевляне составляли до 65–70%."
"Самое дешевое жилье покупают, как правило, приезжие до 25–30 лет (в том числе молодые семьи), которые хотят иметь в столице любой угол, лишь бы не платить за аренду. Например, ранее не пользовавшийся популярностью сегмент - комнаты в общих квартирах - притягивает покупателей тем, что стоимость квадрата данной недвижимости на 20% ниже, чем в аналогичных отдельных квартирах, кроме того, общий размер таких объектов, естественно, меньше полноценного жилья. "
""Если в этом году столичные банки все-таки решатся на уменьшение процентных ставок или снижение первоначального взноса, динамика роста цен может увеличиться до 3–5% в месяц. В противном случае рост не превысит 1–2%" - считает он."

//realt.ua/Statti/0_Index.php?prg= ... +%C3%D0%CD.
Портфель ипотечных кредитов УСБ ПРЕВЫСИЛ 6,8 млрд. грн. Ну, и насколько дурным должен быть банк, чтобы продолжать выдавать ипотечные кредиты в предчувствии скорого обвала цен на 30...50%, как здесь иные пишут?

Бороды двушка, стоившая тогда 30 или 33 килобакса - сейчас выставляется за 135. Так что мне лично пофиг, что там и где обрушится. И на чьи глупые головы. А ведь и тогда, три года назад, как все пищали о грядущем обвале, что таких цен в мире нигде нет и советовали "подождать".

В общем, ребята, не знаю как Вы, а для киевского РН манны небесной от грядущего спада цен я не жду. Масимум 10...20% от достигнутого максимума (которого еще нет). За пару лет. И то - не сразу. При таком-то обилии заезжей массы! Вот они все, да плюс нуждающиеся киевляне и сыграют роль того самого депфера.QUOTE(Борода) Полноте вам Борода, вам же никто ссылок на ВиД надеюсь не давал еще