Квартиры - это прошлый век

Нельзя тупо считать в долларах, скажем сейчас нефть около 90 за бочку, но с учетом инфляции (официальной!) она стоит столько же сколько и в 80х. "Бизнесу нужны бабки" - ну да, нужны, но они нужны не сами по себе а для оплаты работы, сырья и т.д. а если все это растет, то это ведь тоже надо учитывать.
Так что не говорите ерунды, считают и в штуках и в деньгах, но с учетом инфляции или привязываются к каким-то базовым активам типа нефти или золота. Скажем, нефть почти всегда стоит 3гр за бочку хотя цена бочки за последние 30 лет менялась от 5 до 100 баксов. Я покупал кв. по 1650 за кв а сейчас она где-то 2200-2300 стоит, пересчитывая в золото получаем одно и то же (тогда было 660, сейчас 910 за унцию).

Цитата:

Нельзя тупо считать в долларах, скажем сейчас нефть около 90 за бочку, но с учетом инфляции (официальной!) она стоит столько же сколько и в 80х. "Бизнесу нужны бабки" - ну да, нужны, но они нужны не сами по себе а для оплаты работы, сырья и т.д. а если все это растет, то это ведь тоже надо учитывать.
Так что не говорите ерунды, считают и в штуках и в деньгах, но с учетом инфляции или привязываются к каким-то базовым активам типа нефти или золота. Скажем, нефть почти всегда стоит 3гр за бочку хотя цена бочки за последние 30 лет менялась от 5 до 100 баксов. Я покупал кв. по 1650 за кв а сейчас она где-то 2200-2300 стоит, пересчитывая в золото получаем одно и то же (тогда было 660, сейчас 910 за унцию).

Тогда объясните мне, почему на ОПЕК давят, что бы они увеличили добычу, а они не хотят этого делать? Говорят , что для нынешних потреб достаточно.

Повторяю, все рынки меряются в денежном выражении, потому как основная цель получить максимум денег с конкретного рынка, занять максимально возможную нишу в денежном выражении, а ко-лво продукции и ее цена это производные с помощью которых достигают основной цели.

---------
Я так понимаю, что мы немного друг-друга не слышим
Я не отрицаю того, что ведестя и количественный учет.
Но когда планируют бизнес, то считают объем рынка, который можно занять в денежном выражении, только после это ставят план в количественном, учитывая цену.
Никто не планирует бизнес так: " сначала произведем 10000 шт. а потом будем думать как это продать и по какой цене".
Я ясно выразился?

Цитата:

Тогда объясните мне, почему на ОПЕК давят, что бы они увеличили добычу, а они не хотят этого делать?

А на них хоть раз давили чтобы они уменьшили добычу?

Цитата:

Говорят , что для нынешних потреб достаточно.

У них свои соображения а у покупателей свои. Да и с нефтью кроме вопросов объема/цены есть еще вопросы у кого покупать, это уже политика.

Цитата:

Повторяю, все рынки меряются в денежном выражении, потому как основная цель получить максимум денег с конкретного рынка,

Т.е. когда у нас были миллионы (купоны) наши рынки были куда больше текущих, я вас правильно понял? Ну тогда самые лучшие рынки в Зимбабве, там такая инфляция что мама не горюй. Не хотите там поторговать? У вас будет тааакой рынок!

Цитата:

занять максимально возможную нишу в денежном выражении, а ко-лво продукции и ее цена это производные с помощью которых достигают основной цели.

Я смотрю проффесор был не самым плохим экономистом, встречаются кадры куда тупее его.

Цитата:

Т.е. когда у нас были миллионы (купоны) наши рынки были куда больше текущих, я вас правильно понял? Ну тогда самые лучшие рынки в Зимбабве, там такая инфляция что мама не горюй. Не хотите там поторговать? У вас будет тааакой рынок!

Як казав Флайман "гарна у Вас трава"
Вы покурите еще чуток и вспомните про продуктовые карточки.
Наш РЖН измеряется в долл. США, экономика страны привязана к этой валюте и украинские фантики и монгольские тугрики не имеют к этому никакого отношения.
А Вы наверное все в "дозах" считаете?

2Vlinvest
Я извиняюсь, что встреваю в ваш разговор но Shuttle прав, номинал денег не главное, главное покупательная способность этих денег. Какая мне радость от того что у меня есть ща 20к если я за эти деньги тока 8 квадратных метров купить могу А вот в 90 за 2к можно было купить 2 комнатную хатынку а за 20к 10 таких хатынок Вот видите номинал один и тотже а покупательная способность разная Также покупательная способность денег отличается не только от времени, но и от места где ты их тратишь Например в молдавии услуги и одежда дешевле чем в киеве А в киеве оргтехника дешевле чем в молдавии И это в один момент времени Так что важен не номинал, а покупательная способность Я бы сейчас с удовльствием работал не за 1800, а за 180 при условии что квартира стоила бы 2к

Цитата:

аналитики могут работать только с проверенной и официальной информацией - все остальное гадание на кофейной гущи или предположения.

Не согласен. Аналитики должны работать со всей возможной информацией, каждый раз сравнивая и проверяя данные из одних источников, по другим источникам.
Именно они должны оценивать достоверность, важность, обоснованность любой информации. В противном случае будет примерно то, что было при "плановом хозяйстве". С одной стороны, строгий учет, контроль, планирование, а, с другой стороны, приписки и подтасовки на всех без исключения уровнях. Начиная с рабочего, мастера и учетчика, и заканчивая министерствами и республиками.

Вы думаете, почему, несмотря на то, что почти на каждом заводе свой вычислительный центр в 70-80 годах заделали, а потом и АСУ разработали (огромные деньги потратили), идеи Глушкова о всеобщей государственной автоматизированной системе управления так и не прошли? А потому как везде были приписки. Люди (мастера, директора, министры, генсеки) это понимали, а компьютеры нет.
"Советские люди" понимали, что десятки миллионов плохо пошитых ботинок будут годами лежать на складах, а Госплан считал, что раз пошили много ботинок, то все в порядке.
- - - - - - -
И еще одно.
На любом рынке очень многое зависит от психологического настроя общества.
Каким инструментом его измерять? Где взять "проверенные официальные данные" на сей счет?
Как объяснить, что цены на практически одинаковые товары (например, костюмы примерно одинакового качества) могут отличаться на порядок (а то и на два)?
Тут ведь общество (общественная психология) решает: те костюмы модные, а те - нет.
- - - - - - - -
Вот это все и лежит на аналитике: хотя он и не маркетолог, но должен понимать/анализировать, почему это так, а не иначе. И Госстат ему в этом мало чем поможет.

Цитата:

вы пожалуйста пересмотрите статистические данные по "новому строительству" т.к. общие данные по м2 включают в себя и строительство в частном скторе. не знаю как в киеве а у нас пропорция такова 30% многоэтажки и 70% частный сектор. количество квартир подсчитать можно только приблизительно т.к. при подачи в стат управление /может я ошибаюсь/ сдают данные об общей площади введеного в эксплуатацию здания .

Тут данные по Киеву за 2007 год
//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=780&lang= 1
Введено в эксплуатацию 14907 квартир, общей площадью 1401452 квадратных метров.
Основные застройщики:
Холдинговая компания «Киевгорстрой» 351207 квадратных метров общей площади (25,1% всего введенного жилья);
Главное управление жилищного обеспечения 298275 квадратных метров общей площади (21,3% всего введенного жилья);
Индивидуальные застройщики 97230 квадратных метров общей площади (6,9% всего введенного жилья).

Цитата:

2Vlinvest
Я извиняюсь, что встреваю в ваш разговор

Сван, к счастью цензуры здесь нет, и Вы, как и я имеете полное право высказывать свои мысли, я это приветствую.

Цитата:

но Shuttle прав, номинал денег не главное, главное покупательная способность этих денег. Какая мне радость от того что у меня есть ща 20к если я за эти деньги тока 8 квадратных метров купить могу А вот в 90 за 2к можно было купить 2 комнатную хатынку а за 20к 10 таких хатынок Вот видите номинал один и тотже а покупательная способность разная Также покупательная способность денег отличается не только от времени, но и от места где ты их тратишь

Речь не шла о номинале вообще, в эту плоскость тему попытался перевести Shuttle.
В итоге это начало перерастсать в флуд, за что приношу свои извинения.

Тезис, помоему, выдвинул Алексей Анатоль или кто-то другой, не важно, суть которого в том, что мол есть снижение в количественном выражении сделок по купле продаже жилья на вторичном рынке в 2007 по отношению к 2005 и 2006. И РНЖ начал уменьшаться.
Я занял иную позицию: РНЖ как и любой другой оценивается в денежном выражении, а не количественном, потому как цель бизнеса - деньги, а не штуки и на самом деле РНЖ не сократился (пока), а наоборот, есть даже тенденция к росту (незначительному).

и в своих постах пытался довести:
1)первичный рынок задает тренд, вторичный рынок следует за ним
2)строительство - это бизнес, а целью строительного бизнеса есть получение денег с максимальной рентабельностью, а не решение социалных вопросов по обеспечиванию малоимущих слоев населения дешевым жильем
3)строительный бизнес прежде чем определить что строить определяет объем рынка в каждом сегменте (элитное, эконом, социальное и т.д. жилье) и платежеспособный спрос, после чего определяет сколько метров в тои или ином сегменте надо построить. Т.е. определяется объем сегмента (рынка) в денежном выражении, а только потом определяется кол-во кв.м. и их цена, что бы они раскупались.
4)на дорогом жилье рентабельность выше, чем на дешевом, поэтому строится больше дорогого, пока платежеспособный спрос не будет удовлетворен (рынок в этом сегменте дойдет до насыщения), только после этого возможна коррекция в части цены и пересмотра участия в других сегментах
5) себестоимость жилья на данном этапе не влияет на цену кв.м. и объем троителсьтва, больше влияет платежеспособный спрос и коньюктура
6)всем, кто в состоянии как то влиять на развитие РЖН наплевать на проблемы с обеспечением социального жилья

Отдельные товарищи перевели это в номиналы, бочки нефти и прочую туфту.

У меня вопрос, в чем мои тезисы, котрые я более четко и картко сейчас сформулировал не соответсвую действительности?

Цитата:

Як казав Флайман "гарна у Вас трава"

Вы всех по себе не меряйте...

Цитата:

Вы покурите еще чуток и вспомните про продуктовые карточки.

С такими аргументами - к Владимиру, это он любит поговорить ни о чем и привести аргументы на уровне 2х2=4 а значит будет дорожать.

Цитата:

Наш РЖН измеряется в долл. США, экономика страны привязана к этой валюте и украинские фантики и монгольские тугрики не имеют к этому никакого отношения.

Доллар теряет функцию ЕМС так что измерение тупо в долларах не совсем верно, даже при измерении ВВП высчитывается дефлятор и ВВП в баксах потом делится на дефлятор.

Цитата:

А Вы наверное все в "дозах" считаете?

Вы свои фантазии себе оставьте.

Цитата:

но Shuttle прав, номинал денег не главное, главное покупательная способность этих денег. Какая мне радость от того что у меня есть ща 20к если я за эти деньги тока 8 квадратных метров купить могу

по-поводу покупательной способности.
Покупательная способность денег постоянно меняется относительно других денег, относительно столбов, домов и т.д., зачастую даже не логично.
Например валютные пары евро/доллар и доллар/йена последнее время, на первый взгляд, ведут себя нелогчино: если первая растет, то растет и вторая и наоборот. Покупательная способность денег все время меняется даже на таком коротком промежутки времени, не говоря уж о более длинных периодах.
Но когда планируется бизнес, то ни в одном воспаленном мозгу не возникает идеи выражать стоимость квадратных метров в барелях нефти, тоннах металла или дозах "дури". Для этого есть мерило: деньги или доход покупателя за какой-то период, но он то же в итоге выражается в деньгах.

Цитата:

Речь не шла о номинале вообще, в эту плоскость тему попытался перевести Shuttle.

Ну-ну, а кто заявил что в баксах РЖН не только не уменьшился а даже и увеличился а значит все ок?

Цитата:

Я занял иную позицию: РНЖ как и любой другой оценивается в денежном выражении, а не количественном, потому как цель бизнеса - деньги, а не штуки и на самом деле РНЖ не сократился (пока), а наоборот, есть даже тенденция к росту (незначительному).

Цель бизнеса хх% прибыли а не миллион или миллиард зелени.

Цитата:

и в своих постах пытался довести:
1)первичный рынок задает тренд, вторичный рынок следует за ним

На самом деле рынки связаны положительной обратной связью так что вы правы лишь частично.

Цитата:

2)строительство - это бизнес, а целью строительного бизнеса есть получение денег с максимальной рентабельностью, а не решение социалных вопросов по обеспечиванию малоимущих слоев населения дешевым жильем

Да, теперь понятно почему у нас такая ж. во всем. Тогда давайте отменим армию, милицию, медицину, это же одни расходы! Главное прибыль сегодня и сейчас а что там будет завтра то все пофиг.

Цитата:

3)строительный бизнес прежде чем определить что строить определяет объем рынка в каждом сегменте (элитное, эконом, социальное и т.д. жилье) и платежеспособный спрос, после чего определяет сколько метров в тои или ином сегменте надо построить.

Это в идеале, у нас это явно не так.

Цитата:

Т.е. определяется объем сегмента (рынка) в денежном выражении, а только потом определяется кол-во кв.м. и их цена, что бы они раскупались.

Верно, но объем определяется не вообще а в текущих ценах и при сильной инфляции и/или изменениях курса объем пересчитывается.

Цитата:

4)на дорогом жилье рентабельность выше, чем на дешевом, поэтому строится больше дорогого, пока платежеспособный спрос не будет удовлетворен (рынок в этом сегменте дойдет до насыщения), только после этого возможна коррекция в части цены и пересмотра участия в других сегментах

Строится больше в штуках или в метрах или в деньгах? Если вы правы, то почему у мерса есть как дорогие авто так и дешевые, по вашей логики они должны завалить рынок майбахами и только потом подумать о более дешевых моделях.

Цитата:

5) себестоимость жилья на данном этапе не влияет на цену кв.м. и объем троителсьтва, больше влияет платежеспособный спрос и коньюктура

На данный момент - да, вы правы.

Цитата:

6)всем, кто в состоянии как то влиять на развитие РЖН наплевать на проблемы с обеспечением социального жилья

Верно, потому так и живем. Понимаете, чисто рыночная экономика это миф, любое нормальное, развитое государство регулирует рынок т.к. иначе рынок погубит сам себя.

Цитата:

Отдельные товарищи перевели это в номиналы, бочки нефти и прочую туфту.

Значит туфта,да? Форд продавал свою модель-Т по $400 сейчас аналогичная по сегменту тачка стоит где-то 10-15тыс, так что, рынок Форда вырос в 37 раз?

Цитата:

У меня вопрос, в чем мои тезисы, котрые я более четко и картко сейчас сформулировал не соответсвую действительности?

Притча про трех слепцов и слона.

Цитата:

Для этого есть мерило: деньги или доход покупателя за какой-то период, но он то же в итоге выражается в деньгах.

Во превых от абсолютных цифр переходят к относительным (процент от дохода) во вторых всегда используются различные поправочные коэффициенты типа инфляции, предполагаемого роста доходов и т.д.

Цитата:

Тезис, помоему, выдвинул Алексей Анатоль или кто-то другой, не важно, суть которого в том, что мол есть снижение в количественном выражении сделок по купле продаже жилья на вторичном рынке в 2007 по отношению к 2005 и 2006. И РНЖ начал уменьшаться.

Соглашусь с тем что рынок можно оценивать как с номинальной стороны, так и с количественной.
Но с номинальной оценивать глупо, потому что у денег разная покупательная способность в разное время, надеюсь вы согласны? Допустим гдето год назад я работал за 900, а сейчас работаю за 1800, разница в два раза, я бы не сказал что моя работоспосбность увеличилась в два раза Мой работадатель как имел в распряжении одного работника так и имеет, но уже за другие деньги, как вы считаете количесво работы выполняемые мною , упало? , выросло?, или осталось примерно на том же уровне?
Я считаю что немного выросли, ну никак не в два раза И выросли за счёт того что я стал более эффективно работать. Номинал увеличился в два раза, а эффективность далеко не в два раза. Так же и на РН, номинал то может и увеличился, а эффективнгость рынка упала

Цитата:

Доллар теряет функцию ЕМС так что измерение тупо в долларах не совсем верно, даже при измерении ВВП высчитывается дефлятор и ВВП в баксах потом делится на дефлятор.

Shuttle что конкретно Вы хотите сказать?
Если применить дефлятор, то:
1)средняя цена кв.м. (ср. темп. по больнице) недооценена
2) -/- переоценена
3) -/- сбалансирована
???
Так что конкретно Вы имели ввиду???

Цитата:

Соглашусь с тем что рынок можно оценивать как с номинальной стороны, так и с количественной.
Но с номинальной оценивать глупо, потому что у денег разная покупательная способность в разное время, надеюсь вы согласны?

Если снижается покупательная способность денег, то она снижается относительно всех видов товаров, РН не существует в ваакуме. соответсвенно обратное можно утверждать, если покапельная способность растет.

Понял в чем проблема не понимания друг друга. Есть две позиции:
1) Позиция покупателя, он оценивает количественно, ему нужны метры, а потом он считает, может ли он исебе их купить, после чего пересматривает свои запросы либо в сторону уменьшения либо в отказ вообще, при этом желание - количества больше, а денег заплатить меньше.
2) Позиция строительного бизнеса, есть спрос на недвижимость, оценивают его по сегментам, оценивают его в денежном выражении и далее сопоставляют с доходами потенциальных покупателей и определяют в каком сегменте сколько они буду строить , при этом у них желание построить меньше, а денег получить больше.

На сегодня тренд задает строительных бизнес, будет спад существенных, инициатива перейдет к покупателям.
По этой причине я рассматривал планирование с позиции строительного бизнеса.

Цитата:

Если снижается покупательная способность денег, то она снижается относительно всех видов товаров, РН не существует в ваакуме. соответсвенно обратное можно утверждать, если покапельная способность растет.

Я бы не стал так категорично утвержадть До пустим компы дешевели с 2000 года, а квартиры дорожали Экономка построенна на ограничениях.

Цитата:

Понял в чем проблема не понимания друг друга. Есть две позиции:
1) Позиция покупателя, он оценивает количественно, ему нужны метры, а потом он считает, может ли он исебе их купить, после чего пересматривает свои запросы либо в сторону уменьшения либо в отказ вообще, при этом желание - количества больше, а денег заплатить меньше.
2) Позиция строительного бизнеса, есть спрос на недвижимость, оценивают его по сегментам, оценивают его в денежном выражении и далее сопоставляют с доходами потенциальных покупателей и определяют в каком сегменте сколько они буду строить , при этом у них желание построить меньше, а денег получить больше.

На сегодня тренд задает строительных бизнес, будет спад существенных, инициатива перейдет к покупателям.
По этой причине я рассматривал планирование с позиции строительного бизнеса.

Сегодня тренд задаёт банковский сектор Елси вот взять и все кредиты отменить Как вы думаете что будет? Если не знаете ответ, посмотрите на Казахстан.
Рынок по идее должен быть всегда направлен на конечного пользователя Если пользователя по каким то причинам товар не интересует(дорогой или некачественный), то на рынке будет избыток товара и недостаток конечного потребителя. Что впринципе сейчас и происходит. К чему приведёт поживём увидим . Я вот по глупости своей считаю, что цены как минимум припадут . Если не рухнут конечно :105: А Юлька молоток никто кроме неё так экономику красиво не грохнет в такой короткий промежуток времени За что ей большое человеческое спасибо

Цитата:

Shuttle что конкретно Вы хотите сказать?

Я уже сказал - надо считать объем рынка с учетом инфляции.

Цитата:

Если применить дефлятор, то:
1)средняя цена кв.м. (ср. темп. по больнице) недооценена
2) -/- переоценена
3) -/- сбалансирована
???
Так что конкретно Вы имели ввиду???

В прошлом году по Киеву инфляция была 22%, значит дефлятор 1.22 вот и делите объем рынка на 1.22 это даст вам его реальный объем (в деньгах) относительно 2006 года.

Цитата:

На самом деле рынки связаны положительной обратной связью так что вы правы лишь частично.

Согласен, вторичный рынок корректирует тренд, который задает первичный рынок

Цитата:

Да, теперь понятно почему у нас такая ж. во всем. Тогда давайте отменим армию, милицию, медицину, это же одни расходы! Главное прибыль сегодня и сейчас а что там будет завтра то все пофиг.

У нас нет реальных программ и их финансирования по строителсьтву социальног жилья, т.е. практически все жилье строится на коммерческой основе. Способствуйте тому что бы это заложили в бюджет, тогда Ваше замечание будет уместно.

Цитата:

Строится больше в штуках или в метрах или в деньгах? Если вы правы, то почему у мерса есть как дорогие авто так и дешевые, по вашей логики они должны завалить рынок майбахами и только потом подумать о более дешевых моделях.

некорректное сравнение, у нас все жилье, практически, сдается без отделки, в связи с чем себестоимость эконом и элит жилья в пределах одного населенного пункта отличается не более 50% (на практике эти различия составляют 15-25%, посокльку там где дороже земля меньше вкидывание в коммуникации и инфраструктуру, там где земля дешевле эта статья расходов выше).
себестоимость Майбаха от А-класса отличается в десятки раз.

Сван, а в чем мерять оборот магазина? в тоннах или упаковках? как померять оборот фуршета? в какой категории молоко или весовой рис?

читайте факуоку и прочих т-щей и продолжайти программировать.

в моем бизнессе происходят такие метамарфозы, что тонаж может снизится в сотни раз, а оборот наоборот вырости, тк поменялась технология или заменили какой-нибудь ингредиент, который население "требует" заменить из-за новых веяней о здоровом питании!
почему то все компании отчитываются в деньгах перед акционерами, а не в килограммах/барелях/транзакциях/звонках итд. все количественные индикаторы это для аналитиков внутри конторы.

Цитата:

Сван, а в чем мерять оборот магазина? в тоннах или упаковках? как померять оборот фуршета? в какой категории молоко или весовой рис?

Фурщет здае площу в оренду, тому там вимiр в $/м2.

А взагалi, то я не розумiю РН. Вiн iррацiональний.
Тому мiряти його можна в людськiй iррацiональностi.

P.S.
Вчора вступила в дiю постанова НБУ.
Довгих кредитiв поменшае.
Результат скоро не забариться.