Квартиры - это прошлый век

Цитата:

Ну я же извинился. Но просто новые жилые дома оформляются точно так же как новый квартиры. Нету там нотариуса.

Сообщение было о РН. Но не о рынке строительном. Просто термины которые применяют у нас сейчас - первичный и вторичный рынок, неверные. Скажем так они бытовые и способны запутать кого угодно.
ПС
Кстати, уже появились новые схемы, где инвестор должен покупать квартиру по договору. И это только начало или конец того идиотизма который происходит у нас на этих рынках.

Извинения принимаются.

Мы действительно все время в разных темах говорим то о рынке в целом, то отдельно о первичном или о вторичном.

По поводу разных вариантов оформления тоже согласен. Но не стал их детализировать, поскольку не имею подтвержденных ссылок.

Цитата:

Вот Вам цифры.
В Киеве за последние годы сдается порядка 1 миллион 200 - 300 тысяч квадратов жилья. Застройщики называют цифру порядка 20 тысяч квартир.
То есть первичный рынок Киева в 2007 году выдал 20 тысяч квартир (еще раз отмечу - только первичный).
Министр юстиции говорит, что нотариусы засвидетельствовали куплю - продажу 19,5 тысяч квартир.
//unian.net/ukr/news/news-235854.html

Я думаю, не нужно быть большим "аналитиком", чтобы спросить :"Это как?".

Всего рынок жилой недвижимости купил - продал почти 20 тысяч квартир, включая первичное и вторичное жилье.

Первичный рынок произвел около 20 тысяч квартир.
Так где же хваленое "превышение спроса над предложением"?

Где же хваленый "рост рынка"?

"Аналитики", ау!

вы пожалуйста пересмотрите статистические данные по "новому строительству" т.к. общие данные по м2 включают в себя и строительство в частном скторе. не знаю как в киеве а у нас пропорция такова 30% многоэтажки и 70% частный сектор. количество квартир подсчитать можно только приблизительно т.к. при подачи в стат управление /может я ошибаюсь/ сдают данные об общей площади введеного в эксплуатацию здания .

Цитата:

Извинения принимаются.

Мы действительно все время в разных темах говорим то о рынке в целом, то отдельно о первичном или о вторичном.

По поводу разных вариантов оформления тоже согласен. Но не стал их детализировать, поскольку не имею подтвержденных ссылок.

Но термин "первичный" неправомочный. Вернее он не имеет права на существование. А из-за того что его употребляют и происходит вся путаница и беспредметные споры. Вспомните как и почему возникла так искривленная схема покупки "воздуха" под видом квартир. Таких схем нет нигде. Сейчас вроде как настало время перейти к нормальной работе, но не хотят. Ясно почему.
Вот и вы пишите о "воздушной" схеме как о действительно реальной. И обсуждаете ее. И на госуровне ее обсуждают. Вообщем везде или дилетанты или популисты. Ну не может эе министр не понимать что и как происходит? Или может?
Но какой же он тогда министр? Маемо те що маемо?

Цитата:

...
Действительно, при первой покупке инвестором квартиры у застройщика, правоустанавливающим документом является не договор купли-продажи, а "Свидотство про право власности".

....

нет такого названия. есть тех паспорт на квартиру выданный бти. и есть решение совета нар.депов города о принятии в жил фонд здания и на его основании и выдают тех паспорт сначала на дом а потом на каждую квартиру. этот документ и есть подтверждение права собственности.
нотариус сдесь не при делах.

Цитата:

вы пожалуйста пересмотрите статистические данные по "новому строительству" т.к. общие данные по м2 включают в себя и строительство в частном скторе. не знаю как в киеве а у нас пропорция такова 30% многоэтажки и 70% частный сектор. количество квартир подсчитать можно только приблизительно т.к. при подачи в стат управление /может я ошибаюсь/ сдают данные об общей площади введеного в эксплуатацию здания .

В Киеве пропорция наверняка другая.
Для того, чтобы мы с Вами имели достоверную информацию, и нужны аналитики.

По крайней мере я так думал до знакомства с индексами.

Цитата:

Я пытаюсь докопаться до истины.
Просто у меня еще есть несколько вопросов - для того, чтобы уточнить и получить полную и ясную картину.
1. Это - количество квартир в новостроях к сдаче в 2008-2010 годах.
2. Это - зарплата Киевлян по сегментам (т.е. 50% получает 2000 гривен, 40% - 2500 и т.д.)
И тогда я смогу видеть картину основанную на реальных цифрах, а не на предположениях В будующее вообще можно смотреть только на предположениях:)
Завтра я постараюсь поискать цифры и выложу их здесь... все вместе посмотрим:)
Количетсво сделок падает по Киеву:
(В разрезе регионов, где традиционно фиксируется наивысшая активность операций купли-продажи квартир и жилых домов, наибольший спад спроса на жилые помещения зафиксирован в Киеве и Одессе. В частности, в столице в 2007 году было удостоверено 19 тыс. 520 договоров купли-продажи квартир и жилых домов. Для сравнения, в 2006 году удостоверено 25 тыс. 252 таких договора, в 2005 году эта цифра составляла 21 тыс. 182 договора.)
Но падает ли она достаточно, для того чтобы предложение превысило спрос - вот в чем вопрос

1. В любом случае даже посчитав по предположениям я для себя убедился, что падения рынка быть не может глубокого. Возможна какая-то коррекция (10 максимум 15%). Потом вступит в дело отложенный спрос и пойдет опять цена вверх.
2. В Киеве большого роста не будет 100%.
3. Для спекуляций нужно идти в область - там возможно еще есть места в которых будет подорожание приличное
Что дальше предположить не могу.

Пока так - а там цифры найдутся и точнее можно будет сказать

молодец! очень толково а главное просто. чем проще механизм - тем он надежнее!

Цитата:

В Киеве пропорция наверняка другая.
Для того, чтобы мы с Вами имели достоверную информацию, и нужны аналитики.

По крайней мере я так думал до знакомства с индексами.

эту информацию должны публиковать или хранить в гор совете. или в статистике. у нас когда разгорался скандал по аукционам по земле то информацию можно было посмотреть на сайте горадминистрации. мне запомнился этот факт, так как его озвучивал один глава строит фирмы который и говорил что строят у нас очень мало а по статистике опираются на общие данные.
аналитики могут работать только с проверенной и официальной информацией - все остальное гадание на кофейной гущи или предположения.

Цитата:

Во-вторых, если Вы прочитаете данные о продажах автомобилей, то все автодилеры гордятся увеличением количества продаж автомобилей, а не своим выторгом. И рост рынка считают в реально проданных автомобилях.

Чего и РН желаю.

Позвольте с Вами не согласится, в нормальных компаниях, в том числе и в западных план продаж доводят в денежном выражении и объем рынка меряют в денежном выражении и зачастую бывает что цены меняют, снижают, а план остается тот же и ребята парятся, а план выполнить не могут, бонусов не видать.

Чего стоит заявления мобильных операторов, что у них карточек проданных больше, чем людей на Украине (включая грудных младенцев). А сколько из этих карточек приносят им деньги они не говорят (навскидку у меня 5-6 штук сим карт валяется уже года два в ящике, а не в телефоне).
То же относится и к продавцам железных коней, ща начнется снижение цен на атомобили, а планы продаж у них в деньгах, а не в штуках.

Цитата:

Но термин "первичный" неправомочный. Вернее он не имеет права на существование. А из-за того что его употребляют и происходит вся путаница и беспредметные споры. Вспомните как и почему возникла так искривленная схема покупки "воздуха" под видом квартир. Таких схем нет нигде. Сейчас вроде как настало время перейти к нормальной работе, но не хотят. Ясно почему.
Вот и вы пишите о "воздушной" схеме как о действительно реальной. И обсуждаете ее. И на госуровне ее обсуждают. Вообщем везде или дилетанты или популисты. Ну не может эе министр не понимать что и как происходит? Или может?
Но какой же он тогда министр? Маемо те що маемо?

Я как раз с Вами согласен.

Любой нормальный закон начинается с определения терминов. И в нормальном профессиональном сообществе вырабатывают корректные термины.
Но почему мы с Вами пытаемся в них разобраться?
Потому, что на форуме отсутствуют профессионалы, которые могут направить дискуссию в корректное русло. Но они здесь появлябтся с другой целью.

А в любые программы правительств я не верю. И ссылался на эту передачу потому, что застройщики скрывают реальную себестоимость. Вот и пришлось брать данные Толмачева. По крайней мере он реальный строитель с многолетним опытом. Будет другая доступная информация- возьму ее.

Цитата:

нет такого названия. есть тех паспорт на квартиру выданный бти. и есть решение совета нар.депов города о принятии в жил фонд здания и на его основании и выдают тех паспорт сначала на дом а потом на каждую квартиру. этот документ и есть подтверждение права собственности.
нотариус сдесь не при делах.

Буд, здесь Вы ошибаетесь. По техпаспорту ни один нотариус не проведет сделку купли-продажи. Техпаспорт на квартиру или дом это документ, который не свидетельствует о праве собственности. Для совершения сделки необходим либо договор купли-продажи (если Вы купили на вторичном рынке) либо свидетельство о праве собственности (если это новостройка).

Цитата:

нет такого названия. есть тех паспорт на квартиру выданный бти. и есть решение совета нар.депов города о принятии в жил фонд здания и на его основании и выдают тех паспорт сначала на дом а потом на каждую квартиру. этот документ и есть подтверждение права собственности.
нотариус сдесь не при делах.

Уважаемый Буд!

Вы действительно уверены, что правоустанавливающим документом на квартиру является техпаспорт?
Один из вариантов правоустанавливающего документа на квартиру (наравне с договорами купли-продажи, дарения и т.п.) является "Свідотство про право власності на квартиру". Оно изготовлено на Гознаковском бланке с несколькими видами голограмм и прочих видов защиты.
А техпаспорт на квартиру можете просто выбросить, поскольку правоустанавливающим документом на квартиру он не является.

Цитата:

Позвольте с Вами не согласится, в нормальных компаниях, в том числе и в западных план продаж доводят в денежном выражении и объем рынка меряют в денежном выражении и зачастую бывает что цены меняют, снижают, а план остается тот же и ребята парятся, а план выполнить не могут, бонусов не видать.

Чего стоит заявления мобильных операторов, что у них карточек проданных больше, чем людей на Украине (включая грудных младенцев). А сколько из этих карточек приносят им деньги они не говорят (навскидку у меня 5-6 штук сим карт валяется уже года два в ящике, а не в телефоне).
То же относится и к продавцам железных коней, ща начнется снижение цен на атомобили, а планы продаж у них в деньгах, а не в штуках.

Спорить здесь бесполезно, поскольку любые продажи можно считать и в денежном, и в натуральном выражении.

Давайте просто договоримся при разговоре о жилой недвижимости применять натуральные показатели, т.е. количество квартир, квадратных метров и т.д.

Ведь сегодня мы имееи официальные цифры о том, что количество проданных квартир в Киеве уменьшилось на 23%. Официальных данных об этих продажах в денежном выражении у меня нет. А у Вас?

Цитата:

Уважаемый Буд!

Вы действительно уверены, что правоустанавливающим документом на квартиру является техпаспорт?
Один из вариантов правоустанавливающего документа на квартиру (наравне с договорами купли-продажи, дарения и т.п.) является "Свідотство про право власності на квартиру". Оно изготовлено на Гознаковском бланке с несколькими видами голограмм и прочих видов защиты.
А техпаспорт на квартиру можете просто выбросить, поскольку правоустанавливающим документом на квартиру он не является.

согласен....лопухнулся...
нашел бланк на квартиру. подзабыл как это было

Цитата:

Давайте просто договоримся при разговоре о жилой недвижимости применять натуральные показатели, т.е. количество квартир, квадратных метров и т.д.

Ведь сегодня мы имееи официальные цифры о том, что количество проданных квартир в Киеве уменьшилось на 23%. Официальных данных об этих продажах в денежном выражении у меня нет. А у Вас?

У меня то же нет официальных данных.
Договорится можно о чем угодно, но МЫ хотим видеть реальную картину, а не розовые тона. И для любого рынка первичны деньги, а количество уже подстраивается под емкость рынка, что мы и наблюдаем. Давайте смотреть по очередноти воздействия факторов на объект НА ДАННОМ ЭТАПЕ:
Рост цен приводит к снижение кол-ва сделок, рост цен - первычный фактор, снижение кол-ва сделок - вторичный (производный) Это то что имеем сейчас (при этом не забываем о том, что рост цен был вызван ростом количества сделок на более раннем этапе, философский вопрос, что раньше курица или яйцо ).

Что дальше? Варианты:

а) рост доходов пот. покуп. приводит к росту числа сделок. Результат: объем рынка растет, растет цена.
б) снижение доходов пот. покуп., приводит к резкому сжатию рынка. Результат: цена снижается, объем рынка снижается, сжатие рынка еще давит на цену, она еще снижается и потом начинается рост продаж, объем рынка после сжатия начинает увеличиваться
в) доходы остались на том же уровне, рынок выжидает, на рынок начинают действовать более мелкие факторы: кому-то надо срочно продать, кому-то надо срочно купить, и от этого соотношения цена либо будет стоять, либо будет снижаться, либо будет расти.

Есть еще полутона: это различные комбинации эти трех вариантов.

звучит убедительно.
ведь все измеряется деньгами. и рынок строительных услуг и рн тд и тп... количество проданных квартир может и уменьшилось а стоимостной размер? я думаю что в денежном выражении рынок не сжался...

Влинвест, вы сознательно передергиваете, или просто не понимаете. что за чушь пишете?
"Объем рынка растет..." Если вы раньше за рубль покупали буханку хлеба, а теперь вам за этот рубль отрежут четвертушку - вы станете сытнее? А объем хлебного рынка растет, еще и как!
Квартира - это предмет, не менне странный, чем мёд. Ей не интересно быть в объемах рынка. Ей нужно быть в единицах на семью. В объемах можно построить 2 квартиры по 10000 кв.м. и тем самым насытить объемами весь рынок.
Поэтому все рассуждения о росте рынка, при котором реальное число продаваемых квартир уменьшается, оставьте для вечерней сказочки на курсах юного инвестора.

Цитата:

Я как раз с Вами согласен.

Любой нормальный закон начинается с определения терминов. И в нормальном профессиональном сообществе вырабатывают корректные термины.
Но почему мы с Вами пытаемся в них разобраться?
Потому, что на форуме отсутствуют профессионалы, которые могут направить дискуссию в корректное русло. Но они здесь появлябтся с другой целью.

А в любые программы правительств я не верю. И ссылался на эту передачу потому, что застройщики скрывают реальную себестоимость. Вот и пришлось брать данные Толмачева. По крайней мере он реальный строитель с многолетним опытом. Будет другая доступная информация- возьму ее.

Если не разобратся в тех терминах что применяются, то ничего не поймешь в том что происходит. Что и видно по этому и другим форумам. Где народ блукает в трех соснах.

Путают спекулянта с инвестором, инвестора с покупателем, ипотечный кредит с кредитом. Люди, не разобравщись, теперь голодают и протестуют и требуют.
Другие возмущаются ценами, но не разобравшись, не теми, которыми нужно возмущатся. Путают то, чем занимаются риэлторы и сами риэлторы часто не понимают чем они занимаются.
Обвиняют риалторов в том что они поднимают цены, тоже не разобравшись с механизмом ценообразования.

Опредилитесь в терминах и понятиях и тогда многие споры сами собой отпадут.

Первое, отделите мух от котлет, строительство и продажу недвижимости.
Второе, определите структуру и организацию рынка недвижимости.
Третье, узнайте правила и виды кредитования.
Четвертое, разберитесь что такое инвестор, спекулянт и покупатель, их отличия и особенности.

И сразу станут видны нарушения в этих областях.

Для примера, подскажу по одной позиции. Привожу два определения:

1.Инвестор - юридическое или физическое лицо, вкладывающее собственные, заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестор заинтересован в минимизации риска.

2.Индивидуальный инвестор - мелкий инвестор, предоставляющий собственный капитал в собственных интересах.

Вопрос, кого из двух мы видим участником(индивидуальным) в строительстве жилья сейчас в Украине?

От ответа на этот вопрос зависит понимание того что происходит у нас в строительстве жилья. И какие там нарушения экономических законом неличествуют.
И естественно что при нарушении законов результаты всегда плачевны. Что мы и наблюдаем.

И так в каждом из приведенном мною пункте.

Цитата:

Влинвест, вы сознательно передергиваете, или просто не понимаете. что за чушь пишете?
"Объем рынка растет..." Если вы раньше за рубль покупали буханку хлеба, а теперь вам за этот рубль отрежут четвертушку - вы станете сытнее? А объем хлебного рынка растет, еще и как!
Квартира - это предмет, не менне странный, чем мёд. Ей не интересно быть в объемах рынка. Ей нужно быть в единицах на семью. В объемах можно построить 2 квартиры по 10000 кв.м. и тем самым насытить объемами весь рынок.
Поэтому все рассуждения о росте рынка, при котором реальное число продаваемых квартир уменьшается, оставьте для вечерней сказочки на курсах юного инвестора.

Ой-ля-ля!!! :105:
Вы до мозга костей пропитались советской идиологией, возможно, даже, Вы не застали те времена, а все это Вам передалось на генном уровне.
Только в советские времена план доводился в штуках, всех надо было уровнять ( за исключением руководства), всех надо было унифицировать и "обелетить". Сотнями миллионов шт. шились пальто, которые можно было одеть только на пугало в огороде, сотнями миллионов пар выпускалась обувь, настолько же комфортная, как и кирзовые сапоги, сотнями миллионнов тонн выпускался металлопрокат, советсвкая промышленность была самая энергоемкая и металлоемкая ну и т.д. А всему причина - отсутствие здоровой конкуренции и амбиции руководства, выраженные в натуральном исчислении (догнать и перегнать...).
Сейчас мы живем в несколько другой стране и любой бизес существует и развивается не ради идеологии, а ради получения максимальной прибыли, которая меряется деньгами, а не штуками, квадратными метрами или тоннами.
Теперь о объеме РЖН. По уровню доходов люди делятся на разные категории, так вот если цена растет, а доходы не успевают за ростом цены, то акцент перемещается в более доходную (более состоятельную) категорию потребителей, т.е. для более состотельных строится жилье, поскольку они готовы и могут еще его покупать (при этом это жилье по себестоимости не на намного больше социального, но по доходности оно превышает социальное в разы). И этот акцент будет существовать до тех пор, пока рынок не насытится более дорогим жильем, и только после этого обратят внимание на строительство более дешевого жилья. Это на первичном рынке, а вторичный рынок отслеживает тенденции превичного и следует за ним. Далее, если экономические условия сложатся так, что более дешевое жилье будет строить не выгодно, то его строить себе в убыток никто не будет, капиталы будут выведены в другие сферы, и первичный рынок будет выжидать когда себастоимость снизится или цена повысится до уровня, когда можно будет получить требуемую рентабельность. В эту ситуацию может вмешаться государство, начав финансировать стр-во дешевого жилья или давать дотации застройщикам, или стимулировать их, уменьшив налогообложение, дать какие-то преференции и т.д. Но как по-мне, нашим керманычам важно сделать очередной пиар перед очередными выборами, м.б. даже профинансируют какую-то копейку на строителсьтво экномжилья, но на том все и закончится. Почему? Потому что креманычам своя рубашка ближе к телу, им как и бизнесу нужны бабки, а не кв.м. и как только они получат наши голоса, они займутся решением СВОИХ проблем.
Вы по-прежнему со мной не согласны? Будете "выдавать на гора угля" не зависимо от реалий жизни и экномики?

Ну и к чему этот ликбез? Кстати, далеко не бесспорный, в нем заложены внутренние противоречия, которых вы сами не заметили.

Мы говорим о пальто и кирзовых сапогах? У меня ощущение, что это вы совковый принцип "план по валу важнее всего" перенесли на абсолютно иные реалии жизни. Да и экономики также.
Еще раз спрашиваю от того, что растет рынок в денежном выражении (квартир продается меньше, зато они дороже) жилищная проблема решается в той же пропорции и с той же скоростью? Подумайте, прежде чем писать ответ.

Цитата:

Ну и к чему этот ликбез? Кстати, далеко не бесспорный, в нем заложены внутренние противоречия, которых вы сами не заметили.

Мы говорим о пальто и кирзовых сапогах? У меня ощущение, что это вы совковый принцип "план по валу важнее всего" перенесли на абсолютно иные реалии жизни. Да и экономики также.
Еще раз спрашиваю: от того, что растет рынок в денежном выражении (квартир продается меньше, зато они дороже) жилищная проблема решается в той же пропорции и с той же скоростью? Подумайте, прежде чем писать ответ.

Мы будем теоретизировать и дальше или вернемся к жизненным реалиям?
Кто хочет решить жилищную проблему из числа властьимущих реально могущих это сделать? Да никто!
Всех, кто наверху, интересует в конечном счете только одно - объем денег в их
собственном кармане. Люди, которые реально готовы заботится о благосостоянии других людей и малозащищенных слоев населения до правящей верхушки не доростают, их либо съедают, либо обращают в свою веру либо отправляют в психушку. Увы.
Надеятся надо только на самого себя, никто Вам не поможет.

Раскажу как жилищную проблему решал мой отец при социализме, когда я родился молодой семье действительно выделили комнату в 3-х комнатной комунальной квартире, кога родилась сестра ( к этому времени в этой квартире пл. 70кв.м. жило три семьи общей численностью 12 чел) отец после основной работы в течении 3-х лет ходил на стройку рабочим за бесплатно (предприятие строило дома для сотрудников). Через 4-и года одну из семей с нашей квартиры отселили и у нас было уже две комнаты. Через 2 года отец снова пошел на стройку рабочим на безоплатной основе после работы (4 часа каждый день + дорога 3 часа сумарно, при этом он уже бы руководителем отдела в одном из ведущих КБ СССР) и через 4 года из нашей квартиры отселили соседей и мы стали жить сами в 3-х комнатной квартире.
Да, государство отцу помогло, но если бы отец не приложил к этому свою голову и руки, то результата не было бы.