Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "Romson":

Вот ещё недавний пример:
У семьи есть 2к хрущ с ремонтом в Соломенском р-не который они сдают за 5500 грн/мес (арендаторы аккуратные, снимают год, плату им поднимать пока не хотят). Т.ж. накопили 24т.$ и хотели их вложить эффективней чем в банк. Заняли ещё 7т.$, всё обменяли в грн и проинвестировали 1к 45м на Лукьяновке у надёжного застройщика. Через месяц родители помогли отдать долг. Дом сдадут, сделают ремонт, будут сдавать, а кв-ру в хрущёвке продадут. Вот такая приземлённая финансовая аналитика.

Что такое "Т.ж."?
Есть очнь ограниченное число застройщиков, которые держат с привязкой к баксу свои объекты.
Иногда это выглядит так - на этапе котлована метр стоит 1 куе, а по окончании стройки 500 баксов.
И где тут профит?
Мой друг проинвестировал на котловане по 8300 за метр, курс 8, сдался дом при курсе 18-20 и ценой около 11 за метр. Офигенная инвестиция!
Сейчас у застройщиков появились возможности двигать цены вниз - металл подешевел более чем в 2 раза, из-за газа себестоимость цемента тоже падает. В баксах само собой.

Цитата:

с дуба рухнул

Т.ж. - так же
Ценность не в деньгах. Для меня наличие ликвидной недвижимости есть ценность. Если у меня была 2к в новом доме а стало 2= 1к в подобных домах, то это увеличение ценности.
Если сейчас начать горевать о том как летом 2008г. продал 2к и инвестировал 2= 1к, то психическое здоровье может пошатнуться.
Кто-то покупал за $ накопленными годами, теперь жалеет, а мы их никогда не копили, чего жалеть?
Вот сейчас тоже продаём, и цену я сориентировал на гривну и чё?

Цитата "Romson":

Т.ж. - так же
Ценность не в деньгах. Для меня наличие ликвидной недвижимости есть ценность. Если у меня была 2к в новом доме а стало 2= 1к в подобных домах, то это увеличение ценности.
Если сейчас начать горевать о том как летом 2008г. продал 2к и инвестировал 2= 1к, то психическое здоровье может пошатнуться.
Кто-то покупал за $ накопленными годами, теперь жалеет, а мы их никогда не копили, чего жалеть?

Понятно, у Вас мера стоимости - квадратный метр.
Сам когда-то был таким.

Цитата "с дуба рухнул":

Понятно, у Вас мера стоимости - квадратный метр. Сам когда-то был таким.

А что теперь?
Так уж сложилось, что у меня отсутствуют физические возможности бегать по миру в поисках лучшего места для жизни, а может и желание, но это др. тема.

Цитата "Romson":

А что теперь?
Так уж сложилось, что у меня отсутствуют физические возможности бегать по миру в поисках лучшего места для жизни, а может и желание, но это др. тема.

Примите мои сожаления в связи с Вашими ограниченными возможностями.
Что случилось?
1. Аренда окончательно перешла в гривну. Гривна обесценивается. Амортизация в валюте (хоть застрелись (это образно)). Гривневая аренда приближается с каждым витком девальвации к амортизации. Все импортные товары имеют привязку к валюте, отечественные с курса 8 подорожали минимум в 2 раза, многие выше. Почему меня в связи с этим должна привлекать гривна?
2. Меня, как аредодателя, очень беспокоит перспектива остаться без платежеспособного клиента через несколько лет. Тренд миграции из Украины тех, кто действительно умеет зарабатывать усиливается с каждым годом. Кому через 20 лет сдавать квартиру? Пенсионерам? Или асоциальным элементам? Я понимаю, что Киев привлекает мигрантов из регионов, но этот процесс тоже не бесконечный.
3. Исходя из п.1 гривна не может выполнять одну из важнейших функций денег, которая именуется НАКОПЛЕНИЕ. Поэтому меня интересует исключительно валютный эквивалент как инвестиций так и доходности.
4. Исходя из п.3 меня не может устраивать вариант, когда берутся баксы, меняются на гривны, гривны размещаются с доходностью порядка 5%, а сама гривна теряет по отношению к интересующей меня валюте 15+%, а валюта тоже "худеет" в своей покупательной способности, конечно настолько медленно, что мы этого практически не замечаем. Может проще держать сбережения в валюте?
Как-то результат в переводе на ту же гривну более вдохновляющий.

Всё временно. Пока ещё не всем нуждающимся родственникам сделали квартиру, видимо, будем продолжать, в смысле инвестировать.
Пока вы с растущей валютой вы с активом, как только купили квартиру для жизни - с пассивом, но жить где-то нужно, и через 20 лет тоже будет нужно. Спрос сместился в пользу нового жилья, 1-2к в хорошем доме рациональной планировки и разумной площади будут пользоваться спросом и потом...

Цитата "с дуба рухнул":

Иногда это выглядит так - на этапе котлована метр стоит 1 куе, а по окончании стройки 500 баксов.
И где тут профит?
Мой друг проинвестировал на котловане по 8300 за метр, курс 8, сдался дом при курсе 18-20 и ценой около 11 за метр. Офигенная инвестиция!
Сейчас у застройщиков появились возможности двигать цены вниз - металл подешевел более чем в 2 раза, из-за газа себестоимость цемента тоже падает. В баксах само собой.

Вы привели в пример неудачную инвестицию. Да, такое бывает. Бывает и еще хуже - это когда человек инвестирует в строительство по очень высокой цене, а дом не достраивается.
Но бывает и по другому. Некоторые застройщики давали и дают рассрочки на свои объекты. Я, например, инвестировал в строительство при курсе 8 по цене 8000 грн/м (вводные примерно как у Вашего друга - у меня привязка в договоре была по курсу НБУ 7,99). Треть я заплатил по этой цене. Дальше застройщик ввел расчетный курс доллара по выплате рассрочки. Причем перед каждым поднятием расчетного курса он уведомлял хоть немного, но заранее. Понятное дело, что я делал платежи как раз перед поднятием курсов. В результате я посчитал, что у меня средняя цена за метр получилась в районе 600-650 дол/м2. В данный момент наша секция достраивается. На данный момент цена метра в нашей секции 17500. В секции, которая уже сдана, но пока еще без почтового адреса - 21000. В секции с почтовым адресом и документами - примерно 1 тыс дол. Даже если кто-то продает и дешевле с рук, то цена все равно всяко выше 650 дол. И это не за самые ликвидные варианты, а я все таки выбрал тот этаж который хотел (не трубный, не второй и т.п.), ту планировку которую хотел (даже договорился, что застройщик внес небольшую корректировку в проект на стадии покупки и планировка у нас вышла под наши запросы).
Брат у меня инвестировал летом 2014 тоже в строящийся дом, но на более поздней стадии. Застройщик у него Житлоинвест УКБ. За счет колебаний курса его цена за метро в долларах тоже сильно опустилась. А платил он тоже в рассрочку и единственное что, был готов бежать по зеленому свистку платить. Но зеленого свистка не было и до конца строительства им цену за метр так и не пересчитали.
И таких примеров тоже много. Это не единичные случаи. Во время сильных финансовых потрясений многое просто решает случай. Угадать тут, к сожалению не получается. Разве что кто-то Вам сольет информацию.

Цитата "Romson":

Всё временно. Пока ещё не всем нуждающимся родственникам сделали квартиру, видимо, будем продолжать, в смысле инвестировать.
Пока вы с растущей валютой вы с активом, как только купили квартиру для жизни - с пассивом, но жить где-то нужно, и через 20 лет тоже будет нужно. Спрос сместился в пользу нового жилья, 1-2к в хорошем доме рациональной планировки и разумной площади будут пользоваться спросом и потом...

Жить -не спорю. Но как инвестиция под аренду? Пока нет.

Цитата "Muholov":

Вы привели в пример неудачную инвестицию. Да, такое бывает. Бывает и еще хуже - это когда человек инвестирует в строительство по очень высокой цене, а дом не достраивается.
Но бывает и по другому. Некоторые застройщики давали и дают рассрочки на свои объекты. Я, например, инвестировал в строительство при курсе 8 по цене 8000 грн/м (вводные примерно как у Вашего друга - у меня привязка в договоре была по курсу НБУ 7,99). Треть я заплатил по этой цене. Дальше застройщик ввел расчетный курс доллара по выплате рассрочки. Причем перед каждым поднятием расчетного курса он уведомлял хоть немного, но заранее. Понятное дело, что я делал платежи как раз перед поднятием курсов. В результате я посчитал, что у меня средняя цена за метр получилась в районе 600-650 дол/м2. В данный момент наша секция достраивается. На данный момент цена метра в нашей секции 17500. В секции, которая уже сдана, но пока еще без почтового адреса - 21000. В секции с почтовым адресом и документами - примерно 1 тыс дол. Даже если кто-то продает и дешевле с рук, то цена все равно всяко выше 650 дол. И это не за самые ликвидные варианты, а я все таки выбрал тот этаж который хотел (не трубный, не второй и т.п.), ту планировку которую хотел (даже договорился, что застройщик внес небольшую корректировку в проект на стадии покупки и планировка у нас вышла под наши запросы).
Брат у меня инвестировал летом 2014 тоже в строящийся дом, но на более поздней стадии. Застройщик у него Житлоинвест УКБ. За счет колебаний курса его цена за метро в долларах тоже сильно опустилась. А платил он тоже в рассрочку и единственное что, был готов бежать по зеленому свистку платить. Но зеленого свистка не было и до конца строительства им цену за метр так и не пересчитали.
И таких примеров тоже много. Это не единичные случаи. Во время сильных финансовых потрясений многое просто решает случай. Угадать тут, к сожалению не получается. Разве что кто-то Вам сольет информацию.

У Вас удачно сложилось и у Вашего брата.
А вот, например, на Липинке была такая ситуация, что застройщик по договорам рассрочки остаток суммы привязал к баксу, а новым покупателям оставлял в гривне старую цену (типа акции), в результате те, кто купил раньше намного переплатили,чем более поздние покупатели. Ковальска в ЗО-2, если я правильные сделал выводы, на квартиры, продававшиеся после девала подняла гривневые цены, практически 1 к 1 , более ранние инвесторы таким образом не чувствовали себя лохами.
Мой друг как и Ваш брат, проинвестировал в ЖИ-УКБ, только всю сумму сразу. По курсу 8.
Случай - вещь волшебная. Когда курс подскочил до 40, то в ЖИ-УКБ размели все 1к и почти все 2к по старой цене, которая была при курсе 8 еще. 1 к получились по 10 куе, сейчас на вторичке они понятно, стоят под 30 куе. Но это именно случай, а не закономерность.

Так что для сдачи в аренду сейчас квартиру покупать не стоит?
Тем, кто всегда сдавал за $ что делать: смириться и сдать за грн или продать за $, надёжно сохранить и ждать чего-то?

Цитата "с дуба рухнул":

Мой друг как и Ваш брат, проинвестировал в ЖИ-УКБ, только всю сумму сразу. По курсу 8.
Случай - вещь волшебная. Когда курс подскочил до 40, то в ЖИ-УКБ размели все 1к и почти все 2к по старой цене, которая была при курсе 8 еще. 1 к получились по 10 куе, сейчас на вторичке они понятно, стоят под 30 куе. Но это именно случай, а не закономерность.

Это именно что случай. И у моего брата, и у Вашего друга. Брат, кстати, перед этим продал единичку 35 м на Троещине (тоже новострой) и проинвестировал в двушку на Донца 2а. За счет девальвации ему двушка получилась практически по цене той единички. Если не один в один, то почти. Единичку он продал за 42 тыс дол (не знаю как сейчас, но одно время такие квартиры потом за 25 продавали, не думаю, что сейчас цена существенно выросла, если честно). Цену двушки посчитать точно сложно, т.к. он платил частями - там 3 или 4 платежа у него было. Каждый раз был разный курс доллара. Может брат и считал точно, я уже не помню. Да не важно это. Не дорого вышло, в общем. В Аркаде была ситуация, когда единоразовым платежом можно было купить квартиру за копейки. Многие воспользовались этим случаем. А кому-то да, не повезло. В Парковых озерах знаю точно, что народ выплачивал рассрочку с привязкой к доллару. Им квартиры золотые обошлись.
Да, это плохо когда на рынке возникает такая несправедливость. Кто-то случайно где-то находит, а кто-то имеет информацию и делает на этом состояние. Большинство не знающих теряет, конечно.
Но у Вашего друга это то же случай а не закономерность, только он обернулся против него.

В грн цена у застройщиков не падает, при росте курса только поднимается. Многим уже осталось только вспоминать как они могли продать свою 1к типичной советской планировки на массиве и проинвестировать 2к в Киеве у надёжного застройщика и надеяться, что такое станет возможным в ближайшем будущем.

А я вот сижу в раздумьях. Сейчас хорошую двушку 65м.кв очень хорошей планировки ,кухней в 16кв.м и двумя комнатами можно купить за 40тыс. Но при этом в этом же доме за 48тыс можно купить две 1-к квартиры по 35м.кв обычной планировки. Вот чисто для сдачи в аренду имеет смысл одолжить денег и купить две однушки или все таки лучше двушку? Думаю двушку можно будет сдать где-то за 7-8тыс грн ,а вот однушки ну по 5тыс думаю. Стоит ради этим пары тыс грн переплачивать столько?

Цитата "Dreammmer":

А я вот сижу в раздумьях. Сейчас хорошую двушку 65м.кв очень хорошей планировки ,кухней в 16кв.м и двумя комнатами можно купить за 40тыс. Но при этом в этом же доме за 48тыс можно купить две 1-к квартиры по 35м.кв обычной планировки. Вот чисто для сдачи в аренду имеет смысл одолжить денег и купить две однушки или все таки лучше двушку? Думаю двушку можно будет сдать где-то за 7-8тыс грн ,а вот однушки ну по 5тыс думаю. Стоит ради этим пары тыс грн переплачивать столько?

А о каком объекте идет речь ? Или стоимость указана без ремонта ???

Цитата "Romson":

Так что для сдачи в аренду сейчас квартиру покупать не стоит?
Тем, кто всегда сдавал за $ что делать: смириться и сдать за грн или продать за $, надёжно сохранить и ждать чего-то?

Я-бы дождался разворота тренда, лучше немного потерять на росте, чем много на падении.
Тем, у кого уже есть арендная недвижимость продавать на упавшем рынке не стоит. Можно какое-то время посдавать на грани рентабельности. Будем надеяться, что когда-нибудь экономика начнет расти.

Цитата "Dreammmer":

...чисто для сдачи в аренду имеет смысл одолжить денег и купить две однушки или все таки лучше двушку?

Выгодно две 1к, если по кредиту надо платить очень мало. Для ваших чисел - что-то около 5%. Но в целом сильно зависит и от суммы кредита. Вот есть простой пример такого расчета на год, зеленые числа можно менять - высылаю.

Конечно мы ничего не учитываем относительно расходов на ремонт, курса $ и всего остального.

Цитата "Dreammmer":

...чисто для сдачи в аренду имеет смысл одолжить денег и купить две однушки или все таки лучше двушку?

К расчету добавил учет расходов на ремонт: считаем разницу площади, из нее - доп. сумму на ремонт, и добавляем ее к сумме кредита - высылаю новую версию.

Цитата "SanSanych":

К расчету добавил учет расходов на ремонт: считаем разницу площади, из нее - доп. сумму на ремонт, и добавляем ее к сумме кредита - высылаю новую версию.

Спс за кальк...жалко не ответили где объекты инвестирования, чтобы пример стал живой

Цитата "-проФФесор-":

Спс за кальк...жалко не ответили где объекты инвестирования

Точно не знаю, но по числам площади и ценам подходит вариант Патриотики, дом Дубровиця (№11):

Цитата "SanSanych":

Точно не знаю, но по числам площади и ценам подходит вариант Патриотики, дом Дубровиця (№11):

Просто откуда тогда цена аренды 8 к грн ??? Более корректно сравнивать 4-4,5К за единичку и максимум 5.5-6К за двоечку и то при условии что квартиру полностью меблируют нормальной техникой и мебелью. А насчет ремонта, то там дом с отделкой будет, нет смысла что-то переделывать. Просто плитку в ванну и туалет кинуть и сдавать ...