Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "AO":

- инвестируйте через страховую обвертку в индексные фонды или ETF развитых стран - и получайте 10% годовых в валюте.

Звучит привлекательно, размеется гарантированных 10% выглядит отлично. Но ведь таких цифр никто не гарантирует даже близко. В лучшем случае покажут что за последни год-два было 5-10%, и на этом основании убеждают что все будет зашибительно хорошо и дальше. Внизу не забывают важную приписочку: прошлые результаты не говорят о будущих.

Что в реальности? Например если инвестировать в S&P 500 лет 15 назад, под пузыристый ажиотаж роста dot com (кто тогда не хотел вложиться в сладкий рынок акций?), сколько получим сегодня?

SPY тогда был около $150, сейчас около $205. Значит прибыль будет что-то типа 37% за 15 лет. Учитывая инфляцию, пусть миниальную которую нам официально предлагают в 2%, получится около 30% слопает инфляция. И останется около 7% за 15 лет - это как-то совсем скромно как ни крути.

Другие факторы:
- Реальная инфляция сильно отличается от 2%, может даже в разы.
- Налоги. Вполне может быть по ставке 15-25%.
- Более выгодное время покупки. Даже если взять более выгодные точки входа, когда делишь ту прибыль на 15, понимаешь что в % это будет крайне немного.

График ETF S&P 500 прилагаю.

Цитата "SanSanych":

Звучит привлекательно, размеется гарантированных 10% выглядит отлично. Но ведь таких цифр никто не гарантирует даже близко. В лучшем случае покажут что за последни год-два было 5-10%, и на этом основании убеждают что все будет зашибительно хорошо и дальше. Внизу не забывают важную приписочку: прошлые результаты не говорят о будущих.

Что в реальности? Например если инвестировать в S&P 500 лет 15 назад, под пузыристый ажиотаж роста dot com (кто тогда не хотел вложиться в сладкий рынок акций?), сколько получим сегодня?

SPY тогда был около $150, сейчас около $205. Значит прибыль будет что-то типа 37% за 15 лет. Учитывая инфляцию, пусть миниальную которую нам официально предлагают в 2%, получится около 30% слопает инфляция. И останется около 7% за 15 лет - это как-то совсем скромно как ни крути.

Другие факторы:
- Реальная инфляция сильно отличается от 2%, может даже в разы.
- Налоги. Вполне может быть по ставке 15-25%.
- Более выгодное время покупки. Даже если взять более выгодные точки входа, когда делишь ту прибыль на 15, понимаешь что в % это будет крайне немного.

График ETF S&P 500 прилагаю.

про отсутсвие 100% гарантий согласен, да и про правильные точки входа.
а если учесть комисси страхом компаниям, то можно выйти в 0 вообще.

но в долгосрочной перспкутиве 15-20 я все же вижу потенциал таких вложений.

Цитата "AO":

...но в долгосрочной перспкутиве 15-20 я все же вижу потенциал таких вложений.

Оптимизм - это здорово. Однако, поковыряв график на 15 лет позитива ну совсем не обнаружено - не было заметной прибыли, как ни крути. Не в минусе, но и без ощутимого плюса.

Предлагаете замахнуться на 20 лет вместо 15?

Думал что 15 уже много и достаточно. Это ж куда более стремно такими сроками оперировать, по сравнению с недвижимостью например. И еще занимательный вывод: при горизонтах в 20+ лет, получается надо за 20-25 лет до "пенсии" прекращать инвестиции. Чисто теоретически: все надо успеть зарабоать до где-то 35 - не слишком жесткие рамки для стратегии?

Цитата "SanSanych":

Оптимизм - это здорово. Однако, поковыряв график на 15 лет позитива ну совсем не обнаружено - не было заметной прибыли, как ни крути. Не в минусе, но и без ощутимого плюса.

Предлагаете замахнуться на 20 лет вместо 15?

Думал что 15 уже много и достаточно. Это ж куда более стремно такими сроками оперировать, по сравнению с недвижимостью например. И еще занимательный вывод: при горизонтах в 20+ лет, получается надо за 20-25 лет до "пенсии" прекращать инвестиции. Чисто теоретически: все надо успеть зарабоать до где-то 35 - не слишком жесткие рамки для стратегии?

не совсем так.
посмотрите к примеру на продукты от investors-trust или rl360.
там есть специальные программы рассчитанные на 15 лет и обязательным пополнением на 2400$ в год и гарантией в 140% от тела вклада.
то есть вы пополняете все эти годы.
проблема (ИМХО) только одна - высокая комиссия, но к сожалению у нас легально все варианты кроме страховым компаний запрещены.

Цитата "SanSanych":

- Реальная инфляция сильно отличается от 2%, может даже в разы.

В среде банкиров вообще-то называют оптимальную инфляцию в 6%. Это та цифра, при которой еще не страдает производство, но эти самые 6% государство со спокойной совестью может положить себе в карман. Но также банкиры говорят о том, что алчность приводит к тому, что уже практически все государства не вписываются в эти 6% - отсюда и возникающие кризисы. Вернее это не единственная причина возникновения кризисов, но одна из них.

Цитата "AO":

посмотрите к примеру на продукты от investors-trust или rl360.
там есть специальные программы рассчитанные на 15 лет и обязательным пополнением на 2400$ в год и гарантией в 140% от тела вклада.

Смотрим rl360, продукты: Oracle, quantum, PIMS, Paragon, LifePlan, PLL. Ни один не пишет о гарантиях и 10%. Может я что-то пропустил?

Разглядываем investors-trust: есть с гарантией две штуки Fixed Income Portfolio и S&P 500 Index.

Fixed Income Portfolio - прибыльность 3.5 - 6%. В среднем 4.25%, минус туча расходов на поддержание аккаунта и т.д. Значит реальная прибыль будет пониже - может 3% и конечно и консервирование капитала на 15 лет.

S&P 500 Index - ничего не пишет о доходности, но предлагают законсервироваться на 15 лет. За такой период что угодно вырастет только за счет инфляции ИМХО. Мы ж смотрели график S&P500 только что - оно не падает на очень больших интервалах, но ростом такое в % назвать сложно.

Кроме того, несколько смущает организация гарантии: все зависит от неких других фин. организаций. Какие - не пишут, отсылают к несуществующим на сайте докам. Завтра этим неизветным организациям Moody другую букву пришьет с минусами, и на них переведут все стрелки: "Вот у них там упало, и мы вам гарантию подрежем, что вы хотели, рынок..."
Написал им этот вопрос насчет гарантии, посмотрим. Позвонить им нельзя, написать на email - низзя. Только веб форма и почтовый ящик на Кайманах.

Цитата "SanSanych":

Смотрим rl360, продукты: Oracle, quantum, PIMS, Paragon, LifePlan, PLL. Ни один не пишет о гарантиях и 10%. Может я что-то пропустил?

Разглядываем investors-trust: есть с гарантией две штуки Fixed Income Portfolio и S&P 500 Index.

Fixed Income Portfolio - прибыльность 3.5 - 6%. В среднем 4.25%, минус туча расходов на поддержание аккаунта и т.д. Значит реальная прибыль будет пониже - может 3% и конечно и консервирование капитала на 15 лет.

S&P 500 Index - ничего не пишет о доходности, но предлагают законсервироваться на 15 лет. За такой период что угодно вырастет только за счет инфляции ИМХО. Мы ж смотрели график S&P500 только что - оно не падает на очень больших интервалах, но ростом такое в % назвать сложно.

Кроме того, несколько смущает организация гарантии: все зависит от неких других фин. организаций. Какие - не пишут, отсылают к несуществующим на сайте докам. Завтра этим неизветным организациям Moody другую букву пришьет с минусами, и на них переведут все стрелки: "Вот у них там упало, и мы вам гарантию подрежем, что вы хотели, рынок..."
Написал им этот вопрос насчет гарантии, посмотрим. Позвонить им нельзя, написать на email - низзя. Только веб форма и почтовый ящик на Кайманах.

более интересный инструмент с гарантией Evolution + там еще и бонусы есть.
Если мне изменяет память счета у них jpmorgan.
и фриз период у них меньше в данном продукте.

З.Ы. я не пытаюсь продать этот продукт, просто для себя нашел его лучшим на сегодня.

Сейчас множество таких предложений. Покупка 2 со скидкой, мол в первой живешь со второй 4-5 тысяч тебе в месяц капает.

Цитата "AO":

более интересный инструмент с гарантией Evolution + там еще и бонусы есть.

Смотрим Evolution. Упоминания о гарантиях основной суммы нет совсем. Более того, не нашел % по вкладу совсем. Пишут только о бонусах которые наступают сильно потом, в такой формулировке:
"5. There will be no Loyalty Bonus for Full Contribution Payment Terms less than 10 years."
Значит мин. срок - 10 лет, и только потом бонусы. В любом случае расходы на поддержание счета наступают сразу, их насчитал 3.4% от суммы + $74 в год.

Главное - проценты по вкладу. В чем прибыль, в бонусах после 10 лет?

Цитата "AO":

... фриз период у них меньше в данном продукте.

Пишут что есть 5 лет, но "мелким шрифтом" добавляют: главный бонус начисляет только после 10 лет.

Цитата "AO":

... не пытаюсь продать этот продукт, просто для себя нашел его лучшим на сегодня.

Какие проблемы, наоборот - хотел бы разобраться что к чему там.

Цитата "Romson":

Всё временно. Пока ещё не всем нуждающимся родственникам сделали квартиру, видимо, будем продолжать, в смысле инвестировать.
Пока вы с растущей валютой вы с активом, как только купили квартиру для жизни - с пассивом, но жить где-то нужно, и через 20 лет тоже будет нужно. Спрос сместился в пользу нового жилья, 1-2к в хорошем доме рациональной планировки и разумной площади будут пользоваться спросом и потом...

Как-бы ветка об инвестиции под аренду.
Вот Вам аналитика от Домика:

//domik.ua/novosti/itogi-2015-goda-na-ry nke-nedvizhimosti-okazalis-nepredskazuem y-n243628.html

Гостинки подешевели почти на четверть в баксах, новострои больше, чем на 15 % в баксах.
При доходности 5-10% в гривнах убытки от инвестиции налицо.

Квартира под аренду сейчас скорее для поддержания живота чем для бизнеса.

Согласен с Romson, но вложится или не вложится дело каждого и там и там есть плюса и минуса

Цитата "YURIII":

Согласен с Romson, но вложится или не вложится дело каждого и там и там есть плюса и минуса

А смысл вкладываться?
Накупил валюты на ненужную гривну и сиди с ней.
Другими словами.
Было на 100 куе гривны в начале года.
1 Вариант номер раз:
купил квартиру за 100 куе, к концу года сама квартира стоит 85 куе и принесла в аренде 5 куе. Итого минус 10 куе. Про амортизацию и текущие вложения даже не вспоминаем.
2 вариант номер 2 накупил 100 куе и сидишь со 100 куе.
3. Единственно оправданный вариант. Была 1 квартира, но нужны 2, вторая не сейчас. Одну продаем на вторичке, одну покупаем дешевле на вторичке, еще одну инвестируем на первичке, если сдается - сдаем в аренду. Особой выгоды тут нет, что называется "навар с яиц и свежая копейка", но имеем жилье на будущее и некую сумму ежемесячно.
Про доходность просто не вспоминаем. Просто был один объект недвижимости, а стало 2, один для жилья, другой сам по себе дешевеет, но генерирует наличность для "поддержания штанов". Хотя и тут был-бы выгодней купить одну квартиру, а остальное в зеленый нал перевести.
Какой вариант "выгодней"?

Цитата "YURIII":

Согласен с Romson, но вложится или не вложится дело каждого и там и там есть плюса и минуса

А смысл вкладываться?
Накупил валюты на ненужную гривну и сиди с ней.
Другими словами.
Было на 100 куе гривны в начале года.
1 Вариант номер раз:
купил квартиру за 100 куе, к концу года сама квартира стоит 85 куе и принесла в аренде 5 куе. Итого минус 10 куе. Про амортизацию и текущие вложения даже не вспоминаем.
2 вариант номер 2 накупил 100 куе и сидишь со 100 куе.
3. Единственно оправданный вариант. Была 1 квартира, но нужны 2, вторая не сейчас. Одну продаем на вторичке, одну покупаем дешевле на вторичке, еще одну инвестируем на первичке, если сдается - сдаем в аренду. Особой выгоды тут нет, что называется "навар с яиц и свежая копейка", но имеем жилье на будущее и некую сумму ежемесячно.
Про доходность просто не вспоминаем. Просто был один объект недвижимости, а стало 2, один для жилья, другой сам по себе дешевеет, но генерирует наличность для "поддержания штанов". Хотя и тут был-бы выгодней купить одну квартиру, а остальное в зеленый нал перевести.
Какой вариант "выгодней"?

Цитата "с дуба рухнул":

А смысл вкладываться?
Накупил валюты на ненужную гривну и сиди с ней.
Другими словами.
Было на 100 куе гривны в начале года.
1 Вариант номер раз:
купил квартиру за 100 куе, к концу года сама квартира стоит 85 куе и принесла в аренде 5 куе. Итого минус 10 куе. Про амортизацию и текущие вложения даже не вспоминаем.
2 вариант номер 2 накупил 100 куе и сидишь со 100 куе.
3. Единственно оправданный вариант. Была 1 квартира, но нужны 2, вторая не сейчас. Одну продаем на вторичке, одну покупаем дешевле на вторичке, еще одну инвестируем на первичке, если сдается - сдаем в аренду. Особой выгоды тут нет, что называется "навар с яиц и свежая копейка", но имеем жилье на будущее и некую сумму ежемесячно.
Про доходность просто не вспоминаем. Просто был один объект недвижимости, а стало 2, один для жилья, другой сам по себе дешевеет, но генерирует наличность для "поддержания штанов". Хотя и тут был-бы выгодней купить одну квартиру, а остальное в зеленый нал перевести.
Какой вариант "выгодней"?

С уверенностью могу сказать, что третий вариант наиболее массово реализуем. Тут большинство рассматривает инвестиции в аренду с точки зрения чисто доходности на сегодняшний день, а это не совсем корректно. Многие занимаются этим не ради зарабатывания максимально возможного количества денег, у каждого есть что-то "свое" которое попутно соединяется с возможностью "пассивного" заработка.

Поддерживаю мнение о том, что на сегодня сдача в аренду кв. никак не бизнес, а тем более если есть определенная сумма в с.к.валюте. Да и я наверное не застал тех времен, когда это мог быть бизнес.
Владелец более двух объектов нежвижимости, в данный момент, скорее похож на клиента банка, который хранит давно приобретенную и дорогую ему вещь в банковской ячейке. На мой взгляд сегодня аренда является скорее возможностью иметь определенные оборотные средства. Немного больший среднего доход возможен с аренды только очень ликвидной и востребованной недвижимости.
Из опыта: даже если есть с.к.валюта, сейчас вкладываться в подготовку объекта для аренды очень накладно и совсем неприбыльно (в т.ч. из-за амортизации). Например покупка очень среднего ЛЕД-телевизора обойдется в среднем в хорошую месячную арендную плату приличной 1-комнатной квартиры.
Проблема в том, что традиционно в Украине ставки на рынке недвижимости измеряются в долларах, а покупательская возможность граждан - гривны. Тупик. Некоторое улучшение наступит возможно тогда, когда начнет работать экономика.

Цитата "хаски":

Из опыта: даже если есть с.к.валюта, сейчас вкладываться в подготовку объекта для аренды очень накладно и совсем неприбыльно (в т.ч. из-за амортизации). Например покупка очень среднего ЛЕД-телевизора обойдется в среднем в хорошую месячную арендную плату приличной 1-комнатной квартиры.
Проблема в том, что традиционно в Украине ставки на рынке недвижимости измеряются в долларах, а покупательская возможность граждан - гривны. Тупик. Некоторое улучшение наступит возможно тогда, когда начнет работать экономика.

Средний арендатор отвыкнет от среднего ЛЕД телевизора, в средней арендной квартире и всего-то...

Цитата "ON":

Средний арендатор отвыкнет от среднего ЛЕД телевизора, в средней арендной квартире и всего-то...

Отвыкнет.
Когда арендодатели считать научатся. Сейчас на рынок повыходило много арендодателей, которые таки влошились в новострои в последние пару лет и, не имея ни опыта ни понятия об амортизации, вывалили свои "сокровища" на рынок аренды, думая что "вот ОНО! Я БОГАТ! Я НЕЗАВИСИМ!"(с)
После первого же неадекватного арендатора начнут прозревать, но пока есть и объекты и ЛЗДы. И арендаторы их ищут. У меня ЛСД - приходили нос воротили.

Цитата "с дуба рухнул":

Отвыкнет.
Когда арендодатели считать научатся. Сейчас на рынок повыходило много арендодателей, которые таки влошились в новострои в последние пару лет и, не имея ни опыта ни понятия об амортизации, вывалили свои "сокровища" на рынок аренды, думая что "вот ОНО! Я БОГАТ! Я НЕЗАВИСИМ!"(с)
После первого же неадекватного арендатора начнут прозревать, но пока есть и объекты и ЛЗДы. И арендаторы их ищут. У меня ЛСД - приходили нос воротили.

То, о чём, мы тут пишем, ещё раз подтверждает - наиболее адекватное предложение аренды - это простой ремонт + из техники: холодильник, плита, стиралка. Всё остальное арендатор покупает сам, на свое усмотрение.

Если обратится к опыту "тупых" немцев. То существует две категории арендного жилья - полный фарш по цене 800- 2500 евро за единичку, и эконом от 400 евро за малометражную единичку, где установлены только унитаз, ванна и умывальник и более ничего...даже плинтуса нет, дабы арендатор мог без труда бросить на пол новый линолеум или ламинат. Немецкие цены приведены за жильё в одном районе.

Цитата "Kiryll18":

Сейчас множество таких предложений. Покупка 2 со скидкой, мол в первой живешь со второй 4-5 тысяч тебе в месяц капает.

Знакомые недавно продали двушку за 960 ооо гривен. До этого они сдавали ее в аренду за 4500 гривен в месяц и это был ее потолок. При этом счетчики оплачивали арендаторы, а квитанцию в пределах 300 гривен собственники. Сейчас квитанция увеличилась до 650 гривен, 460 из которых отопление. То-есть в среднем наруки получается около 4000 гривен без учета амортизации всего, что имеется в квартире и имеет свойство нормально изнашиваться в процессе эксплуатации. При таких раскладах прибыль квартира станет приностить не ранее, чем через 960 000/4000=240 месяцев или 20 ЛЕТ. На практике будет все еще интересней, будут жильцы, после которых придется купить другой холодильник вместо загаженного в усмерть, поменять обои разрисованные детьми, люстру, плафоны которой были разбиты из лучших побужденийих помыть. Ну и конечно время от времени будет присутствовать драйв от разборок с соседями, а иногда и с полицией за своих квартирантов или их детей, которые или затопили, или прыгают с кровати ночью, или сдали вашу квартиру в посуточную субаренду или продали ее по поддельным документам (такое тоже не часто но бывает).
Короче говоря, тут каждый себе решает стоит ли покупать квартиру под длительную аренду или прще деньги в валюте положить на депозит в банк.