фундаментальный анализ рынка недвижимости

Применения механизмов фундаментального анализа рынка к рынку недвижимости Киева.



Определение стоимости объекта недвижимости

Допустим у нас есть 100 тысяч долларов и мы положили их в банк под 10% годовых,

следовательно они принесут нам 10 тысяч долларов годового дохода.

Следствие: любой объект рынка приносящий в год 10 тысяч стоит 100 тысяч!


Пример:

Возьмем однокомнатную квартиру. Аренда в месяц - 300 долларов.

Годовой доход 300*12=3600 долларов.

3600=10%, х=100%. -> х=36 000 долларов - цена квартиры.


Выводы:

Если цена квартиры выше расчетной- выгоднее квартиру арендовать, в противном случае снимать.


Потенциальные покупатели

После выборов марта 2006 года в киев приехало много новых депутатов, которые приняв в мае 2006 года присягу получили законное право на покупку квартиры в киеве. После избрания спикера Верховной Рады (середина лета) каждый депутат написал заявление на его имя о выделении денег на квартиру - 2 миллиона гривень - 400 тысячь долларов. Теперь представьте почти 500 депутатов по 2 миллиона каждый - миллиард гривень. А рабочая сессия у депутатов начинается с сеньтября.

Вот в августе на киевский рынок недвижемости и были выброшены эти деньги, что отразилось в резком росте ценовых показателей сентября.


Реальные инвесторы.

Многие инвесторы предвидели описаную выше ситуацию и вложили в рынок деньги.

Инвесторов интересует не владение недвижимостью, а увеличение капитала.

Если доход на рынке недвижимости 20%, а у банков по депозиту только 10% - рынок недвижемости выгоднее.

Но как только рост цен на рынке остановится, все инвесторы выведут капитал с рынка и переведут в другие более выгодные формы инвестиций.


Пример:

Рост рынка недвижимости 7%. а банк дает 10%. Выгоднее продать квартиру и положить деньги в банк. Ведь владение квартирой приносит очень низкие дивиденты (аренду) - 3-4% годовых.


Прочие граждане, мнившие себя инвесторами и покупающие дорогие квартиры в надежде впарить их в последствии еще большим дуракам.

- Цены растут и всегда будут расти.

- Цены упадут? Этого не может быть, потому что этого не может быть никогда.

это самая большая глупость на свете – скоро убедятся.

рынок всегда после роста начинает падать и после падения начинает рости.

это как МММ. кто последний продал - тот в дураках.


Спрос и предложение

Все риелтеры говорят в один голос, что \"Рынок регулируется спросом и предложением\".

Спрос превышает предложиние - вот вам и рост цен.

Да, цены растут(не падают) из-за превышения спроса над предложинем. НО...

Предложение маленькое не из-за нехватки свободных квартир. А из-за желания многих \"самопальных инвестеров\" подождать и заработать подольше.

Все риелтеры признают, что около 40% квартир на рынке скуплено \"инвесторами\".


Банки

О, здесь кроется одна из самых больших проблем для \"инвесторов\", да и банков тоже.

Банки дают кредит под залог квартиры - это раз.

Рынок может упасть на 10-20% - это два.

Это очено страшно! Почему? Попробую объяснить:

Я взял кредит на покупку квартиры 100 тысяч долларов на 20 лет.

Значит за год я успел выплатить 5% квартиры и теперь должен банку 95 тысяч.

Но рынок неожиданно просел на 15% и теперь моя квартира стоит 85 тысяч.

Залоговый кредит (квартира и есть залог) означает, что

Я должен банку 95 тысячь или квартиру (она стоит 85 тысяч).

Конечно я отдам банку квартиру (расторгну договор). Зачем мне платить банку 95 тысяч, когда можно заплатить только 85.

Первый взнос при покупке квартиры и страхует банки от возможности такого развития ситуации. 10% взнос страхует от проседания цены где-то на 15%.

Но если проседание было 20%-30% - разрыв большого количества договоров это неизбежность.

А сколько банков в этом году пожадничали и не обращая внимания на риски выдали кредитов с первоначальным взносом 0%, но с большей процентной ставкой.

Такие договоры почти 100% будут расторгнуты.

А что делать банкам с полученными по залогу квартирами? Только продавать. А это опять вызывает очередное падение цен, следующую волну отказников и новые квартирные аукционы.

Именно такой кризис был в японии в начале 90-х годов. Многие банки просто разорились, как и те \"инвесторы\", которые вложили в дорогую недвижимость свои кровные.


Аналитика

Многие смотрят на графики цен и видят рост. Но более ценная информация о рынке - это индекс ценового ожидания. Он показывает скакой скоростью растут/падают цены.

Если индекс выше нуля - цены растут. Если ниже - цены падают. А если индекс выше нуля, но собирается пересечет ноль, то скоро цены собираются перестать расти и начнут падать.


Падение

1) Первыми с рынка уйдут профисиональные инвесторы.

следствие - остановка роста цен, стагнация рынка.

2) В сед за этим банки ограничат/ужесточат условия получения новых кредитов.

следствие - падение спроса на 10-20%, начало падения цен.

3) Расторжение кредитных договоров заключенных в 2006 году с низким первым взносом. Выставление банками залогового имущества на аукционах.

следствие - рост предложеня и стремительное падение цен.

4) Паника на рынке и обвал цен до уровня описанного в начале статьи:

Цена квартиры равна 10 ее годовых доходов.

И в каком же это кредитном договоре такое прописано?
Как-то не верится, чтобы какой-то банк давал кредит с минимальным первоначальным взносом, а в залог брал лишь покупаемую квартиру.
Вот если первоначальный взнос за квартиру процентов 40, то на оставшиеся 60% банк может таки выдать кредит, взяв в залог лишь квартиру.
А так - все имущество заемщика в залоге.
Если же найдете поручителя, - то и его имущество в залоге окажется.

В принцыпе много нормальных рассуждений. Но есть одно НО! на счет банков.

1. Банку выгодно клиента - "ДОИТЬ". Тоесть взяв кредит - Вы я вляетесь, такой себе "коровой-МУ", только без сисек.

2. Почему выгодно доить. да потому, что в 99% случаев и банк и земля и дом и строй организация принадлежат одной группе лиц. И им глубоко пофиг упадет что-то или нет. Все равно ихнее. И им пофиг насколько оно упадет, потому как рентабельность сейчас достигла 550% - это астрономическая цифра и предвестник неизвестно чего - повидимому времен феодализма аля демократизма по украински.

3. Так что пакеда - выход один - хорошо зарабатывать. Больше выхода нету. Хотя есть еще разные лотереии - ну это шанс...

Вот он, минимально-реальный перебор. Минимум 40 %. Это страховка от падения.
Вопрос а зачем эта страховка, если рынок не просядет НИКОГДА и цены будут только расти? Они что, не читают статистику и прогнозы?

Индекс ценового ожидания падает и уже 0.4%. Как только он упадет до 0.0 это будет локальный максимум роста цен. Дальше только спад.
В Москве уже упал до 0 //www.irn.ru/gd/?class=all&type=2& ... ek&grnum=1

3600=10%, х=100%. -> х=36 000 долларов - цена квартиры.


Представьте себе две трёхлитровые банки наполовину заполненые водой. В каждой банке по поплавку. Уровень поплавка - это цена оренды. Уровень воды - уровень цены жилья (хоть умноженный на 10%, хоть на 3%) Назовем первую банку, скажем, Францией - стабильная банка, которую мы тихонько поставим на подоконник. Уровень поплавка ессно совпадет с уровнем воды. А вот вторую банку назовем Украиной, и в 1991 году начнем ее раскачивать, чтоб аж брызги летели. И тут уж уровень воды может и за края выпрыгивать, а вот поплавок где будет - никто не скажет. Потому что система не стабильная. Я всем этим хотел сказать, что всякие там утверждения про то, как должно быть, следует приводить с оговоркой \"в стабильной системе\".

геннннннниальнааааааааааааа!



х=36 000 долларов - цена квартиры.


Представьте себе две трёхлитровые банки наполовину заполненые водой. В каждой банке по поплавку. Уровень поплавка - это цена оренды. Уровень воды - уровень цены жилья (хоть умноженный на 10%, хоть на 3%) Назовем первую банку, скажем, Францией - стабильная банка, которую мы тихонько поставим на подоконник. Уровень поплавка ессно совпадет с уровнем воды. А вот вторую банку назовем Украиной, и в 1991 году начнем ее раскачивать, чтоб аж брызги летели. И тут уж уровень воды может и за края выпрыгивать, а вот поплавок где будет - никто не скажет. Потому что система не стабильная. Я всем этим хотел сказать, что всякие там утверждения про то, как должно быть, следует приводить с оговоркой \\"в стабильной системе\\".

TradeMaster, респектищеееее Вам, действительно трезвый анализ, но, готовьтесь - Владимир или Гтвщ сейчас будут предъявлять к Вам что-то вроде
- А откуда такие рассуждения?
- На Украине достаточно людей способных покупать жилье и по более высоких ценах.
- Мнение об обвале рынка надумано, незавмсимо от источника.

2 Городской житель.
С "Гтвщ" еще не встречался, но "Владимир" во всех ветках доказывает что цены будут идти вверх, без объективности, но с упрямством.

В отношении цен все просто или аренда подниметься в 3 раза до 900 за однокомнатную или цена квартиры упадет в з раза - с 90 до 30 тысяч.
Себистоимость же квартиры на вторичном рынке играет небольшую роль.
Все остальное паника и спекуляции, спекуляции и паника.

Якщо ще середня зарплата по Києву якимось чудом враз виросте в 3 рази то прогнози модератора здійсняться.

Аренді ж рости далі нема куди. На аренду ціни "ринкові", бо швидко врівноваються попитом/пропозицією.

Цікаво, а ріст цін на поїзд яким чином вплине на аренду і РН?
Наприклад якщо метро буде по 1,5 грн., а маршрутки по 3 грн, то витрати виростуть десь на 50-150 грн, крім того, подохідний податок виріс до 15%, це ще втрата 2% доходів.

В кого які думки?

Если я могу платить в месяц банку $1000, то я могу взять кредит на сумму около 100 тысяч. Допустим мои расходы выросли на $100. Следовательно я могу платить банку 900 в месяц и могу взять в кредит только 90 тысяч.

Фундаментальный анализ рынка недвижимости должен включать в себя оценку спроса, потому что сейчас большинство участников рынка оперируют такими понятиями как, спрос превышает предложение в несколько раз, потому что очень большая трудовая миграция. После выборов приехало очень много покупателей из Донецка. А кто пытался реально оценить спрос. На форумах говорили о 30-40 тысяч квартир, которые продаюся в Киеве в год. Какой удельный вес киевлян в общем объеме продаж ,такой статистики нет. Общее количество кв. метров этих квартир составляет не более 3 млн. кв. метров,из них 1.2 млн кв. метров новое жилье плюс в Киеве строится ежегодно 100 тысяч кв. метров индивидуальных домов. Общий жилищный фонд в Киеве составляет 56.5 млн. кв. метров. Поэтому только около 5% киевского жилья ежегодно продается и покупается, поэтому в случае снижения цен возможно увеличение предложения за счет старого жилого фонда до уровня 10-15%. Не стоит преувеличивать значение депутатов для киевского рынка недвижимости, потому что только около 200 новых депутатов, которые не имеют квартиры в Киеве, они сейчас снимают номера в гостиницах, а в будущем из денег ,предусмотренных для ВР им будут строить жилье.

Очень важным показателем является официальный миграционный прирост , включает также иностранцев. Как правило люди,которые приезжают из регионов или других стран,покупая жилье регистрируются в Киеве. Официальный миграционный прирост выглядит следующим образом

2002- 18 тысяч
2003- 22 тысячи
2004- 31 тысяча
2005- 32 тысячи
11 месяцев 2006- 21тысяча!!!

Поэтому говорить о массовой покупке жилья регионалами скорее всего преждевременно.

Природный прирост в Киеве отрицательный и составляет (- 5 тысяч чел.) в 2005 году.

Важными является также показатели такие как потребность предприятий Киева в персонале и общее количество наемного персонала
2004- 20 тысяч
2005- 26 тысяч
2006- 34 тысячи

Общее количество

2003- 866 тысяч
2004- 884 тысячи
2005- 965 тысяч

Данный показатели косвенно отражает динамику миграции в Киев, если в 2004 количество официальных работников увеличилось на 20 тысяч, то уже в 2005 году на 80 тысяч. При этом можно с высокой вероятностью утверждать, что общее количество мигрантов составляет около 150 тысяч человек,если учитывать людей на рынках и трудовых нелегалов. Но большинство трудовых мигрантов формируют арендный рынок. Поэтому важно понять когда произойдет снижение трудовой миграции в Киев, я думаю что оно произойдет через 5 лет ,когда на рынке труда уменьшится количество молодых специалистов, прежде всего рабочих специальностей которые были рождены в 90-е годы.В 70-е годы рождалось 800-900 тысяч ежегодно, а последние 15 лет только 400-500 тысяч в год. Это поколение будет формировать спрос на все группы товаров длительного пользования. Сколько они смогут родить детей через 10 лет 200-300 тысяч? Поэтому брать кредит на 20 лет с такой демографией просто неоправданно в долгосрочной перспективе. До этого времени цены могут расти ,потому что цена недвижимости -эта категория психологическая поэтому, если люди будут уверены, что недвижимость в столице это лучшая инвестиция они будут покупать и 10000 долларов квадратный метр,не думая о соотношении аренды и ипотеки. Я лично не хочу быть среди этих людей.

Есть также вероятность того , что может увеличиться миграция из других стран , но ЕС, Россия, Беларусь,Казахстан,Турция, а в перспективе и Азербайджан (рост ВВП в 2006- около 30%) будут сдерживать этот рост благодаря своему экономическому развитию. Поэтому нелегальная миграция в Украину не превысит 200 тысяч в год и это будет на 80% транзит в другие страны. Сейчас официальный миграционный прирост составляет 5 тысяч человек в год плюс 2 тысячи беженцев.

По поводу ипотеки, которая сейчас для банков является самым прибыльным продуктом. Увеличение депозитов физ. лиц ,включая валютные депозиты, в 2006 году на 30 млрд до 100 млрд гривен является хорошим показателем. Ипотечные кредиты составляют около 30 млрд грн, оценка проведена косвенно данные 2 -х ведущих банков по объему ипотечных кредитов, я сравнил с их удельным весом во всей банковской системе. Если предположить , что доля ипотеки в целом по Украине составляет 50%, а в Киеве около 80%, то рынок продажи недвижимости составил в этом году не менее 60 млрд грн, увеличившись также в 2 раза на 30 млрд грн. При этом, если депозиты будут продолжать увеличиваться хотя бы на 30 млрд в год, то уже через 5 лет на счетах банков будет 250-300 млрд грн депозитов. Которые должны быть направлены ,в основном,на ипотеку, поэтому ставки по кредитам снизятся, потому что спрос уменьшится по вышеперечисленным причинам. Банки будут снижать процентные ставки, а цена на недвижимость будет также снижаться. В Японии, где тоже численность населения не увеличивается с 1992 года по 2004 цены на недвижимость только снижались, увеличившись в 2004 году на 0,4 %. Поэтому через 5 лет нас ждет японский сценарий. Жилье в Киеве нужно будет покупать через 15-20 лучшего качества и по такой же цене 15

Хорошая логика в статье.
Только я не совсем согласен с Вашей трактовкой индекса ценового ожидания. Этот показатель расчитывается из цены предложения, который в свою очередь просто психологический показатель. А на базе психологических финансовые прогнозы строить нельзя.

Официальный миграционный прирост обязательно в первую очередь должен сказываться на аренде, а не на стоимости недвижимости.
В Донецке уровень зарплат и жизни раза в 2.5 ниже чем в киеве. О тысячах донецких миллионеров в Киеве - это Вы перегнули.

Ни один нормальный иностранец не станет покупать нашу хрущевку за 100 тысяч.

Да! Спрос превышает предложение. Но это только потому, что
1) что многие квартиры придерживаются
2) спекулянты держат 40-50% рынка.

И вечно придерживать рынок не смогут ни первые ни вторые.
Этот как "Кто первый моргнет".

потому что сейчас большинство участников рынка !!! оперируют такими понятиями как, спрос превышает предложение в несколько раз, потому что очень большая трудовая миграция. После выборов приехало очень много покупателей из Донецка. А кто пытался реально оценить спрос.

Вот и оцените. В среднем человеку сколько надо метров для сносной жизни? Метров 30. А в Киеве сейчас сколько метров на человека? Наверное где-то 15. Получается чтобы спрос удовлетворить надо построить еще целый Киев, а строится очевидно гораздо меньше.

2 fedor///
В тотм то и дело, что нормальный рынок регулируется спросом и предложением. А наш - спекулянтами. Спекулянты сдерживают предложение - вот и дисбаланс.

После выборов приехало очень много покупателей из Донецка.
Да! И 90% из них арендуют квартиры! И покупать квартиры на перегретом рынке они не собираются. НИКТО не собирается покупать на ТАКОМ рынке квартиры.

Это Вы так интерпретируете мои посты.
Если по большому счету, то я говорю о том, что
1. Подавляющее большинства владельцев киевской жилой недвижимости руководствуются не столько "ближними целями" (типа купить подешевле - продать подороже, ориентируясь на "реально прогнозируемые сегодняшние цены"), сколько дальними "стратегическими целями".
2. Когда на рынке превалируют участники, руводствующиеся "стратегическими целями", - то этот рынок далек от классического (законы классического рынка тут уходят на второй план). И конкретные ситуации (например, во времена отсутствия сделок на рынке) этот вывод всякий раз подтверждают.
3. Подавляющее большинство участников рынка недвижимости полагают, что вложения в киевскую недвижимость их не подведут (в том числе, с учетом долгосрочных перспектив). А вот любые иные (доступные для них сегодня) вложения могут подвести.
4. Индекс ценового ожидания мы приводим лишь на самую ближнюю перспективу (на неделю и месяц). Прогнозы на более длительные сроки даем достаточно осторожно (и, надеюсь, взвешенно).