фундаментальный анализ рынка недвижимости

Но есть ньюанс!
Людей способных купить квартиру по цене 1000 за квадрат гораздо меньше.
Ну и что с того, что в Киев приехало много лодей на зарплату 300-500 долларов. Они никогда по нынешней цене ничего не купят.

Не купят, но необходимость купить все равно есть. Не знаю какая общая площадь Киева в кв. метрах, но строят в год скажем 1% от этой площади. Так неужели на весь Киев не найдется 1% граждан которые могут купить по сегодняшним ценам? Ведь по-сути ничего не строили лет 10, да и большинство построенного в советское время уже устарело и совсем не тянет на "комфортабельное жилье".

TradeMaster миграционный рост в 2005- 32 тысячи, 11 месяцев 2006 года -21 тысяча. Снижение на 10 тысяч, то есть приезд людей из Донецка компенсировался выездом людей в другие регионы. На счет рынка аренды, то он взаимосвязан с рынком недвижимости, потому что спекулянты стараются получить дополнительные доходы. Я с Вами согласен, что снижение будет, если Вы этого не поняли, но главный вопрос когда.Цены могут вырасти, потому что участники рынка заинтересованы в этом. Но через 5 лет произойдет существенное снижение спроса по объективным причинам и он будет снижаться на протяжении 10-15 лет. До этого момента цена может вырасти даже на 100%.



anglorus В 2005 году на одного жителя в Киеве приходилось 20.2 кв. метра жилья, плюс нужно еще учитывать пригород где ежегодно строится минимум 300-500 тысяч кв. метров жилья. В 1990 году в Киеве строилось 1,15 млн. кв. метров, а в 2005 -2006 году 1.2 млн. кв. метров, через 2-3 года будут строить 1.5-2 млн. кв. метров. А трудовая миграция будет снижаться или не будет увеличиваться в количественном выражении, потому что больше людей уезжает из Киева каждый год

2003- 30 тысяч
2004- 30 тысяч
2005- 28400
11 месяцев 2006-29000

Скорее всего уменьшится приезд низкооплачиваемой рабочей силы,потому что ехать в Киев за 1500-2500 грн нет смысла.Проще поехать для Западной Украины в Польшу и получать до 1000$ на уборке плодов и овощей. На Юге люди не хотят работать в поле за 50 грн в день. В регионах аренда стоит 100-200 долларов и можно получать те же деньги, поэтому миграция будет в среднесрочной перспективе сокращаться.

Жилой фонд Киева 56.5 млн кв. метров строят 2%. Граждане,которые могут купить уже имеют жилье.

по моим подсчетам это будет через 3-4 недели!

Ну вот, 20 метров, это ж видимо общей площади, а не жилой. Считайте трех-комнатная 80-метровая квартира на семью с двумя детьми. В советское время это было нормально, по-сравнению с европейским средним классом это очень мало, в Европе семья будет иметь метров 40 на человека. Каждая такая киевская семья мечтает о дополнительных 20ти метрах на человека, а люди без киевской квартиры мечтают о всех 40. А жилплощади построили в 2005-2006 году 1.2 млн метров - это значит что 60.000 киевлян смогут реализовать мечту и улучшить свои жилищные условия. А если отбросить детей-пенсионеров, то окажется что всего 30.000 зарабатывающих киевлян могут целиком выкупить все эти дополнительные метры. Не суть важно покупаются эти метры на первичном или вторичном рынке, главное то что новых метров достаточно только на 30.000 работающих человек начиная от депутатов - олигархов, и кончая секретаршами, водителями трамваев и пр. Сколько в Киеве население, миллиона 4? Пусть из них работает четвертая часть, миллион, значит достаточно 3% работающих киевлян чтобы выкупить все метры, ну, наверное ж найдется в Киеве 3% работающих людей с зарплатами повыше 500 долларов.

Я уверен в том, что в феврале (2007) мы увидим снижение цены на 5 % даже на графиках сайта по недвижимости. Приводить аргументов не буду, т.к. на форуме их предостаточно.

Я думаю, что большинство люлей в Киеве, которые могут позволить купить жилье уже где-то живут, поэтому значительная часть спроса спекулятивна. Если банки начнут учреждать собственные строительные компании, а многие ведущие банки имеют свои строительные подразделения. Кризис может наступить такой как в Японии, что цены будут падать 15 лет. Перегрев рынка всегда опасен, особенно в нашей стране. Вы говорите, что каждый мечтает о дополнительных 40 метрах. Платить дополнительно 100 тысяч долларов только основной суммы плюс 500 долл. процентов.Когда семья зарабатывает в среднем 1000 долларов. в месяц. Наша страна по развитию экономики находится на уровне Европы 60-х годов, а недвижимость сопоставима с сегодняшними ценами это перекос может быть еще несколько лет, но когда произойдет снижение банки могут пострадать, если у них большой портфель ипотеки и собственные строительные компании.

//domik.ua/mod/main/indexes/? ... &step=weekЯкщо взяти результат опитування
//domik.ua/mod/forum/showthre ... eadid=6373
та врахувати вагові коефіцієнти, то маєм

Хто за пониження
% №№
-.5 12
-.4 0
-.3 4
-.2 10
-.1 5
разом (-.5 * 12 ) + (-.4 * 0) + (-.3 * 4) + (-.2* 10) + (-.1 * 5) =- 9.7

Хто за підвищення
% №№
+.5 2
+.4 5
+.3 8
+.2 16
+.1 7
разом (.5 * 2 ) + (.4 * 5) + (.3 * 8) + (-.2* 16) + (-.1 * 7) =+ 9.3

Сумарно -9.7+9.3=-0.4
Тобто індекс очікування серед учасників форуму, хто проголосував уже від"ємний.
Порухуєм його відносну величуну
[-9.7+ 9.3] / [abs (-9.7)+ abs(9.3)] = -0.4/ 20= - 0.02

Тобто відносний індекс очікування серед учасників форуму щодо ціни на нерухомість у 2007 році

МІНУС ДВА ВІСОТКА

Спекуляции на новостройках есть и будут, но даже если спекулянт покупает квартиру в новостройке, в конце-концов он ее продает кому-то кто там будет жить. Сколько зарабатывает семья в среднем не суть важно. Если принять те цифры которые я описал выше, то всего 30.000 человек учавствует в "аукционе на метры". Собственно это есть участники рынка недвижимости и именно они определяют цену на метр, а отнюдь не продавцы, не застройщики, не риелторы. Остальные граждане города Киева вообще не учавствуют в рынке недвижимости, у них денег нет. Это как какой-нибудь рынок океанских яхт, все видели яхты на картинках и даже могут их обсуждать, но участников рынка наверное всего тысяч пятьдесят на весь мир. Надо просто больше строить, тогда цены станут доступными для большего количества людей.

Англорус, а в Великобриатнии как, много строят? Помагает?

А негде строить, места нет. Город весь двухэтажный, население не такое уж большое, миллионов 8, но по площади он огромный. Но, средний класс недвижимость в состоянии купить, 40 метров на душу, через ипотеку конечно же. Может не в том районе что мечталось, может меньше площадь что хотелось, но купить можно. В Лондоне своя специфика, здесь огромное количество приезжих, как англичан, так и иностранцев, начиная от абрамовича и кончая нелегалом из нигерии. Ну, и конечно денег в городе много генерится и тратится, как местных в том же Сити, так и привозных.

Смотрите на 15 странице согласно нумерации самого документа (у акробата - страница номер 18).
"Rationing Land and Housing Affordability: In fact, the housing markets with the worst housing affordability (highest Median Multiples) tend to have more stringent land regulation. Highly regulated markets dominate Australia, Ireland, New Zealand and the United Kingdom. Further, Vancouver, in Canada is highly regulated, along with a number of markets in the West and Northeast of the United States."

Так что Киев-Москва ускоренными темпами идет по славянскому варианту англо-сакской модели развития РН. Ипотека, конечно, это наше все, но вот товарищи говорят, кризис налицо.

И далее:
"In summary, the unprecedented housing affordability crisis could represent a threat to prosperous economies. Research indicates that the crisis may be, in large part, a consequence (negative externality) of the excessive land use regulation that has been adopted in many markets. Severe land use regulations have generally been adopted without any understanding of their ultimate impacts on housing affordability. Indeed, these effects have often not been considered at all. Where housing affordability concerns have been raised, the typical response has been denial rather than informed and objective analysis. Nonetheless, a considerable body of evidence indicates that the housing affordability crisis is not result of natural market force. The principal cause seems to be excessive land use regulation that strangles housing markets and drives prices upward at rates far higher than can be attributed to economic trends. Economics teaches that scarcity tends to raise prices, a principle that applies to virtually all products and services, including houses and land."

Хотелось бы верить, что "the excessive land use regulation" было действительно сделано без левого бычьего умысла...

Жилой фонд 56,5 млн.м.кв. строят 2%. Из логики Англоруса следует что например весь этот объем новостроя покупают целых 2% людей живущих в Киеве т.е. 2800 тыс.*2% = 56 тысяч человек.
Эта цифра составит 20 меров на 1 купившего человека....

Либо зажиточных киевлян значительно меньше чем 2%, например 0,5% (14000 человек по 80 м.кв.), во что поверить глядя на улицы сложно; либо дефицит жилья огромен.

Понимаю что анализ не всесторонний, но все же...

Славентий, кстати, вот нашел интересную весь в доке по линке выше.
"Public authorities in these markets should seek to resolve this problem by
emulating the international best practices that have preserved housing affordability in many Canadian and US markets, and even in Germany and Switzerland."

У вас есть (все-таки) какие-нибудь цифры о housing affordability в Швейцарии? Говорят, там таки доступные цены...

вот агенство, которое славицца своим качеством работы и я у них арендую дом.
пример 1,5 комнаты-те студия НЕ В ЦЕНТРЕ ЛАЗАНЫ (не самый дорогой город в плане недвижимости) 29 кв м, 120 000 франков, те это где-то 100 штук долларов, НО это ПЕРВЫЙ ЭТАЖ. Тут все такие навороты влияют на цену. Так же эту квартиру можно сдавать по 600 франков в месяц. Сразу предупреждаю, что при средней з/п 4500-5000 франков у вас на руках ничего не останется- будет минус.
в зависимости от твоей кредитной истории первый взнос от 20-45%
банковский% на 2 года -3,81% , а на 10 лет- 4,08%.
% платятся весь год, а в конце года ты вносишь сумму погашения за год.
те если на 10 лет покупать квартиру- 12 000 франков в конце года и каждый месяц фиксированные %. Прошу учесть в ваших калькуляциях обязательные платежи на содержание дома- это может быть до 5000 франков в год за такую квартиру.
//www.bcv.ch/html/recherche/recher ... ?s=ipotechСлавентий, кстати, вот нашел интересную весь в доке по линке выше.
\"Public authorities in these markets should seek to resolve this problem by
emulating the international best practices that have preserved housing affordability in many Canadian and US markets, and even in Germany and Switzerland.\"

У вас есть (все-таки) какие-нибудь цифры о housing affordability в Швейцарии? Говорят, там таки доступные цены...

Вот еще пример- это ваще зажопье ивердон- город вечных туманов.
3,5 комнаты- 71кв м/ 4 этаж- 229 000 франков, те 190 000 баков.
//www.derham.ch/vente/action.lasso ... 87p=&-show

вот еще франция- Масийи- это в горах городишко 544 км до парижа и 400 км до Канн, но типа очень хорошее и для ботатой братвы, рядом с домом парковка яхт и бассейн.

5 комнат, 211 кв м- 680 000 евров, те 878 000 долларов.

Славентий, спасибо конечно за инфу, но есть у вас данные о среднем годовом доходе среднего хаусхолда в указанных вами местностях? (я верю, что доходы по Швейцарии неоднородны, пусть не до такой степени как у нас, но все же средние данные по стране вряд ли будут адекватны в рассчете доступности)
Просто товарищи с демографии вроде бы подходят к делу без лишних эмоций, и вроде бы делают верные выводы.

Да и тамошняя братва вроде победнее будет