Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

---

Архивное голосование за период 2010 - 1015 год.

Поддерживаю, предлагаю все кто участвовал в двух ветках "Где Дно", продолжить обсуждение в этом разделе.
Скоро ночнутся жаркие бои с растишками, форум размещает рекламу "Банера от хомяков", по идее должны набежать растишки-утописты.
Попутного ветра всему сообществу Хомяков.

коту личное пасиба за тему. по теме-хомяки и растишки счет 'ни кто ни кого' увы. добавлю что сами банкиры в один голос говорят про снижение ставок. кроме того в проекте скасовани налог на депо и на недвиж. ура.

Цитата:

Начинаем новое широкое обсуждение на тему "Дно рынка недвижимости".

Собираем фаланги, когорты, знамена и поехали!

Поддерживаю Котика и выкладываю 17 причин для новичков, чтобы знали о чем ведется речь :

17 причин для падения цен на недвижимость:

1) Отсутствие ипотеки. 80% квартир покупалось за кредитные средства, сейчас их нет и не будет. Рассказы о скором возвращении ипотеки – бред, интересно, какие банки будут эту ипотеку выдавать: те, которые уже обанкротились, или те, которые еще обанкротятся? Мечтателям об ипотеке нужно понимать, что шекспировский вопрос «быть или не быть» стоит не перед ипотекой, а перед банками, из которых неизвестно что останется, а остаткам уж точно будет не до ипотеки еще несколько лет. И даже если она и появится, то будет намного жестче и непривлекательнее, поэтому лишь немногие смогут ее себе позволить, и единицы из этих немногих захотят ее брать, увидев картину сегодняшнего дня (а что еще будет, еще ж пойдут массовые невозвраты, отбор квартир и распродажи).

2) Рост доллара и девальвация гривны.

3) Падение доходов населения и массовые увольнения. Средняя зарплата по Киеву уже упала в 2 раза и составляет около 250-300 уе (тем более, если учесть уволенных с их доходом в 0 грн, 0 коп.), хотя кризис только начался и конца его не видать.

4) Наличие «пузыря» на РН, разогретого разгулом ипотечного кредитования и бездумной кредитной вседозволенностью.

5) Выброс на рынок ипотечных квартир и распродажи конфиската.

6) Потеря инвестиционной привлекательности РН, отсутствие спекулятивного интереса, инвестиций и роста, уход спекулянтов.

7) Отток бизнеса и приезжих из Киева. Еще в 2007-2008 годах начался постепенный отток приезжих и бизнеса, ведь бизнесмены понимали, что расходы на офисы, склады, работников и тд намного выше в Киеве, чем в регионах. С определенными сложностями, но некоторые компании уходили в регионы. Кризис дал этому направлению мощный толчок - проводить реорганизации, перемещения и тп стало проще (уволил хоть и всех в Киеве, набрал кого надо в городе попроще), и мало того, жизненно необходимо, тем более что отличных и профессиональных работников с киевским опытом уже полно в регионах и будет еще больше. Добавьте сюда Леню-космоса с его космическими тарифами для коммерч. орг-ций в 5-10 раз выше, дорогими парковками, платной медициной и остальной дурью – и массовое бегство бизнеса вместе со своими работниками обеспечено, останутся только любимые бабушки космоса. И даже после кризиса бизнес в Киев не вернется, а ситуация начала 2000-х с ростом деловой активности в Киеве больше не повторится.
Чтобы представить как может повлиять отток приезжих на КРН, давайте представим, что из 1,5-2 млн. приезжих уедет всего 0,5 млн (что более чем вероятно), а если допустить, что на каждых 5 приезжих приходится 1 арендованная 1к квартира (это как минимум), то в результате в Киеве останется 100 тысяч пустых квартир. К сведению всех, в 2007-08 годах в Киеве строилось около 14 тысяч квартир, т.е. если 0,5 млн. приезжих уедет, то можно будет 7 лет вообще ничего не строить, а если учесть наступление периода рецессии, падения доходов и тп – то как минимум 10 лет, поэтому не надо никого пугать остановкой строительства и возможным дефицитом жилья.

8) Уменьшение и отток инвестиций из Украины, отсутствие дешевых иностранных ресурсов, которые очень сильно подогревали ипотеку.

9) Обесценивание сбережений (а в основном они в гривне), их зависание или полная потеря в банках, инвестфондах и тп.

10) Значительная «отоваренность» и кредитная задолженность большей части населения, чем сегодняшняя ситуация кардинально отличается от начала 2000-х. За последние годы очень много людей уже успели сделать большие приобретения (квартиры, машины, дачи, земля, бизнес и тп) и в основном за кредитные деньги, т.е. теперь большинство будет думать не о покупке квартир, а о выплате своих кредитов. Многие хорошо зарабатывающие люди, так сказать «надежда» риелторов и строителей, уже погрязли в долгах, кто на квартиру, кто на машину, и если в прошлые года они представляли собой спрос на РН, то теперь о них можно забыть – им еще очень долго и с большими сложностями отдавать свои кредиты. Вывод: рост невозможен, падение продолжается.

11) Большое количество построенной за несколько прошлых лет и часто пустующей недвижимости. По сравнению с началом 2000-х недвижимости сегодня намного больше, поэтому если по многим параметрам (уровень зарплат и безработицы, количество приезжих и т.п.) мы уже вернулись в начало 2000-х, то по количеству квартир мы все еще в 2008, ведь зарплаты могут урезать или вообще не платить, приезжие могут уехать, а вот десятки тысяч квартир, построенных за последние годы уменьшиться, исчезнуть или уехать не могут.

12) Подорожание газа и соответственно коммунальных платежей, что делает неразумным приобретение квартир на будущее или так сказать «шоб було».

13) Переоценка ценностей, изменение приоритетов и осознания того, сколько должна стоить недвижимость, потеря веры в вечный рост недвижимости.

14) Постоянное уменьшение количества жителей Украины и увеличение объемов построенного жилья, что увеличивает число м2 на одного человека: недвижимости все больше, а нас все меньше.

15) Ситуация последних лет и особенно сегодняшних дней изменит подход к приобретению недвижимости: люди не будут покупать котлованы в кредит, а тихонько по чуть-чуть копить деньги для покупки готовой квартиры за свои (некредитные) средства, от чего так называемый отложенный или какой там еще спрос улетучится сразу же, а цены от этого только уменьшатся, ведь котлованы уже не выйдет продавать за бешеные бабки, исчезнут подорванные покупатели с кредитами, а застройщики будут бороться за потребителя и строить качественнее.

16) Рост цен на товары повседневного потребления, коммунальные платежи и т.п., от чего у людей будет меньше средств для покупки недвижимости.

17) Огромное количество квартир принадлежит небольшой группе квартирных магнатов (на одного по 200 квартир, по 100, по 50, по 20 и т.д.). В условиях катастрофического падения спроса на аренду (предложение уже превышает спрос в 6-7 раз), падения стоимости аренды, возможного принятия законов о налогообложении жилплощади, постоянного увеличения тарифов, возможной нехватки денег в условиях кризиса - все это должно повлечь за собой сброс балластных бетонометров, увеличение предложения и соответственно дополнительное снижение стоимости м.кв.

Цитата:

коту личное пасиба за тему. по теме-хомяки и растишки счет 'ни кто ни кого' увы. добавлю что сами банкиры в один голос говорят про снижение ставок. кроме того в проекте скасовани налог на депо и на недвиж. ура.

Налог на недвиж и правда убрали. Я считаю, что причина в том, что олигархи слишком сильно вЛОШились в недвиж. Пока налога нет, то расходы на содержание минимальны и множно удерживать цены. Кстати, нивелируется сила 17 причины в 17 П
А вот касаемо депозитов, то судя по тому, что я видел в проекте, то налог то как раз есть. Кажется, 5%. Не уверен, что налог вводится сразу, может есть отсрочка.

С 2013 года и 5%, но только на сумму процентного доходаю Т.е. если депозит 15% годовыхб то государству отдать нужно 0,75 % в год

Ну, Капитан, ИМХО стоит привести эти причины к нынешней ситуации.
2) Все кричат о девальвации..., а где она?

3) Сейчас официальная средняя з/п по Киеву около 3300 грн., по курсу 7,9 - 417 баксов.

5) Выброс на рынок ипотечных квартир и распродажи конфиската. - об этом говорят уже больше года, а где выброс?

7) Отток бизнеса и приезжих из Киева. - пока оф. кол-во жителей только растет.

12) Подорожание газа и соответственно коммунальных платежей, что делает неразумным приобретение квартир на будущее или так сказать «шоб було». - На сколько они должны подорожать, чтобы "аренда" перестала покрывать? Сейчас 1 месяц аренды перекрывает 1,5 года по коммуналке.

14) Постоянное уменьшение количества жителей Украины и увеличение объемов построенного жилья, что увеличивает число м2 на одного человека недвижимости все больше, а нас все меньше. - Сейчас очень много пустого жилья в селах и других заброшенных гародках, но почему-то никто туда не едет...

Да я согласен, что многие причины не работают, но это я дал инфу для НОВИЧКОВ, чтобы имели представление о чем ведется речь

Цитата:

Поддерживаю Котика и выкладываю 17 причин для новичков, чтобы знали о чем ведется речь :
.................

некоторые из перечисленных причин не работают (как минимум пока):
2. Гривна после курса почти 10 укрепилась до 7,91, так что о девальвации как о факторе, влияющем на РН говорить слегка рановато.
4. Пузырь, вроде, сдулся?
5. Нету никакого выброса. подавляющее большинство выставляемого на торги имущества продается по цене выше рыночной. Скорее всего, работает схема: выставление на торги по заведомо завышенной цене, по которой оно, естественно не продается, затем - уценка до уровня в разы ниже рыночной и распределение между "своими".
6. спекулянты не распродались, а цену снизить жаба-то давит... опять же, пока...
7. тут без цифр и статистики можно только гадать на уровне "больше-меньше". если брать пробки как косвенный признак, то меньше их не стало.
9. см. п.2
12. ставьте счетчики.
14. китайцы нам помогут %)
17. магнаты скорее потерпят, чем перепилят сук, на котором сидят.

с 11-17 причин считаю дублем первых 10. причины обоснованы но есть противовес и не менее весомые причины держат стоимость аренды и цену самого жилья на уровне 2006г.

Цитата:

С 2013 года и 5%, но только на сумму процентного доходаю Т.е. если депозит 15% годовыхб то государству отдать нужно 0,75 % в год

инфа моя не проверенная : доработанный на 2 чтение вынесут без налога

...и для начала я все-таки просил бы определить, что же такое это "дно". минимум цены (хотелок, реальных продаж...)? а если цены растут, а никто не покупает? признаки достижения дна? и т.п.

Цитата:

...и для начала я все-таки просил бы определить, что же такое это "дно". минимум цены (хотелок, реальных продаж...)? а если цены растут, а никто не покупает? признаки достижения дна? и т.п.

ДНО это локальный или абсолютный минимум цены.

С точки зрения КРАТКОГО СЛОВАРЯ ДОМИКА:

ДНО - сборник древнеиндусских текстов о грядущем сошествии Шивы в огне и совокуплении с РН; священная книга ОБВАЛИСТОВ И ХОМЯКОВ.

Цитата:

...и для начала я все-таки просил бы определить, что же такое это "дно". минимум цены (хотелок, реальных продаж...)? а если цены растут, а никто не покупает? признаки достижения дна? и т.п.

Мы все об этом узнаем, когда это дно уже пройдет - появится доступная ипотека, повысится благосостояние людей, экономика начнет расти - все это даст толчек к росту цен на жилье, вот значит до этого момента и было дно ИМХО.

Цитата:

некоторые из перечисленных причин не работают (как минимум пока):
2. Гривна после курса почти 10 укрепилась до 7,91, так что о девальвации как о факторе, влияющем на РН говорить слегка рановато.
4. Пузырь, вроде, сдулся?
5. Нету никакого выброса. подавляющее большинство выставляемого на торги имущества продается по цене выше рыночной. Скорее всего, работает схема: выставление на торги по заведомо завышенной цене, по которой оно, естественно не продается, затем - уценка до уровня в разы ниже рыночной и распределение между "своими".
6. спекулянты не распродались, а цену снизить жаба-то давит... опять же, пока...
7. тут без цифр и статистики можно только гадать на уровне "больше-меньше". если брать пробки как косвенный признак, то меньше их не стало.
9. см. п.2
12. ставьте счетчики.
14. китайцы нам помогут %)
17. магнаты скорее потерпят, чем перепилят сук, на котором сидят.

Но самую главную причину то не "отмели", а именно - отсутсвие ипотеки
Все остальное дело времени, чиновники понятно, что не будут пилить сук, но денег длинных и дешевых им не найти, не научились печатать.

пс.Хорошо, что тему "где дно" продолжили, надеюсь ЭКЗ на этот раз не будет рубить, у меня складывается мнение, что ему не очень то интересна эта тема, может домик решил развернуть агитацию "будет дорожать"?

Цитата:

Мы все об этом узнаем, когда это дно уже пройдет - появится доступная ипотека, повысится благосостояние людей, экономика начнет расти - все это даст толчек к росту цен на жилье, вот значит до этого момента и было дно ИМХО.

Лично для меня будет сигналом для роста -это ипотека под % инфляции, с 25% первого взноса, без ограничений по доходам (менее требовательная справка о доходах)

Цитата:

Лично для меня будет сигналом для роста -это ипотека под % инфляции, с 25% первого взноса, без ограничений по доходам (менее требовательная справка о доходах)

Вы думаете, что в банках работают дураки и они наступят на одни и теже грабли дважды ??? Доступная ипотека будет, но в том сысле , какой она была доступной до крызы её уже никогда не будет и простому пересичному взять ипотеку будет также тяжело, как и сегодня.

Цитата:

Вы думаете, что в банках работают дураки и они наступят на одни и теже грабли дважды ??? Доступная ипотека будет, но в том сысле , какой она была доступной до крызы её уже никогда не будет и простому пересичному взять ипотеку будет также тяжело, как и сегодня.

Я думаю, что будет очень доступная ипотека, но только не скоро. Это будет связано с гипреинфляцией валют в мире. Для банков залоговая недвижимость - актив. Им на тот момент, лучше быть в плохом активе, чем в обесцененых деньгах. Я не финансист, могу ошибаться. Но деньги - инструмент для заработка.
Ну и еще, я когда-то читал, что рынок недвижимости имеет общий цикл 10 лет. 3 года рост, 3 стаганция и 4 падения. Так изменяется он во всем мире, думаю Украина не исключение. Во всем мире есть пузыри, застои, падения.

Цитата:

Ну и еще, я когда-то читал, что рынок недвижимости имеет общий цикл 10 лет. 3 года рост, 3 стаганция и 4 падения. Так изменяется он во всем мире, думаю Украина не исключение. Во всем мире есть пузыри, застои, падения.

Хм. возможно.
Я просто вспомнил, что когда был в Москве в 2006-7, то у москвичей ходила такая "тема", приводили пример 1988, 1998 и считали, что что-то будет в 2008 и старались гребсти активы, кто фабрики/оборудование, кто недвиж

Цитата:

ДНО это локальный или абсолютный минимум цены.

С точки зрения КРАТКОГО СЛОВАРЯ ДОМИКА:

ДНО - сборник древнеиндусских текстов о грядущем сошествии Шивы в огне и совокуплении с РН; священная книга ОБВАЛИСТОВ И ХОМЯКОВ.

спасибо... тогда конкретно: позавчера м2 стоил 15000 грн., вчера - 12000, сегодня - опять 15000. это дно? а если при этом курс доллара позавчера был 5, вчера - 6, а сегодня - 15?
далее, вот пишут, что "За неделю первичное жилье в Киеве подорожало... на 0,6%" //korrespondent.net/business/realestate/ 1088262 - налицо локальный минимум. это дно? или так себе, ямка на широкой дороге вниз?