Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Все данные с сайта Госкомстата. Странно, что вы этого не знаете, но так отчаянно спорите.

Цитата:

А ПЦ уже стучится в дверь!будет и коллапс банков, и Аргентина2001,и Россия 1998.

Ну, так тем более. Какой смысл сейчас покупать, если ПЦ уже в дверях? Надо просто держать баксы и покупать когда ПЦ уже войдет.

Цитата:

Есть статистика по миграции. Это хорошо известные данные. В 90-х миграционный поток был отрицательным. Сейчас положительный.
"Я говорю" - это серьезный аргумент.

Цуко,уезжают в ОСНОВНОМ на запад по чужим паспортам!Добропорядочных киевлян с большой зарплатой и недвижимостью.И по несколько раз на паспорт!Ибо западенцев там пинками обратно выпроваживают.А госкомстат фиксирует пересечение границы ОДНОГО человека.А оттуда депортируют по своим.Так что даже наплыв на Украину получается.
По Киеву я говорю(на основе ЛИЧНЫХ наблюдений и Общений),что почти все квартиры сдаются.А вы мне парите провал в демографии.Шо за человек!?

Цитата:

Ну, так тем более. Какой смысл сейчас покупать, если ПЦ уже в дверях? Надо просто держать баксы и покупать когда ПЦ уже войдет.

Так ждём.Или вы чота не поняли?

Цитата:

Украинка дешевше,але маршрутка до Выдубичей 7 гривен.Машиной на бензин -40 км.
Можно рассчитать.
А ПЦ уже стучится в дверь!будет и коллапс банков, и Аргентина2001,и Россия 1998.

7 * 2 ходки * 30 днів = 420 грн
хай ще + метро = 30 * 2 * 2= 120
Ітого 540 грн.

Так от, при аренді 3000 в Києві, і 1500 в Українці - де ліпше?
Як на мене із Українки ліпше їздити, чим із Троєщини, і багатьох інших місць, де ще до метро тре доїзджати. (Маршрутка + метро в місяць, = 300 грн).

На рахунок ПЦ - я б гроші не радив тримати у державних банках у першу чергу, і україньких власників у другу.
Найкращий вибір - дрібні банки і банки із іноземними інвесторами.

Цитата:

А как это покидает?
Сейчас как раз на рынок будет выходить поколение 85-го - 90-го года.
Которым сейчас 20-25 лет. И их все так же 700-800 тысяч (для каждого года) - поколение пика рождаемости.

Я хотел сказать, что тех, кому в прошлом году исполнилось 17 и они, по-видимому, выпустились из школы в этом году, было 528 тыс. А умерло в этом году примерно 700 тыс. В следующем году 17 лет исполняется 499 тыс. А смертность скорее всего останется примерно на том же уровне.

Цитата:

А вот демографическая яма затронет РН лет через пять-десять. Вот именно тогда с РН будет выходить больше людей, чем заходить на него!

Я как раз думаю, что наоборот, через 10 лет рынок начнет понемногу оживать, т.к. те, кого минимум, достигнут 19 лет.

Цитата:

Что значит ?
Вы же тоже хотите из своего села в Харьков рвануть.А верите мифическому госкомстату,что мигрантов не предвидится.

Цитата:

7 * 2 ходки * 30 днів = 420 грн
хай ще + метро = 30 * 2 * 2= 120
Ітого 540 грн.

Так от, при аренді 3000 в Києві, і 1500 в Українці - де ліпше?
Як на мене із Українки ліпше їздити, чим із Троєщини, і багатьох інших місць, де ще до метро тре доїзджати. (Маршрутка + метро в місяць, = 300 грн).

На рахунок ПЦ - я б гроші не радив тримати у державних банках у першу чергу, і україньких власників у другу.
Найкращий вибір - дрібні банки і банки із іноземними інвесторами.

А цены на квартиры почти как в Киеве.Так шо-перекос:цена-аренда налицо!

Цитата:

Цуко,уезжают в ОСНОВНОМ на запад по чужим паспортам!Добропорядочных киевлян с большой зарплатой и недвижимостью.И по несколько раз на паспорт!Ибо западенцев там пинками обратно выпроваживают.А госкомстат фиксирует пересечение границы ОДНОГО человека.А оттуда депортируют по своим.Так что даже наплыв на Украину получается.
По Киеву я говорю(на основе ЛИЧНЫХ наблюдений и Общений),что почти все квартиры сдаются.А вы мне парите провал в демографии.Шо за человек!?

Сеск, вы требуете каких-то цифр, а сами сыплете какими-то эмоциями. Какими-то выдуманными теориями о поддельных паспортах, каких-то подругах, которые какие-то визы подделывают, каких-то управдомах, которые сдают каждую клодовку и т.д. Это уже даже не смешно. Выобвиняли меня в субъективности, а сами несете такое..... Я говорил о выезжающих на ПМЖ. Меня только это интересует.

Цитата:

Цуко,А вы мне парите провал в демографии.Шо за человек!?

Дружище, ругайся с кем-то другим. Не вижу никакого смысла продолжать этот разговор.

Цитата:

7 * 2 ходки * 30 днів = 420 грн
хай ще + метро = 30 * 2 * 2= 120
Ітого 540 грн.

Так от, при аренді 3000 в Києві, і 1500 в Українці - де ліпше?
Як на мене із Українки ліпше їздити, чим із Троєщини, і багатьох інших місць, де ще до метро тре доїзджати. (Маршрутка + метро в місяць, = 300 грн).

На рахунок ПЦ - я б гроші не радив тримати у державних банках у першу чергу, і україньких власників у другу.
Найкращий вибір - дрібні банки і банки із іноземними інвесторами.

Можна їздити на електричці.

Цитата:

Сеск, вы требуете каких-то цифр, а сами сыплете какими-то эмоциями. Какими-то выдуманными теориями о поддельных паспортах, каких-то подругах, которые какие-то визы подделывают, каких-то управдомах, которые сдают каждую клодовку и т.д. Это уже даже не смешно. Выобвиняли меня в субъективности, а сами несете такое..... Я говорил о выезжающих на ПМЖ. Меня только это интересует.
Дружище, ругайся с кем-то другим. Не вижу никакого смысла продолжать этот разговор.

Это вы начали кидаться цифрами.Сослались на Госкомстат.у которого цифр по квартирантам попросту НЕТ.
То есть,выезжающие на заработки ,а не на ПМЖ в Киев-не несут нагрузку на рынок аренды?
да,дальше не о чем говорить.

Картохой тариться надо,а не недвигой и деньги на депо не ложить ! Скоро картоха будет нашей нац валютой !!!

Цитата:

Я хотел сказать, что тех, кому в прошлом году исполнилось 17 и они, по-видимому, выпустились из школы в этом году, было 528 тыс. А умерло в этом году примерно 700 тыс. В следующем году 17 лет исполняется 499 тыс. А смертность скорее всего останется примерно на том же уровне.
Я как раз думаю, что наоборот, через 10 лет рынок начнет понемногу оживать, т.к. те, кого минимум, достигнут 19 лет.

Значит мы в принципе говорим о немного разных людях. И влиянии их на разные части РН.
Если говорить о участниках РН. Скажем так, мое мнение такое:

- 17-25 лет - влияют преимущественно на рынок аренды. Если такие люди квартиру покупают, то покупают или с помощью родителей. Или, очень редко, полностью сами. Но в основном эти люди арендуют.

- 25-35 лет - в таком возрасте обычно максимально стараются уйти из аренды (появляется семья, дети), да и заработки и накопления увеличиваются. И таким образом обзаводятся квартирой для проживания.

Теперь рассмотрим рынок недвижимости. И на какие сегменты влияет какая категория:
- Вторая категория людей в основном старается покупать чуть более качественное жилье (для жизни, на долгое время).
Данная категория людей (25-35 лет) на протяжении последующих 5 лет примерно стабильной численности. Да, конечно 20-ти летних несколько меньше чем 25-летних сейчас, но не намного (такая себе погрешность).

- Первая категория людей, о которой Вы в основном и говорите, значительно уменьшится за последующие 5 лет. А это именно почти всегда арендующие. А арендуют почти всегда малогабаритное, менее качественное жилье.

Отсюда лично я сделаю такие выводы:
- Продолжится "расслоение" рынка недвижимости. Увеличится разница в цене квартир между менее качественным жильем (малогабаритное, в хрущевках, на окраинах) и более качественным.
- Соответственно цены на относительно неплохое жилье будут стабильны. Возможно немного расти (инфляция и т.п.).
- Цены на аренду... В абсолютных цифрах сказать тяжело. Как никак имеем инфляцию и т.п. Но относительно средней зарплаты на протяжении нескольких лет аренда будет падать.
А вот в абсолютных цифрах. Я думаю она пока просто перестанет расти, возможно чуть-чуть упадет.
- Цены на низкокачественное жилье будут продолжать падать (качество ухудшается, сдавать в аренду будет все менее выгодно).

Цитата:

Если каждый год в число участников рынка заходит примерно 500 тыс чел. А покидает 700 тыс чел, то как Вы считаете в каком направлении будет развиваться соотношение спрос\предложение? А то, что кому-то в возрасте 25-40 необходимо будет поменять 1К на 2К, а другому, наоборот, куда-то пристроить 2 квартиры, полученные от почивших любимых бабушек, то я это и не оспариваю. Это жизнь. Вот у меня одна сотрудница получила 2 квартиры в наследство. Пока сдает, но если аренда будет падать и дальше, возможно, одну она продаст. Детей у нее нет, кстати.

Вот у меня одна сотрудница получила 2 квартиры в наследство. Пока сдает, но если аренда будет падать и дальше, возможно, одну она продаст. Детей у нее нет, кстати.
1.квартира квартире рознь.
2. таких мало... поколение было плодовитым...
3.бабушки в основном в селе живут
Если каждый год в число участников рынка заходит примерно 500 тыс чел. А покидает 700 тыс чел, то как Вы считаете в каком направлении будет развиваться соотношение спрос\предложение
ну, учитывая износ жил фонда и потребности тех кто заходит... скажем так что предложить то особо нечего... из того что настроили имхо 2/3 или сараи которые отапливать по новым ценам дорого или сделаны грубо говоря из гов..а. достстаточно провести небольшую экспертизу как документации так и анализ построенного. как детей становилось мало так и жилья вообще не строили... пошел рост - начали строить... тут нечего гадать - всё взаимозависимо .

Цитата:

Да шо ти кажеш.
Якщо уважно глянути на графік, то спадж уже почався, так як по графіку видно що після 23 річних падає чисельність.
При тому, що основна маса закінчує навчання у 22 роки.
І основний пік по ідеї приходився на 2008-2009 роки, і тоді мав би бути максимум РН.
Так що метод індукції наведений не вірно.

Я выше изложил свое мнение более развернуто.
Но сейчас вопрос.
Какое количество человек покупает квартиры сразу после окончания университета, в 22 года? Разве что родители купят. (И таких не мало, я знаю минимум семей 10, в которых родители детям купили квартиры). Хотя в таком случае возраст значения не имеет - покупают, как появляется возможность - хоть ребенку 15 лет, хоть 25...
По самым оптимистическим расчетам заработать на квартиру, например хорошему программисту, можно годам к 24-25. И то в большинстве случае родители тоже немного помогут.

Мое мнение, что демография - это далеко не первое, что влияет на РН. Когда численность людей определенного возраста (20-30 лет) изменяется +-15% - это своеобразная погрешность, которая мало на что влияет.
А вот лет через 5... Когда подойдет время более младшего поколения, которых раза так в полтора меньше. Вот тогда другое дело.

Цитата:

Нормальное состояние рынка - это когда цена квартиры = аренде за 10 лет. Можете оспаривать именно 10 лет, но не оспаривайте связанность цены квартир и аренды. Поэтому рынки коррелируют. Падает аренда, через некоторое время падают и квартиры. И, наоборот. При очень низкой аренде проще продать квартиру и деньги положить на депо. Поэтому сейчас после НГ растут базы аренды, потом с некоторым лагом начнут расти базы квартир на продажу. И т.д.

согласен абсолютно но есть НО!. новые квартиры- особенно многометражные, сдать в какую нибудь аренду порой не реально.. проще и выгоднее 1к сдать чем таунхаус. поэтому теория отличная, но применимая тока для жил фонда тс построенного при союзе. инвестировать в новострой с целью сдать в аренду ? а нах? во первых залетов гораздо больше - пока достроят, во вторых дороже - пока до жилого состояния довести. в третьих сдать в аренду в новом доме и большой площади - очень сложно... поэтому покупают 25-40 летние квартиры... по себе скажу что в провинции что в 8 году что в 6м что в 9-10 году аренда это 7-8 сложных годовых в баксах... и падать не хочет. речь о не завышенных ставках а о средних...это я как арендодатель со стажем в 4 года говорю...

Цитата:

Основний ризик - 5). Ваша квартира може дійсно стати неліквідом через декілька років. Продати її навіть з солідним дисконтом може бути проблема.

как говориться всё может быть всё может статься но всё это временно... квартиру покупают не для срочной продажи - для этого есть депозит или сейф наконец... квартира это подстарховка в личной жизни - развод ... это наследие это средство накопление припустим на учебу за счет аренды или под этот актив можно взять срочный кредит на крайняк и отбивать проценты арендой и тд и тп а вот для резких телодвижений этот инструмент не всегда подходит... так же как накопление на депо для пенсионного фонда...

Цитата:

- Продолжится "расслоение" рынка недвижимости. Увеличится разница в цене квартир между менее качественным жильем (малогабаритное, в хрущевках, на окраинах) и более качественным.

Не верю.
Не в случае с Киевом.
В случае с Киевом расслоение происходило при росте цен. При спаде происходит заслоение обратно. Что и подтверждается на практике: на самый большой процент падает "элит". Потом бизнес-класс. И неохотнее всего снижается эконом. По этой же причине откажется стремительно дешеветь "входной билет" - самое дешёвое киевское жильё. По этой же причине мечтами останутся однушки по 200 долларов в месяц..

Цитата:

По самым оптимистическим расчетам заработать на квартиру, например хорошему программисту, можно годам к 24-25.

Или хорошему гаишнику. (способному откладывать на квартиру по 1000 гривень в день). Или хорошей (хорошенькой) медсестре, если она найдёт того, кто на неё хату перепишет в обмен на человеческое отношение в палате. И т.д. и т.п.

Цитата:

7 * 2 ходки * 30 днів = 420 грн
хай ще + метро = 30 * 2 * 2= 120
Ітого 540 грн.

Так от, при аренді 3000 в Києві, і 1500 в Українці - де ліпше?
Як на мене із Українки ліпше їздити, чим із Троєщини, і багатьох інших місць, де ще до метро тре доїзджати. (Маршрутка + метро в місяць, = 300 грн).

На рахунок ПЦ - я б гроші не радив тримати у державних банках у першу чергу, і україньких власників у другу.
Найкращий вибір - дрібні банки і банки із іноземними інвесторами.

7 * 2 ходки * 30 днів = 420 грн хай ще + метро = 30 * 2 * 2= 120 Ітого 540 грн. Так от, при аренді 3000 в Києві, і 1500 в Українці - де ліпше? Як на мене із Українки ліпше їздити, чим із Троєщини, і багатьох інших місць, де ще до метро тре доїзджати. (Маршрутка + метро в місяць, = 300 грн).
хай мэнэ покусають собакы! батенька да не усе гривной меряйте...а жить тогда когда? я помню сколько на лекарства выкинули родычи прослужив на казачей лопани - катаясь даром из харькова ... может тогда скажете что лучьше - выйти из дома и за 15-20 минут пешком дойти до работы и по дороге завести детей в сад и не опоздать на зарядку... или встать в 4-5 утра и лечь к 1 ночи? и себя вымотать и детей? и долго так протянется? а если работа еще и требует хорошо выглядеть и частенько и задержаться ?.... нет уж пасиба - ешьте сами

Цитата:

Я выше изложил свое мнение более развернуто.
Но сейчас вопрос.
Какое количество человек покупает квартиры сразу после окончания университета, в 22 года? Разве что родители купят. (И таких не мало, я знаю минимум семей 10, в которых родители детям купили квартиры). Хотя в таком случае возраст значения не имеет - покупают, как появляется возможность - хоть ребенку 15 лет, хоть 25...
По самым оптимистическим расчетам заработать на квартиру, например хорошему программисту, можно годам к 24-25. И то в большинстве случае родители тоже немного помогут.

Мое мнение, что демография - это далеко не первое, что влияет на РН. Когда численность людей определенного возраста (20-30 лет) изменяется +-15% - это своеобразная погрешность, которая мало на что влияет.
А вот лет через 5... Когда подойдет время более младшего поколения, которых раза так в полтора меньше. Вот тогда другое дело.

я б не робив такі висновки
1) про великі з/пл програмістів слухи дійли аж до Бродького, нажаль вони дуже перебільшені, так як дуже мало прогерів купує житло, особливо у 24-25.
2) ті самі прогери, досить мобільні люди, тому працюють там де більше платять, тому кочують - Харків-Дніпро-Львів-Київ-Одеса. Кому везе - їде до ельфів.
Який зміст брати житло кочівнику? Аренда-зеркалка-КПК-вєлік - ось джентельменський набір сферичного прогера.
3) +/-15% дуже велика кількість. Якщо зараз в Києві продаєься 100 кв., як тут пишуть товариші, ну хай 200 в місяць, то +/-15% від 100 000 чол. досить суттєве число. Для аренди теж. Якщо ціна на нерухомість менш еластична, то аренда, більш еластичніша і набагато швидше реагує.
Якщо прикинути принцип чайника для РН (швидко нагрівається - довго остигає), то прикинувши розігрів - 2000-2008 рік, остужування буде не менше 8 років, тобто із 2008 десь до 2016 (бездефолтний сценарій), як мінімум.
А якщо брати до уваги демографію (то до того часу, поки тим кому зараз 8 років, не досягнуть 20-25). То падіння і стагнація РН буде аж до 2025р.
Після 2025 року, думаю можна сподіватись на його пожвавлення і ріст.
Так що про РН, як інвестиційний ринок можна забути не менше як на 10 років.
Будуть обміни, та купівля для себе щоб проживати.
Про оренду і спекулятивні оборудки можна забути.
Спекулянти давно покинули цей ринок, і не скоро до нього повернуться.
Особисто я думаю прикупити собі щось перед пенсією, коли буду знати, де житиму на старість (в якомусь теплому місці аля Гоа, Каліфорнія, Крим, Болгарія і т.п.).