Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Ну,скажем так.Если я хочу сдать квартиру-она сдаётся за месяц.А если её же я захочу продатиь-то буду продавать годами-и могу и не продать.Вот когда аренда и продажа будет занимать приблизительно равное время-можно говорить о корреляции.

Ну, как может занимать равное время сделка на 500 долл и сделка на 60-70 тыс долл? Этого никогда не будет. Вы меня не убедили и я остаюсь при своем мнении. Эти рынки закоррелированы. И если я прав и аренда снизится после НГ, то где-то весной увидим и снижение самих квартир.

Цитата:

А с депо уже эту территорию часто обманывали.Ну нихера памяти у народа нет!

А где лично вас обманули, можно узнать? Меня пока нигде не обманули, баксы как лежали так и лежат. У меня 50% сбережений в баксах в банке.

Цитата:

Так разве я где-то писал сколько в Киеве квартирантов? Вы как-то невнимательно читаете. Речь была лишь о том, сколько людей достигает работоспособного возраста и сколько помирает. Я говорил, что умирает намного больше.

Что касается аренды, то объем дешевых предложений растет после НГ. Как собственно и прогнозировалось здесь на форуме.

Писали,что в Киев не идёт наплыв из регионов.И он закончился в конце 90-х годов.Вот я спросил-откуда данные?Госкомстат-не катит,в силу указанной выше причины.
А дешёвой аренды будет становиться больше за счёт ненужности дорогих предложений.Денег у народа становится меньше.Снимать выше дешёвого сегмента-накладно.Т.е.,всё больше дорогого сегмента будет переходить в дешёвый.Но,самое дешёвое вряд ли будет падать.
А ваще-скоро дефолт-и можно не париться!

Цитата:

Ну, как может занимать равное время сделка на 500 долл и сделка на 60-70 тыс долл? Этого никогда не будет. Вы меня не убедили и я остаюсь при своем мнении. Эти рынки закоррелированы. И если я прав и аренда снизится после НГ, то где-то весной увидим и снижение самих квартир.
А где лично вас обманули, можно узнать? Меня пока нигде не обманули, баксы как лежали так и лежат. У меня 50% сбережений в баксах в банке.

В 2002 я продал квартиру за 1 день.А квартирантов в 1999 искал 2 недели.
Меня-то не сильно обманули,а народ сначала кинули на вклады Ощадбанка,потом было МММ,потом ТРАСТЫ.Потом 1998 год.Ну и в 2008-Укрпромбанк,Надра.

Цитата:

Писали,что в Киев не идёт наплыв из регионов.И он закончился в конце 90-х годов.Вот я спросил-откуда данные?Госкомстат-не катит,в силу указанной выше причины.

Вы что-то перепутали. Основной поток в Киев никак не мог закончиться в конце 90-х, потому что он только началася в начале 00-х. Но в последние годы поток мигрантов, действительно, стал меньше. Если с каждым годом все меньше выпускников учебных заведений, то вполне естественно, что и в столицу их приезжает меньше

Цитата:

А ваще-скоро дефолт-и можно не париться!

Еще не скоро. До 2013 можно расслабиться. Дальше будем смотреть.

Цитата:

Вы что-то перепутали. Основной поток в Киев никак не мог закончиться в конце 90-х, потому что он только началася в начале 00-х. Но в последние годы поток мигрантов, действительно, стал меньше. Если с каждым годом все меньше выпускников учебных заведений, то вполне естественно, что и в столицу их приезжает меньше
Еще не скоро. До 2013 можно расслабиться. Дальше будем смотреть.

Опять вы придумываете.Где цифры?Зато всё больще разорённых сёл и городов по регионам,работы НЕТ,шахты закрываются.Кроме Киева только в Украинке присутствует горячая вода,зато отсутствуют лифты.Коммуналка-дороже!
Думаю,дефолт будет в 2011 году.Советую собраться-и скорей все деньги из банков позабирать!

Цитата:

В 2002 я продал квартиру за 1 день.А квартирантов в 1999 искал 2 недели.

Это было ненормальное состояние рынка. Я знаю, что в 2003 люди ехали на просмотр с задатком иначе квартиру выхватывал кто-то другой. Сейчас такого ажиотажа нет, рынок находится в нормальном спокойном состоянии.

Цитата:

Меня-то не сильно обманули,а народ сначала кинули на вклады Ощадбанка,потом было МММ,потом ТРАСТЫ.Потом 1998 год.Ну и в 2008-Укрпромбанк,Надра.

А кого в 2008 кинули? По-моему, все физлица получили свои депо. У меня есть счета в нескольких банках, пока никаких проблем нет.

Цитата:

Это было ненормальное состояние рынка. Я знаю, что в 2003 люди ехали на просмотр с задатком иначе квартиру выхватывал кто-то другой. Сейчас такого ажиотажа нет, рынок находится в нормальном спокойном состоянии.
А кого в 2008 кинули? По-моему, все физлица получили свои депо. У меня есть счета в нескольких банках, пока никаких проблем нет.

Чёта непонятно-тогда ненормальное,сейчас-нормальное.Кто нормальность определяет?У меня один параметр(такой был с начала приватизации в 1992 году)-1 к 100-и ниипёт!
По-моему,получили до 10000 гривен.С нервами.Есть мои знакомые которых кинули.

Цитата:

Опять вы придумываете.Где цифры?

Так а каких цифр вы требуете? О незарегистрированных арендаторах? О незарегистрированных арендаторах можем судить только по косвенным признакам - рост предложений аренды. И вы этот факт не отрицаете.

Цитата:

Зато всё больще разорённых сёл и городов по регионам,работы НЕТ,шахты закрываются.Кроме Киева только в Украинке присутствует горячая вода,зато отсутствуют лифты.Коммуналка-дороже!
Думаю,дефолт будет в 2011 году.Советую собраться-и скорей все деньги из банков позабирать!

В Харькове нет воды? В Днепропетровске нет воды? Вы как-то сгущаете краски. При этом никаких цифр не приводите, одни эмоции. А от меня требуете цифры о незарегистрированных арендаторах. Давайте какие-то конкретные факты сколько рабочих мест сократилось в Харькове и Днепре.

Цитата:

По-моему,получили до 10000 гривен.С нервами.Есть мои знакомые которых кинули.

А потом и остальные получили. Либо из Фонда гарантирования, либо от своих же банков после рекапитализации.

Цитата:

Так а каких цифр вы требуете? О незарегистрированных арендаторах? О незарегистрированных арендаторах можем судить только по косвенным признакам - рост предложений аренды. И вы этот факт не отрицаете.
В Харькове нет воды? В Днепропетровске нет воды? Вы как-то сгущаете краски. При этом никаких цифр не приводите, одни эмоции. А от меня требуете цифры о незарегистрированных арендаторах. Давайте какие-то конкретные факты сколько рабочих мест сократилось в Харькове и Днепре.

О незарегистрированных квартирантах я сужу по общению с председателем кооператива.В нашем доме до 80%.
Вы начали цифрами кидаться,.вот я и спросил-откуда?По сравнению с вашими "цифрами" у меня лучше данные.

Цитата:

А потом и остальные получили. Либо из Фонда гарантирования, либо от своих же банков после рекапитализации.

Ага,ага!Одному 45 штук баксов должны.Другая объезжает банкоматы из-за 100 гривен в день.
Для наглядности можно или тут или на финансах почитать-обслуживание в банках.
Так шо,свято наблыжаеться!

Цитата:

Нормальное состояние рынка - это когда цена квартиры = аренде за 10 лет. Можете оспаривать именно 10 лет, но не оспаривайте связанность цены квартир и аренды. Поэтому рынки коррелируют. Падает аренда, через некоторое время падают и квартиры. И, наоборот. При очень низкой аренде проще продать квартиру и деньги положить на депо. Поэтому сейчас после НГ растут базы аренды, потом с некоторым лагом начнут расти базы квартир на продажу. И т.д.

Припускаємо, що нема фондового ринку.
Початкова інвестиція хай буде еквівалент 100куе для 2010 р.
За них купуєм 100 000 юсд. Кладем на депозит 9% річних у юсд (або 750юсд в місяць).
Втрати - інфляція долара - порядку 3..4 відсотки.
Ризики
1) застряли в проблемному банку, але ж суму модна розкидати по кількох банках.
2) ставка падає.
3) банки перестають брати юсд на депо.
4) податок з доходу депозитів (5%)

Тепер з нерухомістю.
Нехай купуємо за ту саму ціну 100куе квартиру.
Еквівалент аренді - 750 юсд/міс (цікаво, хто стліки платитиме), реально 400.
Дохідність менша майже в два рази.
Втрати:
зношення житла, ремонти, квартплата, податок на нерукхомість.
Ризики:
1) простої при зміні квартирантів,
2) недобросовістність їх (тут фонду гарантування як із банками нема), квартира одна, а не дай Бог які проблеми, всі яйця в одній корзині.
3) податки з доходу (15%)
4) море інших, від поганих сусідів до податку на нерухомість.
5) неліквідність товару при гострій потребі в обігових коштах.

Цитата:

О незарегистрированных квартирантах я сужу по общению с председателем кооператива.В нашем доме до 80%.
Вы начали цифрами кидаться,.вот я и спросил-откуда?По сравнению с вашими "цифрами" у меня лучше данные.

Мои цифры касались распределении населения по возрасту, а также естественного прироста (сокращения) населения. Это была официальная статистика. А у вас, вообще, никаких цифр не было. Только разговоры о том, что за пределами Киева жизни нет, одна руина. Это несерьезный разговор.

Цитата:

.Кроме Киева только в Украинке присутствует горячая вода,зато отсутствуют лифты.Коммуналка-дороже!
Думаю,дефолт будет в 2011 году.Советую собраться-и скорей все деньги из банков позабирать!

- Украінка дешевше у 1,5 - 2 рази за Київ (аренда).
- а смисл, всі банки все одно не грохнуться - 2008 тому приклад, можуть бути проблеми на певний період. Для цього тре тримати кеш на період 3-6 місяців економного життя без ізлішеств (500 - 2000 юсд, кому як, в кого який рівень життя і витрат).
- якщо буде дійсно 3.14дець банківській системі, то нерухомість грохнесться до рівня 1м2 = 1 мішок картоплі. Але я мало надійюсь на Аргентинський варіант, хоча він не виключається. Про те ПР зара затягує пояси, скороячує на 1/3 держслужбовців, продовжує пенсійний вік, і т.п. Тому гірше ставатиме поступово, по мірі проїдання запасів, а не в один день.

Цитата:

Если каждый год в число участников рынка заходит примерно 500 тыс чел. А покидает 700 тыс чел, то как Вы считаете в каком направлении будет развиваться соотношение спрос\предложение?

А как это покидает?
Сейчас как раз на рынок будет выходить поколение 85-го - 90-го года.
Которым сейчас 20-25 лет. И их все так же 700-800 тысяч (для каждого года) - поколение пика рождаемости.

А вот демографическая яма затронет РН лет через пять-десять. Вот именно тогда с РН будет выходить больше людей, чем заходить на него!

Цитата:

В вашем примере женщины приезжают из Нежина, отсиживают сутки консьержками и едут домой. Электричка "повышенной комфортности" идет до Нежина меньше 2 часов. Никакого смысла этим женщинам снимать в Киеве жилье и отдавать за него бОльшую часть своей зп нет. ИМХО, большинство мест с системой сутки-двое заняты жителями райцентров, которым проще приехать в Киев раз в три дня, чем что-то снимать и терять бабки.
Зачем? Семьи-то там. Тогда уже и семью надо забирать, а на это не многие пойдут.

Раньше переезжала в Киев и жила на аренде в основном молодежь, у которой еще нет семьи и детей. Но сейчас с каждым годом молодежи все меньше и меньше.

В первой половине 90-х я думал, что поток эмигрантов на Запад никогда не иссякнет. Все будут ехать и ехать. Но прошло лет 10-12 и поток иссяк. Так же будет и с миграцией в Киев. Уже этот поток продолжается лет 8-9 и сейчас с каждым годом будет слабеть, пока совсем не иссякнет.

Ну вот ваше утверждение.На чём оно основано?
Я говорю-поток на Запад не иссяк,как и в Киев!

Цитата:

Ризики:
1) простої при зміні квартирантів,
2) недобросовістність їх (тут фонду гарантування як із банками нема), квартира одна, а не дай Бог які проблеми, всі яйця в одній корзині.
3) податки з доходу (15%)
4) море інших, від поганих сусідів до податку на нерухомість.
5) неліквідність товару при гострій потребі в обігових коштах.

Основний ризик - 5). Ваша квартира може дійсно стати неліквідом через декілька років. Продати її навіть з солідним дисконтом може бути проблема.

Цитата:

- Украінка дешевше у 1,5 - 2 рази за Київ (аренда).
- а смисл, всі банки все одно не грохнуться - 2008 тому приклад, можуть бути проблеми на певний період. Для цього тре тримати кеш на період 3-6 місяців економного життя без ізлішеств (500 - 2000 юсд, кому як, в кого який рівень життя і витрат).
- якщо буде дійсно 3.14дець банківській системі, то нерухомість грохнесться до рівня 1м2 = 1 мішок картоплі. Але я мало надійюсь на Аргентинський варіант, хоча він не виключається. Про те ПР зара затягує пояси, скороячує на 1/3 держслужбовців, продовжує пенсійний вік, і т.п. Тому гірше ставатиме поступово, по мірі проїдання запасів, а не в один день.

Украинка дешевше,але маршрутка до Выдубичей 7 гривен.Машиной на бензин -40 км.
Можно рассчитать.
А ПЦ уже стучится в дверь!будет и коллапс банков, и Аргентина2001,и Россия 1998.

Цитата:

А как это покидает?
Сейчас как раз на рынок будет выходить поколение 85-го - 90-го года.
Которым сейчас 20-25 лет. И их все так же 700-800 тысяч (для каждого года) - поколение пика рождаемости.

А вот демографическая яма затронет РН лет через пять-десять. Вот именно тогда с РН будет выходить больше людей, чем заходить на него!

Да шо ти кажеш.
Якщо уважно глянути на графік, то спадж уже почався, так як по графіку видно що після 23 річних падає чисельність.
При тому, що основна маса закінчує навчання у 22 роки.
І основний пік по ідеї приходився на 2008-2009 роки, і тоді мав би бути максимум РН.
Так що метод індукції наведений не вірно.

Добре, інше питання.
Якщо в Київ населення прибуває, то десь його меншає.
Звідки іде струя, з міст мільонників, із обласних центрів, наприклад Сум (ми знаєм що ні, Буд каже, що тренд до того, що додому вертаються)?
Чи все ж з околиць м. Києва?

Цитата:

Ну вот ваше утверждение.На чём оно основано?

Есть статистика по миграции. Это хорошо известные данные. В 90-х миграционный поток был отрицательным. Сейчас положительный.

Цитата:

Я говорю-поток на Запад не иссяк,как и в Киев!

"Я говорю" - это серьезный аргумент.