Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Nickkiev1

Ну если Вы нажмёте на мой ник, то Вы последовательно за 7 лет моего нахождения на форуме увидите какие объекты у меня есть) И называть меня барыгой как то странно, я за свою жизнь продал всего одну старую квартиру на Березняках. Купил 4 новостроя. И хочу ещё одну купить. И да, я в Киеве был всё время и не выезжал и пытался и пытаюсь в мере сил помочь ВСУ и пострадавшим. А вот Вы просто такое впечатление мечтаете чтоб россия победила и у нас была разруха. Но по Вашему не будет.

А что думаете насчет недвижимости на западе страны? Львов, Черновцы, Ивано-Франковск. Пока цены в Киеве и условных Одессе-Днепре падали, там они росли. А дальше какие перспективы? По идее, в этом регионе военные успехи Украины и стабилизация ситуации должны сработать скорее в обратном направлении - спад спроса, и соответственно цен, но я могу ошибаться, интересно послушать людей более опытных.

Nickkiev1

Были же в Чехии Что ж Вы за квартиру продаете за 50% от стоимости довоенной? Район, метраж, цена до и после? Я думаю это не секрет. И я никогда нигде не писал что будет только дорожать. Я пишу что шары нет и купить ничего не могу по цене дешевле довоенной)  В Испании Вам без подтверждения дохода недвижимость не продадут))))

Вы не поверите, но доход может быть легальным и подтвержденным. Когда я читаю ваши посты, меня просто коробит от вашего росийско-совковского образа мышления. По вашему чтобы заработать на жилье нужно быть только вороватым чиновником или бизнесмено-кидалой? Вы мыслите как обычный российский ватник просто переиодически восклицаете "слава Украине" чтобы собрать свой жиденький урожай лайков. Стыдно....

wigd

А что думаете насчет недвижимости на западе страны? Львов, Черновцы, Ивано-Франковск. Пока цены в Киеве и условных Одессе-Днепре падали, там они росли. А дальше какие перспективы? По идее, в этом регионе военные успехи Украины и стабилизация ситуации должны сработать скорее в обратном направлении - спад спроса, и соответственно цен, но я могу ошибаться, интересно послушать людей более опытных.

Так и есть, сейчас цены уже не космические. Стабилизация и постепенное снижение. Правда через ажиотаж много неликвида выложили на рынок, прямо трешового

Людина

Смешно читать как барыги поддерживают друг дружку. Пока что минус два процента от довоенной стоимости каждый месяц и цены продолжают снижаться.

анука примеры приведите )))))))))) Комфорт и Эконом классы стабильно растут и некоторые застройщики повышают цены  даже, могу привести примеры в отличии от вас)))

Повышали бы цены если бы продаж не было? Скидки есть только на стройобъектах с низкой степенью готовности. Что  готовое почти - растет, где-то 5% где-то 10% где-то цены ставят уже 2021 года в долларе и там покупают - пример Варшавский, до войны 45-60 и сейчас так же и продается +- 

Трито

анука примеры приведите )))))))))) Комфорт и Эконом классы стабильно растут и некоторые застройщики повышают цены даже, могу привести примеры в отличии от вас)))

Повишали би ціни, якщо б продаж не було? Скидки є тільки на будоб'єктах з низькою ступенем готовності. Що готове майже - растет, де-то 5% де-то 10% де-то ціни ставлять вже 2021 рік в доларах і там купують - приклад Варшавський, до війни 45-60 і зараз так же і продається +- 

Яка відверта брехня- нічого не продаєця!!! Навіть якщо підвищують ціни...Те що десь там зростає зовсім ні про що не говорить.

Trito

анука примеры приведите )))))))))) Комфорт и Эконом классы стабильно растут и некоторые застройщики повышают цены  даже, могу привести примеры в отличии от вас)))

Повышали бы цены если бы продаж не было? Скидки есть только на стройобъектах с низкой степенью готовности. Что  готовое почти - растет, где-то 5% где-то 10% где-то цены ставят уже 2021 года в долларе и там покупают - пример Варшавский, до войны 45-60 и сейчас так же и продается +- 

Зайдите на olxи трезво содрогнитесь. Поговорите с риелторами и поплачьте.

1973cc11

Яка відверта брехня- нічого не продаєця!!! Навіть якщо підвищують ціни...Те що десь там зростає зовсім ні про що не говорить.

Откуда  вам знать что  там продается а что нет)))

Людина

Зайдите на olxи трезво содрогнитесь. Поговорите с риелторами и поплачьте.

Удачи вам на оэликсе)) Подтвердили вы,  что в недвижимости вы очень поверхностно разбираетесь)))) Продают риелторы с реальными инвесторами через чаты,  через базы свои, через оптовиков, по закрытым группам, через свои сайты, через лун и тд. Каждое второе объявление вообще нигде не светится, так как оно на эксклюзиве и если цена норм его предложат сразу как будет реальный клиент или по чату сообщат своим коллегам. У нормального риелтора в день несколько просмотров, все они говорят - рынок ожил, пока рост скромный, но почти весь ликвидный рынок +10-20% а кое где вернулись на цены 2020-2021 Или думаете люди просто так ходят поглазеть ? 

dmvgura

Вы не правы, с марта на рынке — очень высокая активность за счёт отложенного спроса. Ну а типичный покупатель: для себя (в основном, конечно, переселенцы) и снова начали приобретать под аренду (так как доходность перевалила за 6% годовых в валюте и есть тенденция к увеличению ставок). В целом, думаю, если удастся пройти год без каких-то жестких потрясений, то рынок вполне может отыграть до 50% от числа сделок в пиковых 2020-2021 годах (то есть выйдем на ≈20 000 сделок по Киеву). 

У вас неверные данные. Всё, что продаётся — всё есть в общедоступной рекламе (и в первую очередь — на OLX). Чаты, группы — это вторично, там обычно «партнёрские» сделки по непубличным объектам (премиалка и прочее) или по сложным условиям. 
Другое дело, что смотреть на *средние цены* OLX — абсолютно нерепрезентативно, так как 80% предложений там — не в рынке по цене, или просто низколиквидная недвижимость. И такие объекты продолжают снижаться, всё верно. Но говорит ли это про рыночные цены? Нет, конечно же. 

Простой пример: яблоки продаются по 15грн/кг, выходят 2-3 продавца с ценой 25-30грн/кг. У них никто не покупает. Они снижают цену до 20-25грн/кг. ААААА!!!! Цены падают!! Всё пропало!!! Но нет, сделки как шли по 15грн/кг, так и идут. Рыночная цена осталась неизменной. Подешевел переоценённый товар, никак на *рынок* не влияющий. 

dmvgura

У вас неверные данные. Всё, что продаётся — всё есть в общедоступной рекламе (и в первую очередь — на OLX). Чаты, группы — это вторично, там обычно «партнёрские» сделки по непубличным объектам (премиалка и прочее) или по сложным условиям. 

Другое дело, что смотреть на *средние цены* OLX — абсолютно нерепрезентативно, так как 80% предложений там — не в рынке по цене, или просто низколиквидная недвижимость. И такие объекты продолжают снижаться, всё верно. Но говорит ли это про рыночные цены? Нет, конечно же. 

Простой пример: яблоки продаются по 15грн/кг, выходят 2-3 продавца с ценой 25-30грн/кг. У них никто не покупает. Они снижают цену до 20-25грн/кг. ААААА!!!! Цены падают!! Всё пропало!!! Но нет, сделки как шли по 15грн/кг, так и идут. Рыночная цена осталась неизменной. Подешевел переоценённый товар, никак на *рынок* не влияющий. 

Поддерживаю, что если жизнь и есть, то на 90-95% это ОЛХ. Так знакомые риэлторы говорят, и личные продажи подтверждают. А если риэлтор и размещает на других площадках, то это только продавцу показать, что вот да, рекламируем на различных площадках, хотите в Черкасских новостях, пожалуйста. Раньше львиная конверсия приходила с газеты Авизо, а сейчас с ОЛХ. Какой вменяемый собственник хотел бы, чтобы его объект предлагался в каком-то секретном чате или неизвестном сайте и скрывался на общедоступных и самых популярных площадках? Ответ очевиден. Как говорит знакомый риэлтор: объект где угодно может быть выставлен, но на ОЛХ он должен быть выставлен обязательно! Вывод можно сделать самостоятельно, где живут ликвидные объекты. 

dmvgura

У вас неверные данные. Всё, что продаётся — всё есть в общедоступной рекламе (и в первую очередь — на OLX). Чаты, группы — это вторично, там обычно «партнёрские» сделки по непубличным объектам (премиалка и прочее) или по сложным условиям. 

Другое дело, что смотреть на *средние цены* OLX — абсолютно нерепрезентативно, так как 80% предложений там — не в рынке по цене, или просто низколиквидная недвижимость. И такие объекты продолжают снижаться, всё верно. Но говорит ли это про рыночные цены? Нет, конечно же. 

Простой пример: яблоки продаются по 15грн/кг, выходят 2-3 продавца с ценой 25-30грн/кг. У них никто не покупает. Они снижают цену до 20-25грн/кг. ААААА!!!! Цены падают!! Всё пропало!!! Но нет, сделки как шли по 15грн/кг, так и идут. Рыночная цена осталась неизменной. Подешевел переоценённый товар, никак на *рынок* не влияющий. 

Дмитрий, не совсем так.  Вы должны знать что есть лист ожидания и текущий подбор. Если я позвоню своему риелтору и скажу  - слушай а продай мне на 10% ниже рынка квартиру,  то она в общем доступе точно не появится, так как у него есть сейчас запросы  на подбор и он скорее всего ее продаст без необходимости объявления. Что касается оэликс, то там не самая актуальная -лучше пользоваться агрегатом лун

_Apollo_

6% для воюющей страны с туманными долгосрочными перспективами - это очень мало и непривлекательно. 6% можно получить в том же Дубае, где рисков намного меньше, а финансовые прогнозы куда оптимистичнее. Зачем тогда покупать в Киеве, если можно купить в Дубае? Для того, чтобы Киев стал привлекательным для инвестиций в аренду во время войны, доходность должна быть минимум 10%, чтобы хотя бы начать рассматривать его в качестве инвестиции. Цены на аренду в Киеве упали ровно в 2 раза в долларовом эквиваленте от довоенной (когда доходность достигала 10% в зависимости от сегмента), а цены на покупку недвиги, в отличие от аренды, не упали в 2 раза до сих пор (случайные срочные продажи я не учитываю, они эпизодичны, и пока что на рынок не повлияли). Другими словами пока МИНИМАЛЬНАЯ цена аренды средней 1кк хрущевки не вырастет до 13000 грн (а сейчас средняя порядка 8000), Киевская недвига как инвестиция будет проигрывать городам в других странах.

(использую хрущевку только в качестве примера, в других сегментах ситуация не лучше)

Все вроде вы и верно говорите, но не учитывает ряда (длинного ряда) нюансов:

1 - Входной ценник недвижимости в Дубае на хорошую новостройку (даже не премиум и не бизнес класс) от 400 000 $, в Киеве до войны можно было легко работать в диапазоне 40-60к с прибыльностью 20-30% годовых. То есть первый нюанс - цены разняться как небо и земля, в Украине могут работать по ценам Дубаи 2-3% инвесторов

2 - Еще куча нюансов есть технических но о них не будем, так как эта информация не будет полезна читателям форума. Те же расходы на подбор недвижимости, сопровождение и так далее. 

Аренда! Вы как и 99% заблуждаетесь! Да аренда в гривне не выросла, но вы и не забывайте, что и остальные товары и услуги в Украине не выросли. Или вы хотите чтоб только одна недвига росла в долларов эквиваленте в отрыве от всей экономики ? Сейчас помидоры тоже ниже в долларовом эквиваленте чем до войны, так что не выращивать помидоры? Если сделать простой вывод - несмотря на долларовую разницу вы по прежнему с аренды может жить покупать копить и так далее. 

Bars3

Поддерживаю, что если жизнь и есть, то на 90-95% это ОЛХ. Так знакомые риэлторы говорят, и личные продажи подтверждают. А если риэлтор и размещает на других площадках, то это только продавцу показать, что вот да, рекламируем на различных площадках, хотите в Черкасских новостях, пожалуйста. Раньше львиная конверсия приходила с газеты Авизо, а сейчас с ОЛХ. Какой вменяемый собственник хотел бы, чтобы его объект предлагался в каком-то секретном чате или неизвестном сайте и скрывался на общедоступных и самых популярных площадках? Ответ очевиден. Как говорит знакомый риэлтор: объект где угодно может быть выставлен, но на ОЛХ он должен быть выставлен обязательно! Вывод можно сделать самостоятельно, где живут ликвидные объекты. 

Ну как минимум те комплексы что я знаю, большая часть продаж до войны проходила в чате, так как в чате были инвесторы реальные с реальным понимание цены 

Те же риелторы не отслеживают свои объявления в оэликс, они там зависают постоянно с неактуальными ценами, а часто даже висят уже давно проданные квартиры. Более менее отслеживают собственники так как им не нужны звонки неактуальные,  а риелтору наоборот нужны любые звонки даже неактуальные. 

_Apollo_

6% для воюющей страны с туманными долгосрочными перспективами - это очень мало и непривлекательно. 6% можно получить в том же Дубае, где рисков намного меньше, а финансовые прогнозы куда оптимистичнее. Зачем тогда покупать в Киеве, если можно купить в Дубае? Для того, чтобы Киев стал привлекательным для инвестиций в аренду во время войны, доходность должна быть минимум 10%, чтобы хотя бы начать рассматривать его в качестве инвестиции. Цены на аренду в Киеве упали ровно в 2 раза в долларовом эквиваленте от довоенной (когда доходность достигала 10% в зависимости от сегмента), а цены на покупку недвиги, в отличие от аренды, не упали в 2 раза до сих пор (случайные срочные продажи я не учитываю, они эпизодичны, и пока что на рынок не повлияли). Другими словами пока МИНИМАЛЬНАЯ цена аренды средней 1кк хрущевки не вырастет до 13000 грн (а сейчас средняя порядка 8000), Киевская недвига как инвестиция будет проигрывать городам в других странах.

(использую хрущевку только в качестве примера, в других сегментах ситуация не лучше)

В Дубае «вход» в недвижимость раз в 10 выше, всего-то. А доходность от ренты — те же 6-8% (чистая, но в «грязную» там особо не поработаешь, как это делают 80% арендодателей в Киеве). И как ей заниматься/управлять, если вы находитесь в Киеве (особенно, если вы мужчина, не имеющий выезда из страны)? 

dmvgura

В Дубае «вход» в недвижимость раз в 10 выше, всего-то. А доходность от ренты — те же 6-8% (чистая, но в «грязную» там особо не поработаешь, как это делают 80% арендодателей в Киеве). И как ей заниматься/управлять, если вы находитесь в Киеве (особенно, если вы мужчина, не имеющий выезда из страны)? 

Не в 10, почитайте мой коммент выше. В чистую работать в ОАЭ гораздо проще, чем у нас, и налоговая нагрузка поменьше, чем у нас. В Дубае вообще проще вести бизнес, чем во многих странах Европы, или у нас. Так что это не проблема.
Заниматься/управлять - можете заключить договор с местной компанией, предоставляющие услуги property management, которые будут всем заниматься. Правда, они попросят процент от общего дохода, что в целом уменьшит общую доходность ну на 1%-1.5%. Но опять-таки, зато нет рисков, как военных так и финансово-валютных. Более того, некоторые квартиры продаются с уже заселенными квартирантами. Многие квартиранты там в глаза не видели собственников недвиги, в которой они живут, это может, быть какой-то пенсионер из США, инженер из Австралии, и так недвига переходит от одного к другому, как условно ценные бумаги на бирже.

Trito

Те же риелторы не отслеживают свои объявления в оэликс, они там зависают постоянно с неактуальными ценами, а часто даже висят уже давно проданные квартиры. Более менее отслеживают собственники так как им не нужны звонки неактуальные,  а риелтору наоборот нужны любые звонки даже неактуальные. 

Это не давно «проданные квартиры», а специально созданные фейки/заманухи, цель которых — получить контакт потенциального клиента. ;) Клиент звонит по какому-то сказочному предложению, но оно «продано, забыли снять с рекламы», после чего получает шквал звонков от агентства с предложением чего-то похожего. Этой схеме уже лет 10. 

Если я позвоню своему риелтору и скажу  - слушай а продай мне на 10% ниже рынка квартиру,  то она в общем доступе точно не появится

Почему? Ещё как появится! Потому что доступ ко всем покупателям на рынке, посредством рекламы, позволит продать быстрее и, возможно, дороже. Забудьте вы про эти глупости вроде листов ожидания, и т.д. Всё пускается в рекламу, и в первую очередь на OLX. И точка. :) А Flatfy — просто отстойная помойка без какой-либо модерации, где реальных объектов 30-40%, среди кучи дублей и фейков, которые алгоритм ЛУНа парсит по всему интернету. 

Trito

Все вроде вы и верно говорите, но не учитывает ряда (длинного ряда) нюансов:

1 - Входной ценник недвижимости в Дубае на хорошую новостройку (даже не премиум и не бизнес класс) от 400 000 $, в Киеве до войны можно было легко работать в диапазоне 40-60к с прибыльностью 20-30% годовых. То есть первый нюанс - цены разняться как небо и земля, в Украине могут работать по ценам Дубаи 2-3% инвесторов

2 - Еще куча нюансов есть технических но о них не будем, так как эта информация не будет полезна читателям форума. Те же расходы на подбор недвижимости, сопровождение и так далее. 

Аренда! Вы как и 99% заблуждаетесь! Да аренда в гривне не выросла, но вы и не забывайте, что и остальные товары и услуги в Украине не выросли. Или вы хотите чтоб только одна недвига росла в долларов эквиваленте в отрыве от всей экономики ? Сейчас помидоры тоже ниже в долларовом эквиваленте чем до войны, так что не выращивать помидоры? Если сделать простой вывод - несмотря на долларовую разницу вы по прежнему с аренды может жить покупать копить и так далее. 

Это кто вам такое сказал что от 400 000? Есть объекты (студии до 40м2) в разы дешевле, даже до 100 тыс можно найти, правда это будут 12-летние объекты . Можете загуглить, сайтов по недвиге Дубая достаточно. Только смотрите оригинальные источники (они как правило на английском языке). И надо переводить AED в USD. До 125000 USD уже готовых вариантов хватает. А если готовы ждать - то можно и в строительство вложиться, там они строят быстро и в указанные сроки. 

Дубаи я привел как пример. Есть еще Турция, всякие Аланьи, Кемеры и Антальи. Там еще дешевле, и в бюджете 70-90 тыс уе можно купить вполне хорошую квартиру в новом доме в указанных курортных городах. Просто лично для меня Турция не существует больше, ни как туристическое направление, ни для инвестиций, из-за большого количества расейских свинособак и в целом из-за шкурной политики Турции в этой войне.

Можно и в Европе найти локации с относительно сравнивым с Киевом бюджетом и такой же низкой доходностью, как сейчас. 

Насчет остальных товаров и услуг в Украине, которые якобы не выросли - вы шутите? или вы не Украине живете? Да буквально на всё выросли цены в гривневном эквиваленте как минимум, от продуктов питания и бензина до стройматериалов, медицинских услуг и т.д. А вот стоимость аренды в ГРИВНЕ даже упала в некоторых сегментах. Если раньше я сдавал квартиру за 10800 по курсу 25, и улетала она за 1-2 дня, то теперь я ее еле сдал за 8 тыс, по курсу под 40, и то ходили крутили носом придирались торговались. Аренда недвижимости в Киеве - это едва ли не единственное, что реально подешевело в гривне с началом полномасштабной войны.