Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Flatfy парсит OLX и информацию вы получите через два дня, когда уже все сдано/продано. Естественно самые актуальные обьявления появляются только на олх, особенно до войны каждая минута была важна чтобы арендовать или купить объект. Ликвид был на расхват, если вы позвоните через 2 часа то уже будете 10-м клиентом. Нужно звонить в первые 15 минут. Сам купил квартиру на olx. Да есть разные там схемы и риелторы, но большинство работает в рамках правил.

На Flatfy удобно смотреть срез рынка, цены, карты, чтобы ориентироваться. Но там много фейковых обьявлений с трешовых площадок по заниженным ценам.

_Apollo_

Это кто вам такое сказал что от 400 000? Есть объекты (студии до 40м2) в разы дешевле, даже до 100 тыс можно найти, правда это будут 12-летние объекты . Можете загуглить, сайтов по недвиге Дубая достаточно. Только смотрите оригинальные источники (они как правило на английском языке). И надо переводить AED в USD. До 125000 USD уже готовых вариантов хватает. А если готовы ждать - то можно и в строительство вложиться, там они строят быстро и в указанные сроки. 

Дубаи я привел как пример. Есть еще Турция, всякие Аланьи, Кемеры и Антальи. Там еще дешевле, и в бюджете 70-90 тыс уе можно купить вполне хорошую квартиру в новом доме в указанных курортных городах. Просто лично для меня Турция не существует больше, ни как туристическое направление, ни для инвестиций, из-за большого количества расейских свинособак и в целом из-за шкурной политики Турции в этой войне.

Можно и в Европе найти локации с относительно сравнивым с Киевом бюджетом и такой же низкой доходностью, как сейчас. 

Насчет остальных товаров и услуг в Украине, которые якобы не выросли - вы шутите? или вы не Украине живете? Да буквально на всё выросли цены в гривневном эквиваленте как минимум, от продуктов питания и бензина до стройматериалов, медицинских услуг и т.д. А вот стоимость аренды в ГРИВНЕ даже упала в некоторых сегментах. Если раньше я сдавал квартиру за 10800 по курсу 25, и улетала она за 1-2 дня, то теперь я ее еле сдал за 8 тыс, по курсу под 40, и то ходили крутили носом придирались торговались. Аренда недвижимости в Киеве - это едва ли не единственное, что реально подешевело в гривне с началом полномасштабной войны.

"Просто лично для меня Турция не существует больше, ни как туристическое направление, ни для инвестиций, из-за большого количества расейских свинособак и в целом из-за шкурной политики Турции в этой войне."

- 100% ++ подлые ребята конкретно. 

"Это кто вам такое сказал что от 400 000? "

 ну то что я смотрел и мне понравилось цена за нормальную квартиру новую +- 400к.  Наверно и есть что-то в индусских районах, но там лучше ничего не покупать, будет или минус или вообще застрянет квартира 

Касательно цен - вы не поняли о чем я, да бензин, новые автомобили не выросли, а сохранили цена в $ эквиваленте (это 100% импорт с минимальной наценкой). Но остальные товары выросли не существенно, 10-50% в гривне (или вы кофе что до войны покупали за 50 гривне сейчас покупаете за 90?). Аренда, не удивительно, что не растет, так как много людей выехали, но в то же время после обвала цен в марте-сентябре 2022 наблюдается стабильное восстановление, цены в гривне уже вышли на довоенный уровень, теперь дело за восстановлением спроса, который каждый день растет. 

dmvgura

В Дубае «вход» в недвижимость раз в 10 выше, всего-то. А доходность от ренты — те же 6-8% (чистая, но в «грязную» там особо не поработаешь, как это делают 80% арендодателей в Киеве). И как ей заниматься/управлять, если вы находитесь в Киеве (особенно, если вы мужчина, не имеющий выезда из страны)? 

++

На сегодня рынков доступных для инвестиций, с нашими бюджетами, очень мало. Кроме Украины даже в голову ничего не приходит. Да, можно в Дубай, можно в Америку, можно в Тайланд, можно в Турцию но там везде входные чеки от 120к за неликвид (чисто побаловаться в аренду и инвестиции, в итоге выйти в 0) или чеки по 250-400к но с возможность сделать 20-30 процентов +- за два года. По Дубае мне рассказали ситуацию, если хочется получить существенные процента (50%+) то вход будет от 500к в долларе, такие проекты премиальные хорошо вырастают. Остальной обычный класс почти не растет (10-20%). Люди реальные инвесторы в Дубаи рассказали. 

_Apollo_

Не в 10, почитайте мой коммент выше. В чистую работать в ОАЭ гораздо проще, чем у нас, и налоговая нагрузка поменьше, чем у нас. В Дубае вообще проще вести бизнес, чем во многих странах Европы, или у нас. Так что это не проблема.

Заниматься/управлять - можете заключить договор с местной компанией, предоставляющие услуги property management, которые будут всем заниматься. Правда, они попросят процент от общего дохода, что в целом уменьшит общую доходность ну на 1%-1.5%. Но опять-таки, зато нет рисков, как военных так и финансово-валютных. Более того, некоторые квартиры продаются с уже заселенными квартирантами. Многие квартиранты там в глаза не видели собственников недвиги, в которой они живут, это может, быть какой-то пенсионер из США, инженер из Австралии, и так недвига переходит от одного к другому, как условно ценные бумаги на бирже.

Вы о каких налогах говорите?? У нас вообще нет налогов на переуступку и всего 8,5 процента на продажу на вторичке. Касательно отдать в управление недвижимость, у вас неверные данные, управляющая компания берет 25% компенсации от прибыли. По факту реальные будут 5-8% годовых в лучшем случае и то, если не ударит очередной катаклизм пандемия кризис. А если ударит, сразу подумает что проще принять - риск на 50 000$ или  на.. ну пусть даже 300 000$ 

dmvgura

Это не давно «проданные квартиры», а специально созданные фейки/заманухи, цель которых — получить контакт потенциального клиента. ;) Клиент звонит по какому-то сказочному предложению, но оно «продано, забыли снять с рекламы», после чего получает шквал звонков от агентства с предложением чего-то похожего. Этой схеме уже лет 10. 

Почему? Ещё как появится! Потому что доступ ко всем покупателям на рынке, посредством рекламы, позволит продать быстрее и, возможно, дороже. Забудьте вы про эти глупости вроде листов ожидания, и т.д. Всё пускается в рекламу, и в первую очередь на OLX. И точка. :) А Flatfy — просто отстойная помойка без какой-либо модерации, где реальных объектов 30-40%, среди кучи дублей и фейков, которые алгоритм ЛУНа парсит по всему интернету. 

Под листом ожидания я имел ввиду "подбор". Вот у меня сейчас знакомая инвестор/риелтор сделала запрос на 8 квартир в определенном комплексе, цены рынок,  (без рекламы). 

Trito

Под листом ожидания я имел ввиду "подбор". Вот у меня сейчас знакомая инвестор/риелтор сделала запрос на 8 квартир в определенном комплексе, цены рынок,  (без рекламы). 

ну какие листы ожидания, тайные чаты и т.д.???
продавец хочет быстрее продать, покупатель быстрее купить, риелторам с обеих сторон надо побыстрее заработать денег и заняться другими объектами
поэтому для каждого объекта есть свой "маркетинг",  в том числе наверно "только для своих" включается вот это припрятывание, ожидание, специальные чаты, специальные подборы.

Trito

Вы о каких налогах говорите?? У нас вообще нет налогов на переуступку и всего 8,5 процента на продажу на вторичке. Касательно отдать в управление недвижимость, у вас неверные данные, управляющая компания берет 25% компенсации от прибыли. По факту реальные будут 5-8% годовых в лучшем случае и то, если не ударит очередной катаклизм пандемия кризис. А если ударит, сразу подумает что проще принять - риск на 50 000$ или  на.. ну пусть даже 300 000$ 

"Всего"? 8.5 процентов от стоимости это "всего?")))Для сравнения, в Словакии-0 процентов. В Чехии-0 процентов. В Украине один из самых больших налогов на недвижимость, а продавать по заниженной-можно нарваться на хорошенький "возврат". Да и при нынешнем законодательстве отжать вашу квартиру проще простого(если война сложится не так как ожидается то поставят перед выбором, либо российский паспорт либо прощай квартирка). Для тех кто думает купить сейчас недвижимость в Украине, советую обратить внимание на акции МММ и вступить в Партию Регионов. Группу форума пора переименовывать в группу психологической поддержки пролетевших барыг, друг дружку утешают что "всё будет хорошо", мы ещё своё отобьём(и не забудьте полирнуть патриотизмом чтобы получить пару лайков для убедительности).

Trito

Вы о каких налогах говорите?? У нас вообще нет налогов на переуступку и всего 8,5 процента на продажу на вторичке. Касательно отдать в управление недвижимость, у вас неверные данные, управляющая компания берет 25% компенсации от прибыли. По факту реальные будут 5-8% годовых в лучшем случае и то, если не ударит очередной катаклизм пандемия кризис. А если ударит, сразу подумает что проще принять - риск на 50 000$ или  на.. ну пусть даже 300 000$ 

Мы говорили об инвестиции в недвигу с целью сдачи в аренду, а не о спекуляциях купи-продай первички. Дмитрий говорил 6% от аренды сейчас в Киеве, я говорю, что это мало для нынешней ситуации на рынке (война в первую очередь, удешевление аренды и подорожание всего остального). Так вот в аренде, если говорить про работу "в чистую", у нас налоговая составляющая выше, чем в Дубае. 5%-ным ФОПом не отделаться, поскольку КВЕД сдачи в аренду жилой недвижимости не позволяет быть ФОП-ом с этой налоговой ставкой увы. Понятное дело что многие работают в черную, но это если у вас пару квартир которые приносят вам до 20-25 тыс. Если же больше, то желательно открывать ФОП, иначе банки начнут блокировать ваши счета и спрашивать с вас откуда бабки (особенно если вы еще и нетрудоустроены нигде официально). 

Про спекуляцию на переуступках я думаю можно забыть на много лет. Во-первых, много строек остановилось/закрылось, а в тех что остались, застройщики так оборзели и подняли цены порой выше довоенных, что вряд ли какой неслабоумный спекулянт захочет туда лезть, разве что если у него ну уж очень много сводобных денег, и он делает ставку как в казино, чисто поржать, а не заработать.

Я же говорю, для того, чтобы рынок стал опять интересным для инвестиций, нужно чтобы либо цена аренды выросла минимум в полтора раза от нынешних цен, либо чтобы цены на недвигу упали минимум в 2 раза от довоенных (в т.ч. и на первичке). Но уже больше года прошло, а ничего из этого так и не произошло. Если война будет затягиваться (а все к этому идет), и цены не начнут меняться, то спекулянты окончательно уйдут с рынка, аренда будет малоинтересна, что приведет к тому, что инвесторов в РН будут ну очень малый % в сравнение с довоенным периодом, остануться только те, кто покупает "для себя, для жизни".

В 2015 - 2016 гг(т.е. в разгар войны на востоке) можно было купить однушку 45м2 в строящемся доме в каком-нибудь хорошем эконом классе в прицентральном районе (напр. Герцен Парк) за 32-35 тыс уе. То есть около 700 уе за 1м2. Тогда не было рисков, что ракета прилетит в дом, или что русня повалит со всех щелей захватывать Киев за три дня. Сейчас ситуация в разы хуже, чем было тогда. С точки зрения здравого смысла, так как эти риски сохраняются и по сей день, цена за метр в строящемся доме в подобной локации должна быть вообще не выше 500 уе. Но в Киеве в новострое вы не найдете 45 м2 однушки за 35 тыс уе сейчас, и снижать цены застройщики не собираются. 

Vitoldo

ну какие листы ожидания, тайные чаты и т.д.???

продавец хочет быстрее продать, покупатель быстрее купить, риелторам с обеих сторон надо побыстрее заработать денег и заняться другими объектами

поэтому для каждого объекта есть свой "маркетинг",  в том числе наверно "только для своих" включается вот это припрятывание, ожидание, специальные чаты, специальные подборы.

Да-да-да, именно в этих закрытых чатах покупатели покупают квартиры по 10-20 тысяч долларов от тех продавцов, кому очень срочно нужны деньги, быстрая продажа, не хотят заморачиваться и т.п. 

Именно в этих закрытых чатах продавцы продают единички без ремонта по 100-150-200 тысяч долларов, так как есть лист ожидания у риэлторов из списка очень богатых людей, чиновников, иностранцев, которые не хотят светиться, лист ожидания на конкретный дом (хрущевку особенно), они хотят выкупить целый этаж, поэтому за ценой не постоят. 

Если вы пройдетесь по площадкам, то не сможете отрицать что в последнее время в Киеве наметилась тенденция роста. Но вот самое главное - надолго ли? Это тот самый отложенный спрос про который прожужжали все уши, но он по определению не бывает длительным - заканчивается на том моменте когда все все купили. А на этот отложенный спрос наложился уменьшение предложение на 200% если не ошибаюсь, потому что все ждут контрнаступления. Стратегия очень гиблая, а знаете почему? Все ждут либо оба варианта либо каждый по отдельности: 1. Те кто жил в оккупации приедут в Киев скуплять жилье и надо цены поднять. 2. Те кто жил в оккупации приедут в Киев за работой потому что у них там туго. Да вот только мы имеем примеры обратные этим. Как освободили Харьковскую область, многие буквально на третий(!) день уехали к себе. То же было и с Херсонской. не будет человек платить 5к за убитую однушку и работать на 15к в Киеве если он у себя может получать 10к но при этом жить в более-менее квартире. Общеизвестный факт что у большинства беженцев жилье целое осталось, они бежали именно от "русского мира" побросав все свое имущество. 
А теперь смотрите что в ближайшем будущем: рост курса доллара очевиден,(посевная кончилась, проблемы с экспортом нашего зерна), он отыграет свои 40 грн до июля, в 2024 году очевидно что нам резко урезают помощь при любом исходе контрнаступления (США допустим почти в 10 раз урезают). Угадайте, что будет с рынком недвижимости в государстве которое резко теряет половину своего дохода? В общем все всё увидим этой зимой.

Людина

"Всего"? 8.5 процентов от стоимости это "всего?")))Для сравнения, в Словакии-0 процентов. В Чехии-0 процентов. В Украине один из самых больших налогов на недвижимость, а продавать по заниженной-можно нарваться на хорошенький "возврат". Да и при нынешнем законодательстве отжать вашу квартиру проще простого(если война сложится не так как ожидается то поставят перед выбором, либо российский паспорт либо прощай квартирка). Для тех кто думает купить сейчас недвижимость в Украине, советую обратить внимание на акции МММ и вступить в Партию Регионов. Группу форума пора переименовывать в группу психологической поддержки пролетевших барыг, друг дружку утешают что "всё будет хорошо", мы ещё своё отобьём(и не забудьте полирнуть патриотизмом чтобы получить пару лайков для убедительности).

Вы как всегда путаетесь. 8.5% это при условии продажи собственности во владении до 3 лет, и 8,5 - это 5% подоходный + 1,5% военный 1+1 разные сборы%. То есть, переуступка без налога, более 3 лет владения надо 2%. Учитывая, что при инвестировании вы не платите налог вообще, везде в Европе Штатах и тд налог на покупку есть и идет отдельно, и учитывая что более трех лет всего 2%, то можем говорить налоги у нас на недвижимость самые низкие. И, могу еще ошибаться, но 8,5 процента это возможно даже на  разницу покупки продажи. 

Друзья выдыхайте, рынок от ваших настроений никак не зависит, у риелтора знакомого три сделки на этой неделе по готовой первичке :))) Цена метра 1400, 1800, 2500. 

Trito

Друзья выдыхайте, рынок от ваших настроений никак не зависит, у риелтора знакомого три сделки на этой неделе по готовой первичке :))) Цена метра 1400, 1800, 2500. 

Забавно наблюдать за горячей дискуссией на тему инвестиций в недвижимость, в воюющей стране, особенно когда финал этой войны неизвестен никому, а перспективы послевоенного восстановления тем более. Украинцы удивительный народ...

Берите недвигу в т.н. ЛНР/ДНР, за те деньги, что стоит однушка в Киеве, там можно купить пятиэтажку целиком. Если вы так сильно верите в освобождение всех территорий, победу и восстановление страны - вас ожидает неслыханный профит. Если следовать этой логике, то уже должны стоять очереди, чтобы купить себе там что-то каким-то способом.

Trito

Вы как всегда путаетесь. 8.5% это при условии продажи собственности во владении до 3 лет, и 8,5 - это 5% подоходный + 1,5% военный 1+1 разные сборы%. То есть, переуступка без налога, более 3 лет владения надо 2%. Учитывая, что при инвестировании вы не платите налог вообще, везде в Европе Штатах и тд налог на покупку есть и идет отдельно, и учитывая что более трех лет всего 2%, то можем говорить налоги у нас на недвижимость самые низкие. И, могу еще ошибаться, но 8,5 процента это возможно даже на  разницу покупки продажи. 

При инвестировании нет, но при переходе в собственность заплатите те самые 8.5 и никуда не денетесь. Если пепеуступка, то скидку на такие квартиры на olx сейчас уже почти 50 процентов.

Тут пишут что реальную стоимость недвижимости узнаем после окончания войны. Это самая гнилая ложь из возможных.Если конфликт заморозят(в любых границах), через несколько лет буйный сосед начнет войну снова с учетом ошибок. Есть глупые люди которые уже поверили что всё наладилось, есть чуть менее глупые которые верят что скоро закончится-нет, ничего подобного. Недвижимость в Укрпине будет представлять ценность только после развала России и вступления в Украины в НАТО(а это вопрос не ближайших лет). Пока этого не произошла, недвиж в Украине не стоит ни цента, идет просто внутренний бартер между запертыми в стране людьми, искусственно удерживаемая за счет иностранной помощи валюта на ничего не стоящие квадратные метры(по сути шило на мыло). Взгляните уже наконец правде в глаза и трезво содрогнитесь.

Людина

Тут пишут что реальную стоимость недвижимости узнаем после окончания войны. Это самая гнилая ложь из возможных.Если конфликт заморозят(в любых границах), через несколько лет буйный сосед начнет войну снова с учетом ошибок. Есть глупые люди которые уже поверили что всё наладилось, есть чуть менее глупые которые верят что скоро закончится-нет, ничего подобного. Недвижимость в Укрпине будет представлять ценность только после развала России и вступления в Украины в НАТО(а это вопрос не ближайших лет). Пока этого не произошла, недвиж в Украине не стоит ни цента, идет просто внутренний бартер между запертыми в стране людьми, искусственно удерживаемая за счет иностранной помощи валюта на ничего не стоящие квадратные метры(по сути шило на мыло). Взгляните уже наконец правде в глаза и трезво содрогнитесь.

Это ваша точка зрения и позиция. А у тех, кто прямо сейчас совершает покупку недвижимости (и, представьте, некоторые даже из-за рубежа приезжают, хотя добраться сейчас тот ещё квест) — другое мнение. И они «голосуют» реальными деньгами в пользу того, что ценность у недвижимости здесь всё же есть. ;) 
С нулевой ценностью можно было бы согласиться, если бы рынок был парализованным, на нём не было покупателей и сделок. Но они очень даже есть. Это объективная реальность. Вы же вправе иметь своё, отличное, субъективное мнение. 

Людина

Тут пишут что реальную стоимость недвижимости узнаем после окончания войны. Это самая гнилая ложь из возможных.Если конфликт заморозят(в любых границах), через несколько лет буйный сосед начнет войну снова с учетом ошибок. Есть глупые люди которые уже поверили что всё наладилось, есть чуть менее глупые которые верят что скоро закончится-нет, ничего подобного. Недвижимость в Укрпине будет представлять ценность только после развала России и вступления в Украины в НАТО(а это вопрос не ближайших лет). Пока этого не произошла, недвиж в Украине не стоит ни цента, идет просто внутренний бартер между запертыми в стране людьми, искусственно удерживаемая за счет иностранной помощи валюта на ничего не стоящие квадратные метры(по сути шило на мыло). Взгляните уже наконец правде в глаза и трезво содрогнитесь.

Такими резкими высказываниями вы рискуете разгневать всех торгашей-переуступщиков, а также ненасытных горе-застройщиков на этом форуме. Поаккуратнее пожалуйста. Ещё не все успели продать свои метры по горячей цене.

dmvgura

Это ваша точка зрения и позиция. А у тех, кто прямо сейчас совершает покупку недвижимости (и, представьте, некоторые даже из-за рубежа приезжают, хотя добраться сейчас тот ещё квест) — другое мнение. И они «голосуют» реальными деньгами в пользу того, что ценность у недвижимости здесь всё же есть. ;) 

С нулевой ценностью можно было бы согласиться, если бы рынок был парализованным, на нём не было покупателей и сделок. Но они очень даже есть. Это объективная реальность. Вы же вправе иметь своё, отличное, субъективное мнение. 

Из-за рубежа приезжают?  Не смошите мои тапки. В Украину из-за рубежа приезжают только политики и главы кредиторов.

Я понимаю, кому-то жить негде, выехать нельзя, можно и купить, авось всё будет хорошо. Коррупционерам порой приходит в голову оформить на маму еще какую-то квартирку на свободные средства.

Но инстранный инвестор в здравом уме никогда в воющую страну с туманными перспективами деньги вкладывать не поедет. В Европе и ближайшей Азии есть предостаточно возможностей для системных инвесторов. А вкладчик-любитель даже ехать сюда побоится.

Это все равно, как вы бы вложили в однушку в Кабуле или Дамаске.

Aidehua

Такими резкими высказываниями вы рискуете разгневать всех торгашей-переуступщиков, а также ненасытных горе-застройщиков на этом форуме. Поаккуратнее пожалуйста. Ещё не все успели продать свои метры по горячей цене.

Человек просто хочет купить себе квартиру, но пролетел, к сожалению цен лета-осени 2022 года нет, когда достроенные новостройки по 25-30 тысяч сбрасывали, пусть и не массово. А сейчас 20-метровую убитую гостинку за эти деньги нужно ещё поискать. Вот и мечтает)).