Подать объявление

Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

1. . .5860. . .62
11 янв 2022 04:07

alexvs45

Вынужден не согласится, с 2008 годом очень даже можно сравнивать (хотя конечно масштаб проблемы тогда был больше). Тогда как и сейчас цены на недвижимость были исключительно спекулятивными, просто потому что один купил, продал другому, другой третьему, четвертый покупает уже за дурные деньги потому что думает что будет дальше дорожать. Высокие цены тогда держались в первую очередь на том что думали что будет только дорожать, жильё тогда стало для многих инструментом инвестиций.

Думаю, что вы не будет спорить что сейчас жильё покупается в первую очередь как инвест. инструмент, а не для жизни, т.к. на предпродажах распродают по несколько этажей людям у кого и так уже 10 квартир есть. Это чисто спекулятивный рост рынка, вызванный спекуляциями и инфляционными ожиданиями. НЕ НУЖНО ДУТЬ В УШИ ПРО БЕЗУМНЫЙ РОСТ ЦЕН НА СТРОЙМАТЕРИАЛЫ, Т.К. ЭТО МАТЕРИАЛЫ ПОДОРОЖАЛИ, Т.К. ИХ ПРОИЗВОДИТЕЛИ УВИДЕЛИ ЧТО ДОРОЖАЕТ ЖИЛЬЁ И ТУПО РЕШИЛИ ПОДЗАРАБОТАТЬ. СНИЗИТСЯ СПРОС НА ЖИЛЬЁ - УПАДУТ ЦЕНЫ НА СТРОЙМАТЕРИАЛЫ, ТАК УЖЕ В США БЫЛО С ПИЛОМАТЕРИАЛАМИ.


Конечно определённый рост цен на недвижимость должен быть за счёт роста СС строительства, но большая часть роста цен - это просто спекуляции.

Рынок вырос тупо за счёт перекупов, а не потому что тот кому негде было жить - вдруг съэкономил денег на квартиру во время карантина, просто безумное количество дешевых денег надо было куда-то вкладывать, как только поймут что туда нет смысла больше вкладывать, т.к. такого роста уже не будет и есть инструменты получше (а при росте учётной ставки так оно и будет) рост кончится, перекупам будет просто не интересно. А реальный покупателей примерно 30%, да и то, при таких космических ценах уже спрос сильно опустился.


Вопрос: что будут делать перекупы, которые взяли себе по 10 квартир, залили туда крупный капитал, а он перестал расти? Не приведёт ли это к тому что они будут вынуждены одновременно эти квартиры вываливать на рынок? А это уже может сдвинуть цену вниз, хотя я не жду обвала как в 2008, но коррекция должна быть, т.к. рынок явно перегрет, пузырь надулся.
Я сам видел как в одном и том же ЖК 1к квартиры в июне стоили 80к, уже в августе 90, в сентябре 100, при том что не было в этот период сильного изменения этапов строительства и уж точно рост СС не мог к этому привести - это просто спекуляции, вызванные временным перекосом спроса.


Конечно отката к ценам 2018 года врядли стоит ожидать, и определённый рост за счёт роста СС должен быть, но те цены, которые есть сейчас - явный неадекват, они должны скорректироваться: 15% - 20% вниз вполне адекватно. Про обвал как в 2008м речи не идёт.


Тут как говорил классик “ смешались в кучу кони, люди и далее по тексту”)))

Уже упоминали про закредитованность рынка недвижимости в 2008 г, тогда 90+% квартир приобретали с использованием кредитов, сейчас эта цифра не дотягивает и до 10%. А как известно, чтобы пузырь на рынке недвижимости лопнул как в 2008 г его надо надуть, если нет кредитов, то и лопаться особо нечему.

Конечно могут быть коррекции на 20%, но это может случиться как раз из-за чёрных лебедей или конъюнктуры на мировых рынках.

Отличие покупки квартиры для жизни от инвестиций и состоит в том, что люди планируют жить в квартире и не готовы нести риски ожидания постройки жилья от 3-х лет (мы говорим о предпродажах). Если посчитать аренду за 3-5 лет до момента вселения, то и смысла в покупке на предпродажах для жизни может и не быть. Также надо понимать, что на предпродажах продают оптом квартиры и не использую отделы продаж, поэтому обычный человек и не сможет выкупить несколько этажей, он просто об этом не узнает.

Сравнение с США — это хорошо, но тут надо понимать, что прямой зависимости между рынком пиломатериалов в США и цен на м2 в Киеве нет. Далее возвращаясь к пузырям мы видим картину, что в США цены на недвижимость уже давно обогнали цены 2008 года и как ни странно продолжают расти.

Себестоимость строительства как раз прямо влияет на стоимость м2 и уже писали, что произошло с любителями строить м2 по 400-500$.

Особо не переживайте за инвесторов у которых 10 квартир в портфеле, они знали на что они шли и какие риски несли. Моё мнение инвестора с 10 квартирами получат около 10% прибыли за год, а стоимость на рынке недвижимости вырастет на 5% в $.


11 янв 2022 05:58

Квартиры стали дороже не потому что тот же Киев стал лучше, привлекательнее, чище. Во первых государство ввело налоги на перепродажу, и перекупы перекинули их на покупателей. Во вторых из за падения доллара и увеличения цен на сырье. В третьих из за рекордных выручек. Те кто пишут что недвижимость будет только дорожать-это либо риелторы либо перекупы занимаются самоуспокоением. Сейчас идеальное время чтобы продать квартиру с правом собственности больше 3 лет-это факт. 

11 янв 2022 07:03

Людина

Квартиры стали дороже не потому что тот же Киев стал лучше, привлекательнее, чище. Во первых государство ввело налоги на перепродажу, и перекупы перекинули их на покупателей. Во вторых из за падения доллара и увеличения цен на сырье. В третьих из за рекордных выручек. Те кто пишут что недвижимость будет только дорожать-это либо риелторы либо перекупы занимаются самоуспокоением. Сейчас идеальное время чтобы продать квартиру с правом собственности больше 3 лет-это факт. 

Если мы как государство Украина являемся частью мировой экономики, то и процессы ценообразования у нас аналогичные как и в странах Европы и США и т.д.

В данном блоге уже писалось, что недвижимость подорожала и в Европе с США и как Вы понимаете там тоже не стало лучше, но цены выросли.

1 Налоги на перепродажу ввели аж 10 лет назад, но цены выросли в прошлом году. И как вы понимаете за всё платит конечный покупатель, введут эскроу счета и за увеличение стоимости опять заплатят покупатели.

2 Песню про падение доллара я слышу со времен СССР независимости Украины, но пока падения на 20% доллара к гривне я не наблюдал. Цены на сырьё выросли из-за выхода экономик еврозоны из коронокризиса и переводом энергетики на возобновляемые источники энергии, но падением доллара на уровень инфляции в 5% не объяснить рост цен на 30% на м2.

3 Рекордный урожай не привел к снижению цен на продукты питания, так что этот фактор тоже если и принёс свой вклад в рост цен, то только на уровень погрешности.

Риелторам вообще цена на недвижимость безразлична, они получают процент от сделки и заинтересованы в увеличении количества сделок. И если бы цена упала в 3 раза риелторы были бы только рады, как и обрадовались бы риелторы зарплатам учителям в 4000 $))).

Самоуспокоением занимаются и те, кто думает, что скоро цена упадёт в 2 раза и живут на съёмных квартирах. Инвестирование (перекупы) оно не только про котлованное инвестирование, оно и про аренду, и ремонты, и переуступки и покупку недвижимости детям и родителям и много ещё чего. 
В нашей стране недвижимость это как денежная единица, а не просто товар)))


11 янв 2022 11:17

Сравнивать ценообразование в Украине и в цивилизованном мире как минимум наивно. Упадет гривна, упадут цены в долларовом эквиваленте мгновенно. Кризис-майдан-российское вторжение-   цены на квартиру упадут больше чем в два раза. И в три в пять и в десять(да 14 года квартиры в Донецке были почти как в Киеве). Сейчас гривна держится исключительно поддержкой извне. Не дадут кредит МВФ, заблокируют помощь из США-гривна летит в трубу и с нею цена на недвижимость.

11 янв 2022 13:43

dobce


Тут как говорил классик “ смешались в кучу кони, люди и далее по тексту”)))



Уже упоминали прозакредитованность рынка недвижимости в 2008 г, тогда 90+% квартир приобретали сиспользованием кредитов, сейчас эта цифра не дотягивает и до 10%. А как известно,чтобы пузырь на рынке недвижимости лопнул как в 2008 г его надо надуть, еслинет кредитов, то и лопаться особо нечему.



Конечно могутбыть коррекции на 20%, но это может случиться как раз из-за чёрных лебедей или конъюнктурына мировых рынках.



Отличие покупкиквартиры для жизни от инвестиций и состоит в том, что люди планируют жить вквартире и не готовы нести риски ожидания постройки жилья от 3-х лет (мыговорим о предпродажах). Если посчитать аренду за 3-5 лет до момента вселения,то и смысла в покупке на предпродажах для жизни может и не быть. Также надопонимать, что на предпродажах продают оптом квартиры и не использую отделыпродаж, поэтому обычный человек и не сможет выкупить несколько этажей, онпросто об этом не узнает.



Сравнение с США —это хорошо, но тут надо понимать, что прямой зависимости между рынкомпиломатериалов в США и цен на м2 в Киеве нет. Далее возвращаясь к пузырям мывидим картину, что в США цены на недвижимость уже давно обогнали цены 2008 годаи как ни странно продолжают расти.



Себестоимостьстроительства как раз прямо влияет на стоимость м2 и уже писали, что произошлос любителями строить м2 по 400-500$.


Особо не переживайте заинвесторов у которых 10 квартир в портфеле, они знали на что они шли и какиериски несли. Моё мнение инвестора с 10 квартирами получат около 10% прибыли загод, а стоимость на рынке недвижимости вырастет на 5% в $.


Здесь, а не "тут", всё очень даже по порядку и ничего не смешалось. Крайне рекомендую выучить что такое "пузырь" на рынке. Первый его признак - это излишняя спекулятивность, т.е. когда слишком большой % сделок происходит не с конечным покупателем, а с инвестором или проще говоря перекупом. Ни для кого не секрет, что перекупов сейчас на рынке больше половины, это уже не нормально. Т.е. они надули цену (пузырь), теперь понятно что это значит? И не важно за какие деньги, свои или кредитные. У нас почему-то думают что пузырь - это обязательно что-то связаное с ипотекой, что совсем не обязательно. 


Цена дерева в США не влияет на цену м2 в Киеве, я просто хотел показать как работает зависимость: цена стройматериалов - цена м2 и наоборот, по-моему это очевидно, странно что вы этого не поняли. 


Как вы сами сказали "обычный человек не сможет выкупить несколько этажей", что как раз и говорит, что рынок двигают далеко не обычные жильцы новых домов, в спекулянты.


Не уверен что цены а США уже обогнали 2008 год, но там есть ипотека. А вот Европейский Центробанк, уже предупредил о том что на рынке жилья надулся пузырь, могу поискать ссылки. Так что этот рост - новый пузырь, и это уже признают крупные экономисты. 



https://minfin.com.ua/2021/11/17/75593658/


11 янв 2022 14:32

То что не бывает пузырей без кредитного плеча это новая марнта застройщиков в 2021 году, работа с возражениями так сказать. Это раз. Кредитных денег в киевском недвиге намного больше чем принято считать. Это два.


Почитаем интервью того же Игоря Никонова.


Он заявляет о том, что КАН дает рассрочку до 10 лет. До 3 лет без %, на более длительный срок под 8+% годовых. При этом по его словам более половины квартир как раз таки покупаются в рассрочку. Это не кредит? Или так толкьо у КАНа? Есть в Киеве застройщики которые не предлагают рассрочку (какжется нет)? Так получается кредитование на киевском рынке недвижимсоти все-таки очень даже развито?


Я вижу что более половины покупателей покупают квартиры, деньги на которые еще не заработали. И точно не известно заработают ли когда-то потом. 100% оплата как раз чаще всего приходится на спекулянтов. 



Ипотека у нас в стране работает всего на 2−3%. Вся проблема в регуляции. Банки могут давать кредит только на жилье, введенное в эксплуатацию. Но цена на него тогда уже максимальная, людям невыгодно, они хотят купить на котловане. Поэтому покупатели активно пользуются рассрочками девелоперов. Мы даем рассрочку до 10 лет и фактически это ничем не отличается от банковского кредита. Мы берем эту недвижимость в залог, но человек может спокойно ею пользоваться и в ней жить еще до полной выплаты.

Какой процент от продаж приходится на покупку в рассрочку?

50−60% клиентов берут рассрочку до ввода в эксплуатацию. Она беспроцентная. Нужно сделать первый взнос, например, 30%, и потом равными частями выплачивать до момента ввода в эксплуатацию.

Некоторые покупатели берут рассрочку до 10 лет. В этом случае ставка будет стартовать от 8% годовых.

В другом интервью Никонов рассказывает как иностранцы покупают у них по 50 квартир в одни руки.

"Появились фонды иностранные, канадские и израильские, которые покупают недвижимость. Бизнес такой: покупают квартиры секциями, делают ремонты и сдают в аренду", – сказал Никонов. 

По его словам, инвесторы ищут высокую доходность.

"Они рынок очень сильно "шерстят" в надежде получить супер-скидки. Бывали сделки, 50 квартир покупали люди сразу одним ударом", – заявил застройщик. 

По его наблюдениям, увеличилось количество инвесторов, которые покупают по 2-3 квартиры.

Вторая цитата из допандемийного интервью 2019 года. Начиная с 2020 эти иностранные фонды получили доступ к кредитам под околонулевые проценты. Для них деньги в своих банках взять не проблема, проблема куда инвестировать это деньги потом. Часть из этих денег попадает в киевскую недвижимость.


Так что я бы не стал утверждать что доля кредитных денег на украинском рынке недвижимости не более 5%. Возможно он сейчас закредитован даже больше чем в 2008.

11 янв 2022 14:33

Быки рубятся с медведями, найс

С одной стороны - ряя будет дорожать, с другой ожидание обвала и кочевания по съемным


Чё там Минфин писал кто купит жилье в 22

50 %айти

30% менеджерки

10% творческие личности и заробитчане


Первые и последние спокойно могут собрать манатки и уехать на родину или в теплые края ибо удаленка


Менеджерам посложнее - удаленки нет, подзатыльники нужно раздавать сдесь и сейчас, а жить на сьеме не комильфо, вот они то и будут брать за любую цену, вплоть до того что продавать бабкины хрущи в родных городах

11 янв 2022 14:42

Дорожать она будет. Перекупы будут накручивать до последнего. А вот покупать не будут, предложение намного превысит спрос, и как результат будут тысячи квартир на продажу которые годами будут висеть на OLX или Flatfy. Уже вижу такие и с каждым днём их всё больше.

11 янв 2022 14:54

Дима Барсуков

То что не бывает пузырей без кредитного плеча это новая марнта застройщиков в 2021 году, работа с возражениями так сказать. Это раз. Кредитных денег в киевском недвиге намного больше чем принято считать. Это два.


Почитаем интервью того же Игоря Никонова.


Он заявляет о том, что КАН дает рассрочку до 10 лет. До 3 лет без %, на более длительный срок под 8+% годовых. При этом по его словам более половины квартир как раз таки покупаются в рассрочку. Это не кредит? Или так толкьо у КАНа? Есть в Киеве застройщики которые не предлагают рассрочку (какжется нет)? Так получается кредитование на киевском рынке недвижимсоти все-таки очень даже развито?


Я вижу что более половины покупателей покупают квартиры, деньги на которые еще не заработали. И точно не известно заработают ли когда-то потом. 100% оплата как раз чаще всего приходится на спекулянтов. 


В другом интервью Никонов рассказывает как иностранцы покупают у них по 50 квартир в одни руки.

Вторая цитата из допандемийного интервью 2019 года. Начиная с 2020 эти иностранные фонды получили доступ к кредитам под околонулевые проценты. Для них деньги в своих банках взять не проблема, проблема куда инвестировать это деньги потом. Часть из этих денег попадает в киевскую недвижимость.


Так что я бы не стал утверждать что доля кредитных денег на украинском рынке недвижимости не более 5%. Возможно он сейчас закредитован даже больше чем в 2008.

Абсолютно согласен: у наших людей после 2008 года сложилась в голове какая-то связь, что пузырь - это что-то связанное с ипотекой и только, что совершенно неверно. Пузырь .comов в 2000 году был надут и лопнул вообще без особых кредитных денег. 

Пузырь на рынке - это ситуация, когда цены слишком высокие, необоснованно раздутые и вызвано это большим количеством спекуляций, т.е. покупкой товара не по прямому назначению, а чтобы продать дороже, потом его купят дороже и продадут ещё дороже, купят ещё дороже и продадут ещё и ещё дороже и тд., (т.е. надувают цену как пузырь) до тех пор пока будут верить что цена просто будет расти потому что все ждут что она будет расти, без всяких оснований. Но цена не может расти до безконечности, и в какой-то момент перекупы просто спрашивают себя "а не слишком ли дорого хотят за этот товар?", и как только ответ "нет" дальше не покупают, цена не растёт, тот кто нагрёбся по дурной цене начинает сбрасывать товар - пузырь лопается. 

И при этом совершенно не важно за какие деньги покупали товар: свои или заёмные. 

Мне кажется, что на рынке недвижимости Киева мы уже подошли к моменту, когда спрашивают "а не слишком ли дорого просят за этот товар?".

11 янв 2022 16:18

alexvs45

Абсолютно согласен: у наших людей после 2008 года сложилась в голове какая-то связь, что пузырь - это что-то связанное с ипотекой и только, что совершенно неверно. Пузырь .comов в 2000 году был надут и лопнул вообще без особых кредитных денег. 

Пузырь на рынке - это ситуация, когда цены слишком высокие, необоснованно раздутые и вызвано это большим количеством спекуляций, т.е. покупкой товара не по прямому назначению, а чтобы продать дороже, потом его купят дороже и продадут ещё дороже, купят ещё дороже и продадут ещё и ещё дороже и тд., (т.е. надувают цену как пузырь) до тех пор пока будут верить что цена просто будет расти потому что все ждут что она будет расти, без всяких оснований. Но цена не может расти до безконечности, и в какой-то момент перекупы просто спрашивают себя "а не слишком ли дорого хотят за этот товар?", и как только ответ "нет" дальше не покупают, цена не растёт, тот кто нагрёбся по дурной цене начинает сбрасывать товар - пузырь лопается. 

И при этом совершенно не важно за какие деньги покупали товар: свои или заёмные. 

Мне кажется, что на рынке недвижимости Киева мы уже подошли к моменту, когда спрашивают "а не слишком ли дорого просят за этот товар?".

+1 к пузырю

Цены на недвижимость подвязаны к ВВП, находил даже курсовую девочки с Киева на эту тему.

В 14-15 ВВП упало на 15%

За 16-19 вырос на 12%

В 20 упал на 4%

В 21 вырос на 3%

Итого в 21 ВВП ниже 13 на 4%, но цены на недвижимость догнали цены 12-13 годов

11 янв 2022 17:23

Ванилька


Итого в 21 ВВП ниже 13 на 4%, но цены на недвижимость догнали цены 12-13 годов

Кроме разницы в ВВП, в 2013 в Украине проживало намного больше людей, чем в 2021, при этом квадратных метров на каждого из них приходилось меньше. Еще не было войны на Донбассе и пандемии. Не было новостей о том, что Россия стягивает войска и технику к нашим границам и планирует захватывать Киев. Будущее казалось более прогнозируемым и понятным. В 2013 украинцы произвели на свет >500.000 детей, а в 2021 132.000 (за первое полугодие) х 2 = 264.000. При этом смертность осталась на вполне сопоставимых уровнях. Новорожденные украинцы это дополнительный спрос на недвижимость, умирающие = дополнительное предложение недвижимости. В 2013 не было газового кризиса и угрозы СП2.


В 2013 в Польшу на заработки ездили из приграничных сел разве что, в отдаленных регионах люди и не задумывались о такой возможности. В 2021 в Польше официально трудоустроены 1.5 млн. украинцев, получают образование 50.000 студентов. Все эти люди формально остаются украинцами, учитываются при подсчете населения. Но на самом деле половина из них не собираются никогда сюда возвращаться в принципе.


Что мы имели в 2021 из положительных факторов?


Минимальную поддержку от запада, сильный рост айти сектора (окружающие меня айтишники точно не могут претендовать на киевские кваритры по актуальным ценам), удачно сложились цены на наш экспорт, крайне мягкие внешние условия от ФРС и ЕЦБ, какой-то мифический приток валюты от заробитчан (тех, кто еще не успел свою семью целиком увезти). О чем я забыл? В чем я не прав?


Мне лично по многим субъективным/личным факторам жизнь в 2021 нравится намного больше чем в 2013. Но объективные факторы говорят мне о том, что справедливая цена квадратного метра (если отбросить ажиотаж и спекуляции) в 2021 должна была быть ниже 2013.

12 янв 2022 03:36

Дима Барсуков

То что не бывает пузырей без кредитного плеча это новая марнта застройщиков в 2021 году, работа с возражениями так сказать. Это раз. Кредитных денег в киевском недвиге намного больше чем принято считать. Это два.


Почитаем интервью того же Игоря Никонова.


Он заявляет о том, что КАН дает рассрочку до 10 лет. До 3 лет без %, на более длительный срок под 8+% годовых. При этом по его словам более половины квартир как раз таки покупаются в рассрочку. Это не кредит? Или так толкьо у КАНа? Есть в Киеве застройщики которые не предлагают рассрочку (какжется нет)? Так получается кредитование на киевском рынке недвижимсоти все-таки очень даже развито?


Я вижу что более половины покупателей покупают квартиры, деньги на которые еще не заработали. И точно не известно заработают ли когда-то потом. 100% оплата как раз чаще всего приходится на спекулянтов. 


В другом интервью Никонов рассказывает как иностранцы покупают у них по 50 квартир в одни руки.

Вторая цитата из допандемийного интервью 2019 года. Начиная с 2020 эти иностранные фонды получили доступ к кредитам под околонулевые проценты. Для них деньги в своих банках взять не проблема, проблема куда инвестировать это деньги потом. Часть из этих денег попадает в киевскую недвижимость.


Так что я бы не стал утверждать что доля кредитных денег на украинском рынке недвижимости не более 5%. Возможно он сейчас закредитован даже больше чем в 2008.

Вот мне даже стало интересно какие такие иностранные банки выдают необеспеченные кредиты под около 0%? Под недвижимость за рубежем для инвестиций в недвижимость в страну где не имеют никакого контроля и с постоянной угрозой затянувшейся войны и с не стабильной политической и экономической ситуацией да еще и в период всемирного корона кризиса? ОВГЗ да! В любой критический момент можно выйти..., то что и приводит к скачкам гривны... Все остальное выше описанное кажется просто фантастикой! 

12 янв 2022 10:44

alexvs45

Здесь, а не "тут", всё очень даже по порядку и ничего не смешалось. Крайне рекомендую выучить что такое "пузырь" на рынке. Первый его признак - это излишняя спекулятивность, т.е. когда слишком большой % сделок происходит не с конечным покупателем, а с инвестором или проще говоря перекупом. Ни для кого не секрет, что перекупов сейчас на рынке больше половины, это уже не нормально. Т.е. они надули цену (пузырь), теперь понятно что это значит? И не важно за какие деньги, свои или кредитные. У нас почему-то думают что пузырь - это обязательно что-то связаное с ипотекой, что совсем не обязательно. 


Цена дерева в США не влияет на цену м2 в Киеве, я просто хотел показать как работает зависимость: цена стройматериалов - цена м2 и наоборот, по-моему это очевидно, странно что вы этого не поняли. 


Как вы сами сказали "обычный человек не сможет выкупить несколько этажей", что как раз и говорит, что рынок двигают далеко не обычные жильцы новых домов, в спекулянты.


Не уверен что цены а США уже обогнали 2008 год, но там есть ипотека. А вот Европейский Центробанк, уже предупредил о том что на рынке жилья надулся пузырь, могу поискать ссылки. Так что этот рост - новый пузырь, и это уже признают крупные экономисты. 





Выражу своё мнение по поводу пузыря, а именно излишняя спекулятивность.

В новостройках, которые я наблюдаю заселено более 80% квартир после 2-х лет от ввода домов в эксплуатацию. Там и близко не осталось перекупщиков, а инвестированием в котлованы с целью перепродажи занимают тоже не более 20-30% квартир.

Цена на древесину в США и наши м2 мало связаны вообще.

Цены на недвижимость в США вышли на уровень 2008 года в 2014 году.


12 янв 2022 11:01

Дима Барсуков

То что не бывает пузырей без кредитного плеча это новая марнта застройщиков в 2021 году, работа с возражениями так сказать. Это раз. Кредитных денег в киевском недвиге намного больше чем принято считать. Это два.


Почитаем интервью того же Игоря Никонова.


Он заявляет о том, что КАН дает рассрочку до 10 лет. До 3 лет без %, на более длительный срок под 8+% годовых. При этом по его словам более половины квартир как раз таки покупаются в рассрочку. Это не кредит? Или так толкьо у КАНа? Есть в Киеве застройщики которые не предлагают рассрочку (какжется нет)? Так получается кредитование на киевском рынке недвижимсоти все-таки очень даже развито?


Я вижу что более половины покупателей покупают квартиры, деньги на которые еще не заработали. И точно не известно заработают ли когда-то потом. 100% оплата как раз чаще всего приходится на спекулянтов. 


В другом интервью Никонов рассказывает как иностранцы покупают у них по 50 квартир в одни руки.

Вторая цитата из допандемийного интервью 2019 года. Начиная с 2020 эти иностранные фонды получили доступ к кредитам под околонулевые проценты. Для них деньги в своих банках взять не проблема, проблема куда инвестировать это деньги потом. Часть из этих денег попадает в киевскую недвижимость.


Так что я бы не стал утверждать что доля кредитных денег на украинском рынке недвижимости не более 5%. Возможно он сейчас закредитован даже больше чем в 2008.

Если есть желание инвестировать в недвижимость и заняться спекуляциями, то объекты от КАН — это точно НЕ Ваш вариант. Уж где-где, а У КАН получить прибыль среднюю по рынку просто невозможно. Начальная цена котлована там не отличается от готовой квартиры на значимые суммы или %, если прибавить к этому то, что Вам придётся продавать с дисконтом от цены застройщика, то Вам повезёт выйти в ноль.

Почему берут в рассрочу у КАН, тут несколько факторов и главный из них что цена фиксирована и нет необходимости платить все 100% сразу. Если сравнивать с условиями от Интеггалбуд, там схема другая и там процент рассрочек явно меньше.

Те, кто берут в рассрочку явно не берут под перепродажу, тут или все 100% сразу и это условно может быть перекуп, а если рассрочка или кредит, то почти 100% для себя.

Рассказы Никонова про 50 квартир для иностранцев это даже комментировать смешно, это чистая реклама своего КАН Девелопмента, с точки зрения котлованных инвестиций там ловить нечего, а ремонт и аренда в ценах бизнес класса гарантированно принесёт убытки. В теме уже приводил пример где доходность от жк Каховская в 2 раза выше чем в жк Автограф, на объектах КАНа даже застройщик ДИМ это супер инвестиционно привлекательный застройщик. Желающие инвестировать в недвижимость заграницу это лотерея почти со 100% отрицательным результатом, никому не советую инвестировать в другие страны.


12 янв 2022 11:18

Дима Барсуков

Кроме разницы в ВВП, в 2013 в Украине проживало намного больше людей, чем в 2021, при этом квадратных метров на каждого из них приходилось меньше. Еще не было войны на Донбассе и пандемии. Не было новостей о том, что Россия стягивает войска и технику к нашим границам и планирует захватывать Киев. Будущее казалось более прогнозируемым и понятным. В 2013 украинцы произвели на свет >500.000 детей, а в 2021 132.000 (за первое полугодие) х 2 = 264.000. При этом смертность осталась на вполне сопоставимых уровнях. Новорожденные украинцы это дополнительный спрос на недвижимость, умирающие = дополнительное предложение недвижимости. В 2013 не было газового кризиса и угрозы СП2.


В 2013 в Польшу на заработки ездили из приграничных сел разве что, в отдаленных регионах люди и не задумывались о такой возможности. В 2021 в Польше официально трудоустроены 1.5 млн. украинцев, получают образование 50.000 студентов. Все эти люди формально остаются украинцами, учитываются при подсчете населения. Но на самом деле половина из них не собираются никогда сюда возвращаться в принципе.


Что мы имели в 2021 из положительных факторов?


Минимальную поддержку от запада, сильный рост айти сектора (окружающие меня айтишники точно не могут претендовать на киевские кваритры по актуальным ценам), удачно сложились цены на наш экспорт, крайне мягкие внешние условия от ФРС и ЕЦБ, какой-то мифический приток валюты от заробитчан (тех, кто еще не успел свою семью целиком увезти). О чем я забыл? В чем я не прав?


Мне лично по многим субъективным/личным факторам жизнь в 2021 нравится намного больше чем в 2013. Но объективные факторы говорят мне о том, что справедливая цена квадратного метра (если отбросить ажиотаж и спекуляции) в 2021 должна была быть ниже 2013.

Эти рассуждения я встречал и в 1991 году и в 2003 и 2014, тогда все говорили недвижимость не может стоить 50-1200$ за м2, но увы и ах. Если мы говорим про вторичную недвижимость она может стоить дешевле себестоимости строительства, но в первичке себестоимость это 80% цены.

Ожидающие чёрного лебедя могут надеяться на курс доллара по 80 грн, но цена не станет даже по 500 уе за м2 за новострой, его просто не будут строить.


12 янв 2022 12:31

Вопрос темы был не почем будет недвижимость, а стоит ли покупать сейчас. Однозначно нет. Золотой час барыг пришелся на гсень 2021го, кто успел слиться, поднял огромные деньги. Доллар уже не по 26.05 а по 27.75 и продолжает неуклонно расти.

13 янв 2022 04:34

dmvgura


Пару-тройку лет назад я ещё реагировал на подобные «гадания» от людей, далёких от рынка недвижимости. Спорил, объяснял. Потом — надоело. 

Нет, безусловно, всегда есть место для «черных лебедей», но на то они и «черные лебеди», что с помощью знаний и логики их предугадать невозможно. 

Однако ждать падения цен при растущем рынке (в первую очередь по спросу), при рыночной конъектуре в пользу роста цен (инфляция, рост себестоимости) — очень и очень наивно. 

Хотя, мой прогноз на 2022 — стабилизация в целом и начало передела рынка. У одних «игроков» будет всё хорошо и рост цен продолжится (хотя и меньшими темппами), у других — начнётся стагнация, вплоть до ухода с рынка (начало этому уже было положено в 2021 году, когда ряд мелких игроков, набравших денег инвесторов в 2017-2018, оказались неспособны завершить за эти деньги начатое (тот же ГалЖитлоБуд)). И эта проблема в 2022 проявится уже массово. 


Как по мне, то нет сейчас растущего спроса, т.к. цены уже явно не те чтобы сильный спрос был. Это видно и по объявлениям, люди часто не могут продать квартиру по высокой цене, потом через месяц ставят цену ещё выше (умом наших продавцов не понять) - вот вам и рост цен, просто перекупам сильно много хочется заработать и никакая инфляция и рост себестоимости тут не при чём (тем более что продают те дома, которые уже почти построены и квартиры куплены ещё до роста СС). 

13 янв 2022 07:08

alexvs45

Как по мне, то нет сейчас растущего спроса, т.к. цены уже явно не те чтобы сильный спрос был. Это видно и по объявлениям, люди часто не могут продать квартиру по высокой цене, потом через месяц ставят цену ещё выше (умом наших продавцов не понять) - вот вам и рост цен, просто перекупам сильно много хочется заработать и никакая инфляция и рост себестоимости тут не при чём (тем более что продают те дома, которые уже почти построены и квартиры куплены ещё до роста СС). 

Если мы говорим про рынок вторичной недвижимости, то там среднюю цену по рынку +- можно определить по цене продажи, а не цене в объявлении.

По первичке цены отдела продаж вполне соответствуют текущим ценам, и их можно брать за ориентир.

Инфляции у недвижимости нет и никогда не было, никакая себестоимость не влияет на стоимость м2! Даёшь фиксированные цены на всё! Госрегулирование в строительстве и норму прибыли для застройщиков устанавливать на уровень инфляции! И.т.д.))) Всё это только звучит хорошо, но социализм уже давно умер и примеры счастливых венесуэльских государств тому яркий пример. Бороться со спекулянтами, банкирами, барыгами и кулаками всё это из той же оперы.

Квартиры, которые реализует застройщик на этапе котлована в свою цену включают текущие цены на стройматериалы и возможное увеличение себестоимости материалов и работ плюс прибыль. Если по какой-либо причине застройщик не заложил дополнительные расходы на увеличение себестоимости и это случилось, то решений всего три, либо строить по принципу пирамиды, банкротство или строить в убыток. (Варианты хеджирования и фьючерсных контрактов мы не рассматриваем). Любой бизнес всю дополнительную прибыль будет забирать себе, а издержки перекладывать на потребителя!

P/S Отдельная тема почему котлованы и предпродажи идут по ценам дешевле чем готовые квартиры и как это связано кредитованием банками уже было рассмотрено ранее.


13 янв 2022 07:31

В декабре продано на 20 процентов меньше квартир(хотя обычго в декабре количество сделок растет). В январе упадет еще больше, это мертвый период. Барыги сейчас тешат друг дружку что в апреле снова пойдут продажи - ничего подобного. Снова газ будет по 2 тысячи долларов, снова доллар упадет ниже 26, снова будет рекордный урожай? США первыми восстановят свою экономику после пандемии, долго цены на нефть никогда не держались(сейчас активно открываются новые проекты), рекорды бывают не част. Зайдут богатые иностранные инвесторы? В свете нынешних событий, никак нет. Государство уберет налоги на перепродажу, доп.метры и на покупку? Наивные. Пузырь может не лопнет но начал спускать он еще месяц назад если вы не заметили.

14 янв 2022 14:15

dobce


Если мы говоримпро рынок вторичной недвижимости, то там среднюю цену по рынку +- можноопределить по цене продажи, а не цене в объявлении.



По первичке ценыотдела продаж вполне соответствуют текущим ценам, и их можно брать за ориентир.



Инфляции унедвижимости нет и никогда не было, никакая себестоимость не влияет на стоимостьм2! Даёшь фиксированные цены на всё! Госрегулирование в строительстве и нормуприбыли для застройщиков устанавливать на уровень инфляции! И.т.д.))) Всё это толькозвучит хорошо, но социализм уже давно умер и примеры счастливых венесуэльских государствтому яркий пример. Бороться со спекулянтами, банкирами, барыгами и кулаками всёэто из той же оперы.



Квартиры, которыереализует застройщик на этапе котлована в свою цену включают текущие цены настройматериалы и возможное увеличение себестоимости материалов и работ плюсприбыль. Если по какой-либо причине застройщик не заложил дополнительныерасходы на увеличение себестоимости и это случилось, то решений всего три, либостроить по принципу пирамиды, банкротство или строить в убыток. (Вариантыхеджирования и фьючерсных контрактов мы не рассматриваем). Любой бизнес всю дополнительнуюприбыль будет забирать себе, а издержки перекладывать на потребителя!


P/S Отдельнаятема почему котлованы и предпродажи идут по ценам дешевле чем готовые квартирыи как это связано кредитованием банками уже было рассмотрено ранее.


Причём тут социализм? Вы вообще не корректно поняли, что я написал. Я имел ввиду что рынок совершенно не рационален, и цену двигают не рыночные факторы, типа роста СС, инфляции и тд., а просто самодурство украинского продавца, и рынок тут вообще не причём.


Логика нашего продавца: зачем продавать по рынку если можно продать дорого, всё же растёт (ну наверно, ну мне так кажется, точнее мне так хочется, точнее мне кажется что мне так кум сказал, короче мне так удобно), значит я буду ставить дурную  цену, пусть я ничего не продам, пусть оно сгниёт к чёртовой матери, но я и 1 грн. не уступлю.


При чём тут социализм и гос. регулирование? Это про тупорылость и нерациональность наших продавцов, и как следствие неадекватный рынок.

Как выбрать квартиру, которая подходит именно вам?
Подписывайтесь на наш канал Телеграм. Мы расскажем о новейших трендах в ЖК, акциях и скидках
Подробнее
Итоги от застройщика РИЕЛ: 2021 — год роста и развития
Как используют ВІМ-технологии, VR-туры, диджитализацию продаж,
Подробнее
1. . .5860. . .62