Себестоимость жилья

2 Анатоля.
А скажите, в какой стране мира государство ДОЛЖНО предоставить жилье своим гражданам?
Цену формирует не себестоимость, а рынок. Или Вы с этом не согласны?
А все разговоры про 500 или 600 у.е. - это туфта.
Вот когда хоть один застройщик построит дом, полностью сдаст его и бья себя в грудь скажет "Я ТАКОЙ МОЛОДЕЦ, Я ПОСТРОИЛ ПО СЕБЕСТОИМОСТИ В 500 У.Е. И ПРОДАСТ ЕГО С НАВАРОМ НАПРИМЕР 30%"
Вот тогда я поверю, что да, такое есть.
А все Ваши арифмитеческие выкладки до одного места. Просто сразу видно, что вы не владеете не только правдивой информацией по стоимости квартир за рубежом, но и информацией как строить и какие затраты преследуют застройщика в процессе строительства.
Извините, но Вы в этом дилетант

Цитата:

Коммуникации являются Основными Средствами (т.е. активом)организаций, которые являются поставщиками комунальных услуг и оплачиваются комунальными платежами. Причём в большинстве своём данные организации (например облэнерго) являются частными и далеко неубыточными. То что сейчас приобретение активов для частной конторы финансируется инвесторами - это дело временное,и говорит о низком уровне финансового управления проектами. Построенные за счет инвесторов коммуникации - бесплатно передаются дяде, который потом этим же инвесторам их продаёт - это всё равно что "трубу" Росии отдать, а потом платить ей же за транзит по Украине.
О проектантах - сейчас косвенно столкнулся 50 уё м2 с авторским надзором элитный коммерческий проект с полной отделкой - на небольшом объёме, думаю для массового строительства не более 10уе м2 жилой площади.
Финансируют проекты различные организации и физики и по различным схемам - альтруизма при финансировании не бывает. Наиболее дорогой способ финансирования - гривневый кредит - до 24% годовых

С учётом вышесказанного - 500 (включая прибыль строителей - с бюджетной отделкой)+ 0 коммуникации + 5 уе земля ( в аренде) + 0 инфраструктура (садики, школы - обязанность города- целевые налоговые поступления) + 10 уе проект (включая прибыль) + примерно 150 уе финансирование в течении двух лет (включая прибыль) + 5 уе - благоустройство придомовой территории = 670 - при покупке сданного в эксплуатацию жилья, а при участии в финансировании - дисконт до 25% - и заметьте - все с прибылью.А от нынешней ситуации кто выигрывает? Домик и иже - на заказных статьях?
Оксане Билозир - респект!

Заметьте, что участники обсуждения пытаются посчитать себестоимость. Хуже, лучше, но обосновать свои цифры.

Профессиональные же участники рынка (АН, застройщики) применяют в основном аргументы о коррупции, взятках, воровстве, и убойный аргумент "ну Вы сами все понимаете".

Как будто воруют и дают взятки покупатели квартир.
Не можете вообще не красть, так минимизируйте эти факторы.
Мы то здесь при чем7

Цитата:

Здравствуйте, Виталий из АН "Планета Оболонь"!

Вас не было слышно почти месяц.

Опять пришла Ваша очередь бороться с ересью на РН?

А сказать Вам видимо нечего. Вы даже не прочитали пост, который критикуете. Я понимаю, работа такая.
И тема не "Обеспеченность жильем". , а "Себестоимость жилья".

Но все же не помешает давать ответы именно на то, что написано.

Если же по существу, то одним из элементов снижения себестоимости квартиры, и, соответственно, цены ее продажи, является уменьшение площади квартиры эконом-класса.

Разве я критикую ваш пост? я лишь привел аргумент в пользу нехватки метров и желания людей их увеличить. Отсюда спрос на просторное современное жилье, который в вашем посте поставлен под сомнение.

Так, ремарочка по тексту, а вас чет понесло на личности...
Иль если я из планеты оболонь, то мне нужно четко ваши предписания выполнять? Иль ремарочка не по нраву?

Цитата:

....
Вот когда хоть один застройщик построит дом, полностью сдаст его и бья себя в грудь скажет "Я ТАКОЙ МОЛОДЕЦ, Я ПОСТРОИЛ ПО СЕБЕСТОИМОСТИ В 500 У.Е. И ПРОДАСТ ЕГО С НАВАРОМ НАПРИМЕР 30%"
Вот тогда я поверю, что да, такое есть.
...

Ваши слова очень напоминают слова Апостола Фомы: //days.pravoslavie.ru/Bible/B_in20.htm
В ответ на которые он получил Авторитетное:"Ты увидел и поверил, счастливы те, кто не увидели и поверили"

Видимо и в нашем случае, кто считает эту цену (500 уе - причём включая "навар"-чистую прибыль) реальной, не лезет в кабалу, спит спокойно - и когда ты только поверишь :132: , они уже будут в выиграше :n2: .

Удивляюсь я рассуждениям в этой теме. Что бы писать о себестоимости надо хоть немного разбиратся в экономике. Все что написали есть рассуждения дилетантов. Даже два дома строящиеся рядом имеют разную себестоимость. И есть плановая себестоимость и реальная.

И самое главное. Строительство недвижимости,не есть рынок недвижимости. И в чем смысл знания себестоимости строительства нового дома?
Ведь это знание не влияет на цены, которые определяются рынком недвижимости.

Построенная квартира плывет в самостоятельное плавание и там, в море(рынке) определяется ее реальная цена. И плевать в этом море на себестоимость.
А вот застройщику на эту цену не наплевать. Его жаба давит, что он построил по цене которая значительно меньше чем теперь продают те кто инвестировал в строительство.
Потому заастройщик и поднимал цены и был не прав. Так же как и тут, на форуме многие не правы в оценке того что происходит.
Не путайте понятия и будем вам счастье(квартира в Киеве), а иначе ничего не будет.

Цитата:

... какие затраты преследуют застройщика в процессе строительства.
Извините, но Вы в этом дилетант

Тут Вы правы.
Я действительно не знаю "какие затраты преследуют застройщика в процессе строительства".

Цитата:

Разве я критикую ваш пост? я лишь привел аргумент в пользу нехватки метров и желания людей их увеличить. Отсюда спрос на просторное современное жилье, который в вашем посте поставлен под сомнение.

Так, ремарочка по тексту, а вас чет понесло на личности...
Иль если я из планеты оболонь, то мне нужно четко ваши предписания выполнять? Иль ремарочка не по нраву?

Если бы Вы читали эту тему постоянно, а не были присланы "по разнарядке" бороться с мнением о падении спроса на рынке жилья, то Вы бы знали, что:
1. В дискуссии отправной точкой является выяснение себестоимости самых дешевых новостроек в Киеве, где строят жилье эконом-класса. О других классах жилья мы в этой теме не говорим.
2. Раз речь о массовом жилье эконом-класса, то средняя площадь квартир, построенных в 2007 году, равная 94 квадрата, слишком большая, чтобы использовать определение "эконом".
3. По данным КГС, они за год строят всего несколько десятков 4 и 5-ти комнатных квартир. И всего несколько штук 6 и 7-ми комнатных. То есть существенно на статистику они не влияют. А для 1-3 комнатных квартир средняя площадь 94 квадрата очень высокая. И для эконом-класса лишняя. Вот смысл поста, который Вы, не поняв сути, взялись по-быстрому (получив задание) критиковать.

Поэтому люди, испытывающие по Вашим словам нужду в "просторном современном жилье", видимо непросторное уже имеют.
Тогда им можно задуматься о жилье классом выше.

Если вас интересует мое мнение по сути темы, отвечу цитатой, с позволения автора:

Цитата:

Удивляюсь я рассуждениям в этой теме. Что бы писать о себестоимости надо хоть немного разбиратся в экономике. Все что написали есть рассуждения дилетантов. Даже два дома строящиеся рядом имеют разную себестоимость. И есть плановая себестоимость и реальная.

И самое главное. Строительство недвижимости,не есть рынок недвижимости. И в чем смысл знания себестоимости строительства нового дома?
Ведь это знание не влияет на цены, которые определяются рынком недвижимости.

Построенная квартира плывет в самостоятельное плавание и там, в море(рынке) определяется ее реальная цена. И плевать в этом море на себестоимость.
А вот застройщику на эту цену не наплевать. Его жаба давит, что он построил по цене которая значительно меньше чем теперь продают те кто инвестировал в строительство.
Потому заастройщик и поднимал цены и был не прав. Так же как и тут, на форуме многие не правы в оценке того что происходит.
Не путайте понятия и будем вам счастье(квартира в Киеве), а иначе ничего не будет.

А почему вы решили что я не читал тему? Отбросьте предубеждения, вы не знаете о моем рабочем графике ничего .

Цитата:

Поэтому люди, испытывающие по Вашим словам нужду в "просторном современном жилье", видимо непросторное уже имеют.
Тогда им можно задуматься о жилье классом выше.

100% людей думает о жилье классом выше! Всем нужны метры. Парадокс? А может никакого парадокса? Вы ишите спрос. А сами, он (спрос) в чистом виде и есть .

Цитата:

Так дискуссию вести нельзя.

Вот в этом я с Вами согласен.
Вы рассказываете о том, что Вы видели по ТВ, а я о том, что я видел.
Вполне допускаю, что кто-то из нас ошибается (свидетели весьма часто противоречат друг другу, ибо по-разному воспринимают события). Но при чем тут обвинения во лжи?

Что же касается цены 500 или 600 долларов за метр, то в самом начале передачи Кучеренко сказал, что накануне разговаривал с Толмачевым, и убеждал его в том, что цена 500 долларов вполне реальна. На что Толмачев ему возражал, мол, реальна цифра 600. Сказал Кучеренко и о том, к единому мнению не пришли, но у обоих цифры одного порядка, так что можно двигаться дальше.
Вот такое у меня воспоминание о той передаче.

Следующее воспоминание такое. Толмачев долго уходил от конкретной цифры, а напирал лишь на государственный заказ.
Ну, и когда он вроде бы изобразил согласие с Кучеренко, то и тогда ушел от повторения конкретной цифры. По крайней мере, у меня именно такое воспоминание (или восприятие).
Вполне допускаю, что какую-то фразу и пропустил. Но это не называется ложь. Как воспринял, так и пишу.
Если приведете стенограмму, то спорить не буду (значит, я воспринял неправильно).
Но и оправдываться тоже не буду.
И не только потому, что добросовестно описывал именно так, как помнил.
Но и потому, что передача напоминала шоу, к которому не стоит относиться слишком серьезно (типа, а пообещайте, прямо тут и сейчас, что выполните пятилетку за четыре года... ).

ИМХО торговаться на глазах у миллионов зрителей, не имея на руках точных расчетов и не зная какие права/обязанности/масштабы и прочее, могут лишь политики.
Деловые же люди к подобным торгам должны специально готовиться (имея при этом все основные параметры и обоснования экспертов).

Цитата:

А продавцы согласятся?

А продавцы - это уже не себестоимость.

Цитата:

Вот в этом я с Вами согласен.
Вы рассказываете о том, что Вы видели по ТВ, а я о том, что я видел.
Вполне допускаю, что кто-то из нас ошибается (свидетели весьма часто противоречат друг другу, ибо по-разному воспринимают события). Но при чем тут обвинения во лжи?

Что же касается цены 500 или 600 долларов за метр, то в самом начале передачи Кучеренко сказал, что накануне разговаривал с Толмачевым, и убеждал его в том, что цена 500 долларов вполне реальна. На что Толмачев ему возражал, мол, реальна цифра 600. Сказал Кучеренко и о том, к единому мнению не пришли, но у обоих цифры одного порядка, так что можно двигаться дальше.
Вот такое у меня воспоминание о той передаче.

Следующее воспоминание такое. Толмачев долго уходил от конкретной цифры, а напирал лишь на государственный заказ.
Ну, и когда он вроде бы изобразил согласие с Кучеренко, то и тогда ушел от повторения конкретной цифры. По крайней мере, у меня именно такое воспоминание (или восприятие).
Вполне допускаю, что какую-то фразу и пропустил. Но это не называется ложь. Как воспринял, так и пишу.
Если приведете стенограмму, то спорить не буду (значит, я воспринял неправильно).
Но и оправдываться тоже не буду.
И не только потому, что добросовестно описывал именно так, как помнил.
Но и потому, что передача напоминала шоу, к которому не стоит относиться слишком серьезно (типа, а пообещайте, прямо тут и сейчас, что выполните пятилетку за четыре года... ).

ИМХО торговаться на глазах у миллионов зрителей, не имея на руках точных расчетов и не зная какие права/обязанности/масштабы и прочее, могут лишь политики.
Деловые же люди к подобным торгам должны специально готовиться (имея при этом все основные параметры и обоснования экспертов).

Подтверждаю полностью, уже говорилось Анатолю - посмотрите еще раз.
Какой строитель будет перечить министру перед всем народом, когда до дела еще и не доходило?

Цитата:

Удивляюсь я рассуждениям в этой теме. Что бы писать о себестоимости надо хоть немного разбиратся в экономике. Все что написали есть рассуждения дилетантов. Даже два дома строящиеся рядом имеют разную себестоимость. И есть плановая себестоимость и реальная.

И самое главное. Строительство недвижимости,не есть рынок недвижимости. И в чем смысл знания себестоимости строительства нового дома?
Ведь это знание не влияет на цены, которые определяются рынком недвижимости.

Построенная квартира плывет в самостоятельное плавание и там, в море(рынке) определяется ее реальная цена. И плевать в этом море на себестоимость.
А вот застройщику на эту цену не наплевать. Его жаба давит, что он построил по цене которая значительно меньше чем теперь продают те кто инвестировал в строительство.
Потому заастройщик и поднимал цены и был не прав. Так же как и тут, на форуме многие не правы в оценке того что происходит.
Не путайте понятия и будем вам счастье(квартира в Киеве), а иначе ничего не будет.

Вы пишете :"Потому заастройщик и поднимал цены и был не прав".
Здесь я с Вами согласен.

На структурированых рынках существует довольно отработанная схема.

Например для товаров.
Первое звено - производитель.
Второе - дистрибютор (он же крупный опт).
Третье -дилер он же средний и/или мелкий опт).
Последнее - розница.

И в нормальном рынке каждый получает свою цену. Производитель знает, что в рознице цена сильно отличается от заводской. Но это его не волнует. Его дело производить. Производить больше, дешевле и качественней. Все вышесказанное приводится для обычных товаров, эксклюзивные в расчет не берутся.

И при свободной конкуренции и немонополизированном рынке даже если кто-то в любом звене захочет задрать цену, ему это помешают сделать конкуренты.
Рынок первичного жилья немного отличается от вышеописанной схемы, но общие принципи те же. И вот застройщик желает получить розничные цены, и не может пережить, что еще кто-то может работать на этом рынке. Так эту проблему создали не покупатели жилья.

И поэтому себестоимость для нормально функционирующего свободного рынка является отправной точкой формирования цены.

Киевский рынок строительства жилья коррумпирован и монополизован.
Как застройщикам убедить людей покупать жилье по высоким ценам?

Выход один. Обосновать эти цены.

И тут в ход идут перечисленные в первом посте этой темы "аргументы".

Один из них - бесконечный и безудержный рост спроса, превышающий предложение.
Проверенных подтвержденных данных о продажах на первичном рынке в 2007 году у меня нет. Если оппоненты их представят - очень хорошо.
Я же буду оперировать имеющимися данными.

Минюст дал цифры. Они касаются квартир и домов.
Даже не детализируя на квартиры и дома мы видим, что общий уровень реально зарегистрированных сделок упал на 23%. Но ведь вторичного жилья, указанного в данных Минюста, меньше не стало. Даже наоборот. Последние годы первичный рынок добавляет больше миллиона квадратов ежегодно. Естественно, эти миллионы квадратов впоследствии пополняют вторичный рынок.

То есть факт снижения спроса на вторичном рынке мы можем зафиксировать?

Можем.

Почему же цена на вторичном рынке по данным индексов безудержно растет?

Я прошу Вас, как последовательного приверженца тезиса о рыночном ценообразовании на рынке жилья Киева объяснить этот факт.

Надеюсь, что данные Минюста Вы оспаривать не будете.
Заранее спасибо за корректный ответ.

Цитата:

Если вас интересует мое мнение по сути темы, отвечу цитатой, с позволения автора:
А почему вы решили что я не читал тему? Отбросьте предубеждения, вы не знаете о моем рабочем графике ничего .

Если Серый не будет возражать, что Виталия впредь будут называть Серый (ведь он решил овечать на вопросы цитатами Серого), то я согласен.

Привет, всем
Почитал я тему. Все рассуждают на тему сколько стоит или должен стоить квадратный метр жилья. В принципе рассуждения все интерестны
Я хочу рассказать один случай, когда я пошел на семинар по обучению программе PRIMAVERA. PRIMAVERA - это импортная программа, которая стоит тучу денег и позволяет спланировать любой производственный процесс в любой организации, что-то на подобие MS Project, только гораздо круче.
Я кстати, работаю в банке. И мы рассматривали возможность ее покупки. Так на семинаре были представители одного крупного киевского застройщика и многие другие организации. Когда руководитель семинара рассказал все о программе, начали задавать вопросы. Вот и задали вопрос представители киевской строительной фирмы: "А что нам даст покупка этой программы?". Ответ был такой: "Используя эту программу вы сможете правильно спроэктировать процесс работы и сократить расходы на работу на 20%". На что строители ответили :"У нас сейчас рентабельность 400%, так что смысла покупать ее особо нету." Было это правда 2 года назад, но ситуация вряд ли изменилась в процентном отношении даже сейчас. Вот такие вот дела...

Мое сообщение - это просто жизненная история, и ни о чем не говорит.
Сказать что квадратный метр стоит сейчас дорого или дешево я не могу и не буду. Есть одна мудрость - любой товар стоит ровно столько, сколько за него готовы платить. Если бы в Киеве метр жилья стоил 5000 у.е. и покупали бы такое жилье, значит он столько и стоит, а если сейчас на вторичке больше 2500 у.е и особо не покупают или вообще не покупают, значит он того не стоит.

Цитата:

То есть факт снижения спроса на вторичном рынке мы можем зафиксировать?

Можем.

Почему же цена на вторичном рынке по данным индексов безудержно растет?

Она не растет так как росла в том периоде. и в 2005 и 2006 рост был более 50%. номинальный рост за 2007 всего 11%. как по мне то все суперкорректно отражено.

Цитата:

Если Серый не будет возражать, что Виталия впредь будут называть Серый (ведь он решил овечать на вопросы цитатами Серого), то я согласен.

С чем вы согласны? Со всем?

Цитата:

100% людей думает о жилье классом выше! Всем нужны метры. Парадокс? А может никакого парадокса? Вы ишите спрос. А сами, он (спрос) в чистом виде и есть .

Виталий, Вы меня извините за раскрытие Вашей личной информации, но

30.01.2008. Вам поставили -1 за
"За аргументацию уровня "сам дурак" и провоцирование скандала"

Сегодня в 15 часов 30 минут Владимир поставил Вам +1 с аргументацией :
"+1 (отрицательная репутация - это нехорошо)"

Видимо, чтобы поощрить Вас к дальнейшим действиям, за которые участники форума Вас уже осуждали.

И Вы с Владимиром будете отрицать сговор?

Цитата:

ИМХО торговаться на глазах у миллионов зрителей, не имея на руках точных расчетов и не зная какие права/обязанности/масштабы и прочее, могут лишь политики.
Деловые же люди к подобным торгам должны специально готовиться (имея при этом все основные параметры и обоснования экспертов).

Можете назвать меня неделовым человеком, но если Вы меня спросите о себестоимости моей продукции, я Вам ее и ночью назову.
И так сделает любой профессионал.
Например на строительной выставке я разговаривал с владельцем и руководителем крупнейшего украинского производителя профиля. К нему подходят региональные дилеры с вопросами. Например :" Нам сейчас предложили комплектующие по цене 3 цента за штуку. Стоит ли покупать?". Он тут же говорит (не лазя по бумагам и компьютеру, и не звоня кому-нибудь):" Нет. Потому что на заводе-конкуренте сейчас завал с продажами. И они отдадут за 2,5 цента".
У этого производителя сотни мелких комплектующих, но он по каждой с ходу может дать ответ.

И поэтому меня удивляет, когда Вы думаете, что Толмачев, чья фирма ТММ строит с 1994 года, не знает себестоимости своей продукции.

Лично я знаю себестоимость своей продукции и без "экспертов".

Цитата:

Подтверждаю полностью, уже говорилось Анатолю - посмотрите еще раз.
Какой строитель будет перечить министру перед всем народом, когда до дела еще и не доходило?

Мои аргументы плохие.

Пожалуйста, приведите Ваши рассчеты.

Еще раз сразу прошу, не ссылайтесь на сайт КГС.
Первый вице-президент КГС В.Можар, руководящий в холдинге финансами, не подтвердил данные о себестоимости их продукции.