Себестоимость жилья

Милейший,

Наша власть находится все еще на начальных стадиях и посему основная функция "защищать власть класса эксплуататоров и подавлять сопротивление эксплуатируемых", а все остальное это не про нас и мягко говоря обществоведческая беллетристика.

Функции государства
//ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%... .82.D0.B2.D0.B0
Изначально любое государство выполняло триединую задачу: -управлять хозяйством и обществом; -защищать власть класса эксплуататоров и подавлять сопротивление эксплуатируемых; -оборонять собственную территорию и (если имеется возможность) грабить чужую. По мере развития общественных отношений появилась возможность более цивилизованного поведения государства:

Природа государства и его положение в политической системе предполагают наличие ряда специфических функций, отличающих его от других политических институтов. Функциями государства называются основные направления его деятельности, связанные с суверенитетом государственной власти. От функций отличаются цели и задачи государства, отражающие основные направления избираемой тем или иным правительством или режимом политической стратегии, средства ее реализации.

Функции государства классифицируются:

по сфере общественной жизни: на внутренние и внешние,
по продолжительности действия: на постоянные (осуществляемые на всех этапах развития государства) и временные (отражающие определенный этап развития государства),
по значению: на основные и неосновные,
по влиянию на общество: на охранительные и регулятивные.
Основной классификацией является деление функций государства на внутренние и внешние. К внутренним функциям государства относятся:

Правовая функция — обеспечение правопорядка, установление правовых норм, регулирующих общественные отношения и поведение граждан, охрана прав и свобод человека и гражданина.
Политическая функция — обеспечение политической стабильности, выработка программно-стратегических целей и задач развития общества.
Организаторская функция — упорядочивание всей властной деятельности, осуществление контроля за исполнением законов, координация деятельности всех субъектов политической системы.
Экономическая функция — организация, координация и регулирование экономических процессов с помощью налоговой и кредитной политики, планирования, создания стимулов экономической активности, осуществления санкций.
Социальная функция — обеспечение солидарных отношений в обществе, сотрудничества различных слоев общества, реализации принципа социальной справедливости, защита интересов тех категорий граждан, которые в силу объективных причин не могут самостоятельно обеспечить достойный уровень жизни (инвалиды, пенсионеры, матери, дети), поддержка жилищного строительства, здравоохранения, системы общественного транспорта.
Экологическая функция — гарантирование человеку здоровой среды обитания, установление режима природопользования.
Культурная функция — создание условий для удовлетворения культурных запросов людей, формирования высокой духовности, гражданственности, гарантирование открытого информационного пространства.
Образовательная функция — деятельность по обеспечению демократизации образования, его непрерывности и качественности, предоставлению людям равных возможностей получения образования.
К внешним функциям государства относятся:

Функция обеспечения национальной безопасности — поддержание достаточного уровня обороноспособности общества, защита территориальной целостности, суверенитета государства.
Функция поддержания мирового порядка — участие в развитии системы международных отношений, деятельность по предотвращению войн, сокращению вооружений, участие в решении глобальных проблем человечества.
Функция взаимовыгодного сотрудничества в экономической, политической, культурной и других сферах с другими государствами.
Также проводится разделение между:

деятельностью по выработке политических решений и
деятельностью по выполнению этих решений — государственному управлению.

Цитата:

Во-первых в функции государства входит регулирование цен на социально значимую продукцию (в частности некоторые продукты питания, медикаменты, товары для детей и т.п.). Для этого, в частности, и существуют на наши деньги инспекции по контролю цен и антимонопольный комитет.

Во вторых в вышесказанных постах речь шла о воровской и коррупционной составляющей цены жилья. И здесь как раз прямая функция государства (прокуратуры, МВД, СБУ и прочих органов) убрать эту составляющую.

Вся разница в том, что Вы приводите энциклопедические данные и размышляете о государстве вообще, а я говорю о том, что описанные мною функции государства Украина описаны в действующем законодательстве Укратны.

Теперь о теме разговора.

На всех темах форума основные копья ломают вокруг вопроса : "Снизился ли реальный спрос на жилье?".
"Аналитики" все время аппелировали к заявкам на продажу, и высчитывали рост цен и спроса из "хотелок" продавцов. И к неким "просмотрам" и "заявкам на покупку. И все время сетовали, что о реальных продажах узнать не получится.

И, я думаю, рассчитывали, что мы не сможем получить фактические данные.

Владимир, что Вы скажете о данных, представленых официальным лицом :

//unian.net/ukr/news/news-235854.html

В статье, в частности, говорится :
---------------------------------------- -----------------------------------
"[12.02.2008 15:33]

Попит на житло у Києві за рік упав на 23%

У 2007 році в Україні зафіксований п’ятивідсотковий спад операцій з купівлею-продажем квартир та житлових будинків.

Як повідомили УНІАН у прес-службі Міністерства юстиції України, про це поінформував міністр юстиції Микола ОНІЩУК з посиланням на дані Мін’юсту щодо посвідчення у 2007 році державними та приватними нотаріусами договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків.

За словами М.ОНІЩУКА, торік в Україні нотаріусами було посвідчено 369 тис. 174 договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків. Для порівняння, у 2006 році було посвідчено 384 тис. 898 таких договорів, у 2005 році – 366 тис. 266.

У розрізі регіонів, де традиційно фіксується найвища активність операцій з купівлею-продажем квартир та житлових будинків, минулорічні тенденції виглядали наступним чином:

Найбільший спад попиту на житлові приміщення зафіксовано у Києві та Одесі.

Зокрема, у столиці у 2007 році було посвідчено 19 тис. 520 договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків. Для порівняння, у 2006 році посвідчено 25 тис. 252 таких договорів, у 2005 році ця цифра складала 21 тис. 182 договори.
Нотаріусами Одеської області у 2007 році посвідчено 18 тис. 612 договорів купівлі-продажу житлових приміщень. Тоді як у 2006 році посвідчено 25 тис. 424 договори, за 2005 рік ця цифра склала 23 тис. 720 договорів.
постiйна адреса статтi:
//www.unian.net/ukr/news/news-235854.htm l

---------------------------------------- -----------------------------------

И не съезжайте, пожалуйста, на отвлеченные темы.

Министр говорит о сделках, засвидетельствованных нотариусами.
Это Вам не индексы на основе непонятной методики выводить.

Цитата:

можно узнать кто и где придумал эти коэффициенты?
и от какой суммы считать доход от банковского дипозита? у меня в договоре забито, что аренду мне могут повысить, если инфляция будет выше 2% или выростут % по ипотеке. мне пока не подняли, но всем моими коллегам подняли на аренду уже на 150-300 франков с нового года, те на 10%.

конечно же, Славентий, я не смогу назвать вам первоисточник, потому что вынес эту информацию много ранее из форумов на этом сайте - в качестве гостя я читал форумы в течении месяцев восьми.. как пример приводился американский РН. там еще говорилось, что квартира считается дорогой, если стоит больше 5-6 годовых доходов. я себе взял на заметку. а поразмыслив, решил, что зерно в сказанном есть.
в сравнении с депозитом... имеется в виду сумма депозита, равная стоимости квартиры. что приносит больший доход: проценты по такому депозиту или доход от сдачи в аренду (минус всякая "коммуналка" да налоги)?

Возвращаясь к теме себестоимости жилья, постараюсь обобщить ранее сказанное.

При попытках выяснить себестоимость киевских новостроек мнения разделились таким образом.
Одни, ссылаясь на сайт КГС, утверждали о высокой себестоимости новостроек Киева.

Другие, к которым отношусь и я, настаивали на превышении цены продажи жилья над его себестоимостью в разы.

Повторю свои аргументы :
---------------------------------------- -------------------------------------
" 4 февраля 2008 года в передаче "Один за всех" на телеканале УТ-1 обсуждали цены на жилье.
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. сказал, что при условии предоставления земли под застройку бесплатно и отсутствии отчислений городу (максимум 25% квартир), он готов строить жилье за 500 долларов квадратный метр.
Министр Кучеренко еще раз специально переспросил :"Я Вас правильно понял, что Вы готовы за 500 долларов квадратный метр построить жилье в любом городе Украины?"
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. (не бабушка на остановке, а опытный и известный застройщик) ответил:"Да. Я готов за 500 долларов квадратный метр построить жилье в Полтаве, Киеве и даже Дубаи. И я буду рад участвовать в такой программе при обеспечении финансирования этой программы".
Прошу заметить, что он не говорил, что 500 долларов за квадратный метр не включает коммуникации, НДС, прибыль или что-либо еще, кроме стоимости земли и отчислений городу.

Вот эту цифру я имею полное право взять за основу расчета.

Мы уже вычисляли на других темах влияние стоимости земли, купленной по рыночным ценам, на стоимость жилья. Мы будем исходить из того, что вся земля для строительства покупалась по рыночным ценам (хотя большинство домов, продающихся сегодня, строились и строятся на земле или взятой в аренду, или выделенной бесплатно).

Для примера берем участком на Оболони, купленный в этом году на аукционе почти за миллиард гривен. Там цена вышла в пределах 20 тысяч долларов за сотку.

Для строительства дома с площадью квартир порядка 30 тысяч квадратов нужно от 30 до 50 соток земли (в зависимости от планировки и этажности дома).
Берем по максимуму - 50 соток (хотя строят и на меньшей площади).

Умножаем 20тысяч долларов за сотку на 50 соток. Получаем общую стоимость земли, равную 1 миллион долларов.

Делим общую стоимость земли 1 миллион долларов на количество квадратных метров в доме, равное 30 тысячам.

Получаем 35 долларов на квадратный метр.

Для устранения обвинений в занижении затрат на землю (НДС и т.п.), умножим 35 долларов на коэффициент 2.

Получим 70 долларов - стоимость земли, которую нужно учесть в цене квадратного метра жилья.

Прибавляем 70 долларов (стоимость земли в Киеве, относимой на квадратный метр квартиры) к 500 долларам (цена квадратного метра жилья без учета стоимости земли и отчислений городу, заявленная Толмачевым М.М.).
Получаем 570 долларов за квадрат (с учетом стоимости земли).

Теперь отчисления городу.

Берем 25% от 570 долларов. Получим 145 долларов.

Слагаем. 570 + 145 = 715 долларов за квадрат с учетом стоимости земли и отчисений городу.

Цена на самую дешевую первичку в Киеве - 1700 долларов за квадрат.

Так во сколько раз завышена цена?"....
---------------------------------------- -----------------------------------

Оппоненты не восприняли и эту информацию, опять ссылаясь на сайт КГС.

В последнем номере делового еженедельника "Контракты" (№6 от 11.02.2008.) в статье "Блокадный Киев" (этого номера еще нет на их сайте) приводится интервью с первым вице-президентом АТ ХК "Киевгорстрой" В.Можаром, отвечающим в холдинге именно за финансовые вопросы.
На вопрос корреспондента :"Яка середня собівартість метра житла, спорудженого Київміськбудом?", В.Можар ответил :"Цю цифру вам ніколи ніхто не назве. І я також."
Корреспондент пытается уточнить:" Більшість столичних забудовників стверджують, що собівартість їхнього квадратного метра становить 1-1,1 тісячу доларів."
В.Можар отвечает :"І з цього приводу в мене коментарів немає. Вибачте.."

Из интервью с компетентными руководителями крупных киевских застройщиков (КГС и ТММ) мы имеем право сделать следующие выводы :
1. Ссылаться на сайт КГС некорректно, поскольку интервью давал главный финансист КГС, а на сайте фигурирует неподписанная информация. Тем более, что интервью свежее. И, как мы и договаривались, получено из открытого, доступного и уважаемого источника.
2. Раз КГС не подтверждает цифру 1-1,1 тысяча долларов за квадрат, и не пытается всплакнуть о более высокой себестоимости, то мы имеем полное право предположить, что себестоимость гораздо ниже.

3. Мы имеем право использовать вышеприведенный расчет, основанный на высказываниях Министра Кучеренко и руководителя и владельца одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М.
Т.е. 500 долларов за квадрат без земли и отчислений.
Цена земли взята из результатов земельного аукциона в Киеве в 2007 году.

//www.kontrakty.com.ua/show/ukr/artic... 09.html#top#top

".. на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн за стартової ціни близько 870 млн грн. Покупець оболонської землі (ТОВ «Баски плюс-2004», за неофіційним даними, підконтрольне Дмитрові Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку — нижня межа цін на вторинному ринку київської землі..."

Если Вы разделите 1 миллиард гривень на 113,53 га (т.е. 11353 соток), то получите цену сотки 88100 гривень, или 17,5 тысяч долларов.
Я же взял для расчета в 2 раза больше. И площадь под дом взял по максимуму, хотя в "Контрактах" берут в расчет 40 соток под многоэтажный дом.

Раз никто не привел другого расчета, я имею право считать свой расчет, основанный на информации из открытых широкодоступных источников, правильным.

Тем более, что я все брал по максимуму.
А ведь :
1. Не вся земля под новостройками куплена, а не взята в аренду.
2. На взятой мной в расчет площади можно построить дом с большим количеством квадратов.
3. Я взял отчисления городу 25%, которые далеко не все и не в таком размере отдают городу.

Рассчитанная мной себестоимость киевской новостройки на массивах составляет

715 долларов за квадратный метр.

Можно пренебречь рядом специфических технологических факторов и согласиться с этой ценой.

Цитата:

Можно пренебречь рядом специфических технологических факторов и согласиться с этой ценой.

А продавцы согласятся?

Алексей Анатоль, в целом, ход Вашей мысли понятен и в нужном направлении, но не учитывается ряд важных факторов.

Проанализируем, что сказал Толмачев (на основе Вашей цитаты)

Цитата:

" 4 февраля 2008 года в передаче "Один за всех" на телеканале УТ-1 обсуждали цены на жилье.
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. сказал, что при условии предоставления земли под застройку бесплатно и отсутствии отчислений городу (максимум 25% квартир), он готов строить жилье за 500 долларов квадратный метр.
Министр Кучеренко еще раз специально переспросил :"Я Вас правильно понял, что Вы готовы за 500 долларов квадратный метр построить жилье в любом городе Украины?"
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. (не бабушка на остановке, а опытный и известный застройщик) ответил:"Да. Я готов за 500 долларов квадратный метр построить жилье в Полтаве, Киеве и даже Дубаи. И я буду рад участвовать в такой программе при обеспечении финансирования этой программы".

1) Он четко заявил, "при обеспечении финансирования этой программы", это говорит о том, что он не выступает в роли заказчика и инвестора, а выступает в роли подрядной организации, которая не несет никаких рисков, ей платят, она строит, подчеркиваю ЗА ЧУЖОЙ СЧЕТ И НА ЧУЖОЙ РИСК.
Есть ли в этом заявлении что-либо сенсационное? НЕТ! Авизо и другие издания забиты рекламой от строительных организаций и доморощенных строителей готовых за Ваши деньги и на Вашей земле построить дом по цене 500 долл.кв.м. (даже чстный дом, а его себестоимость дороже многоквартирного, посокльку на меньшее число этажей приходится та же площадь крыши и объем фундамента, а это самые дорогие элементы, даже если не брать во внимание стоимость земли). Более того, я подтверждаю, да за эти деньги можно построить коробку и даже сделать сантехническую разводку и отопление для многоквартирного дома.

2)ПИАР. Толмачев в очередной раз пропиарился.Когда Вы начнете общаться со строителями, то Вы поймете, что построить это толко построить, т.е. сложить коробку. А подводом коммуникаций зачастую занимаются даже не строители а те, кто эти коммуникации дает: водоканал, энергослужбы и т.д. И эти же службы дают ТУ на коммуникации и стоимость подвода коммуниаций очень сильно зависит от места в котором ведется строительство, зачастую на объект грузят строительство нескольких километров коллектора, нескольких электроподстанций, с прокладкой многих километров подземных комуникаций, строительство насосных станций и водопроводов и т.д. И строители честно верят, в то, что это не строительство дома, это подвод коммуникаций для дома или вообще для всего района.Причем в стоиомсть подвода коммуникаций входит их проектирование и зачатую пренос других коммуникаций.

3)"Мы строили, строили и наконец построили!!!"-так радостно сообщает нам чебурашка. А ввод в эксплуатцию? Строители, зачастую к этому не имееют никакого отношения, этим занимается либо заказчик, либо генподрядчик, либо проектант. Об этом господин Толмачев умалчивает, потому, что на этом этапе кроме вампиризма, еще и станет вопрос о доле города, даже если Вы купили землю, город Вам радостно сообщит что надо потратиться на развитие городских коммуникаций.

4)О пректантах мы заговорили в 3-ем пункте, здесь проще - стоимость их услуг с авторсим надзором находится в пределах 25-70 долл. за кв.м. в зависимости от сложности объекта и уровня проработки.

5)Заказчик/Инвестор кто он в Вашем гипотетическом случае? Напоминаю, Толмачев сказал "при обеспечнии финасированием". Кто будет обеспечивать финасирование? Кто этот альтруист? А может не альтруист, а злобный капиталист? Или это группа наших соотечестников, создавшая МЖК? Или это ГОСУДАРСТВО, обеспечивающее выполнение очередной прграммы "жилье каждому оптом", стоп, стоп, стоп, мы от практики уже глубоко лезим в теорию Давайте ближе к жизни.
Поставьте себя на место заказчика/инвестора, Вы финасируете строительство, я уверен, что лично Вам 30000 кв.м. жилья не потребуется ни в этой жизни, ни в следующей ... Что Вы собираетесь делать с излишками ? Роздать в кчестве подаяния?

6)Стоимость земли. Вы хоть раз участвовали в госторгах по продаже земли? Уверяю, найдется 1001 причина, по которой Вас не допустят, если куски продаются вкусные, и при этом Вы не оговорили интересы наших госмужей. А если и допустят, то окажеться, что несмотря на то , что Вы дали саму высокую цену у Вас не все документы в порядке, запятых не хватает, форма не соблюдена, справка кака-нить просрочена, поскольку торги переносили именно с этой целью ну и т.д. Последний раз по цене 20000 долл. за сотку я покупал участок в конце 2006г, причем это садовый участок, но близко к транспортным коммуникациям. Сейчас он уже стоит в пределах 27-30к$. Участки под строительство в реале стоят значительно больше, тем более под высотное.

Вы же не планируете жить на "планете Шелезяка", пересчитайте с учетом вышесказанного, получите диапазон 1200 - 2000 долл./кв.м.

Для Анатоля.
Сказать можно все что угодно, а построить за 500 у.е. метр - это другое.
И интерестно, согласились ли бы Вы жить в доме с себестоимостью постройки в 500 у.е. за метр? Интерестно, какое качество материалов у него, а также качество работ?
Себестоимость состоит не только из бетона, цемента, кирпича и т.д., а и коммуникаций, зарплаты рабочим, аренды необходимой техники, кранов, экскаваторов и т.д. а это, поверьте большие деньги.

Цитата:

Для Анатоля.
Сказать можно все что угодно, а построить за 500 у.е. метр - это другое.
И интерестно, согласились ли бы Вы жить в доме с себестоимостью постройки в 500 у.е. за метр? Интерестно, какое качество материалов у него, а также качество работ?
Себестоимость состоит не только из бетона, цемента, кирпича и т.д., а и коммуникаций, зарплаты рабочим, аренды необходимой техники, кранов, экскаваторов и т.д. а это, поверьте большие деньги.

За 500 долл. дейстивтельно можно построить с очень высоким качеством, с зарпалатой рабочим 1000 долл/месяц, из качественного кирпича и бетона, с качественными металопластиковыми окнами с двух-камерными стеклопакетами, работой машин и механизмов и т.д., но только построить коробку, без учета всех тех моментов о которых я говорил.

Цитата:

Возвращаясь к теме себестоимости жилья, постараюсь обобщить ранее сказанное.

При попытках выяснить себестоимость киевских новостроек мнения разделились таким образом.
Одни, ссылаясь на сайт КГС, утверждали о высокой себестоимости новостроек Киева.

Другие, к которым отношусь и я, настаивали на превышении цены продажи жилья над его себестоимостью в разы.

Повторю свои аргументы :
---------------------------------------- -------------------------------------
" 4 февраля 2008 года в передаче "Один за всех" на телеканале УТ-1 обсуждали цены на жилье.
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. сказал, что при условии предоставления земли под застройку бесплатно и отсутствии отчислений городу (максимум 25% квартир), он готов строить жилье за 500 долларов квадратный метр.
Министр Кучеренко еще раз специально переспросил :"Я Вас правильно понял, что Вы готовы за 500 долларов квадратный метр построить жилье в любом городе Украины?"
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. (не бабушка на остановке, а опытный и известный застройщик) ответил:"Да. Я готов за 500 долларов квадратный метр построить жилье в Полтаве, Киеве и даже Дубаи. И я буду рад участвовать в такой программе при обеспечении финансирования этой программы".
Прошу заметить, что он не говорил, что 500 долларов за квадратный метр не включает коммуникации, НДС, прибыль или что-либо еще, кроме стоимости земли и отчислений городу.

Вот эту цифру я имею полное право взять за основу расчета.

Мы уже вычисляли на других темах влияние стоимости земли, купленной по рыночным ценам, на стоимость жилья. Мы будем исходить из того, что вся земля для строительства покупалась по рыночным ценам (хотя большинство домов, продающихся сегодня, строились и строятся на земле или взятой в аренду, или выделенной бесплатно).

Для примера берем участком на Оболони, купленный в этом году на аукционе почти за миллиард гривен. Там цена вышла в пределах 20 тысяч долларов за сотку.

Для строительства дома с площадью квартир порядка 30 тысяч квадратов нужно от 30 до 50 соток земли (в зависимости от планировки и этажности дома).
Берем по максимуму - 50 соток (хотя строят и на меньшей площади).

Умножаем 20тысяч долларов за сотку на 50 соток. Получаем общую стоимость земли, равную 1 миллион долларов.

Делим общую стоимость земли 1 миллион долларов на количество квадратных метров в доме, равное 30 тысячам.

Получаем 35 долларов на квадратный метр.

Для устранения обвинений в занижении затрат на землю (НДС и т.п.), умножим 35 долларов на коэффициент 2.

Получим 70 долларов - стоимость земли, которую нужно учесть в цене квадратного метра жилья.

Прибавляем 70 долларов (стоимость земли в Киеве, относимой на квадратный метр квартиры) к 500 долларам (цена квадратного метра жилья без учета стоимости земли и отчислений городу, заявленная Толмачевым М.М.).
Получаем 570 долларов за квадрат (с учетом стоимости земли).

Теперь отчисления городу.

Берем 25% от 570 долларов. Получим 145 долларов.

Слагаем. 570 + 145 = 715 долларов за квадрат с учетом стоимости земли и отчисений городу.

Цена на самую дешевую первичку в Киеве - 1700 долларов за квадрат.

Так во сколько раз завышена цена?"....
---------------------------------------- -----------------------------------

Оппоненты не восприняли и эту информацию, опять ссылаясь на сайт КГС.

В последнем номере делового еженедельника "Контракты" (№6 от 11.02.2008.) в статье "Блокадный Киев" (этого номера еще нет на их сайте) приводится интервью с первым вице-президентом АТ ХК "Киевгорстрой" В.Можаром, отвечающим в холдинге именно за финансовые вопросы.
На вопрос корреспондента :"Яка середня собівартість метра житла, спорудженого Київміськбудом?", В.Можар ответил :"Цю цифру вам ніколи ніхто не назве. І я також."
Корреспондент пытается уточнить:" Більшість столичних забудовників стверджують, що собівартість їхнього квадратного метра становить 1-1,1 тісячу доларів."
В.Можар отвечает :"І з цього приводу в мене коментарів немає. Вибачте.."

Из интервью с компетентными руководителями крупных киевских застройщиков (КГС и ТММ) мы имеем право сделать следующие выводы :
1. Ссылаться на сайт КГС некорректно, поскольку интервью давал главный финансист КГС, а на сайте фигурирует неподписанная информация. Тем более, что интервью свежее. И, как мы и договаривались, получено из открытого, доступного и уважаемого источника.
2. Раз КГС не подтверждает цифру 1-1,1 тысяча долларов за квадрат, и не пытается всплакнуть о более высокой себестоимости, то мы имеем полное право предположить, что себестоимость гораздо ниже.

3. Мы имеем право использовать вышеприведенный расчет, основанный на высказываниях Министра Кучеренко и руководителя и владельца одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М.
Т.е. 500 долларов за квадрат без земли и отчислений.
Цена земли взята из результатов земельного аукциона в Киеве в 2007 году.

//www.kontrakty.com.ua/show/ukr/artic... 09.html#top#top

".. на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн за стартової ціни близько 870 млн грн. Покупець оболонської землі (ТОВ «Баски плюс-2004», за неофіційним даними, підконтрольне Дмитрові Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку — нижня межа цін на вторинному ринку київської землі..."

Если Вы разделите 1 миллиард гривень на 113,53 га (т.е. 11353 соток), то получите цену сотки 88100 гривень, или 17,5 тысяч долларов.
Я же взял для расчета в 2 раза больше. И площадь под дом взял по максимуму, хотя в "Контрактах" берут в расчет 40 соток под многоэтажный дом.

Раз никто не привел другого расчета, я имею право считать свой расчет, основанный на информации из открытых широкодоступных источников, правильным.

Тем более, что я все брал по максимуму.
А ведь :
1. Не вся земля под новостройками куплена, а не взята в аренду.
2. На взятой мной в расчет площади можно построить дом с большим количеством квадратов.
3. Я взял отчисления городу 25%, которые далеко не все и не в таком размере отдают городу.

Рассчитанная мной себестоимость киевской новостройки на массивах составляет

715 долларов за квадратный метр.

Интересно мнение Владимира.....

2Алексей Анатоль
Мне что, в каждом топике Вам на один и тот же вопрос отвечать?
Ладно, отвечаю.

Минюст первый раз за все время дал более-менее развернутую статистику количество сделок (по купле/продаже квартир и домов), удостоверенных нотариусами.
Согласно этой статистике, в Киеве

Цитата:

у 2007 році було посвідчено 19 тис. 520 договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків. Для порівняння, у 2006 році посвідчено 25 тис. 252 таких договорів, у 2005 році ця цифра складала 21 тис. 182 договори

//www.unian.net/ukr/news/news-235854.htm l

То есть, по сравнению с 2006 годом количество сделок уменьшилось на 22,7%.
Мы практически весь 2007 год писали, что на рынке стагнация, что количество операций купли-продажи квартир сократилось.
Теперь Минюст подтвердил то, о чем мы писали.
И одновременно опроверг многочисленные высказывания на форумах, что сделок в Киеве вообще крайне мало.
И одновременно опроверг выводы ряда экспертов (опубликованные в СМИ) о том, что количество сделок в 2007 году сократилось в два раза. (В многочисленных интервью с журналистами мы подвергали сомнениям подобные оценки: говорили, что количество сделок уменьшилось, но не настолько).

Что Вы еще хотите, чтобы я прокомментировал?
Что через нотариусов не проходят договора купли-продажи квартир на первичном рынке?
Что согласно данным Госкомстата, в 2007 году в Киеве введено в эксплуатацию 14907 квартир, общей площадью 1401452 квадратных метров? (Правда, не известно, сколько квартир было продано, сколько до сих пор находится у застройщиков и девелоперов, а сколько было предоставлено бесплатно).

Депутати створять слідчу комісію для з'ясування ситуації на ринку житла
08.02.2008
Народні депутати України пропонують створити Тимчасову слідчу комісію для з'ясування причин встановлення необґрунтовано високих цін на житло у м. Києві, інших містах України, а також невиконання забудовниками зобов'язань за договорами про інвестування у житлове будівництво.

Ініціаторами внесення відповідного проекту Постанови, який у середу був поданий до Апарату Верховної Ради України для реєстрації, виступили народні депутати Оксана Білозір, Павло Жебрівський (НУ-НС), Катерина Ващук (Блок Литвина), Валерій Коновалюк (Партія регіонів) та Ігор Гринів (БЮТ).

Комісія має з'ясувати причини високих цін на житло, невиконання забудовниками зобов'язань за договорами про інвестування у житлове будівництво, а також причини бездіяльності посадовців, що призвела до такої ситуації. Крім того, комісія має внести пропозиції Верховній Раді щодо вдосконалення законодавства з цих питань.

Як зазначила Оксана Білозір, депутати пропонують створити слідчу комісію з огляду на критичну ситуацію, яка склалась нині у сфері будівництва житла.

Оксана Білозір "Ситуація з Еліта-центр триває вже кілька років, здавалося, органи державної влади та місцевого самоврядування мали б зробити відповідні висновки та взяти питання житлового будівництва під свій контроль. Та цього, чомусь, не сталося.

Вчора відбулись збори інвесторів - вкладників в житлове будівництво компанією "Київвисотбуд", яка знаходиться в процесі банкрутства. На черзі - інші забудовники. Тому ініціатори створення слідчої комісії, хочуть з'ясувати що відбувається? Чому виконавча влада та правоохоронні органи бездіяльні?

Більш того, необхідно з'ясувати що взагалі сьогодні коїться на ринку житла. Чому за цінами ми обігнали ледве не всю Європу? Яка структура ціни квадратного метра житла? Який відсоток в цій ціні складає оплата праці, вартість матеріалів, прибуток забудовника? Бо всі чомусь говорять, що компанії - забудовники витрачають мільйони на хабарі при виділенні земельних ділянок, погодженні проекту, отриманні дозволів. Скільки ж можна вже говорити і нічого не робити? Ми хочемо дослідити весь ланцюжок - від виділення земельної ділянки до завершення будівництва".

Народний депутат Оксана Білозір також зазначила, що без встановлення економічно обґрунтованих цін на житло ініціатива Уряду щодо видачі кредитів під низькі відсотки на придбання житла є кабальною для більшості громадян.

Оксана Білозір "Сьогодні середня вартість 2-кімнатної квартири в Києві сягає 100 тисяч доларів США. Якщо взяти кредит на 20 років під 4-5% річних, то середньомісячні виплати складуть 700-800 доларів США. Чи багато українців, навіть киян, зможуть дозволити собі такі витрати?"


Прес-служба Оксани Білозір





Может эта тетка чето решит???

а че не смогут? зарплата высокого спеца или среднего и высшего управленца в киеве от 1500. посмотрите сайты о работе.

Цитата:

Интересно мнение Владимира.....

Во-первых, Толмачев назвал не 500 долларов за метр, а 600. Цифру 500 называл Кучеренко, говоря о госзаказе по всей стране. Толмачев, услышав про всю страну и огромнейший госзаказ, вроде как кивнул головой...
Возможно при этом подсчитывал, сколько прибыли принесет ему бесплатно переданная земля, инженерные сети, коммуникации, созданная инфраструктура (он ведь не только по госзаказу строить, наверное, будет).
Далее, 600 долларов на строительство, а сколько на подготовку территории (в частности, намыв и укрепление грунтов), инженерные сети, коммуникации и инфраструктуру?
- - - - - - -
Что же касается застройщиков, то при госзаказе они экономят не только на инженерных сетях, но и на:
- на банковских кредитах. Не нужно заботиться о финансировании, все расходы по сбору средств на государстве. Ведь как бы там ни было, а стройка растягивается минимум на год. Значит, на столько же замораживаются вложенные деньги.
- на проведении всякого рода согласованиях и общественных слушаний (все это на государстве).
- на рекламе.
Наверняка, при госзаказе и централизованном финансировании смогут и еще какие-то свои проблемы решать.
- - - - - - - -
Но это лишь одна сторона вопроса (кому и за какие деньги строить).
Другая сторона вопроса: где, для кого и с какой целью строить общедоступное жилье?
Если основная цель строительства такого жилья - повышение уровня рождаемости и развитие Украины, то строить его нужно там, где вложения государства в подобное жилье дадут максимальный эффект.
Где они дадут максимальный эффект - нужно тщательно анализировать.
Но, насколько я понимаю, в городах-миллионниках эффект этот будет намного ниже чем в средних и малых городах.
Потому, наверное, и говорили на совещании у Президента о райцентрах Полтавской области (данные эти озвучил В.А.Поляченко по ТВ).

Цитата:

Во-первых, Толмачев назвал не 500 долларов за метр, а 600. Цифру 500 называл Кучеренко, говоря о госзаказе по всей стране. Толмачев, услышав про всю страну и огромнейший госзаказ, вроде как кивнул головой...
Возможно при этом подсчитывал, сколько прибыли принесет ему бесплатно переданная земля, инженерные сети, коммуникации, созданная инфраструктура (он ведь не только по госзаказу строить, наверное, будет).
Далее, 600 долларов на строительство, а сколько на подготовку территории (в частности, намыв и укрепление грунтов), инженерные сети, коммуникации и инфраструктуру?
- - - - - - -
Что же касается застройщиков, то при госзаказе они экономят не только на инженерных сетях, но и на:
- на банковских кредитах. Не нужно заботиться о финансировании, все расходы по сбору средств на государстве. Ведь как бы там ни было, а стройка растягивается минимум на год. Значит, на столько же замораживаются вложенные деньги.
- на проведении всякого рода согласованиях и общественных слушаний (все это на государстве).
- на рекламе.
Наверняка, при госзаказе и централизованном финансировании смогут и еще какие-то свои проблемы решать.
- - - - - - - -
Но это лишь одна сторона вопроса (кому и за какие деньги строить).
Другая сторона вопроса: где, для кого и с какой целью строить общедоступное жилье?Если основная цель строительства такого жилья - повышение уровня рождаемости и развитие Украины, то строить его нужно там, где вложения государства в подобное жилье дадут максимальный эффект.
Где они дадут максимальный эффект - нужно тщательно анализировать.
Но, насколько я понимаю, в городах-миллионниках эффект этот будет намного ниже чем в средних и малых городах.
Потому, наверное, и говорили на совещании у Президента о райцентрах Полтавской области (данные эти озвучил В.А.Поляченко по ТВ).

Отвечу по пунктам.
Не совсем корректно пытаться извратить суть происходящего на программе УТ-1.

Сейчас Вы говорите неправду. Я настаиваю, что Министр Кучеренко задал конкретный вопрос с указанием цены 500 долларов за квадрат, и получил не "вроде как кивнул головой...", а конкретный развернутый ответ также с указанием цены 500 долларов за квадрат.
Сказав первую неправду, Вы начинаете приписывать Толмачеву свои мысли "..Возможно при этом подсчитывал, сколько прибыли принесет ...".

А затем, взяв придуманную Вами цифру 600 долларов, Вы развиваете тему дальше.

Так дискуссию вести нельзя.


Теперь по поводу " кому, как и зачем строить".

На эту тему я писал довольно длинный пост с развернутым обоснованием, что нужно делать на первичном рынке жилья эконом-класса.
Повторю основной момент.

Вы сами 2 поста назад сослались на данные Госкомстата :"Что согласно данным Госкомстата, в 2007 году в Киеве введено в эксплуатацию 14907 квартир, общей площадью 1401452 квадратных метров?".

Если Вы посчитаете среднюю площадь квартиры, то получится 94 квадратных метра.
К чему эта гигантомания? Неужели при таких ценах на жилье людям остро не хватает квартир большой площади?

Я предлагал строить новые дома с квартирами эконом-класса с минимально возможными площадами квартир, с совмещенными, насколько это возможно помещениями. Но обязательно с недорогой, но качественной отделкой "под ключ".

Ведь жилье эконом-класса покупают не с жиру.
Оно нужно :
1. Людям, у которых доходы сейчас и в долгосрочном периоде не вырастут, и их в лучшем случае хватает на жилье эконом-класса.
2. Людям, имеющим перспективу, но сегодня нуждающихся в жилье именно для проживания. Для них это будет жильем до момента покупки жилья более высокого класса.

И вот именно небольшие по площади, но готовые к заселению, новые и качественные квартиры, могут решать задачи именно насыщения рынка жильем для проживания вышеуказанных категорий людей.

Ведь если квартира покупается именно с целью проживания, то в основном у человека нет ни времени, ни желания (а может и денег или физических возможностей) ввязываться в долгосрочный ремонт. Не у всякого на это хватит здоровья, знаний и умений. Да это каждому и не нужно.

Я подробно описывал раньше, что нужно делать на первичном рынке жилья эконом-класса. Если хотите, я найду и еще раз вставлю в пост.

Цитата:

За 500 долл. дейстивтельно можно построить с очень высоким качеством, с зарпалатой рабочим 1000 долл/месяц, из качественного кирпича и бетона, с качественными металопластиковыми окнами с двух-камерными стеклопакетами, работой машин и механизмов и т.д., но только построить коробку, без учета всех тех моментов о которых я говорил.

Я согласен с Вашими оговорками о финансировании.
Но разве наши застройщики (и в частности КГС) до последнего времени не строили за деньги инвесторов - покупателей жилья на стадии котлованов?

Разве все построенное на сегодня жилье (ведь у нас дом строят минимум 2-3 года) построено на купленной по рыночным ценам земле, а не на арендованной или выделенной ранее?

Разве во всех ныне продающихся по высоким ценам домах отчисления городу составляли 25%?

Цитата:

Если Вы посчитаете среднюю площадь квартиры, то получится 94 квадратных метра.
К чему эта гигантомания? Неужели при таких ценах на жилье людям остро не хватает квартир большой площади?

Вы представляете . Выходит нехватает!

Тут обсуждалась тема "Обеспеченность жильем". Так, если мне помнится резюме ее было неутешительным - 20м.кв. общей площади на человека на Украине при европейской от сорока.

Цитата:

....А подводом коммуникаций зачастую занимаются даже не строители а те, кто эти коммуникации дает: водоканал, энергослужбы и т.д. И эти же службы дают ТУ на коммуникации и стоимость подвода коммуниаций очень сильно зависит от места в котором ведется строительство, зачастую на объект грузят строительство нескольких километров коллектора, нескольких электроподстанций, с прокладкой многих километров подземных комуникаций, строительство насосных станций и водопроводов и т.д. И строители честно верят, в то, что это не строительство дома, это подвод коммуникаций для дома или вообще для всего района.Причем в стоиомсть подвода коммуникаций входит их проектирование и зачатую пренос других коммуникаций...
О пректантах ..- стоимость их услуг с авторсим надзором находится в пределах 25-70 долл. за кв.м. в зависимости от сложности объекта и уровня проработки.....
"при обеспечнии финасированием". Кто будет обеспечивать финасирование? Кто этот альтруист?
Стоимость земли. ...
...пересчитайте с учетом вышесказанного, получите диапазон 1200 - 2000 долл./кв.м.

Коммуникации являются Основными Средствами (т.е. активом)организаций, которые являются поставщиками комунальных услуг и оплачиваются комунальными платежами. Причём в большинстве своём данные организации (например облэнерго) являются частными и далеко неубыточными. То что сейчас приобретение активов для частной конторы финансируется инвесторами - это дело временное,и говорит о низком уровне финансового управления проектами. Построенные за счет инвесторов коммуникации - бесплатно передаются дяде, который потом этим же инвесторам их продаёт - это всё равно что "трубу" Росии отдать, а потом платить ей же за транзит по Украине.
О проектантах - сейчас косвенно столкнулся 50 уё м2 с авторским надзором элитный коммерческий проект с полной отделкой - на небольшом объёме, думаю для массового строительства не более 10уе м2 жилой площади.
Финансируют проекты различные организации и физики и по различным схемам - альтруизма при финансировании не бывает. Наиболее дорогой способ финансирования - гривневый кредит - до 24% годовых

С учётом вышесказанного - 500 (включая прибыль строителей - с бюджетной отделкой)+ 0 коммуникации + 5 уе земля ( в аренде) + 0 инфраструктура (садики, школы - обязанность города- целевые налоговые поступления) + 10 уе проект (включая прибыль) + примерно 150 уе финансирование в течении двух лет (включая прибыль) + 5 уе - благоустройство придомовой территории, обустройство парковок и детских площадок = 670 - при покупке сданного в эксплуатацию жилья, а при участии в финансировании - дисконт до 25% - и заметьте - все с прибылью.
А от нынешней ситуации кто выигрывает? Домик и иже - на заказных статьях?
Оксане Билозир - респект!

Цитата:

Вы представляете . Выходит нехватает!

Тут обсуждалась тема "Обеспеченность жильем". Так, если мне помнится резюме ее было неутешительным - 20м.кв. общей площади на человека на Украине при европейской от сорока.

Здравствуйте, Виталий из АН "Планета Оболонь"!

Вас не было слышно почти месяц.

Опять пришла Ваша очередь бороться с ересью на РН?

А сказать Вам видимо нечего. Вы даже не прочитали пост, который критикуете. Я понимаю, работа такая.
И тема не "Обеспеченность жильем". , а "Себестоимость жилья".

Но все же не помешает давать ответы именно на то, что написано.

Если же по существу, то одним из элементов снижения себестоимости квартиры, и, соответственно, цены ее продажи, является уменьшение площади квартиры эконом-класса.