Себестоимость жилья

Ну что ж, себестоимость оставляем пока за кадром.

Думается, себестоимость в контексте нынешнего РН не будет учитываться при расчетах даже девелоперами - владельцами недвижимой первички.
Действительно, соглашаясь с Morfeus, подчеркну - следует отличать кризисное управление и плановую деятельность
При кризисном, обычно ручном управлении, есть высокая вероятность эмоциональных решений.

Из всего выше изложенного для себя делаю вывод -
вторичка будет подталкивать первичку, а первичка - вторичку.
Вот так, мелкими фрикциями, цены будут ползти вниз. Если конечно не случится неких глобальных потрясений, а-ля дефолт, падение гривни процентов на 50, высадки десанта РФ и т.д.

Цитата:

ЗАЧЕМ ЗНАТЬ СЕБЕСТОИМОСТЬ?

Вы несколько усложнили.
Я имею в виду себестоимость жилья, которое начнут проектировать и строить сегодня.
Сегодня ясны ошибки, допущенные при проектировании и строительстве в предыдущие годы.
К примеру, уже козе понятно, что для массового, типового жилья, нужны не такие площади квартир, которые понастроили сегодня.
Сегодня цены ниже.
На всё.
Как ни прискорбно, строительство жилья - бизнес.
И строителям, как бы это ни было нудно, придётся убрать лишние затраты.
На фарс, корпоративы, неуков и туповатых девиц, откаты, воровство и т.п.

А как же ещё?
Неужто есть производственный, реальный, массовый бизнес, который не зиждется на скрупулёзном подсчёте затрат?
Если ещё есть - умрёт. Должен умереть.

Сейчас строители заводят песни, и закидывают удочки о массовом строительстве жилья в Киеве за 300-400 долларов за квадрат.
В первом посте этой темы есть ссылка, как Толмачёв почти 2 года назад уже пел о 600 долларах за квадрат.

Зачем нам эти знания?
Затем, что нафига покупатель будет платить 1500 - 2000 долларов за квадрат сегодня, если через 1-2 года он сможет купить новое жильё за, к примеру, 400 долларов за квадрат?

Тот, кому горит - ноу проблем, вперёд, на вторичку.
Или к не распроданному на сегодня первичному жилью.

Что это даст рынку?
Зная, что через год-два на рынке появится первичка по 400 долларов за квадрат, нонешние строители и девелоперы будут ограничены во времени.
Придётся что-то делать с зависшим и не распроданным жильём.

То же со спекулянтами.
Они будут знать, что на все фокусы с выжиданием у них 1-2 года.
Кто не успел - тот опоздал.

Вот для этого обществу и нужно знать себестоимость, или нормальную стоимость жилья.

В принципе, МинРегионСтрой дал цифру около 4800 гривен за квадрат для Киева.
С учётом рентабельности и налогов.
На сегодня это около 600 долларов за квадрат.
При девальвации гривны будет меньше.
А себестоимость от девальвации сильно не пострадает.
Я давеча в теме у Камрада написал, что при высотном строительстве практически все материалы - украинские.
Проектировщики и строители - тоже.

А перечисленные Вами господа пусть подтягивают стоимость достроя недостроев до реалий рынка.
Нафига у банкротов недострои дорого покупать?
Пусть или дешево продают, или сидят с ними, если кредиторы за долги не отберут.
Раз лоханулись, не смогли достроить, крали не из прибыли, а из убытков - кто им доктор?

Цитата:

Как ни прискорбно, строительство жилья - бизнес.
И строителям, как бы это ни было нудно, придётся убрать лишние затраты.
На фарс, корпоративы, неуков и туповатых девиц, откаты, воровство и т.п.

А как же ещё?
Неужто есть производственный, реальный, массовый бизнес, который не зиждется на скрупулёзном подсчёте затрат?
Если ещё есть - умрёт. Должен умереть.

Как пафосно, но есть один существенный недостаток.
Куда вы денете разрешительно-проверяюще-берущие конторы которых возле строительства кормится немеряно? Неужто уволите? Так в Киеве и областных городах резко вырастет безработица.
Кроме того, помимо стоимости материалов как правило производящихся на импортном оборудовании есть зарплата на которую нужно жить. И если ситуация с ценами на потребительские товары не изменится, то где вы думаете работяг найти за 100-200 баксов в месяц?
На площади перед ж/д вокзалом Киева?

Цитата:

Как пафосно, но есть один существенный недостаток.
Куда вы денете разрешительно-проверяюще-берущие конторы которых возле строительства кормится немеряно? Неужто уволите? Так в Киеве и областных городах резко вырастет безработица.
Кроме того, помимо стоимости материалов как правило производящихся на импортном оборудовании есть зарплата на которую нужно жить. И если ситуация с ценами на потребительские товары не изменится, то где вы думаете работяг найти за 100-200 баксов в месяц?
На площади перед ж/д вокзалом Киева?

Лично я никого и никуда девать не собираюсь.
Все разговоры про взятки, разрешения, и проверки - брехня.
Мы ведь говорим о массовом типовом жилье.
КГС, Житлоинвест, ТММ, Консоль и прочая братия - порождение той же мафии.
Ну, не бегал Поляченко по всяким конторам, раздавая взятки.
Что с Кучмой, что с Ющенко, шашни крутил.

Политику на первичном КРН определяют несколько компаний, которые всех проверяющих имели в виду.

Теперь на счёт импортного оборудования.
Вы, наверное, как и Камрад, импортную дрель самым важным фактором в стоимости жилья записали?
Или кирпичи в Украине без импортного сырья делать не могут?
Или металлопрокат?
Или в песчаных и глиняных карьерах супер-импортная техника работает, а не совково-украинская?

Кончайте уже песнь о сверхсложности производства Ж/б панелей для домов, к примеру, серии АППС.
Или свай, ригелей и прочего конструктива.

О зарплате работяг я не писал, но ни КГС, ни прочая братия, зарплатой их и в лучшие годы не баловала.
И, кстати, на вокзале как раз и собирала.
Сплошные приезжие, плюс задержки зарплаты.

Я же здесь зарплату каждого рабочего определить цель не ставил.

Но словоблудие о взятках, засилии импорта на постройке домов массовых серий, и работягах КГС, разъезжающих на Поршах, уже слушать не очень собираюсь.

Захотят строительные компании выжить, и работать по специальности, то есть дома строить - пусть сами решают эти проблемы.

А то последние годы прямо вой стоит об их проблемах, при том, что сверхприбыли с рынка собирали.

Хватит, поездили на чужой шее.
Хочешь работать в Украине, при нищем населении, и дырявом бюджете - строй недорого.
Не можешь - в сад.

Цитата:

Вы несколько усложнили.
Я имею в виду себестоимость жилья, которое начнут проектировать и строить сегодня.

Может быть, хотя я хотел наоборот - упростить.
Вообще я - человек простой (тоже самое, наверное, говорил питекантроп, поджаривая на костре неандертальца).
Словом, да - Простота - хуже воровства.

Цитата:

Сегодня ясны ошибки, допущенные при проектировании и строительстве в предыдущие годы.
К примеру, уже козе понятно, что для массового, типового жилья, нужны не такие площади квартир, которые понастроили сегодня.

Это хорошое наблюдение, но вывод небесспорен.
Большая площадь "новых" квартир одинаковой "комнотности" определяет РАЗНЫЙ КЛАСС для массового (напечатал это слово и
испугался) покупателя. Сделай площадь сравнимую с массовым (здесь все нормально) жильем на вторичном рынке и получишь
какую-никакую конкуренцию со стороны вторички. Вторичке легко падать в цене - она все равно не имеет себестоимости
(сравнимой), по крайней мере сегодня и ближайший год-два.
По большому счету согласен.

Цитата:

Как ни прискорбно, строительство жилья - бизнес.

Если это Вы сказали как аксиому, то мне трудно будет об этом говорить.
Потому что я хочу сказать, что эта очень очевидная истина в нормальных условиях - сейчас не работает.
Это - не бизнес.
Это - кризис.
Бизнес подразумевает получение прибыли, а кризис - минимизацию потерь и даже выживание (последнее
в подавляющем большинстве). То, что Вы восприняли как "усложнение" в моем прошлом посте было слабой попыткой найти
возможность хоть для "какого-то бизнеса". Каюсь, фантазия действительно на грани реальности, но я рад, что
она показалась Вам просто "сложной".

Цитата:

И строителям, как бы это ни было нудно, придётся убрать лишние затраты.
На фарс, корпаративы, неуков и туповатых девиц, откаты, воровство и т.п.

Фарс - это вряд ли (мы же уже с риэлторами не дружим, а сделали при себе службу продаж - куда теперь без фарсу).
Неуков - само собой, они и раньше нам не нравились.
Корпаративы и особенно туповатых девиц лучше оставить, не то повеситься можно от кладбищенской скуки - прямое
влияние на производительность труда (не так много это стоит).
Откаты и воровство отпадают почти автоматически - мы же почти от всех посредников избавились.

Да, все правильно - можно ехать в Казатин и давать рекламу!
Или Вы в Днепропетровске хотите строить? Нет? В Киеве?!
...тут будет сложней. Дело в том, что здесь НЕ МЫ формируем себестоимость.
То есть формируем ее конечно МЫ, но только это - не себестоимость...

Цитата:

А как же ещё?
Неужто есть производственный, реальный, массовый бизнес, который не зиждется на скрупулёзном подсчёте затрат?
Если ещё есть - умрёт. Должен умереть.

В яблочко. Умрет. В том числе и потому, что для скурпулезного подсчета затрат эти самые затраты должны быть
ПРОЗРАЧНЫ. А для ведения конкурентоспособного бизнеса еще и боль-мень одинаковы ДЛЯ ВСЕХ.
Вы же не думаете, что я в суе имя Михалыча помянул. Это же основная статья себестоимости - а не цена туповатых девиц
(Это святое. Девчонки, вас в обиду не дам!)
...кстати, а кто у нас это все будет покупать? Самим - то нам есть за что строить! Нам Юля Владимировна дала!
За наш старый неликвид. Как хорошо все складывается-то для нас. Поддерживает Юлия Владимировна отрасль.
В нормальных экономиках, правда, поддерживают покупателя, но у нас - Девелопера. Словом, у нас деньги есть. А у
них (покупателей) - нет. Даже по нашей супер-пупер (Михалыча пригласим на Новый Год и укатаем) цене. Мы же говорим о
бизнесе, а не о маленькой авантюре (2-3 объекта по броссовой цене) с Армагеддоном в конце для коллег-Девелоперов и Банка.
В-о-о-т!!! О Банке мы забыли! Вот кто нам нужен! Банк даст бабки тем, кто захочет (конечно, захочет) у нас купить, а они
отдут их нам...

...есть старый английский анекдот:
Когда-то давно, еще в средние века, кто-то высыпал на узкую лондонскую улочку кучу угля. Люди ночью стали спотыкаться
о груды угля, падать, пачкаться и травмироваться. Кто-то воткнул в кучу фонарь. И все сразу стали счастливы. Ни кто
не пачкается и не травмируется. Прошел год, и как-то вечером люди спросили друг друга: "Зачем эта куча угля здесь лежит?
Надоело все время ее обходить!". Кто-то попытался убирать кучу, но фонарь упал и чуть-чуть не разбился. Унесли этот фонарь
совсем. И сразу кто-то споткнулся о кусок угля и разбил себе нос. Пришлось воткнуть фонарь на место... Куча нужна чтобы
подпирать фонарь, а фонарь освещает кучу чтоб никто не упал (я предупреждал, что анекдот - английский ).

У нас больше нет ипотеки. На года 3. А если мелкий инвестор затянет неплатежи, ожидая чуда в виде оживления рынка - то
законсервирует эту ситуацию еще на года 2. Деньги он все равно отдаст (банку окончательно ни кто не даст умереть, не смотря
на отсутствие сильного банковского лобби в Раде [если бы сильное лобби было - Стельмах бы ушел по другому]). Неужели в Банке
не осталось денег, а есть только дебиторская задолженность? Нет, денег тоже малеха есть, да и под дебиторскую задолженность
есть Залог. Мало денег - на межбанке можно взять. Вот только под что эти деньги выдавать? Под квартиры по "новым" ценам?
А что Банку делать с заложенными ранее квартирами по "старым" ценам? Переоценивать придется вниз до уровня "новых". А что
делать с упавшей сразу на несколько десятков процентов ликвидностью? Это ж сколько "красивых" кредитов сходу превратятся
в недообеспеченные?
Резервы создавать! Мг, - за счет собственных средств! Найдем Банк где владельцы какие нибудь Австрияки!!! Но вот дело в том,
что Австрияки (немцы и французы тоже) вложились по самое немогу в арабов-дубабов, и им сейчас бы самим ноги унести.

Позиция Банка:
"Старый" (по старым докризисным ценам) залог нужен чтобы подпирать уже выданный кредит, а выданный кредит нужен, чтобы по
нему платили % живя в "старом" залоге.
Куча нужна чтобы подпирать фонарь, а фонарь освещает кучу чтоб никто не упал.

Подобная клинчевая позиция и у инвестора и у девелопера (Не такого везучего как мы. Это только мы без неликвида,
без кредитов, с Юлиной поддержкой, с Михалычем все схвачено - и то, честно говоря, - обосрались) и у покупателя.

Можно, правда попробовать заселить нашу недвигу сдрейфившими "хомяками", но их будет немного. Хватит только на мелкую
авантюру с Армагеддоном для всего РН в конце. Не чаще раза в год - это не бизнес. Хомяк уже свое учуял, и дно не отпустит.

Это всеобщий клинч. Бизнесом здесь и не пахнет.
Я хочу, чтобы мы признали - у нас СИСТЕМНЫЙ КРИЗИС.
СИСТЕМНЫЙ КРИЗИС требует КРИЗИСНОГО УПРАВЛЕНИЯ.
Системно бороться с ним ни кто не умеет, не хочет, не будет!
Ю. через кабмин дала только "отскочить" своим девелоперам!
Бабки, которые они отгребли - в отрасль через развитие не вернуться!
Никакая это не поддержка отрасли.

Работать можно только по меньшим "новым" ценам, но всем ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМА "старая" цена.
Быстрого съезда на "новые" цены никому из бывших активных участников РН не дадут сделать их контрагенты. (По этой же причине не будет «400 долларов за квадрат» «через 1-2 года».
А если будет, то это будет очень плохо, это будет означать, что работы нет (ни у кого) и не
предвидеться надолго. Проседание цены более чем в полтора раза за год чревато очень плохими
побочными эффектами. Если и будет «400 долларов за квадрат», то через года 4 на дне и на
панельных хрущей. Хотя я не против чтоб было на новострой.)
И РН обрушат тот, кто раньше вел себя пассивно и не был игроком на РН. Если не сделает, то подтолкнет.

Цитата:

Сейчас строители заводят песни, и закидывают удочки о массовом строительстве жилья в Киеве за 300-400 долларов за квадрат.
В первом посте этой темы есть ссылка, как Толмачёв почти 2 года назад уже пел о 600 долларах за квадрат.

Да, точка устойчивого равновесия где-то в районе 550-600$/кв.м. нового жилья. Тут Талмачев, думаю, прав.
Я так понял, он имел ввиду именно цену, а не себестоимость.
Сам я получаю эту цифру добавив 10-20%% к ценам (не себестоимости) до пузыря.
Но, чтобы не гадать - надо дождаться относительной стабильности на РН в течении месяцев 12-14.
Никакой "ловли ножей" процесс сдутия пузыря не предполагает. Это, собственно, и
есть мое "упрощение" не предполагающее знание слова "себестоимость".

Справедливости ради отмечу, что сам я человек любопытный и информацией о себестоимости РН, конечно, интересуюсь.
От этого мне вреда никакого. Мне не нужно продавать. А вот тем кому нужно, лучше о себестоимости забыть, даже если
знали о ней - много глупостей можно в сердцах наделать.

Цитата:

Лично я никого и никуда девать не собираюсь.
Все разговоры про взятки, разрешения, и проверки - брехня.
Мы ведь говорим о массовом типовом жилье.
КГС, Житлоинвест, ТММ, Консоль и прочая братия - порождение той же мафии.
Ну, не бегал Поляченко по всяким конторам, раздавая взятки.
Что с Кучмой, что с Ющенко, шашни крутил.

Да, при Саше Омельченко ему было легко, но и тогда он отстегивал пожарникам,экологам и тот же Присяжнюк закрывал глаза на нарушения не за спасибо, а за пару квартир в сдаваемом доме, а ведь это тоже нужно на кого-то переложить.

Цитата:

Политику на первичном КРН определяют несколько компаний, которые всех проверяющих имели в виду

Если заплатят - будут иметь ввиду, нет - будут иметь большой геморой, особенно с приходом Космоса с бригадой..

Цитата:

Теперь на счёт импортного оборудования.
Вы, наверное, как и Камрад, импортную дрель самым важным фактором в стоимости жилья записали?
Или кирпичи в Украине без импортного сырья делать не могут?
Или металлопрокат?
Или в песчаных и глиняных карьерах супер-импортная техника работает, а не совково-украинская?

Можно кирпич делать( и делают) и в кольцевых печах построенных в 30-х годах, но встает вопрос о марке такого кирпича.
И панели на совковых заводах лить, вот только их качество еще при Союзе ГОСТу мало соответствовало, а сейчас при отсутствии машиностроительной базы где запчасти брать?

Цитата:

О зарплате работяг я не писал, но ни КГС, ни прочая братия, зарплатой их и в лучшие годы не баловала.
И, кстати, на вокзале как раз и собирала.
Сплошные приезжие, плюс задержки зарплаты.

НЕ нужно путать квалифицированных приезжих с которыми намного выгоднее иметь дело чем с киевлянами с бомжами с вокзала с минимальной квалификацией.
А квалифицированные приезжие и при оплаченном от фирмы жилье за копейки работать не будут.

Цитата:

Хватит, поездили на чужой шее.
Хочешь работать в Украине, при нищем населении, и дырявом бюджете - строй недорого.
Не можешь - в сад.

Ну вот и дошли до сути.
А здесь будет как в 90-е - стройка просто встанет - будут строится коттеджи,не более.
Или много ДСК по областным центрам заточенным при СССР под типовое жилье в те годы уцелело?

Цитата:

Да, при Саше Омельченко ему было легко, но и тогда он отстегивал пожарникам,экологам и тот же Присяжнюк закрывал глаза на нарушения не за спасибо, а за пару квартир в сдаваемом доме, а ведь это тоже нужно на кого-то переложить.
Если заплатят - будут иметь ввиду, нет - будут иметь большой геморой, особенно с приходом Космоса с бригадой..

Мжет уже имеют?

«Киевгорстрою» поменяли голову //eizvestia.com/markets/full/4188063
Василий Можар сообщил, что Петр Шилюк выведен из состава правления в связи с достижением пенсионного возраста.

О новых полномочиях набсовета Василий Можар подробно не рассказал: «Увеличили полномочия набсовета. Полномочия правления должны в большинстве случаев теперь согласовываться с набсоветом. Конкретно перечислять — очень много. После отклонения полномочий правления, проголосованного большинством голосов, выбрано правление, которое на 99% действовало ранее, добавился один человек — Петр Мазотов. Это рекомендации набсовета, они знают этого человека и с ним сотрудничают».

При этом и Анатолий Чуб, и Денис Комарницкий (член набсовета, депутат Киевсовета от Блока Леонида Черновецкого) этот вопрос не комментировали, а большую часть времени пребывали возле господина Можара. Складывалось впечатление, что они контролируют сказанное им прессе. О новом члене правления КГС Петре Мазотове известно немного. По открытым источникам, в 2004 г. он был представителем нынешнего мэра Киева Леонида Черновецкого на президентских выборах. Работал директором Одесского филиала Правэкс-Банка, который был долгое время подконтролен господину Черновецкому.

Вот видите, себестоимость оказывается важный психологический фактор не только для продавца, но и для покупателя!

Продавец НЕ ГОТОВ продавать ниже себестоимости, покупатель в условиях кризиса и дефицита покупателей хочет выдавить из продавца желание продать не дороже, чем по себестоимости!

Приходится признать себестоимость как точку совпадения, или даже скорее, оптимального компромисса интересов продавцов и покупателей, я имею ввиду основную их массу.
Естественно, это только на сегодняшний день.

Сдерживающий фактор - переоценка залогов, снижение залоговой стоимости, необходимость увеличения капитализации.
Это касается не только банков, как ипотекодержателей, но и девелоперов, оформлявших кредиты под залог своих объектов по текущей оценочной стоимости.

Что дает постепенное снижение цены?
Девелоперы получают шанс продать по высокой цене, падение стоимости активов не бросается в глаза, банки оттягивают рекапитализацию.
Но конец будет один - цены на рынке "на дне" должны коснуться себестоимости и некоторое время погулять возле нее, далее создание нового рынка и формирование новых цен, допустим себестоимость +10% после сдачи в эксплуатацию.

Возможен ли обвал цен одним-двумя скачками до уровня себестоимости и ниже?
Возможен, но только кратковременный, и только под влиянием форс-мажорных обстоятельств. Таким обстоятельством может стать угроза банкротства одного из крупнейших банков и последующий выброс залогов. Причем не суть важно, чего именно - недвижимости, авто или других объектов.
Не стоит сбрасывать со счетов и возможность влияния НБУ - с новым главой может выйти постановление о переоценке активов по новой рыночной стоимости. И опять же для новостроя эта цифра скорее всего будет крутиться около себестоимости, а вторичка будет к ней привязываться...

Цитата:

А что Банку делать с заложенными ранее квартирами по "старым" ценам? Переоценивать придется вниз до уровня "новых". А что
делать с упавшей сразу на несколько десятков процентов ликвидностью? Это ж сколько "красивых" кредитов сходу превратятся
в недообеспеченные?
Резервы создавать! Мг, - за счет собственных средств! Найдем Банк где владельцы какие нибудь Австрияки!!! Но вот дело в том,
что Австрияки (немцы и французы тоже) вложились по самое немогу в арабов-дубабов, и им сейчас бы самим ноги унести.

Позиция Банка:
"Старый" (по старым докризисным ценам) залог нужен чтобы подпирать уже выданный кредит, а выданный кредит нужен, чтобы по
нему платили % живя в "старом" залоге.
Куча нужна чтобы подпирать фонарь, а фонарь освещает кучу чтоб никто не упал.

Подобная клинчевая позиция и у инвестора и у девелопера (Не такого везучего как мы. Это только мы без неликвида,
без кредитов, с Юлиной поддержкой, с Михалычем все схвачено - и то, честно говоря, - обосрались) и у покупателя.

Можно, правда попробовать заселить нашу недвигу сдрейфившими "хомяками", но их будет немного. Хватит только на мелкую
авантюру с Армагеддоном для всего РН в конце. Не чаще раза в год - это не бизнес. Хомяк уже свое учуял, и дно не отпустит.

Это всеобщий клинч. Бизнесом здесь и не пахнет.
Я хочу, чтобы мы признали - у нас СИСТЕМНЫЙ КРИЗИС.
СИСТЕМНЫЙ КРИЗИС требует КРИЗИСНОГО УПРАВЛЕНИЯ.
Системно бороться с ним ни кто не умеет, не хочет, не будет!
Ю. через кабмин дала только "отскочить" своим девелоперам!
Бабки, которые они отгребли - в отрасль через развитие не вернуться!
Никакая это не поддержка отрасли.

Работать можно только по меньшим "новым" ценам, но всем ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМА "старая" цена.
Быстрого съезда на "новые" цены никому из бывших активных участников РН не дадут сделать их контрагенты. (По этой же причине не будет «400 долларов за квадрат» «через 1-2 года».
А если будет, то это будет очень плохо, это будет означать, что работы нет (ни у кого) и не
предвидеться надолго. Проседание цены более чем в полтора раза за год чревато очень плохими
побочными эффектами. Если и будет «400 долларов за квадрат», то через года 4 на дне и на
панельных хрущей. Хотя я не против чтоб было на новострой.)
И РН обрушат тот, кто раньше вел себя пассивно и не был игроком на РН. Если не сделает, то подтолкнет.
Да, точка устойчивого равновесия где-то в районе 550-600$/кв.м. нового жилья. Тут Талмачев, думаю, прав.
Я так понял, он имел ввиду именно цену, а не себестоимость.
Сам я получаю эту цифру добавив 10-20%% к ценам (не себестоимости) до пузыря.

Видите ли, я не согласен с тезисом, упорно муссируемым как на РН, так и на валютном рынке.
Этот тезис - родом из СССР, и попахивает вульгарным волюнтаризмом.

Мол, не хочет кто-то повышения/понижения курса гривны - значит сделает так, как захочет. И начинают цифрами жонглировать, кто 6,50 гривен за доллар, кто ещё чего-нибудь забибенит.

То же самое с ценами на РН, ценой залогов, капиталом банков, резервами, докапитализациями и т.п.
Мол, не выгодно банкам - девелоперам - строителям - риэлторам снижение цены жилья, и, соотвественно, цены залогов - значит так тому и быть.

Маленькая поправка.
Если бы это было в СССР - то можно было бы и курс доллара по 0,67 рубля за один доллар иметь.
И цену на жильё "удерживать", или регулировать.

Но мы уже запёрлись в мировую экономику, глобализацией (читай рукоблудием) захотелось позаниматься, руки чесались, гормон в голову ударял.

Вот теперь и не нужно обижаться.
Валовой международный валютный долг чуть больше 100 миллиардов долларов.
Причём, в основном, краткосрочный и среднесрочный.
Долгосрочного практически нет.

И те дяди, которым мы эти 100 миллиардов баксов должны, долго наблюдать наши игры в песочнице (читай на Рынке Недвижимости, банках и т.п.) не намерены.
По долгам отвечать нужно.

Поэтому, независимо от того, кто и чего в Украине хочет, играть придётся всё-таки по международным, близким к рыночным, правилам.

Иначе придёт лесник, и выгонит всех из леса.
И никакие Пасечники, Витьки, Жули и Михалычи этим дядям не помеха.

Резюме.
Строительный бизнес очень большой, капиталоёмкий, и прибыльный.
И тот, кто не захочет им заниматься, и, соответственно, строить жильё, и прочие здания и сооружения - вылетит из него, как пробка из бутылки новогоднего шампанского.

Всех с Новым Годом!

Цитата:

Можно кирпич делать( и делают) и в кольцевых печах построенных в 30-х годах, но встает вопрос о марке такого кирпича.
И панели на совковых заводах лить, вот только их качество еще при Союзе ГОСТу мало соответствовало, а сейчас при отсутствии машиностроительной базы где запчасти брать?

А здесь будет как в 90-е - стройка просто встанет - будут строится коттеджи,не более.
Или много ДСК по областным центрам заточенным при СССР под типовое жилье в те годы уцелело?

Вячеслав, давайте попробуем без предвзятости рассмотреть гипотетический вариант строительства в Киеве большого жилмассива типового массового недорогого жилья.
Не для небожителей а для нормальных украинских граждан, с нормальными украинскими доходами.
И с нормальными, не завышенными, требованию к жилью.
В общем, реальные сегодняшние украинские условия.

Опять же, жильё должен строить, к примеру, застройщик, аналогичный по мощности КГС.
Я в данном посте идеализирую ситуацию, и не беру во внимание засилие в КГС людей Космоса.

Застройщий должен строить за свои деньги. Тогда нынешнего безобразия со сроками и качеством можно избежать.

Говорю только об экономической стороне дела.

Берём, к примеру, проект домов серии АППС.
Проект имеет почти 20-летнию историю эксплуатации.
Затраты на проектирование конкретного дома - минимальны.

АППС имеет недостатки - недостаточная теплоизоляция.
С сегодняшними технологиями и материалами решается легко.
Даже ЖЭКи без труда организовывают дополнительную наружную теплоизоляцию стен.
На стадии строительства, системно и массово, это будет стоить недорого в расчёте на квадрат жилья.
Плюс металлопластиковые окна украинского производства.
Можно модернизировать систему внутридомового отопления.

Но в остальном проект очень хороший.
Планировки - хорошие.
Площади квартир - не завышенные, и не заниженные.
Трёхкомнатная квартираоколо 75 квадратов.

Основной материал - отечественный железобетон.
Нужно сделать новую опалубку на заводе ЖБК - для массового строительства это не проблема, окупится быстро.
Но даже на старом оборудовании можно работать, закрыв глаза на геометрию ж/б конструкций.
Нужно считать, что выгодней.
Или делать новую опалубку, или при помощи гипсокартона выравнивать недостатки кривых панелей.

Положа руку на сердце, что в таком проекте дорогого или невозможного?

Так вот, если застройщик построил за свои деньги, и продаёт готовое недорогое жильё (порядка 12 тысяч за однокомнатную, 20 тысяч за двухкомнатную, и 32 тысяч долларов за трёхкомнатную квартиру в Киеве), то кредиты для конечного покупателя банки найдут.
Ведь готовая квартира, причём не переоцененная - прекрасный залог.
А найти деньги на первый взнос, хоть и 50% от цены жилья, люди в состоянии.

Ясно, что при условии, что во власти только воры, никаких подобных проектов не будет.

Но ещё раз повторю.
Я рассматривал себестоимость, или цену жилья, для конкретного массового проекта.

И не вижу, что такой проект невыполним.
В принципе.

А вот как будет в современной Украине - посмотрим.

//smi.liga.net/articles/IT097579.html
...
Сколько у вас уходит денег на подарки для чиновников и благотворительные взносы для помощи ведомствам?
...
Александр Самокиш, директор "Пивденмиськбуд-1"
В 99% ситуаций наша компания сталкивается с требованием заплатить взятки. В противном случае госструктуры затягивают решение того или иного вопроса. Чтобы назвать структуры, которые требуют денежного вознаграждения, можно просто взять весь перечень документов, необходимых для строительства объектов: архитектура, экология, охрана памятников, подключение коммуникаций, водоканал, технические условия. Все в той или иной степени что-то вымогают. Это все финансируется в теневую. В конечном итоге вся коррупция и все взятки ложатся на себестоимость объекта. Себестоимость монолитно-каркасного дома составляет $700 за 1 кв. м с учетом стоимости работ генподрядчика. А в стоимости $2000 за 1 кв. м уже заложены взятки.

Цитата:

Валовой международный валютный долг чуть больше 100 миллиардов долларов.
Причём, в основном, краткосрочный и среднесрочный.
Долгосрочного практически нет.
шампанского.

Зато Украине должны долгосрочно. Теже США.

Цитата:

Вот видите, себестоимость оказывается важный психологический фактор не только для продавца, но и для покупателя!

Продавец НЕ ГОТОВ продавать ниже себестоимости, покупатель в условиях кризиса и дефицита покупателей хочет выдавить из
продавца желание продать не дороже, чем по себестоимости!

К сожалению, да. Но только все разговоры о себестоимости заходят в тупик - девелоперы не врут, когда говорят
о рентабельности в 5%. Да только себестоимость этих объектов была сформирована 3 года назад - до кризиса.
А это покупателя (про знающего цену каждому зернышку хомяка я вообще молчу) уже не устраивает.

Цитата:

Приходится признать себестоимость как точку совпадения, или даже скорее,
оптимального компромисса интересов продавцов и покупателей, я имею ввиду основную их массу.
Естественно, это только на сегодняшний день.

Тоже правильно, но себестоимость сегодняшнюю или вчерашнюю, но не докризисную!
А кто ее может так быстро дать на рынок через производство?
Она появиться только через аукцион и вторичный рынок (у кого первого нервы сдадут, или наоборот -
кто первый сможет трезво взглянуть на ситуацию и "забыть" о своей себестоимости... дальше будет полегшее.

Цитата:

Что дает постепенное снижение цены?
Девелоперы получают шанс продать по высокой цене, падение стоимости активов не бросается в глаза,
банки оттягивают рекапитализацию.
Но конец будет один - цены на рынке "на дне" должны коснуться себестоимости и некоторое время погулять возле нее,
далее создание нового рынка и формирование новых цен, допустим себестоимость +10% после сдачи в эксплуатацию.

Вот-вот, постепенное снижение цены никому ничего не даст!
И тем не менее - это основной сценарий развития ситуации.

Помните уроки физики 6 класс о равновесии?
Два рисунка:
1. Шарик на вершине горбика (толкни и он покатиться) - НЕУСТОЙЧИВОЕ РАВНОВЕСИЕ.
2. Шарик в лунке (толкай не толкай он там и останется) - УСТОЙЧИВОЕ РАВНОВЕСИЕ.

Если ты игрок на РН и по совету умных людей не забил на себестоимость, то ты находишься
под сильнейшим соблазном перепутать грешное с праведным, а НЕУСТОЙЧИВОЕ РАВНОВЕСИЕ с УСТОЙЧИВЫМ.
Какой кризис? какое доларовое падение цен на 35%? Это гривна просела и гривневые цены остались прежними!
Мы же в Украине живем! Сейчас просто не сезон, а вот придет весна - будет сезон... с южным ветром придут
северные олени...
Чем еще можно объяснить уход на зимние каникулы объектов с РН как не инерцией мышления?
Риск, что весь объем обвала-2010 произойдет именно до весны - 80-90%%!!!
Вместо того, чтобы наращивать валютные резервы, давая гривне медленно проседать - стимулируя тем самым
Экспортера, мы гривну тянули вверх, обескровливая казну в угоду главенствующему импортерскому лобби и
лузерам-терпилам на кредитной игле (голосов не так много - но вони до выборов бы устроили).
- дождались что нас прокинули с МВФ (мы же уже забыли как это - зарабатывать самостоятельно). На весь мир
кричим, что бабушки не получат пенсию (Михалыч их по второму разу купит за гречку, кого не купил).
Вместо того, чтобы влить кровь в экономику дешевыми кредитами - наоборот, вынимали из экономики по 9 арбузов
ежемесячно чтобы в обменники не попадали.
- вспомнили, что такое кризис неплатежей и бартер.
ЮТ старалась отложить все симптомы глубокого кризиса на "после выборов"!!!
Одному Богу известно сколько говна окажется по ногами когда сойдет снег!!
Как можно просто сидеть на РН и ничего не делать!
%-ы растут, но есть иллюзия, что их можно не платить, а кредит не возвращать.
А зачем? - все не возвращают, а я что - самый умный? Все будет ОК, вот только растает снег.

Хотите посмотреть, что будет после выборов? Посмотрите! И то, что увидите, вам не понравиться.
Вот только сделать уже ничего не сможете! Хотя... если все коллеги вокруг тонут - тонуть не так
горько. Ты - не виноват. Обстоятельства так сложились - кризис...

Цитата:

Видите ли, я не согласен с тезисом, упорно муссируемым как на РН, так и на валютном рынке.
Этот тезис - родом из СССР, и попахивает вульгарным волюнтаризмом.

Мол, не хочет кто-то повышения/понижения курса гривны - значит сделает так, как захочет. И начинают цифрами жонглировать, кто 6,50 гривен за доллар, кто ещё чего-нибудь забибенит.

То же самое с ценами на РН, ценой залогов, капиталом банков, резервами, докапитализациями и т.п.
Мол, не выгодно банкам - девелоперам - строителям - риэлторам снижение цены жилья, и, соотвественно, цены залогов - значит так тому и быть.

Все правильно, все будет так как Вы говорите.
Просто до этого момента пройдет времени чуть-чуть (может не на много больше, чем чуть-чуть) больше чем Вы думаете.
Инерция существует не только в физике.

Цитата:

Возможен ли обвал цен одним-двумя скачками до уровня себестоимости и ниже?
Возможен, но только кратковременный, и только под влиянием форс-мажорных обстоятельств.
Таким обстоятельством может стать угроза банкротства одного из крупнейших банков и последующий выброс залогов.
Причем не суть важно, чего именно - недвижимости, авто или других объектов.

По указанным выше причинам одним-двумя скачками - мы не отделаемся.
Как говорил товарищ Сухов: "Желательно, конечно, помучаться".
При нашем НЕУСТОЙЧИВОМ РАВНОВЕСИИ для очередного скачка "таким обстоятельством" может стать этот Ваш пост.
Или следующий...

Цитата:

Вячеслав, давайте попробуем без предвзятости рассмотреть гипотетический вариант строительства в Киеве большого жилмассива типового массового недорогого жилья.

Да в гипотезе или теории можно настроить все, что угодно, но только в реальности оперируют люди со сложившимися специфическими украинскими (постсоветскими) представлениями о бизнесе, деловой этике и пр., где взятка и кидалово - вполне нормальный вид бизнеса.
А где взять других?

Цитата:

Так вот, если застройщик построил за свои деньги, и продаёт готовое недорогое жильё (порядка 12 тысяч за однокомнатную, 20 тысяч за двухкомнатную, и 32 тысяч долларов за трёхкомнатную квартиру в Киеве), то кредиты для конечного покупателя банки найдут.
Ведь готовая квартира, причём не переоцененная - прекрасный залог.
А найти деньги на первый взнос, хоть и 50% от цены жилья, люди в состоянии.

А откуда у застройщика свои деньги? Все строили или на деньги населения или на деньги банков. И у первых, и у вторых кроме долгов сейчас ничего нет.

Цитата:

Ясно, что при условии, что во власти только воры, никаких подобных проектов не будет.

А кто там за последние 19 лет был другой кроме воров, демагогов паразитирующих на национальной идее и просто откровенных уголовников?

Цитата:

1.Да в гипотезе или теории можно настроить все, что угодно, но только в реальности оперируют люди со сложившимися специфическими украинскими (постсоветскими) представлениями о бизнесе, деловой этике и пр., где взятка и кидалово - вполне нормальный вид бизнеса.
А где взять других?
2.А откуда у застройщика свои деньги? Все строили или на деньги населения или на деньги банков. И у первых, и у вторых кроме долгов сейчас ничего нет.
3.А кто там за последние 19 лет был другой кроме воров, демагогов паразитирующих на национальной идее и просто откровенных уголовников?

1. Взятка во всём мире часть бизнеса. Получилось - молодец, не получилось - не скули, если наказали.
2. Найдутся и добрые люди со своими деньгами, лично я легко потяну постройку небольшого дома на десяток квартир. Но сначала должны передохнуть те, кто строит сейчас, и оголодать те, кому они деньги заносят. Я не против решения вопросов через взятку, но я деньги пока печатать не научился, поэтому приходится их считать...
3. Да там 1000 лет так, причём везде. Просто надо научиться воровать с прибыли, а не с убытков. Чтобы хорошо подоить корову, её надо сперва накормить, а в СНГ другой подход: "Чтобы корова меньше ела и давала больше молока, её надо меньше кормить и больше доить".

Цитата:

1. Взятка во всём мире часть бизнеса. Получилось - молодец, не получилось - не скули, если наказали.
2. Найдутся и добрые люди со своими деньгами, лично я легко потяну постройку небольшого дома на десяток квартир. Но сначала должны передохнуть те, кто строит сейчас, и оголодать те, кому они деньги заносят. Я не против решения вопросов через взятку, но я деньги пока печатать не научился, поэтому приходится их считать...
3. Да там 1000 лет так, причём везде. Просто надо научиться воровать с прибыли, а не с убытков. Чтобы хорошо подоить корову, её надо сперва накормить, а в СНГ другой подход: "Чтобы корова меньше ела и давала больше молока, её надо меньше кормить и больше доить".

Вы правильно описАли ситуацию.
Нам должно быть наплевать на желание кого-либо получать взятки.
На растущем рынке, зарабатывая сотни %, люди раздавали взятки направо и налево, лишь бы ускорить процесс получения своей прибыли.
Сейчас ситуация изменилась.
Деньги заработать трудно.
Вот и нефиг давать взятки.

Вот не давать, и всё.
Пусть срок получения визы затянется.
А Вы ещё телегу на вымагателя напишите, или ментам с прокурорами его сдайте.
Нечего взяточникам в рот заглядывать.
Если жить, и зарабатывать хотите.

В лучшем случае оголодавший чинуша, за то, что сделал всё в лучшем виде, и с ускорением графика, может рассчитывать на похвалу, и добровольный небольшой презент.

В начале 90-х годов за коньяк с апельсинами или яблоками, выпитый с выдающим разрешение, за пол-часа решались самые сложные вопросы.

А что сейчас изменилось?
Аппетиты взяточников?
А нам пофиг их аппетиты.

Цитата:

Вы правильно описАли ситуацию.
Нам должно быть наплевать на желание кого-либо получать взятки.
На растущем рынке, зарабатывая сотни %, люди раздавали взятки направо и налево, лишь бы ускорить процесс получения своей прибыли.
Сейчас ситуация изменилась.
Деньги заработать трудно.
Вот и нефиг давать взятки.

Вот не давать, и всё.
Пусть срок получения визы затянется.
А Вы ещё телегу на вымагателя напишите, или ментам с прокурорами его сдайте.
Нечего взяточникам в рот заглядывать.
Если жить, и зарабатывать хотите.

В лучшем случае оголодавший чинуша, за то, что сделал всё в лучшем виде, и с ускорением графика, может рассчитывать на похвалу, и добровольный небольшой презент.

В начале 90-х годов за коньяк с апельсинами или яблоками, выпитый с выдающим разрешение, за пол-часа решались самые сложные вопросы.

А что сейчас изменилось?
Аппетиты взяточников?
А нам пофиг их аппетиты.

Так и будет, просто пока инерция не иссякла. Закон рынка - клиент всегда прав. Это пытались в СССР опровергнуть, и где тот СССР... Сейчас чиновники пытаются взять реванш, бог им в помощь.

Цитата:

Так и будет, просто пока инерция не иссякла. Закон рынка - клиент всегда прав. Это пытались в СССР опровергнуть, и где тот СССР... Сейчас чиновники пытаются взять реванш, бог им в помощь.

По этому поводу Аляк писал, что экономика, и предприятия, и люди, ещё после нескольких "жирных" лет, пока ср*т домашними пирожками.
Если кто не понял, это как раньше у голодных студентов.
После поездки на каникулы к родителям, где их откармливали, они в общаге некоторое время (несколько дней), ещё чувствовали себя вполне прилично.

Но через время запас домашних пирожков, как привезённых с собой в сумке, так и в организме, кончается.

Цитата:

А откуда у застройщика свои деньги? Все строили или на деньги населения или на деньги банков. И у первых, и у вторых кроме долгов сейчас ничего нет.

У банков, и у основной массы людей, денег, действительно, нет.
По крайней мере тех баснословных сумм, которые строители, девелоперы и риэлторы "задвигают" за хреновое, в общем-то, жильё.

А вот застройщики пусть деньги из карманов, куда они рассовывали прибыль предыдущих лет, достают.
А не хотят доставать - вылетят из бизнеса.

Ихтиандр прав, деньги в мире есть, и свято место пусто не бывает.
Пусть вытаскивают "захомяченное" ранее, берут у банков кредиты под своё имущество, привлекают партнёров с деньгами - это всё проблемы застройщиков и девелоперов.

И покупателей просто "не колышет", где люди, желающие называться гордым именем девелопер, застройщик, или строитель, возьмут деньги.
Во всём мире находят - и здесь найдут.
Только тогда затягивать строительство, и сроки сдачи объекта в эксплуатацию, у строителей точно не будет - ведь свои деньги будут заморожены.

Цитата:

По этому поводу Аляк писал, что экономика, и предприятия, и люди, ещё после нескольких "жирных" лет, пока ср*т домашними пирожками.
Если кто не понял, это как раньше у голодных студентов.
После поездки на каникулы к родителям, где их откармливали, они в общаге некоторое время (несколько дней), ещё чувствовали себя вполне прилично.

Но через время запас домашних пирожков, как привезённых с собой в сумке, так и в организме, кончается.

Так и в советской армии говорили. И ведь понимаю, что ближайший год ловить нечего, но пишу сюда, чтобы потом поглумиться и сказать:"А я же говорил, что так будет". Сам себя спрашиваю, а нафига? А потом понимаю, что нервничать оленям полезно. Не зря русские князья говорили врагам: "Иду на вы". Понимали, что втихаря напасть не получится, а если враг испуган, его легче победить.