Себестоимость жилья

Цитата:

Вах, дарагой, пашти саседом буишь.
Это первый поворот направо с ул.Колекторной? Да, там "гавн-ца" много вдоль дороги.
Правильное решение по-поводу строительства.

Да, надеюсь, что таки буду.
Да, первый поворот, и дальше почти до упора...
А что делать? Скромный дом на 150+м2 по цене "убитой" 2К в спальнике...

Цитата:

Информация от НБУ
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Про правомірність укладання кредитних договорів в іноземній валюті
Національний банк України у зв’язку з запитами банків з питання щодо правомірності наступне.
Відповідно до статті 192 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом.
Статтею 1054 ЦКУ передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про банки і банківську діяльність» (далі – Закон про банки) кошти – гроші у національній або іноземній валюті чи їх еквівалент.
Згідно з статтею 345 Господарського кодексу України кредитні операції банків полягають у розміщенні від свого імені, на власних умовах та на власний ризик залучених коштів юридичних осіб (позичальників) та громадян. Кредитними визнаються банківські операції, визначені як такі законом про банки і банківську діяльність.
Статті 47 та 49 Закону про банки визначають операції банків із розміщення залучених коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик як кредитні операції, незалежно від виду валюти, яка використовується. Вказані операції здійснюються на підставі банківської ліцензії.
Операції з валютними цінностями банки мають право здійснювати на підставі письмового дозволу (генеральна ліцензія) на здійснення операцій з валютними цінностями відповідно до пункту 2 статті 5 Декрету Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» (далі – Декрет).
Одночасно зазначаємо, що нормативно-правовими актами Національного банку України встановлені вимоги щодо оцінки ризиків за операціями в іноземній валюті, зокрема, Інструкцією про порядок регулювання діяльності банків в Україні, затвердженою постановою Правління Національного банку України від 28.08.2001 № 368, передбачена вимога покриття капіталом валютного кредитного ризику; Положенням про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, затвердженим постановою Правління Національного банку України від 06.07.2000 №279, встановлено підвищені коефіцієнти резервування за кредитними операціями в іноземній валюті.
При цьому з урахуванням особливостей діяльності банківських установ в умовах фінансової кризи, Національний банк України постановою Правління Національного банку України від 01.12.2008 №406 «Про затвердження Змін до Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків» посилив вимоги щодо формування банками спеціальних резервів за кредитами, наданими позичальникам в іноземній валюті.
З вищевикладеного вбачається, що уповноважені банки на підставі банківської ліцензії та письмового дозволу на здійснення операцій з валютними цінностями мають право здійснювати операції з надання кредитів в іноземній валюті.
Щодо вимог підпункту «в» пункту 4 статті 5 Декрету, який передбачає наявність індивідуальної ліцензії на надання і одержання резидентами кредитів в іноземній валюті, якщо терміни і суми таких кредитів перевищують встановлені законодавством межі, повідомляємо.
На сьогодні законодавець не визначив межі термінів і сум надання/одержання кредитів в іноземній валюті.
Таким чином, операція з надання банками кредитів в іноземній валюті не потребує індивідуальної ліцензії.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Так что НБУ подтвердил правомерность валютных кредитов.
Валютным импотечникам можно расслабиться, и не бегать по судам, пытаясь доказать незаконность валютного кредитования.

в) надання і одержання резидентами кредитів в іноземній валюті, якщо терміни і суми таких кредитів перевищують встановлені законодавством межі;

И правильно Вышестоящие суды "отрезвляют" представителей Истцов, срубивших капусты с последних. Данная норма направлена на регулирование кредитных отношений резидентов Украины с нерезидентами за пределами територии Украины (гдето даже научно-практический комментарий читал), причем ДЕЙСТВИТЕЛЬНО лимит таких кредитных операций не ограничен ни одним законодательным актом Украины. Потому в случае, если резидент кредитуется в валюте у нерезидента (за пределами територии Украины) и законом лимит такого кредитования не ограничен - Индивидуальная лицензия не нужна. Да и не ограничат никогда такое кредитование, потому как другими словами это называется ИНВЕСТИЦИИ. Смысла нет усложнять количество и сроки притока валюты в экономику страны.
Печально одно - на почве "спешки и халтуры" создаются нежелательные прецеденты.


г) використання іноземної валюти на території України як засобу платежу або як застави;
По данному пункту все четко и коротко. Понятно, что наличие Индивидуальной лицензии необходимо для всех расчетов на територии Украины. А ПО КРЕДИТУ ВЫ РАСЧИТЫВАЕТЕСЬ ЧЕМ ? СРЕДСТВОМ ПЛАТЕЖА КАКАЯ ВАЛЮТА ЯВЛЯЕТСЯ ? Валюта США (Доллары)*.
=====
лыст нбу это не нарушает нормативов но и не подтверждает лигитимности валютных кредитов!... а трактовка в исках неверно истолкована самими истцами...нужно читать между строк.

Отличный тезис, достаточно четко описывающий причины роста себестоимости.

На мой взгляд это
1. Коррупция
2. Коррупция
3. Коррупция

Цитата:

Информация от НБУ
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Про правомірність укладання кредитних договорів в іноземній валюті
Національний банк України у зв’язку з запитами банків з питання щодо правомірності наступне.

Так что НБУ подтвердил правомерность валютных кредитов.
Валютным импотечникам можно расслабиться, и не бегать по судам, пытаясь доказать незаконность валютного кредитования.

Домосед, не будьте трансформатором по части передачи чьего-то мнения.

Зрим в первоисточники:

I. Д Е К Р Е Т КАБІНЕТУ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ "Про систему валютного регулювання і валютного контролю"

Стаття 1. Визначення термінів
2) "валютні операції":
операції, пов'язані з переходом права власності на валютні
цінності, за винятком операцій, що здійснюються між резидентами у
валюті України;
операції, пов'язані з використанням валютних цінностей в
міжнародному обігу як засобу платежу, з передаванням
заборгованостей та інших зобов'язань, предметом яких є валютні
цінності;
операції, пов'язані з ввезенням, переказуванням і
пересиланням на територію України та вивезенням, переказуванням і
пересиланням за її межі валютних цінностей;

Стаття 3. Статус валюти України
1. Валюта України є єдиним законним засобом платежу на
території України, який приймається без обмежень для оплати
будь-яких вимог та зобов'язань, якщо інше не передбачено цим
Декретом, іншими актами валютного законодавства України.


II. Постанова НБУ №483 "Про затвердження Положення про порядок видачі Національним банком України індивідуальних ліцензій на використання іноземної валюти на території України як засобу платежу"

1.4. У Положенні терміни вживаються в такому значенні:
власник ліцензії - резидент або нерезидент, якому Національний банк видав ліцензію;
використання іноземної валюти як засобу платежу (валютна операція) - використання іноземної валюти на території України для виконання будь-яких грошових зобов'язань або оплати товарів, що придбаваються;



1.5. Використання іноземної валюти як засобу платежу без
ліцензії дозволяється:
якщо ініціатором або отримувачем за валютною операцією є
уповноважений банк (ця норма стосується лише тих операцій
уповноваженого банку, на здійснення яких Національний банк видав
йому банківську ліцензію та письмовий дозвіл на здійснення
операції з валютними цінностями);
у випадках, передбачених законами України.
У всіх інших випадках використання іноземної валюти як засобу
платежу можливе лише за наявності ліцензії.
Використання на території України як засобу платежу
банківських металів, платіжних документів та інших цінних паперів,
виражених в іноземній валюті або банківських металах, дозволяється
лише у випадках, передбачених нормативно-правовими актами
Національного банку.

1.8. Строк, який за умовами ліцензії надається її власнику
для здійснення валютної операції, не може перевищувати одного
календарного року з дати видачі ліцензії.


1.11. Валютна операція, на здійснення якої видана (отримана)
ліцензія, не може проводитися за рахунок іноземної валюти,
отриманої як кредит (позика) або купленої за гривні на
міжбанківському валютному ринку України.

Цитата:

..нужно читать между строк.

Дам ещё варианты прочтения документов.
1. Модно вообще не читать.
2. Можно читать текст "вверх ногами".
3. Можно читать страницу с обратной (чистой) стороны.
И т.п.

Выбирайте любой.

Цитата:

Домосед, не будьте трансформатором по части передачи чьего-то мнения.

Даже спорить как-то неудобно.
Предмета нет.
НБУ не зря называется "банковским регулятором". То есть его прямая обязанность - следить за законностью действий банков. Плюс создавать и утверждать нормативные документы для регулирования банковской деятельности.

НБУ ссылается на Кодекс и специальные законы о банковской деятельности.
Специальные законы имеют верховенство над законами неспециальными для определенного вида деятельности.

Экспертом для суда также будет НБУ.

В принципе, Дон Кихот тоже с мельницами боролся.
И ему казалось, что эта затея будет успешной.

Давайте оставим эти прения суду.
Но НБУ свою позицию изложил очень чётко.
Мы же говорим о применении права конкретно в Украине, а не о вселенском добре и зле.

Моё мнение, что позиция НБУ в данном вопросе будет для суда определяющей.
Так что поживём - увидим.

//cmn.kiev.ua/news/2499.html

Ну и насколько должна упасть цена?

Цитата:

//cmn.kiev.ua/news/2499.html

Ну и насколько должна упасть цена?

//www.ukrstat.gov.ua/operativ/operati... p/zpp2009_u.htm

Там строители льют слёзы, какую высокую зарплату они платят.
Вот последние данные Украинской статаистики:

Середньомісячна заробітна плата за видами економічної діяльності за період з початку року у 2009 році

Будівництво (січень-жовтень 2009 року) - 1475 гривень.

И такая же ситуация по остальным затратам.
В себестоимость засчитывают золотые унитазы, хрустальные люстры, и рабочих, три раза в день питающихся чёрной икрой, и летающих на викэнд на персональных самолётах.

А на самом деле кроме бетона, типового проекта, работяг, нанятых за копейки на Киевском вокзале, и т.п., в себестоимости ничего нет.

Сказал МинРегионСтрой, что максимальная цена для Киева в районе 4,5 тысяч гривен за квадрат - так оно и есть.

Я смотрю, что продаваны вместе с риэлторами всё ипотечных кредитов ждут.
И невдомёк им, что пока идёт обратный процесс - банки уже выданные кредиты собрать не могут.
Аж до смерти банков, и угрозы банковской системе целых стран.
К примеру, Австрии.
Австрийские банки сдуру в Восточную Европу сунулись, включая Украину.
Сейчас эти банки приходится австрийцам национализировать.
Да и немецкие прокуроры уже решили эти безобразия расследовать.

Так что денег Украине, в ближайшее время, не видать, как Аленям - собственных рогов.

//news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/12/1 6/181391
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ++++++++++++++
Кризис неожиданно напомнил о себе в Западной Европе. Власти Австрии обнаружили серьезные проблемы у шестого по величине банка страны Hypo Group Alpe Adria, который решено забрать у собственников под контроль государства.

За символическую сумму EUR1 правительство Австрии выкупит 67% акций Hypo Group Alpe Adria у немецкого земельного банка Баварии BayernLB. Еще 20,5% акций этого банка будет обменяно на EUR1 у австрийского страховщика Grazer Wechselseitige, и 12% акций - у австрийской провинции Каринтия.

С момента начала финансового кризиса это вторая национализация в Австрии. В ноябре прошлого года правительство страны выкупило банк Kommunalkredit Austria AG у прежних хозяев - Oesterreichische Volksbanken AG и Dexia SA.

"В последние дни рисковая ситуация, сложившаяся вокруг банка Hypo Group, создала чрезмерные угрозы Австрии, будущему нашей страны в качестве финансового центра и всей экономике региона. Нельзя, чтобы провинция Каринтия с годовым бюджетом в EUR2 млрд. предоставляла гарантии проблемному банку на EUR18 млрд., и коллапс банка означал бы финансовый крах провинции",- заявил в понедельник после 14-часового экстренного заседания министр финансов Австрии Йозеф Прель.

Новость о национализации Hypo Group появилась после того, как собственники проблемного банка договорились о пополнении его капитала: BayernLB пообещал выделить на реструктуризацию Hypo Group $1,2 млрд., провинция Каринтия - $300 млн., а Grazer Wechselseitige - $45 млн.

Hypo Group оказался на грани банкротства из-за безнадежных кредитов, большая часть которых была выдана в странах Восточной Европы. До кризиса этот банк вел рисковую политику, пытаясь расширить свою деятельность на территории Боснии и Герцеговины, Болгарии, Хорватии, Венгрии, Македонии, Сербии, Словении и Украины.

Канцлер Австрии Вернер Файман неоднократно получал замечания от главы Европейского центробанка (ЕЦБ) Жан-Клода Трише о высоких рисках возникновения в финансовой системе "эффекта домино", когда банкротство одного банка приведет к краху многих других организаций.

Австрийские банки одолжили региону $335 млрд., что эквивалентно 70% ВВП страны. Это наивысший показатель в Евросоюзе, и это заставляет экспертов переживать. "Мы видим только начало. На Балканах ситуация ухудшается, что отразится на состоянии австрийских банков. Маловероятно, чтобы спасение Hypo Group было изолированным событием",- считает Самил Патель, эксперт консалтинговой компании BH2 Research. На волнениях, связанных с тем, что австрийские банки не раскрывают истинное состояние дел, курс евро в начале текущей недели просел относительно доллара еще на 1%, до $1,456/EUR1.

По словам главы австрийской Службы финансового надзора (FMA) Гельмута Эттла, Hypo Group очень хорошо скрывал свои риски в балканском регионе. Полную картину своей неудачной деятельности банк раскрыл непосредственно перед национализацией, а волнения относительно Hypo Group на рынке начались несколько дней назад, после того как банк сообщил своим акционерам, что в следующем месяце может показать годовой убыток, "значительно превышающий" EUR1 млрд.

По данным пресс-службы Министерства финансов Баварии, немецкая провинция, контролирующая BayernLB, потеряла на Hypo Group $5,47 млрд. Эта сумма включает покупку австрийского банка в 2007 г. за $2,5 млрд., несколько инъекций капитала, списание некоторых просроченных долгов и недавнее решение о предоставлении $1,2 млрд.

Прокуратура Мюнхена считает эти потери чересчур высокими и подозревает руководителей немецкого банка в злоупотреблении полномочиями. По данным издания Süddeutschen Zeitung, вчера 28 прокуроров, 53 сотрудника уголовного розыска и 18 полицейских обыскивали штаб-квартиру и отделения BayernLB, чтобы найти материалы для заведения уголовного дела на бывшего исполнительного директора этого банка Вернера Шмидта.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ +++++++++++++++

Из этой статьи можно сделать вывод :"Чтобы получить доллары, которых на всех не хватает, нужно продавать активы (недвижимость, ценные бумаги и т.п.).
А раз так, то активы будут дешеветь.
Так что продаванам нужно побыстрее "шевелить батонами".
Лучше продать сегодня, чем продать в 2 раза дешевле через несколько месяцев.

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ +++++++++++++
Пекин. Китаю стало труднее покупать облигации минфина США
www.k2kapital.com 17.12.2009

ЦБ Китая обращает внимание на то, что становится все труднее покупать облигации минфина США, поскольку количество долларов, обращающихся за рубежом, сокращается.

Заместитель главы китайского центробанка Чжу Минь отметил, что это относится не только к крупнейшему держателю долговых обязательств США. Аналогичная ситуация складывается в глобальном масштабе.

Китайские чиновники обычно очень осторожны с подобными комментариями, учитывая, что резервы страны в размере $2,3 трлн. привязаны к стоимости доллара и американских ценных бумаг, а рынки в том или ином виде реагируют на подобные замечания.

Государственное управление валютными ресурсами (SAFE) подтвердило в этом месяце, что доллар рассматривается в качестве безопасного якоря среди общих валютных резервов, которыми оно управляет. Даже не смотря на то, что Пекин стремится к диверсификации своих капитальных вложений.

В ходе дискуссии о глобальной роли доллара, Чжу сказал, что падение курса американской валюты неизбежно, потому что Вашингтон продолжает выпускать долговые облигации для финансирования своего бюджетного дефицита. В то же время для этого необходимо найти желающих на покупку бумаг минфина. Соединенные Штаты не могут заставить иностранные правительства вдвое увеличить свои запасы облигаций, считает Чжу.

"Дефицит текущего баланса США падает, так как жители страны наращивают свои сбережения. Торговый оборот также падает, что означает меньше долларов для остальных стран. В мире не осталось столько денег, чтобы покупать гособлигации США", - цитирует выступление экономиста Reuters.

Китай по-прежнему наращивает свои резервы в иностранной валюте, хотя и более медленными темпами, по сравнению с прошлыми годами. КНР до сих пор имеет большое положительное сальдо торгового баланса и значительный приток иностранных инвестиций. Их объем на конец сентября 2009 года оценивался в 2,27 трлн.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ++++++++++++++

Вот сегодняшний пост на финансовом форуме (в чате) работника СЕБ банка, из которого следует, что ипотечных кредитов в обозримом будущем не видать, как Аленям собственных рогов.

Напомню, что СЕБ бнк первым начал в Украине программу долгосрочного ипотечного кредитования на 10 - 30 лет.
Видать, уже докредитовался до икоты.
Теперь желание отпало.

//fnews.com.ua/index.php?option=com_tab& Itemid=65
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ +++++++++++++
12:42 SERGEant : Последний год нет кредитования ВООБЩЕ. С октября 2008 не выдали ни одного кредита (имею в виду наше отделение -по системе - единичные случаи). Доходы сейчас банки получают следующие: 1) % от уже выданных кредитов 2) Комиссионные доходы (юрлица - перечисление, обналичка). 3) Валютообменные операции 4) всякая хрень - банковские гарантии, депозитарии(ячейки), проверка пересчет валюты, продажа наличной валюты (гривну например налик за безнял другим банкам - с комиссией разумеется). Ну и собственно говоря размещение привлеченных средств не деп сертиф-х в НБУ и ОВГЗ. Кредитование в обозримом будущем не рассматривается.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ +++++++++++++++

Цитата:

Вот сегодняшний пост на финансовом форуме (в чате) работника СЕБ банка, из которого следует, что ипотечных кредитов в обозримом будущем не видать, как Аленям собственных рогов. :olen:

Напомню, что СЕБ бнк первым начал в Украине программу долгосрочного ипотечного кредитования на 10 - 30 лет.
Видать, уже докредитовался до икоты.
Теперь желание отпало.

В русле вышесказанного хочу спросить:
А не исчерпала ли себя тема себестоимости как таковая?
(я хотел получить реакцию на др. форуме, но не случилось :( )

Эту тему могут подымать, ИМХО только те, кто ищет аргументацию идее «дно достигнуто».
Они в прицепе правильно делают, но есть «одно но». Эти рассуждения имеют место быть,
при малой разнице между ценой спроса и ценой предложения (при малом спрэде)
и отсутствии перепроизводства рассматриваемой продукции.
При нашем раскладе апелляции к себестоимости - трата времени.
Поставить свечку в церкви "за здравие ринка нерухомостi"- и то поэффективнее мера.
Во времена депрессии амерекосы топили урожай в море, чтоб держать цену выше себестоимости.
Нашим "инвесторам" остается ждать только всемирного (всеукраинского) потопа,
чтобы песнь о себестоимости имела какой-то творческий успех у платежеспособной публики.
Обсуждая себестоимость и анализируя экономические источники (пассивы) продаванов
мы забываем про чисто психологический аспект рынка. С 2000 года по 2008 цены выросли
на порядок, а себестоимость (которую очень трудно анализировать из-за наличия
многих составляющих) в 2-2,5 раза, ну 3 максимум и то на пике (это когда
у Киевских сезонных строителей на подсобных работах норма заработка со всеми
приработками была > 2000$/мес. - это за подбрасывание песочка [здесь, кстати,
и про аренду можно было бы много сказать, но и так все ясно]). Кстати сейчас
себестоимость уже минимум полтора раза отыграла назад.
Подымалась себестоимость в лучшее годы РН главным образом потому, что
всем на нее было абсолютно наплевать при >100% рентабельности,
но не об этом речь.

Я считаю, что наивысшим достижением строительного бизнеса было создание
ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ТРЕНДА. Вспомним, как мы долго не могли привыкнуть к
совершенно неоправданному (именно экономически) росту цен на РН.
Брать кредиты стало модно - это было признаком уверенности в своих силах.
А если ты его не взял - то ты трус и отставший от жизни чел. До сих пор у
нас разводили (массово) только бабушек и алкоголиков или хотя бы тех у
кого есть деньги. Но никто не мог подумать, что можно развести наиболее
экономически сильную (пусть чисто потенциально) часть населения, пусть
даже на конкретный момент у них нет ни копейки.

ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ТРЕНД умер собственной смертью - от старости и болезней.
И начал формироваться ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ТРЕНД. Это не организованное движение -
это пока просто реакция на окончание ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ТРЕНДА.
- Уже появилась профессиональная феня: "хомяк", "растишка", "олень",
"токабудетдорожать".

- Уже есть игнорирование достаточно обоснованных экономических доводов
сторонников вечного роста (действительно - как можно массово продавать
ниже себестоимости. При наличии ОТРИЦАТЕЛЬНОГО ТРЕНДА оказывается
можно - также как и закладывать 100% прибыли при ПОЛОЖИТЕЛЬНОМ ТРЕНДЕ).

- уже проходит болевой шок у тех, кто на волне ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ТРЕНДА
пытался освоить неподъемный кредит. Они начинают пытаться трезво оценить
ситуацию, в которую попали и ищут пути выхода из нее. И пусть
сейчас они в сравнительной предвыборной безопасности, но все понимают
- долг придется вернуть.
Банкиры (владельцы) - это ребята родом из 90-ых. Они прекрасно знакомы
с паяльником. Многим из них доводилось либо держать паяльник в руках,
либо вытягивать его из своей задницы. У кого-то есть надежды что эти
ребята кому-то простят хоть копейку? Да и выборы - пройдут, причем
результат их в данном контексте рояли не играет. Победителю "перегонiв"
понадобиться живая банковская система. А какая жисть у Банка если он
не может возвратить свой залог законно?
Первый паяльник - новому Президенту!

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ТРЕНД еще некрепок, еще отражает мощную реакцию со стороны
тех, для кого смерть ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ТРЕНДА - их личный крах.
Но он уже - реальность! Он уже имеет своих адептов, которые организуются
в виртуальные (пока) сообщества и порой совершенно неумело (чисто
экономически) заявляют свои права на свою реальность.

Лучшие из тех, кто работают на РН (те кто не испарился при первых проблемах,
не конъюнктурщики, а реальные проффи) уже начинают подстраиваться под новые
реалии.
- Уже есть прецеденты уплаты риэлтерского гонорара за счет продавца.
- Уже они не сидят на телефонах, а массово выезжают на "экскурсии".
И это только начало. Уверен, что найдутся и те, кто построит хороший бизнесс
на ОТРИЦАТЕЛЬНОМ ТРЕНДЕ и, которого через лет 5 будут вытуривать с РН,
когда начнется новый ЕСТЕСТВЕННЫЙ рост.

Сейчас время собирать камни.

Цитата:

В русле вышесказанного хочу спросить:
А не исчерпала ли себя тема себестоимости как таковая?
(я хотел получить реакцию на др. форуме, но не случилось )


Сейчас время собирать камни.

Красиво написано!

Согласен со всем текстом.

Единственное - для меня себестоимость это индикатор.
Я, как продавец с многолетним стажем, отмечу - себестоимость - это тот самый психологический барьер, ниже которого ну ооочень трудно опуститься. А вот когда продаешь по себестоимости - довольно легко найти оправдания - "на развитие" "без убытков" "повышение ликвидности" и т.д.
Т.е. при активных торгах на сегодняшний день важно знать, где эта точка...
Все остальное - дело времени, умения торговаться ну и везения.

Цитата:

Красиво написано!

Согласен со всем текстом.

Спасибо

Цитата:

Единственное - для меня себестоимость это индикатор.
Я, как продавец с многолетним стажем, отмечу - себестоимость - это тот самый психологический барьер, ниже которого ну ооочень трудно опуститься. А вот когда продаешь по себестоимости - довольно легко найти оправдания - "на развитие" "без убытков" "повышение ликвидности" и т.д.
Т.е. при активных торгах на сегодняшний день важно знать, где эта точка...
Все остальное - дело времени, умения торговаться ну и везения.

Главное, что есть понимание, что барьер чисто психологический. И по человечески более чем понятный.

Мне в школе всегда было психологически трудно убежать/уйти от драки со старшими
(или просто более сильными) товарищами, которые в индивидуальном порядке,
или действуя коллективно время от времени вели себя агресивно.
Как это я и вдруг убежал. Вот и тянул все тумаки.
Но спасибо тренеру - объяснил (к сожалению только в старших классах),
что если я попал в траблы сам (без девушки, без друзей), то должен расматривать
бегство как один из инструментов выхода из траблов. И если я правильно определил
время и выбрал адекватный обстановке инструмент (не имеет значения - маваши это
или уход по английски) - то я - Дартаньян, а враги - педики и лузеры...

Приблизительно так. Думаю эти "барьеры" одного порядка.

Цитата:

Единственное - для меня себестоимость это индикатор.
Я, как продавец с многолетним стажем, отмечу - себестоимость - это тот самый психологический барьер, ниже которого ну ооочень трудно опуститься.

Жаль только, что себестоимость новостроя (а точнее его цена, учитывая себестоимость) влияет на стоимость вторички (особенно если она не была куплена для перепродажи, тоесть не обладает определенной себестоимостью для продавца).
Также удручают игры с себестоимостью в контексте формирования конечной цены ("да у нас накрутка всего 5%, куда ж дешевле?!").

Цитата:

Красиво написано!

Согласен со всем текстом.

Единственное - для меня себестоимость это индикатор.
Я, как продавец с многолетним стажем, отмечу - себестоимость - это тот самый психологический барьер, ниже которого ну ооочень трудно опуститься. А вот когда продаешь по себестоимости - довольно легко найти оправдания - "на развитие" "без убытков" "повышение ликвидности" и т.д.
Т.е. при активных торгах на сегодняшний день важно знать, где эта точка...
Все остальное - дело времени, умения торговаться ну и везения.

Зато после преодоления этого барьера из продавца можно верёвки вить, ибо он понял, что всё пропало. Лежачего не бьют, его топчут.

Цитата:

- Уже есть игнорирование достаточно обоснованных экономических доводов
сторонников вечного роста (действительно - как можно массово продавать
ниже себестоимости. При наличии ОТРИЦАТЕЛЬНОГО ТРЕНДА оказывается
можно - также как и закладывать 100% прибыли при ПОЛОЖИТЕЛЬНОМ ТРЕНДЕ).

- уже проходит болевой шок у тех, кто на волне ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ТРЕНДА
пытался освоить неподъемный кредит. Они начинают пытаться трезво оценить
ситуацию, в которую попали и ищут пути выхода из нее. И пусть
сейчас они в сравнительной предвыборной безопасности, но все понимают
- долг придется вернуть.
Банкиры (владельцы) - это ребята родом из 90-ых. Они прекрасно знакомы
с паяльником. Многим из них доводилось либо держать паяльник в руках,
либо вытягивать его из своей задницы. У кого-то есть надежды что эти
ребята кому-то простят хоть копейку? Да и выборы - пройдут, причем
результат их в данном контексте рояли не играет. Победителю "перегонiв"
понадобиться живая банковская система. А какая жисть у Банка если он
не может возвратить свой залог законно?
Первый паяльник - новому Президенту!

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ТРЕНД еще некрепок, еще отражает мощную реакцию со стороны
тех, для кого смерть ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ТРЕНДА - их личный крах.
Но он уже - реальность! Он уже имеет своих адептов, которые организуются
в виртуальные (пока) сообщества и порой совершенно неумело (чисто
экономически) заявляют свои права на свою реальность.

Лучшие из тех, кто работают на РН (те кто не испарился при первых проблемах,
не конъюнктурщики, а реальные проффи) уже начинают подстраиваться под новые
реалии.
- Уже есть прецеденты уплаты риэлтерского гонорара за счет продавца.
- Уже они не сидят на телефонах, а массово выезжают на "экскурсии".
И это только начало. Уверен, что найдутся и те, кто построит хороший бизнесс
на ОТРИЦАТЕЛЬНОМ ТРЕНДЕ и, которого через лет 5 будут вытуривать с РН,
когда начнется новый ЕСТЕСТВЕННЫЙ рост.

Согласен, что идёт ломка психики продаванов, строителей и прочей благородной братии.
О риэлторах даже говорить не хочу. Паразиты.
Их любовь к завышению цены, и плюсованию своих 5,10,50 и т.д. тысяч к любой цене, хоть обоснованной, хоть нет, вызывает омерзение.
Это воровство по сути, как его не называй. Хоть откатом, хоть ещё как.
Ну, и омерзительная привычка требовать максимальные комиссионные даже в случаях, где порядочный человек, оценив своё реальное участие в данной сделке, скорректировал бы свои комиссионные.

То есть продаваны и строители, может быть, и образумятся.
Но им будут активно мешать это сделать риэлторы, девелоперы и банкиры.
То есть паразитическая надстройка над реальными субъектами РН.

На счёт же вопроса, зачем знать себестоимость, согласен с Dolphin.

Цитата:

Согласен, что идёт ломка психики продаванов, строителей и прочей благородной братии.
О риэлторах даже говорить не хочу. Паразиты.
Их любовь к завышению цены, и плюсованию своих 5,10,50 и т.д. тысяч к любой цене, хоть обоснованной, хоть нет, вызывает омерзение.
Это воровство по сути, как его не называй. Хоть откатом, хоть ещё как.
Ну, и омерзительная привычка требовать максимальные комиссионные даже в случаях, где порядочный человек, оценив своё реальное участие в данной сделке, скорректировал бы свои комиссионные.

То есть продаваны и строители, может быть, и образумятся.
Но им будут активно мешать это сделать риэлторы, девелоперы и банкиры.
То есть паразитическая надстройка над реальными субъектами РН.

На счёт же вопроса, зачем знать себестоимость, согласен с Dolphin.

Я бы хотел посмотреть, как получится мешать...

Цитата:

Я бы хотел посмотреть, как получится мешать...

Действительно, полностью помешать они не смогут.
Но вот смазать, затянуть процесс, будут стараться.

Цитата:

На счёт же вопроса, зачем знать себестоимость, согласен с Dolphin.

ЗАЧЕМ ЗНАТЬ СЕБЕСТОИМОСТЬ?

Если сделать небольшую ретроспективу на строительную себестоимость, то можно
отметить несколько моментов:

- себестоимость на производстве жестко контролируется только при равновесии или падении на рынке.
В структуре любой компании менеджеры по продажам (как правило, коммуникабельные, хорошо аргументирующие
свою позицию, но склонные к упрощениям энергичные люди) с легкостью королевского гепарда настигшего
джейрана убеждают руководство быстро наращивать объемы при РАСТУЩЕМ рынке. Контроль себестоимости
подразумевает очень неприятное и сложное общение с поставщиками, сметчиками, бубнящими белиберду
технологами, просто с карманным калькулятором - а это все ВРЕМЯ, за которое можно быстро
наклепать/настругать/выдать на гора, и общаясь с хорошими людьми (менеджерами по продажам) ЛЕГКО
срубить бабла.
Есть одно "но" - этот процесс малообратим в короткой перспективе. Потому что на предприятии поставщике
директорату тоже легче поржать с общительными манагерами, чем носиться с непопулярными решениями - а
зачем: жизнь прекрасна и всех денег не заработаешь. И у этого предприятия есть свои поставщики...

Что мы сейчас видим: при падении продаж стройматериалов на одну - две трети цены изменились не так ощутимо,
хотя и значительно. Почему? Потому что должно не только стать "плохо" всем из цепочки формирования
себестоимости, но и должны быть осмыслены причины этого "плохо". С этим похуже - в штате остались
жизнелюбивые манагеры, а технологи и прочие "батаны" копают картошку на даче.

- себестоимость труда в продукции. Здесь вопросов нет. Ребята уже год работают за еду и нерегулярно.
Не без исключений, но "взагалi" - именно так.

- себестоимость энергоносителей. Тоже все ясно. Растет и слава Богу, что ее доля в общей себестоимости
не так велика.

- себестоимость "бумаги" (коррупционная доля себестоимости). Вчера посмотрел сюжетец по "Элита-центр"
//news.finance.ua/ru/~/7/0/all/2009/12/2 2/182076
Соответчик - КМДА, да... 2000грн. на каждого терпилу...
Адвокат терпил по делу "Элита-центр" Василий Жирновский уверен, что Андрей Терентьев (нач. отдела продаж -
светит больше червонца) - пешка (тоже мне, новость - это чудо не знает даже десятой доли того, за что его
закроют). Интересно, кто-то сомневается, что Леонид Михайлович и его молодая команда вмочили рога в
"элитном" дерме по самые уши? У меня товарищ - юрист, работающий с киевской землицей, рассказывает,
что бабулькин любимец, когда только дорвался - стал принимать нотариальные документы только от "своих"
нотариусов - это 1%. Мелочь - а приятно.
Представляю, что может выплыть в "Элите" если только подсрачниками выгнать Андрюшу Терентьева к мамочке, и
посадить на его место дядь, которые учили его жизни. Я помню, что говорил Михалыч в начале скандала (типа
строят без разрешений и типа знать-не знаю кто они такие) и что происходит в суде (понятно, что КМДА каких-то
разрешений навыдавал и вообще общение было достаточно плотное). Голову на отсечение не дам но 100$ поставил
бы на версию, что Леонид Михайлович, будучи только канонизированным, не был достойно оценен в себестоимости
"Элиты" и поэтому решил временно восстановить "Элите" статус-кво. Но перестарался - на каком-то этапе точка
невозврата была пройдена. И образовалась трабла, которой и сам он оказался не рад. Ладно, ближе к
социалистическому реализму...

Обобщаем: достаточно посмотреть на разницу в цене кв.м. в разных городах Украины, послушать песни застройщиков
об их рентабельности - и приблизительно можно делать выводы о доле этой статьи расходов в формировании общей
себестоимости. Основной Вывод - здесь наибольший резерв уменьшения себестоимости жилья в крупных городах.
Но, на фоне Киевского бюджета в форме дуршлага, на фоне того, что постройка жилья с нуля сейчас - не модный жанр
архитектурного искусства, вряд ли этим резервом удастся насладиться массово.
Тот, кто убедит Михалыча (а его не то что убедить, просто о чем-то договориться - практически невозможно,
+ это его замечательный пунктик - "кого-то нагнуть"...), что треть от его аппетитов больше чем ничего и вложиться
в новый НЕБОЛЬШОЙ проект (всего 2-3 объекта - иначе самому можно влететь) по "новой" себестоимости - сорвет
джек-пот и обрушит рынок. На процентов 20 ЗА 1 МЕСЯЦ. Часть покупателей струсит и СОЛЬЕТ КЕШ (такие и сейчас есть)!
Девелоперы и Банкиры выстроятся в очередь и будут готовы на оральный секс и прочие близкие их тонкой натуре
игры лишь бы это было не 20, а 15%. Девелоперы потеряют ЕСТЕСТВЕННЫМ (хотя не факт, что естественным) образом,
а Банкиры с ИЗВРАЩЕНИЕМ - 1-й раз придется САМИМ делать переоценку СВОЕГО залога и искать капитал под новые резервы.
2-й раз - когда не получиться ПО ДОБРОЙ ВОЛЕ развернуть к реальности Девелопера.
И ВСЕ РАВНО ДНА НЕ БУДЕТ!!! - Этот фокус (единоразовый дозированный выброс недвиги с "новой" себестоимостью по "новым"
ценам) пройдет раза 2-4, но не подряд (промежуток месяцев 9-12 - нужно дать себестоимости просесть
ЕСТЕСТВЕННЫМ образом). Годовая норма просадки цен на недвижимость грядущих 2ух-3ех лет - 25-40%/год.
Я думаю это так, т.к. скорость подъема в докризисный период была под 50%/год.
Исследуя графики сдутия пузырей, (быстро нашел только Англию и классика - Япония)
//realestatecrash.ru/?p=11
можно заметить, что падение происходит несколько медленнее роста, но проходит дольше.
Если будет больше чем 50%/год - стоит задуматься о недвижимости в Америке, Чехии, России, Израиле, у Бацьки, у черта на
рогах - подальше от бесперспективного района. Это будет не дело вкуса - это подскажет инстинкт самосохранения.
Обращаю внимание - при этом себестоимость долгостроя - статистика не влияющая на рынок вообще!


Виды себестоимости:
- себестоимость долгостроя (долгостроем считать объект, аналогичный (место, качество) которому присутствует
на рынке с уже "новой" или "текущей" себестоимостью.
- себестоимость "новая" ( объект, более новый аналог (место, качество) которому НЕ присутствует на рынке).
- себестоимость текущая - себестоимость в текущих ценах. Расчетная величина. Объектов с этой себестоимость
может и не быть на рынке.
- себестоимость вторички. Понятна из определения. Как правило меньшая по отношению к остальным - и на цену
предложения не влияет. "Непуганые" вторичники (в массе - они без кредитов и прочих стимуляторов) не способны
к агрессивным действиям на рынке, и опускают рынок довольно вяло. Процента 2 в спокойный месяц.
- субъективная себестоимость. Это во сколько обошелся объект лично мне. Или Вам - ваш объект. ЭТО - САМАЯ
СТРЕМНАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ. ВСЕ НАШИ БЕДЫ - ИЗ-ЗА НЕЕ.
Последняя информация, которую нужно знать при продаже - это субъективная себестоимость. Только при определении
финансового результата. Эта информация сковывает маневр, реакция не включаеться, интуиция на нуле. Сознание
поглощает одна гипнотическая цифра - врагу не пожелаешь. Так дела не делаются.
НЕЛЬЗЯ ПУТАТЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ С ЦЕЛЬЮ ПОЛУЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ С КРИЗИСНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ!!! Смертельно опасно.
Мухи отдельно - котлеты отдельно.
Если эмоционально заболеть идеей "я - не прогорю" - прогоришь в 2 раза сильней. Проигрывают все, главное вовремя
остановиться. Как в рулетке - захочешь отыграться, и ты банкрот!!! Хватит и выигрышей на наш век.

Думаю простому смертному никакой себестоимости знать не-на-до . кра-пка.
Разве что захотите заработать на собственноручном маленьком обвальчике.
Для покупателя вообще будет все монотонно-спокойно. Это не акции. Ловить ножи не надо. Проспать - невозможно.
Продавец может попробовать поймать лезвие на каких-то весенних пиках в + процента 3 к текущей цене,
но, быстрее всего, сценарий этой весны - маловероятен. Все ученые. Максимум двухмесячный застой и + 70% к количеству
сделок. Колода - в руки. Не думаю, что надо думать о себестоимости – надо следите за рынком.