Себестоимость жилья

Цитата:

На хорошую недвижимость цены вырастут. Благодаря ВТО экономика будет расти немного быстрее, значит, будет появляться больше народа с деньгами, а хорошая недвижимость не будет появляться так быстро. Еще и иностранцы подтянутся, которым вообще до лампочки что украинские зарплаты, что процентные ставки, и вряд ли эти иностранцы захотят жить в хрущевках. На плохую недвижимость тоже цены подтянутся, но может не так сильно. Например, в Москве, хорошая квартира в сносном районе тянет на миллион, а в центре, на 2-3. Можно конечно долго искать связь цен с себестоимостью, но обьяснение намного проще - квартир хороших мало, народа с деньгами много, как местного, так и приезжего, вот и нарисовались 2-3 миллиона за московскую квартиру, которая где-то в Брюсселе или Берлине может и стоила бы 500 тысяч. Да тока зачем Брюссель или Берлин, когда человеку надо в Москве жить?

Дядя Англорус (я понял Вы любите так себя называть)!

Когда в нашей стране говорят о любой проблеме - повышении курса доллара, снижении курса доллара, выборах, изменении цены газа, вступлении в ВТО, НАТО, принятии или не принятии какого-либо закона и т.д. и.т.п., наши продавцы недвижимости обязательно ответят :"Недвижимость будет расти в цене".

Интересно, есть ли в природе хоть одно явление, способное снизить цену жилья в Украине?
В США, Португалии, Испании, Эстонии, Латвии, Литве и т.д. за последние месяцы произошло снижение цены (где немного, а в некоторых обвал на 30%).

Скажите хоть мне по секрету. У нас никогда и ни при каких условиях не снизится завышенная цена на некачественное жилье?

Цитата:

Давайте по порядку
1. Зафиксируем то обстоятельство, что совершенно неожиданно за последнюю неделю практически все на этом форуме согласились с тем, что нынешние цены на КРЖН ничего общего с себестоимостью строительства не имеют (раньше более популярной была теория о том, что цены - в особенности на первичку - растут по объективным причинам из-за постоянного роста себестоимости строительства)

Вы совершенно правильно заметили, что обосновать повышение себестоимости строительства жилья на киевском рынке жилой недвижимости вследствие подорожания цемента и металла (практически основных составляющих коробки, которую продают людям) довольно проблематично. Ведь цена продажи выше себестоимости в разы. Спасибо нашим оппонентам, что они уже стесняются говорить откровенную неправду.

Ведь летом я несколько раз видел по ТВ интервью с Поляченко, в котором он говорил, что КГС не приграет, продавая жилье по 4500 гривен за квадрат (что составляет порядка 900 долларов за квадрат). Это если жизнь заставит.

Теперь у сторонников повышения цены на жилье новая фишка.
"Спрос превышает предложение".

Уважаемые оппоненты! Пожалуйста, прочитайте два моих предыдущих поста.

Цитата:

Цена всегда и везде определяется спросом. И только спросом. Если нет оного, то и вещь ничего не стоит.
В Союзе было точно так же. Попытки Госплана регулировать цены ни к чему хорошему не привели.
Вещи стоили столько, сколько определял спрос на них.

Дефицит в экономике — превышение спроса над предложением. Дефицит свидетельствует о несовпадении спроса и предложения и отсутствии уравновешивающей цены. Я вот об этом и пишу все время.

А где вы собственно увидели дефицит? Судя по распухшим рекламным изданиям, дефицита абсолютно нет. Дефицит, это когда товара или вообще нет, или народ стоит за ним в очередях, с деньгами в кармане.
При Союзе на новые "жигули" были очереди по 8-10лет, и товар раскупался мгновенно. Повторяю - МГНОВЕННО, даже с переплатой.
Сейчас ситуация прямо противоположная. Сейчас продавцы бегут за покупателем- купи. Хоть в кредит, хоть в долг, со скидкой и пр...
Это значит что цены, не соответствуют фин. возможностям покупателей, а не так называемому спросу, о котором вы всё время пишете. То что жилья не хватает на всех, это факт.
Но это никоим образом не означает, что завтра, или через год, появится масса людей, с презренными в кармане, для покупки необходимых им квадратов.
Более того, рискну предположить, что денег в кармане у потенциальных покупателей, с каждым годом будет всё меньше и меньше, так как постоянный и существенный рост цен на продукты питания, энергоносители, всякие тарифи и пр., резко уменьшат возможность накопления.
Ну а зарплаты(в долларовом эквиваленте) очевидно достигли своего потолка, так как Украина сдаёт свои позиции по всем фронтам, и всё больше и больше залазит в долги.

Цитата:

А где вы собственно увидели дефицит? Судя по распухшим рекламным изданиям, дефицита абсолютно нет. Дефицит, это когда товара или вообще нет, или народ стоит за ним в очередях, с деньгами в кармане.
При Союзе на новые "жигули" были очереди по 8-10лет, и товар раскупался мгновенно. Повторяю - МГНОВЕННО, даже с переплатой.
Сейчас ситуация прямо противоположная. Сейчас продавцы бегут за покупателем- купи. Хоть в кредит, хоть в долг, со скидкой и пр...
Это значит что цены, не соответствуют фин. возможностям покупателей, а не так называемому спросу, о котором вы всё время пишете. То что жилья не хватает на всех, это факт.
Но это никоим образом не означает, что завтра, или через год, появится масса людей, с презренными в кармане, для покупки необходимых им квадратов.
Более того, рискну предположить, что денег в кармане у потенциальных покупателей, с каждым годом будет всё меньше и меньше, так как постоянный и существенный рост цен на продукты питания, энергоносители, всякие тарифи и пр., резко уменьшат возможность накопления.
Ну а зарплаты(в долларовом эквиваленте) очевидно достигли своего потолка, так как Украина сдаёт свои позиции по всем фронтам, и всё больше и больше залазит в долги.

Полностью с Вами согласен.
Все исследования, о которых последнее время дают интервью экономисты и исследователи рынка труда, говорят о том, что за последние годы рост зарплат не сопровождался аналогичным ростом производительности труда.

Возможности украинской экономики не безграничны.

Буквально сегодня читал обзор, согласно которому наибольшие опасения среди Восточно-европейских стран и стран бывшего СССР вызывают экономики Болгарии и Украины вследствие наибольшего дефицита платежного баланса.
А из этих двух стран худшее положение в Украине.
Поскольку все средства, поступившие по финансовому счету, пошли не в реальную экономику, а в финансовый сектор, из которого в частности и надулся мыльный пузырь на РН.

Цитата:

Уважаемый Серый!

Если же Вы зададите второй вопрос :" А есть ли у Вас деньги на покупку квартиры? Или возможность сделать первоначальный взнос, взять кредит, и затем погашать проценты и тело кредита?"
Вот здесь и вся проблема.
Для рынка важен только платежеспособный спрос, а не желание кого-нибудь иметь что-нибудь без денег.

Спрос и платежеспособность разные вещи, в экономике. Вы правы что эти показатели надо учитывать, но постепенно. Вы сразу все мешаете в одну кучу и потому ваши доводы излишне эмоциональны и бездоказательны.

Если вы согласны что спрос первичен, тогда можно перейти к факторам обусловливающим реализацию этого спроса.

Вы смешиваете величину спроса и сам спрос. Понятия величина спроса и спрос различны.Величина спроса это готовность купить товар по одной конкретный цене.
Спрос — это совокупность величин спроса при всевозможных ценах. Поэтому на РН цены не фиксированны. И разница между ними может быть существенной. В этом кстати и есть характер свободного рынка и его отличие от регулируемой экономики.
Между ценой и величиной спроса существует функциональная зависимость.
Пример. Когда падает цена и начинают покупать больше, увеличивается величина спроса, но сам спрос остаётся неизменным.

Как правило, чем больше цена — тем меньше величина спроса и наоборот. Понятно почему я пишу о спросе? Но не затрагивал величину спроса, а вы тут как раз ее и обсуждаете, блуждая при этом в трех соснах и переходя на личности от недостатка аргументов.

Есть исключение, парадоксальный спрос (Товар Гиффена), это повышение величины спроса с ростом цены. Как правило это бывает спрос на предметы роскоши или атрибуты статуса. Но может быть, как в нашем случае и на квартиры, но это происходит на короткий период.
Еще бывает эластичный и неэластичный спрос. И очень важно видеть какой именно спрос у нас на РН. Без четкого понимания этого, анализ и спор невозможны, по существу. На бытовом уровне можно спорить, но что пользы?
И т.д и т.п.

Вообщем я устал писать( я ведь не учитель ) как и что будет на РН вычисляет сами. Хотя подучится, прежде чем разбирать такие сложные явления, не мешает.

Цитата:

Спрос и платежеспособность разные вещи, в экономике. Вы правы что эти показатели надо учитывать, но постепенно. Вы сразу все мешаете в одну кучу и потому ваши доводы излишне эмоциональны и бездоказательны.

Если вы согласны что спрос первичен, тогда можно перейти к факторам обусловливающим реализацию этого спроса.

Вы смешиваете величину спроса и сам спрос. Понятия величина спроса и спрос различны.Величина спроса это готовность купить товар по одной конкретный цене.
Спрос — это совокупность величин спроса при всевозможных ценах. Поэтому на РН цены не фиксированны. И разница между ними может быть существенной. В этом кстати и есть характер свободного рынка и его отличие от регулируемой экономики.
Между ценой и величиной спроса существует функциональная зависимость.
Пример. Когда падает цена и начинают покупать больше, увеличивается величина спроса, но сам спрос остаётся неизменным.

Как правило, чем больше цена — тем меньше величина спроса и наоборот. Понятно почему я пишу о спросе? Но не затрагивал величину спроса, а вы тут как раз ее и обсуждаете, блуждая при этом в трех соснах и переходя на личности от недостатка аргументов.

Есть исключение, парадоксальный спрос (Товар Гиффена), это повышение величины спроса с ростом цены. Как правило это бывает спрос на предметы роскоши или атрибуты статуса. Но может быть, как в нашем случае и на квартиры, но это происходит на короткий период.
Еще бывает эластичный и неэластичный спрос. И очень важно видеть какой именно спрос у нас на РН. Без четкого понимания этого, анализ и спор невозможны, по существу. На бытовом уровне можно спорить, но что пользы?
И т.д и т.п.

Вообщем я устал писать( я ведь не учитель ) как и что будет на РН вычисляет сами. Хотя подучится, прежде чем разбирать такие сложные явления, не мешает.

Ув. Серый! Не наводите тень на плетень. Внимательно прочитайте свои предыдущие посты, а потом приводите выдержки из энциклопедии.
А в них вы говорили только о спросе как таковом, и не более того.
А.Анатоль абсолютно правильно разделил это понятие. Так сказать, мух отделил от котлет. Можно дискутировать по всем пунктам ваших постов.
Но времени жалко. Одну фразу всё-же отмечу.
Тогда 3000 у.е. были неподьемы для большинства так же как сейчас 100000 у.е.
Вы хоть понимаете что вы написали?
Вы написали, что обвал на РН НЕИЗБЕЖЕН!

Цитата:

Спрос и платежеспособность разные вещи, в экономике. Вы правы что эти показатели надо учитывать, но постепенно. Вы сразу все мешаете в одну кучу и потому ваши доводы излишне эмоциональны и бездоказательны.

Еще раз повторю, что говорил не о неком абстрактном спросе и не о непонятной чьей платежеспособности. Я конкретно говорил о платежеспособном спросе на рынке жилой недвижимости Киева.

Цитата:

Если вы согласны что спрос первичен, тогда можно перейти к факторам обусловливающим реализацию этого спроса.

Нет, не согласен. Я уже упоминал, что доктор философии Геббельс сначала приписывал оппонентам слова, которые они не говорили, а затем героически критиковал за самим придуманное.

Если мы говорим о РЖН конкретного города в конкретное время с конкретными ценами, то схоластические споры здесь не совсем уместны.
Если Вы внимательно почитаете название форума, то вспомните, что это форум не филисофов.

Цитата:

Есть исключение, парадоксальный спрос (Товар Гиффена), это повышение величины спроса с ростом цены. Как правило это бывает спрос на предметы роскоши или атрибуты статуса. Но может быть, как в нашем случае и на квартиры, но это происходит на короткий период.

Судя по высказываниям адептов повышения цен на жилье и подпевающих им "аналитиков", они как раз и хотели бы, чтобы обычное жилье в многоэтажке на киевских жилмассивах, стало "предметом роскоши".

Цитата:

На бытовом уровне можно спорить, но что пользы?

Извините, что такого специалиста упорно тянут к "низкому" бытовому уровню. Но жилье нужно людям для быта, а не философствования ради. И потребности в покупке нового жилья, расширении старого и т.д. происходят именно по житейским причинам.

Цитата:

Вообщем я устал писать( я ведь не учитель ) как и что будет на РН вычисляет сами.

Вот это меня и удивляет. Если кого-то волнует тема, он ее как минимум читает, а если хочет высказаться - пишет пост. Никто никого ни к чему не обязывает.

Цитата:

Цена всегда и везде определяется спросом. И только спросом

Цена на проезд в киевском метро тоже определяется "спросом и только спросом"?
Проблема с учебниками в том, что их надо или цитировать целиком, или не цитировать вовсе.Та формула, на которой Вы настаиваете, описывает идеальную среду - то есть абсолютно свободную и полностью открытую рыночную экономику. Таких примеров история еще не знала.
Точно так же большинство оставшихся тезисов из Вашего поста настолько же правильны, насколько не имеют практического смысла

Цитата:

Дефицит в экономике — превышение спроса над предложением. Дефицит свидетельствует о несовпадении спроса и предложения и отсутствии уравновешивающей цены. Я вот об этом и пишу все время

Можно ли назвать дефицитной вещь, которая длительный срок не продается по ценам предложения?
Порядки в советских комиссионках припомнили?
И еще - это вопрос ключевой и принципиальный, поэтому по возможности прошу на него ответить: в каких единицах Вы измеряете спрос и предлжение на РН?

Цитата:

...все куда то бегут и кричат на эмоциях о чем угодно, но не о реальных вещах.
А то себестимость, спекулянты, плохие застройщики и вообще все кругом враги, кричите.

И последнее - по порядку, но не по значению.
Вот где конкретно у меня Вы видели эмоции, а тем более крик?

Цитата:

Цена всегда и везде определяется спросом. И только спросом. Если нет оного, то и вещь ничего не стоит.
В Союзе было точно так же. Попытки Госплана регулировать цены ни к чему хорошему не привели.
Вещи стоили столько, сколько определял спрос на них.

Дефицит в экономике — превышение спроса над предложением. Дефицит свидетельствует о несовпадении спроса и предложения и отсутствии уравновешивающей цены. Я вот об этом и пишу все время.

если кто-то покупает квартиру означает ли это что его спрос платежеспособный ? Без сомнения он участвует в формировании спроса на рынке.

Предположим, как в Германии (там не был, но читал) чтобы купить квартиру первый взнос в районе 50% от стоимости жилья, а потом дешевый кредит. Да человек покупающий квартиру за 150000 зеленых должен иметь по крайней мере 75000 сбережений. Это действительно платежеспособный потребитель.

В США 2004 нулевой начальный взнос, начинаешь платить по серьезному через пару лет. Цены на недвижимость растут. К чему это привело. Люди, желая обогатиться, покупали по пять-шесть объектов недвижимости с целью перепродажи через короткое время. А когда цены споткнулись, естественно такие инвесторы оказались неплатежеспособными. Но они тоже формировали спрос на квартиры. И кстати у них работающий рынок существует, поэтому застройщики увеличили предложение (не в Киеве)

В Украине конец 2006...финансовая либерализация...дешевые заграничные ресурсы...0-5% начального взноса..(цены на жилье вверх на 67%)..до сих пор многие банки предлагают ипотечные кредиты с 10% начального взноса. Пока цены росли эта пирамида работала. Цены перестали расти, и новое строительство начало падать, несмотря на высочайшие цены. Мы еще не знаем конца этой истории. Но по-видимому сначала произойдет девальвация гривни, а потом начнется что-то невообразимое.

К сожалению центральные банки занимались занимались обеспечением экономического роста любой ценой. И они есть создатели всех этих пирамид и высоких цен на недвижимость. Регуляторы должны регулировать, а не готовиться к следующим выборам.

Все копья ломаете Ничего не упадет пока поток денег в Украину не прекратится. С денег это началось ими и будет закончено. "Себестоимость, цена", посмотрите на рост денежной массы на сайте НБУ, сравните цены 2000 и 2007 и будет Вам озарение.
Судя по тому что мировая экономика замедляется, шара заканчивается и падение не за горами. Причем, с моей точки зрения, больно будет всем. Надеюсь что пророчества Альберта не сбудутся, но пушистый зверек уже крадется. Смотрите на мировые тенденции.

Очень интересное обсуждение. Предлагаю всем прочитать статью в свежем номере "Зеркала недели", на мой взгляд, одного из самых профессиональных изданий в Украине.

//www.zn.ua/2000/2675/61903/

Хорошая статья. кстати тот же автор сравнил уровень жизни в Латвии и Украины.

//www.zn.ua/2000/2675/61076/

Полезно почитать гвтщ

Цитата:

Все копья ломаете Ничего не упадет пока поток денег в Украину не прекратится.

А что Вы понимаете под "потоком денег в Украину" ? Те гривны, что напечатали перед выборами ?
Когда все говорили о возможной ревальвации, я тихонько улыбался, глядя на возрастающую инфляцию, а сейчас, когда тот же Пинзенык теперь (прошло 2-3 месяца)говорит о стерилизации 2млрд гривен (при всех инициативах в социальной сфере - это очень отважный шаг), то просто про себя думаешь - к чему мы придём ещё эдак месяца через 3?

Цитата:

Очень интересное обсуждение. Предлагаю всем прочитать статью в свежем номере "Зеркала недели", на мой взгляд, одного из самых профессиональных изданий в Украине.

//www.zn.ua/2000/2675/61903/

Действительно, очень интересная статья.

В ней сконцентрировано практически все, о чем говорили сторонники тезиса о том, что цена на киевскую жилую недвижимость завышена в разы.

И то,что эта свежая статья практически полностью совпадает с мнением участников форума, прогнозирующих снижение цены, разбивает тезис заангажированых "аналитиков" о нашем делитантизме и использовании неподтвержденной информации.

Цитата:

А что Вы понимаете под "потоком денег в Украину" ? Те гривны, что напечатали перед выборами ?

Холодно.

Деньги в Украину закачивались с 2003 года (приблизительно) и закачивались они, в основном, через банковскую систему. Даю еще одну вводную посмотрите на украинский фондовый рынок. Если бы то, что пришло в Украину в виде кредитов не ушло в недвижимость и фондовый рынок, украинцы бы давно платили по 100 гривен за буханку хлеба. Стандартная схема: "лишние деньги" уходят в "ценности", спекулянты жируют и пьют шампанское, крики "недвижимость всегда в цене" и "наш фондовый рынок рос, растет и будет расти" заглушают все. НБУ рапортует об увеличении золото-валютных резервов. Ну еще бы, куча денег взятых на западе выкупилась НБУ за гривны :105: Все хорошо прекрасная маркиза.

Праздник заканчивается, похмелье будет тяжелым.

Цитата:

Хорошая статья. кстати тот же автор сравнил уровень жизни в Латвии и Украины.

//www.zn.ua/2000/2675/61076/

Полезно почитать гвтщ

Поддерживаю Вас. Еще бы порекомендовал прочитать обе вышеуказанные статьи Серому, и прочим участникам обсуждения, отрицающим очевидное.

Серый, например, последние сутки убеждал нас в отсутствии спада продаж.

В последнем номере "Эксперта" в статье "Решились", в частности говорится.
//www.expert.ua/articles/9/0/4978/
---------------------------------------- ------------------------------------
"...Общей ошибкой финансистов с Уолл-стрит было предположение, что финансовые циклы перестали действовать и рынки будут уверенно расти. Из-за этого облигации под ипотечные кредиты, которые в США предоставлялись людям без постоянной работы и без устойчивого дохода, имели отличные кредитные рейтинги», — рассказал «Эксперту» аналитик исследовательской компании Markit Group Гэвин Нолан....
..В любом случае, похоже, что в ближайшие два-три года закончится большой тридцатилетний цикл, прошедший под знаменами финансовой глобализации. Этот колоссальный финансовый бум начался в 1979–1982 годах, когда Соединенные Штаты взяли курс на расширение и углубление своей зоны мирового влияния. Он сопровождался значительным повышением стоимости финансовых активов относительно реального сектора. Теперь этот цикл завершается...."

---------------------------------------- ----------------------------------

Но несмотря на то, что в нашей стране весь валютный поток ушел именно в финансовый сектор, надувший затем большой мыльный пузырь на РН (реальный сектор так ничего и не получил), профессиональные участники рынка инспирируют публикацию "индексов".
Индексы взяты в кавычки именно по причине их несоответствия сегодняшним реалиям.

Цитата:

Холодно.

Деньги в Украину закачивались с 2003 года (приблизительно) и закачивались они, в основном, через банковскую систему. Даю еще одну вводную посмотрите на украинский фондовый рынок. Если бы то, что пришло в Украину в виде кредитов не ушло в недвижимость и фондовый рынок, украинцы бы давно платили по 100 гривен за буханку хлеба. Стандартная схема: "лишние деньги" уходят в "ценности", спекулянты жируют и пьют шампанское, крики "недвижимость всегда в цене" и "наш фондовый рынок рос, растет и будет расти" заглушают все. НБУ рапортует об увеличении золото-валютных резервов. Ну еще бы, куча денег взятых на западе выкупилась НБУ за гривны :105: Все хорошо прекрасная маркиза.

Праздник заканчивается, похмелье будет тяжелым.

Полностью с Вами согласен. На прошлой неделе в одном из постов я приводил цитату из журнала "Бизнес", вышедшего в конце 1998 года.

Там примерно Вашими словами описывались пиры сотрудников компаний, торговцев ценными бумагами, до августа 1998 года.
И затем констатировалось, что после кризиса большая часть этих компаний лопнула с печальными последствиями для сотрудников.

Цитата:

Холодно.

Деньги в Украину закачивались с 2003 года (приблизительно)

Я фразу "...сравните цены 2000 и 2007 и будет вам озарение" прочитал в контексте цифр 2006 и 2007 и фразы "денежная масса" (а она возросла за год процентов так на 30 точно, в то же время потихоньку нам краники начали закручивать) отсюда и вопрос : )
Сорри за невнимательность.

Только что на телеканале "Интер" в програме "Подробиці тижня" был показан последний сюжет из серии о зарубежной жилой недвижимости, и сравнении ее с киевским жильем.

Я думаю, что этот сюжет видели многие.

Вкратце.
Риэлтор показывает в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) отделанную квартиру в новом доме с видом на океан площадью 150 квадратов за 120 тысяч долларов.
Другая квартира площадью 120 квадратов за 105 тысяч долларов. Замечу, что в ОАЭ бедных людей нет. Стройматериалы бесплатно не раздают, и т.д. (смотри первый пост в этой теме).

Просят киевского риэлтора показать новую квартиру в Киеве за 100 тысяч долларов. Риэлтор показывает на жилмассиве 1-к площадью около 50 квадратов за 145 тысяч долларов. После строителей. С кочеными совковыми деревянными окнами (даже не металлопластиковыми). Без малейших признаков отделки. Притом риэлтор говорит, что это очень хорошее предложение. Такая "дешевизна" мол вызвана тем, что хозяин квартиры "не в Киеве".

Я в сотый раз говорю, что не призываю ехать за рубеж.

Мы живем в Украине. Но почему наши люди должны платить за жилье худшего качества в несколько раз дороже, чем небедные жители других стран за качественное жилье?

Дефицит жилья? В Киеве? "дифицит" в голове..... кое чего.