Рыночная цена недвижимости

Господа реалисты!

Предлагаю Вашему вниманию 25 пунктов, которые на мой взгляд мешают ценам на недвижимость упасть.

В дальнейшем приглашаю обсуждать рыночную цену на недвижимость, основываясь на фактах, а не иллюзиях.

1. Недвижимость – товар первой необходимости. Любому городскому жителю и не только городскому, необходима крыша над головой.

2. Спрос на недвижимость (не обеспеченный) – бесконечен. Как бесконечны потребности человека. В нашей стране на одного жителя приходится не более 23 кв. метров жилой площади, что меньше аналогичных показателей в развитых странах. Из 23 кв. метров для объективности, стоит вычесть не используемую недвижимость в депрессивных регионах, ветхую и аварийную недвижимость, которая учитывается Госкомстатом для улучшения статистики.
//www.ukrstat.gov.ua/operativ/operati... zf_u/2006_u.htm

3. Спрос на недвижимость (как предмет потребления, обеспеченный) – ограничен финансовыми возможностями населения и предложением недвижимости. Учитывая, пункт номер 2 потенциальный покупатель на Украине практически всегда ощущает дефицит качественных предложений по адекватной цене.

4. Спрос на недвижимость (как на предмет инвестирования, часто финансируется за счет заемных средств) – ограничен финансовыми возможностями банковской системы, именно благодаря данному вида спроса и неумеренному кредитованию, наблюдался ненормальный рост цен на недвижимость в Украине до с 2000 до 2008 года. В 2009 данных вид спроса существенно сократился, но не исчез, на рынке остались сильные игроки, инвестирующие на длительный срок собственные капиталы.

5. Предложение недвижимости – ограничено для любой категории покупателей. Чувствуете разницу ? Практически неограниченный спрос и ограниченное предложение, которое стремиться к нулю при снижении уровня цен. По данным Домика – предложение квартир в Киеве в 2008 переваливало за 12000, сейчас не превышает 3000. Аналогичная ситуация наблюдается в регионах и по другим сегментам.

6. Низкое количество вводимой в эксплуатацию недвижимости.
Проанализируйте сами объемы сдаваемых площадей в Украине за период с 1980 по 2008 год (для 2009 года указан прогноз):
• За период с 1980 по 1989 года в Украине было сдано 191,7 мл кв. метров.
• За период с 1900 по 1999 года в Украине было сдано 102,3 мл кв. метров.
• За период с 2000 по 2009 года в Украине было сдано 74,7 мл кв. метров.
Весь период хорошо представлен на графике:

Посмотрите, за 20 лет (!) (период с 1990 по 2009 год (включая прогноз на этот год)) в Украине построено меньше недвижимости, чем за 10 лет с 1980 по 1989 гг.!!! А все помнят советские очереди на получение квартиры? Сколько нужно было стоять? 5 лет? 7? А может 10 лет? //www.uah.cc

7. Для обзора ситуации в целом обратимся к индексу строительных работ в % к предыдущему году.
//www.ukrstat.gov.ua/operativ/operati... u/ovr2007_u.htm
Увидим, что каждый последующий год, начиная с 1990 объемы строительных работ падали, относительно предыдущего года (если подсчитать относительно 1990-го – падение будет многократное).

8. Недоверие к банковским учреждениям на Украине и ненадежность бумажных денег. На процесс удорожания недвижимости можно смотреть, как на процесс удешевления СКВ. По субъективным расчетам доллар за последние 10 лет «похудел» в 2-5-10 раз по разным категориям товаров.

9. Недоразвитость рынка ценных бумаг на Украине, который мог бы абсорбировать часть «свободных», инвестиционных денег с РН Украины.

Краткие антитезы, «смешным» 17П.

10. Ипотека в Украинских реалиях в 80% использовалась для инвестиций и спекуляций. Единицы покупали для себя жилье в кредит. Для себя существовала практика обмена, обмена с доплатой, либо не покупали вовсе.

11. Обесценивание бумажных денег – тенденция общемировая. Обесценивание гривны относительно доллара означает бОльшую скорость обесценивания гривны в данный отрезок времени и вовсе не значит рост доллара.

12. Доходы населения в Украине вопрос неоднозначный. Стоит отметить что 50-80% экономики в тени. От 80-90% дорогих покупок совершаются на незадекларированные средства. Откуда у секретаря деньги на ежедневную смену нарядов ? Откуда у прокурора БМВ Х5 ? Как семья Ивановых, получает 200 долл. питается, лечится и летает в Египет на эти деньги ?
Признаем честно – государственная статистика Украины не дает правдивой оценки о доходах населения.

13. Слово пузырь носит эмоционально-финансовый характер, бОльше эмоциональный.

14. «Выброс» ипотечных квартир не повлияет на рынок, т. к. ипотечных квартир мало и не все они проблемные. По аналогии с рынком авто – чуда не произошло и хороших машин по дармовым ценам не наблюдалось, не наблюдается и не будет наблюдаться.

15. Потеря инвестиционной привлекательности недвижимостью процесс временный, сиюминутный.

16. Бегство капитала из Украины, тоже процесс сиюмитный и во многом зависит от внутренней политики и внешней коньюктуры.

17. Обесценивание сбережений. Во-первых сбережения у многих, таки в долларах, евро и прочих валютах. В гривне происходит учет, согласно украинским законам. Во-вторых в большинстве банков люди таки забрали депозиты, кроме нескольких проблемных. Особо отчаянные продолжают перебрасывать «горячую картошку» из рук в руки. Про инвестфонды молчу – это мизерная доля сбережений, людей 25-30 лет в основном их Киева, к тому же адекватный человек не вкладывает все сбережения в инвестфонды.

18. «Отоваренность» в 23 кв. м. на человека не много  Подчеркну, что ажиотажный спрос и огромные обороты средств в Украине в период пузыря происходили за счет достаточно большого количества спекулятивных сделок. Учитывая, что 1,5 свербогатых людей имеет по 1000 кв. метров, 5-10% богатых по 300-500 кв метров, а бОльшинство жителей Украины живет в одной квартирке тремя поколениями.

19. ЖКХ – вопрос очень острый. Повышение цен неизбежно приведет к внедрению современных систем учета и энергосбережения. На примере Словакии и Польши, удорожание ЖКУ в 10 раз привело к 10-му уменьшению потребления света, воды, газа. Это правильный, цивилизованный путь ! В данном контексте увы, не вижу ни одной предпосылки почему иметь недвижку хуже чем не иметь.

20. Глобальная переоценка ценностей не нужна. Формула расчета стоимости недвижимости банальна = себестоимость +/- норма прибыли или убытка. Учитывая, объем необходимых материалов и работ цена получается не малая, как не считай.

21. Уменьшение числа жителей в Украине происходит преимущественно за счет маленьких городков и населенных пунктов в депрессивных регионах. Демографическая ситуация в городах миллиониках и областных центрах в целом позитивная. Если речь идет о приобретении недвижимости в Киеве или Донецке – это одно. Если речь идет о приобретении угла в Припяти или Снежном – это другое.

22. Рост цен на товары и прочие расходы автоматически увеличивает себестоимость недвижимости. Учитывая импортную составляющую в себестоимости жилья (энергоносители, машины, комплектующие материалы) у цен есть много предпосылок для увеличения.

23. Количество строительных фирм, специалистов в строительной отрасли снижается. Кризис «выгоняет» специалистов в поисках лучшей доли. Чем это чревато в будущем, на следующем витке роста, когда развитые страны будут увеличивать предложение ? Отсутствием рабочих рук -> бОльшей ценой за строительные услуги при малых объемах производства.

24. Уровень коррупции в Украине не дает развиться строительной отрасли, как и многим другим производствам в Украине. 50-70% коррупционные платежи, непрозрачная система землеотвода и получения разрешений ФОРМИРУЮТ ЦЕНУ на украинском рынке недвижимости.

Выводы:
• Учитывая объективные данные из пунктов 2-7, можно сделать вывод, что без массового строительства Украинский рынок недвижимости не подешевеет и не выйдет из зазеркалья, не станет цивилизованным.
• Перевешивание ценников на недвижимость без оглядки на себестоимость – это попытка дерибана, мародерства, но не адекватно поставленный вопрос!

Наш ответ Чемберлену

1. Аренда - это тоже крыша над головой.
2. А я месяц в армии жил, имея 4 квадратных метра жилплощади, и не умер.
3. Было бы так, элитные новостройки не пустовали бы.
4. А зачем? Сейчас эта тема неинтересна.
5. А остальные 9000 купил кто-то? А оставшиеся 3000 не появятся в мартовском выпуске?
6+7. Так и вторичка освобождается.
8. В 10 раз по украинской недвижимости, и это перекос.
9. Для спекулянтов найдутся ниши и кроме украинской недвижимости, не обязательно в Украине.
10. Обмены будут, не волнуйтесь.
11. Можно и золото купить.
12. Ходить каждый день в одной одежде, чтобы скопить на первый взнос? Уволят...
13. Это лирика...
14. Так и выброса пока не было...
15. Инвестиционная привлекательность появится, когда недвижимость станет недооцененной, пока это не вижу.
16. Не уверен, что первые инвестиции после бегства капиталла пойдут в недвижимость.
17. Матрасы никто не отменял, да и ревальвация бакса возможна.
18. Когда мясо едят только на праздник, отсутствие отдельной квартиры - не самая большая проблема, иначе бы решили вопрос с помощью аренды.
19. При удорожании коммунальных услуг многие арендодатели будут сдавать лишние квартиры за коммуналку, а сами её платить не будут.
20. Есть куча квартир, построеных при совке и полученых бесплатно, какая тут себестоимость?
21. Киев теряет привлекательность, зайдите в метро, посмотрите на количество машин на улицах...
22. Это снижает покупательную способность населения. Деньги на покупку квартиры откладываются из излишков семейного бюджета, которых становится меньше.
23. Турки и китайцы с удовольствием подберут знамя.
24. И коррупционерам придётся пояса затянуть, кто не захочет на пузе, затянет на шее...

Цитата:

Господа реалисты!

Предлагаю Вашему вниманию 25 пунктов, которые на мой взгляд мешают ценам на недвижимость упасть.

А где привязка к финансам?

Ведь нарот не купит на большую сумму, чем у него есть на руках!

Камрад, про конечного покупателя вы почему то "забыли".

Напомню Вам 90-е, когда вообще ничего не строили.

Недвига была дорогая относительно в доходах, но дешева абсолютно в ден.знаках. А хомяки именно на этом и будут играть! Неужели не ясно?

Я бы добавил отток капитала , произошел не из-за непривлекательности укр рынка , а из за макроекономических причин , вывевший деньги из економики на внутренние рынки инвесторов .
Но не смотря на ето , люди приспосабливаются к новым реалиям и ведут бизнес в новых условиях , при выздоровлении економики Европы и США деньги снова пойдут на рынки Восточной Европы -привлекаемые высокой доходностью .
Не смотря на все негативные факторы , цена похоже приблизилась вплотную к своему дну , когда несмотря на отсутствие сделок , цену снижать просто не имеет смысла . Не забывайте инертность рынка и цены до сих пор падают на 0.5-1% в месяц в связи с неуверенностью в будущем и желаннии не прогадать и купить возможно еще дешевле.

Цитата:

2. Спрос на недвижимость (не обеспеченный) – бесконечен.

Потятно дело. Желания, как и газ, занимают весь доступный им объем. Будет 20 кв. метров мало - некуда шкаф поставить, будет 100 кв. метров, негде в футбол поганять, будет 3000 кв.м - чтобы там еще придумать, зачем нужно столько метров? В любом случае, найдутся.

Цитата:

Как бесконечны потребности человека. В нашей стране на одного жителя приходится не более 23 кв. метров жилой площади, что меньше аналогичных показателей в развитых странах.

Вот если бы у нас была бы норма метров больше всех в мире, и все равно было мало, это было бы более сильным аргументом за спрос - ведь в такой ситуации было бы бессмысленно ехать за границу за лучшими условиями жизни. А раз так, то это значит, что имеет смысл ехать хоть тушкой хоть чучелом.

Цитата:

Я бы добавил отток капитала , произошел не из-за непривлекательности укр рынка , а из за макроекономических причин , вывевший деньги из економики на внутренние рынки инвесторов .
Но не смотря на ето , люди приспосабливаются к новым реалиям и ведут бизнес в новых условиях , при выздоровлении економики Европы и США деньги снова пойдут на рынки Восточной Европы - привлекаемые высокой доходностью .

Значит, у Вас Восточная Европа - это родина финансовых пирамид и периодических кризисов?

Цитата:

когда несмотря на отсутствие сделок , цену снижать просто не имеет смысла .

Ну, продаваны пока морально не готовы. Согласен.

Цитата:

Значит, у Вас Восточная Европа - это родина финансовых пирамид и периодических кризисов?

Да развивающиеся рынке именно етому и способствуют - именно они и привлекательны для спекулянтов , а если учесть коррупционную составляющую , то Украина рай для пузырей и спекулирования а также для получения сверхдоходов и укрывания прибылей .

Цитата:

Ну, продаваны пока морально не готовы. Согласен.

А в начале года были готовы ?

Цитата:

А в начале года были готовы ?

А в начале года panic sell был. Вы же отлично знаете, что это такое и как проходит.

Цитата:

21. Уменьшение числа жителей в Украине происходит преимущественно за счет маленьких городков и населенных пунктов в депрессивных регионах. Демографическая ситуация в городах миллиониках и областных центрах в целом позитивная. Если речь идет о приобретении недвижимости в Киеве или Донецке – это одно. Если речь идет о приобретении угла в Припяти или Снежном – это другое.

Комрад такой Комрад!
Конешно, в больших городах демографическая тенденция позитивная, потому что туда сьежаются с маленьнких городков, а отнюдь не больше рожают, а маленьких городках тенденции негативные, которые в свою очередь вызваны переездом их населения в большие города, вкупе со смертностью старшего поколения.

А что в сумме? А в сумме падение численности народа. Более того, в маленьких городках рождаемость даже чуть повыше, впрочем этого нехватает, чтобы баланс со смортностью хотя бы обнулить. А потому рассчитывать на всплеск рождаемости в больших городах - безосновательно.

Как только переезжающие закончаться, (их же не бесконечное количество, а плодятся они плохо, в миллиониках вымирают быстрее) - дело скорого времени, дойдет падение численности и до городов миллионников.

Цитата:

Да развивающиеся рынке именно етому и способствуют - именно они и привлекательны для спекулянтов , а если учесть коррупционную составляющую , то Украина рай для пузырей и спекулирования а также для получения сверхдоходов и укрывания прибылей .

Вот и прекрасно, кто не успеет закупиться на этом кризисе, закупится на следующем. А его долго ждать не придется.

Андрей, Вас не удивляет укрепление доллара на фоне растущих рынков?

Цитата:

А в начале года panic sell был. Вы же отлично знаете, что это такое и как проходит.

А что обычно происходит после panic sell , вы тоже должны знать

Цитата:

Андрей, Вас не удивляет укрепление доллара на фоне растущих рынков?

Нет , также как не удивляло его падение , для стимулирования економики

Цитата:

А что обычно происходит после panic sell , вы тоже должны знать

Ну оно и произошло. Правда слабенько совсем. Нет больше гостинок по 30к, что были в марте. Ну, Вы знаете.

Цитата:

Нет , также как не удивляло его падение , для стимулирования економики

А по моему карри-трейд кто-то большой закрывает.

Цитата:

Вот и прекрасно, кто не успеет закупиться на этом кризисе, закупится на следующем. А его долго ждать не придется.

Несомненно , но ето если у вас есть десяток другой годков в запасе .

Цитата:

А где привязка к финансам?

Ведь нарот не купит на большую сумму, чем у него есть на руках!

Камрад, про конечного покупателя вы почему то "забыли".

Напомню Вам 90-е, когда вообще ничего не строили.

Недвига была дорогая относительно в доходах, но дешева абсолютно в ден.знаках. А хомяки именно на этом и будут играть! Неужели не ясно?

В 90-е доллар был сильнее. Для адекватности сравнения деньги приводятся к единой шкале, например в доллары 1990 года и сравниваются цены. Субъективно я бы сравнивал 10,000 1996 года со 50,000-100,000 долл. в 2007.

Мой пост больше носит не финансовый характер. Финансы ценны пока обеспечены товаром. Есть товар - есть финансы, нет товаров - есть бумага. Поэтому и производство и строительство - однозначно плюс.

Тут важно отметить, что жизнь не стоит на месте и недвижимость без надлежащего ухода изнашивается, ветшает и выходит из строя, что по сути усугубляет дефицит ........

Цитата:

Субъективно я бы сравнивал 10,000 1996 года со 50,000-100,000 долл. в 2007.
........

Разве что в картохе, выращенной на полях сумщины .

Дай бог, чтобы разница в 2 раза была.

Я пример с 90-ми привел потому, что сейчас важно, в т.ч. и мне абсолютные цифры, а не относительные.

Вот, сейчас цены ниже и доступность жилья ниже. Т.е. в 2008 году больше людей могли купить, чем сейчас, несмотря на цены в 2 раза выше.

Вы же сами на этом сыграли. И другие сыграют.

Цитата:

Мой пост больше носит не финансовый характер. Финансы ценны пока обеспечены товаром. Есть товар - есть финансы, нет товаров - есть бумага.

А куда товар денется?

Цитата:

В 90-е доллар был сильнее. Для адекватности сравнения деньги приводятся к единой шкале, например в доллары 1990 года и сравниваются цены. Субъективно я бы сравнивал 10,000 1996 года со 50,000-100,000 долл. в 2007.

Это по стоимости однокомнатной на Троещине сравнение?

Меня интересует вопрос есть два расхожих мнения Первое распространенние - хрущебы непотреб должны дешеветь так как из года в год их состояние не становится лучше .
И новострой долже упаст в цене поскольку денег на новые квартиры у людей просто нет а ипотека недоступна из-за процентов .

Но в связи с заморозкой нового жилья , врядли строители опустят цены на построенный новострой и желающих на новострой достаточно кол-во ограниченно лишь финансовыми возможностями .

С другой стороны единственная альтернатива вторичка - которой тоже не становится больше - и те кто имеют деньги но на первичку явно не хватают - становятся перед выбором либо -арендовать дополнительные 5-10 лет и копить или ждать ипотеку и или брать вторичку на имеющиеся деньги и со временем обменять с доплатой на первичку . Как в етом случае поведет себя цена на вторичку ?

Цитата:

Но в связи с заморозкой нового жилья , врядли строители опустят цены на построенный новострой и желающих на новострой достаточно кол-во ограниченно лишь финансовыми возможностями .

Вы только что думали о окончании кризиса в Украине, и совсем не думаете о разморозке строительства? Неужели после окончания кризиса строительство не разморозится? А потому нужно ввести поправку на новый строительный бум.

Цитата:

Наш ответ Чемберлену
1. Аренда - это тоже крыша над головой.

Люди не холопы - они должны ВЛАДЕТЬ кусочком недвижимости.

Цитата:

2. А я месяц в армии жил, имея 4 квадратных метра жилплощади, и не умер.

Будете себя плохо вести и остаток жизни проведете в 4-х метрах, но не в армии

Цитата:

3. Было бы так, элитные новостройки не пустовали бы.

Субъективизм. Не пустуют элитные новостройки в Киеве. Если считаете иначе найдите мне хотя бы 500 элитных квартир в Киеве на продажу ? Потом посмотрите цену.

Цитата:

4. А зачем? Сейчас эта тема неинтересна.

Разумный думает на шаг вперед.

Цитата:

5. А остальные 9000 купил кто-то? А оставшиеся 3000 не появятся в мартовском выпуске?

Никто не купил. Хозяин принял решение - не продаю и точка.

Цитата:

6+7. Так и вторичка освобождается.

Освобождается в депрессивных регионах.

Цитата:

11. Можно и золото купить.

А зачем ? В квартире жить можно ..... а с золотом что ? Если все будут покупать оно будет стоить во много раз дороже, будет тот же пузырь.

Цитата:

14. Так и выброса пока не было...

И не будет

Цитата:

15. Инвестиционная привлекательность появится, когда недвижимость станет недооцененной, пока это не вижу.

Не видите - купите очки с большим увеличением. Настроения меняются быстро. Лично я стараюсь всегда на пол шага вперед думать.

Цитата:

20. Есть куча квартир, построеных при совке и полученых бесплатно, какая тут себестоимость?

Вы нам баки не заговаривайте. Есть такое понятие переоценка, которая не может происходить в одном месте, а в другом не происходить.

Цитата:

21. Киев теряет привлекательность, зайдите в метро, посмотрите на количество машин на улицах...

Каждый день в пробках торчу.

Цитата:

22. Это снижает покупательную способность населения. Деньги на покупку квартиры откладываются из излишков семейного бюджета, которых становится меньше.

Наверное другие страны и производители растрогаются и начнут товары дешевле отпускать тем, у кого не хватает денег. Нет такого не будет .... посему у Украины есть одна дорога - пытаться стать сильной. Другой путь - паперть, а нефть, газ, орудия труда и прочие ресурсы никто ссужать себе в убыток не будет.

Цитата:

23. Турки и китайцы с удовольствием подберут знамя.

В банковской и телекоммуникационной сфере уже подобрали. И что ?

Цитата:

24. И коррупционерам придётся пояса затянуть, кто не захочет на пузе, затянет на шее...

Пока проигрывает страна Украина, а где и что отдельно взятое чмо затягивает мне все равно.

Цитата:

А куда товар денется?

Это по стоимости однокомнатной на Троещине сравнение?

Нефть, золото, акции ......