Покупка квартиры для аренды

Цитата "El fuego » 10.07.2021 14:20":

Вонючие Позняки дороже Подола? Не буду даже комментировать...

Зроблю поправку. Якщо порівнювати сморід, то на Подолі дихати місцевим автоповітрям просто шкідливо для здоров'я. А сморід часто чути не на Позняках, а біля м.Харкіська, бо там сміттєвий завод.

Цитата:

Зроблю поправку. Якщо порівнювати сморід, то на Подолі дихати місцевим автоповітрям просто шкідливо для здоров'я. А сморід часто чути не на Позняках, а біля м.Харкіська, бо там сміттєвий завод

Все так, сам удивляюсь. Но и в правду аренда на ПОХ необъяснимо дорого. Уехать утром из ПОХ быстро можно только на метро, район пустой не зеленый, плотно застроен, с парковками беда, запах от станции аэрации несусветный особенно в жару. Но тем не менее, все сдается аж бегом. Думаю, что фактор новостойки и свежие ремонты привлекают к этой локации. Из реальных кейсов, знакомый снимал на м.Вырлиця студию 28кв-14к.

Как писали выше через 5-10 лет новострой становится не новостроем и тогда ситуация сильно меняется. Сейчас есть некий хайп по поводу района Позняков, но думаю, что очень скоро он прекратится, потому что минусов там более чем достаточно.
У нас и на аренду, и на покупку квартир любят встромиться в какой-то ЖК и потом несутся туда все друзья, знакомые, родычи, коллеги. Ой, у меня подружка и напарница арендуют на Позняках, давай и мы туда, а у меня кума взяла в Варшавском, надо ж и себе обязательно туда же. Сарафанное радио в его классическом проявлении. И получается временный ажиотаж, но спустя какой-то период у людей постепенно начинают открываться глаза, ноздри и все встает на круги своя.

Не закончится. Позняки(От Заречного до Метро Позняки) уже перепрыгнул Оболонь и сейчас на первое место вышел. Подол для жилья в принципе не пригоден - разбитые тротуары, мусор, разрушенные дома, из некоторых дерьмом воняет за сто метров, шум, гарь, какие-то руины и заброшенные промзоны. От Харьковской до Вырлицы - да, вонючий коллектор всё портит, на и заторы часто бывают, но метро есть метро. С бюджетом в 100 тысяч я скорее инвестирую в какой-то новострой возле метро чем в дореволюционный сарай.

Жить с семьёй в районе СЛавутич-Позняки дороговато - там большинство садиков и школ частные. Но само качество жизни намного выше - озёра, Днепр, метро, инфраструктура, ТЦ - всё под боком. Ну и в каменных джунглях есть своя прелесть, последние новострои выглядят очень красиво(за редким исключением). Подол - ни за что.

Цитата "Лелечка » 02.07.2021 08:54":

Silent

Лично мое мнение: главное - локация

Все "новострои" тоже со временем становятся не новостроями. Поэтому выбирайте хорошее место - центральные районы

У меня среди моего портфеля недвижимости более успешно сдается Подол и центр Шевченковского района. При этом неважно что это: советская вторичка или новый дом. Это лично мой опыт.

В плане продажи в дальнейшем главное: если новострой , то сможет ли он еще сам по себе капитализироваться помимо цен на недвигу. Все остальное жилье : советское или 2010 года будет зависеть от общих цен на рынке.

поскитался я по просмотрам, все в центре в бюджете до 130к пошарпаное и требует косментического (как минимум) ремонта. Решил послушать совета про локацию и взял за 100 на липках под ремонт. Там по крайней мере будет выше выхлоп от этого самого ремонта.

А что взяли ? Какого года дом ?

Цитата:

А что взяли ? Какого года дом ?

сталинку на институтской конец 30ых

Под аренду есть интересное решение, взять двухуровневую квартиру в новострое с отдельными выходами на этаж, и сделать две полноценные однокомнатные. Вопрос, насколько реально "нарастить" перекрытие между двумя уровнями(деревянный брус явно не подойдёт, нужна нормальная звукоизоляция и возможность вылержать жильцов и мебель)

Цитата "Сосед73":

Под аренду есть интересное решение, взять двухуровневую квартиру в новострое с отдельными выходами на этаж, и сделать две полноценные однокомнатные. Вопрос, насколько реально "нарастить" перекрытие между двумя уровнями(деревянный брус явно не подойдёт, нужна нормальная звукоизоляция и возможность вылержать жильцов и мебель)

Как по мне намного выгоднее купить большую 1к (45-50м2) и сделать 2 студии (22-25м2). С учетом того что 2 смарт квартиры уйдут как горячие пирожки и по прайсу выше чем за полноценную 1к (евродвушку). Проблемы с разделением/выводом коммуникаций те же. А по ситуации с 2х уровневой квартирой есть такие проблемы как вот например лифт на условный последний 25й, может и не ездить. И это будет (по практике) достаточно весомым аргументом про сдаче/продаже. Да и другие общие проблемы с перекрытием Вы сами отлично описали.

Это квест для любителей задач со *.
Я бы купил пару маленьких гостинок.

на мой вкус единственная рабочая схема на перспективу это покупка и деление 3к с двумя санузлами на две 1к, у каждой 1к маленькая спальня и кухня гостинная. Далеко не каждая 3к подойдет, но если повезет - то можно найти вариант, где и второй вход можно прорубить из коридора. Много таких квартир продается например на каховской. Купили 3к за +- 40000, поделили, сделали ремонт на 40-45000 и продают две за 165 суммарно.

Цитата "Romson":

Это квест для любителей задач со *.
Я бы купил пару маленьких гостинок.

Конечно, однозначно надо запарится, тут вопросов даже нет. Для варианта тут и сейчас пара гостинок конечно звучит отлично (сам бы наверно так и сделал). В сегодняшних реалиях это от $30000 до $37000 (за адекватную гостинку) в зависимости места и состояния (меньше только если гостинка прям в 21-22м2 и под ремонт то может какой вариант и выскочит в $28000-$30000) сдача 1й думаю будет в диапазоне от 5500-8000грн. А если взять 1к квартиру в новострое на 45-46м2 (как указывал выше) (На этапе строительства около $47000-55000 и на флажке думаю порядка $62000-68000) и переделать под 2 студии (по деньгам скорее будет даже чуть дороже чем 2 гостинки если на флажке) + Нормальный адекватный ремонт на 2 будет порядка $10000-12000 (если все собрать по скидкам с эпицентра конечно можно сделать и намного дешевле:). Итого в зависимости от стадии и время ожидания (2-3 года или 1 месяц) $57000/$80000 сдаем 1 от 8000 до 12500. И каждую можно потом продать порядка ~$45000-50000. При покупке на флажке выглядит так себе но найдутся и такие люди. Но с учетом если брать на этапе строительства и сразу договорится с застройщиком про разделение то будет огонь. Опять же риски, задержки все это может путать карты инвесторам (но в конце концов можно просто продать/переуступить со своим профитом)

P.S. Все максимально абстрактно и "прикидочно", каждый просчет нужно делать индивидуально. Все было описано приблизительно основываясь на личном опыте. Моя цель была показать что такой вариант тоже имеет право на жизнь. А сводить дебет с кредитом надо по факту вариантов, временных рамок, места локации, класса ЖК и т.д..

P.S.S. Перепланировка 1 комнатной квартиры на 2 студии имеет место быть и знаю многие практикуют такие варианты и ооооочень успешно :) А как инвестировать в недвижимость решать только Вам.

Цитата:

если взять 1к квартиру в новострое на 45-46м2 и переделать под 2 студии

Есть у нас 1к= 48м (планировка прилагается), как там сделать 2 1к студии не понимаю.

получится два чулана буратино

Цитата "Romson":

Есть у нас 1к= 48м (планировка прилагается), как там сделать 2 1к студии не понимаю.

Конечно же не каждая планировка подойдет под это, но почти у каждого застройщика можно найти такой вариант. Вот буквально потратил минут 5 и нашел 2 не плохих варианта в разных ЖК. Во втором (50м2) конечно надо будет протянуть мокрую точку, а первый (45м2) прям идеал как по мне.

Как вы предлагаете коммунальные делить? Воду, свет, с тёплом то понятно более менее.....

Цитата "JSHINALL » 21.07.2021 11:35":

Конечно же не каждая планировка подойдет под это, но почти у каждого застройщика можно найти такой вариант. Вот буквально потратил минут 5 и нашел 2 не плохих варианта в разных ЖК. Во втором (50м2) конечно надо будет протянуть мокрую точку, а первый (45м2) прям идеал как по мне.

Да, идеал, комната- Кухня 12 метров... разве студенту, 1 и то не факт, стол не поставишь, разве балкон присоединять.. но все равно слишком маленькие смарты

Цитата "Tamaritashell » 21.07.2021 14:16":

Как вы предлагаете коммунальные делить? Воду, свет, с тёплом то понятно более менее.....

Разделяются лицевые счета, ничего сложного нет.

Цитата "Tamaritashell » 21.07.2021 14:19":

Да, идеал, комната- Кухня 12 метров... разве студенту, 1 и то не факт, стол не поставишь, разве балкон присоединять.. но все равно слишком маленькие смарты

Там 15.42м2. Можете посмотреть как в условном парк-ленде, кофморт тауне, студии по 22м2 улетают как пирожки по 9000-11000 в легкую.