Обзор рынка недвижимости Киева: итоги декабря и 2009 года

Цитата:

Для Владимира: Спасибо за объяснения насчет градаций состояния квартир. Очень интересный и вроде бы логичный алгоритм пересчетов.

Получается, что коэффициент r распределяется следующим образом:

Градации состояния квартиры:
r = r1 1 - "сделан качественный ремонт" (нередко риэлторы пишут "сделан евроремонт").

где r – понижающийповышающий коэффициент, с помощью которого осуществляется переход от среднестатистической стоимости квадратного метра "не требующего ремонта" в N дол. до среднестатистической стоимости квадратного метра других градаций.

1) Очень хотелось бы узнать, чему равняется r во всех пяти градациях при ваших расчетах. По логике вещей при покупке квартиры без ремонта (после строителей) в нее надо будет вложить в среднем еще столько же денег, что бы сделать ремонт. Поэтому r1*N должно быть где то в раза два меньше чем r5*N.

Основную идею Вы поняли правильно.
Но вот в детали очень не хотелось бы углубляться.
Причин несколько.
В каждом сегменте рынка свои соотношения. Таблица соответствующих коэффициентов – «не для печати».
Суждение о состоянии квартиры (качестве ремонта) достаточно субъективно (и очень зависит от типа жилья и района, о чем мы уже писали).
Суждения о том, насколько должны отличаться в цене квартиры разной степени ухоженности, у разных людей (как правило) разные. Поэтому, опубликовав коэффициенты пересчета, мы наверняка вызовем негативную реакцию некоторых читателей. Какими бы ни были эти коэффициенты, а всегда найдутся люди, которым они не понравятся.
Скажу лишь, что учитывая все эти факторы, при подсчете статистики мы несколько сглаживаем разницу между ценами квартир различных состояний (ИМХО). Тем самым приближая их к «средним ценам».

Цитата:

2) Всегда считала, что квартиры после строителей (без ремонта) и квартиры с качественным ремонтом это совершенно разные товарные группы.

В общем-то, да.
Но все упирается в то, что подразумевают конкретные продавцы и покупатели под «качественным ремонтом». Кроме того, некоторые строители сдают дома «с отделкой», которая удовлетворяет значительную часть жильцов.

Цитата:

Не считаете ли Вы, что в тексты объявлений и в критерии поиска недвижимости (//domik.ua/mod/offers/sell/ ) стоило бы внести параметр «градации состояния», что бы можно было сортировать при поиске недвижимость не только по количеству комнат, цене и расположению, но и по градации состояния ( и году постройки тоже важно).

Двумя руками «за».
Но пока это из области благих пожеланий.
Подавляющее большинство объявлений идет от продавцов. А они пишут то, что считают нужным. И оценивая состояние квартиры, руководствуются сугубо своими представлениями. Да еще и нередко приукрашивают.

Цитата:

Да нет, вы нас во вранье и подтасовке постоянно обвиняете..

вот и прошу, учите, не обвиняя. так легче материал усваивается. и впечатление создается, что не научить, а обкакать вы нас хотите

Приводите примеры... Я в некоторых случах выражаю недоверие, однако Вы ничего не сделали для того, чтобы доверие к материалам было.

А обкакать цели Вас нет. Судя по отзывам в этой ветке и других, риелтеры уже давно сами себя обкакали

понятно... злобный вы однако, кусючий такой .

Ну продолжайте в том же духе. Учитель ведь как никак...

Только не лукавьте, что научить нас чему-то пытаетесь.

Двойка вам как учителю. Такими словами не возможно никого ничему научить .

Владимир писал «…Подавляющее большинство объявлений идет от продавцов (надо понимать хозяев квартир?).»

По инфе из интернета, форума домика и собственных прозвонов объявления о продажах в более 80% от риелторов, которые перед подачей объявлений проверяют (во всяком случае должны проверять) объекты продажи на достоверность информации.

Владимир писал «…И оценивая состояние квартиры, руководствуются сугубо своими представлениями. Да еще и нередко приукрашивают.»

Думаю, трудно приукрасить информацию о годе постройки дома и состояние без ремонта (после строителей) спутать с отремонтированной квартирой. Тем более, если эта информация идет от риелторов с типовыми профессиональными методами классификации информации по объектам недвижимости. Согласитесь, было бы приятно осознавать, что риелторы являются в определенном роде оценочными экспертами по представленным в объявлениях на продажу объектам недвижимости.

Сортировки при поиске недвижимости только по КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ, ЦЕНЕ и РАСПОЛОЖЕНИЮ не достаточно. Нужны дополнительные критерии, это – ГОД ПОСТРОЙКИ и СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА, хотя бы в разрезе «без ремонта» или «с ремонтом» - чтобы просто отсекать не нужные варианты и не тратить на них время поиска.

Дополнение к Сообщению #184
Дополнительные критерии по году постройки и состоянию объекта (качество ремонта) выгодны и продавцам – их квартиры не затеряются в море предложений и их будут быстрее искать. И эти критерии указывают почти во всех иностранных базах данных. Значит есть опыт, что такие критерии действительно помогают. Думаю, пришло время и в украинских базах объявлений сортировать по ГОДУ ПОСТРОЙКИ и СОСТОЯНИЮ ОБЪЕКТА (КАЧЕСТВУ РЕМОНТА).
Кстати качество ремонта вполне четко просчитывается по 1) году ремонта, 2) перечню ремонтных работ 3) и стоимости ремонтных материалов. Для опытного риелтора вполне посильно в этом быстро и точно разобраться.

Цитата:

понятно... злобный вы однако, кусючий такой .

Ну продолжайте в том же духе. Учитель ведь как никак...

Только не лукавьте, что научить нас чему-то пытаетесь.

Двойка вам как учителю. Такими словами не возможно никого ничему научить .

По крайней мере, некоторые выводы Вы уже сделали. Что радует. Еще такой годик на голодном пайке и прогресс будет еще очевиднее. Всему свое время, Виталий.

Цитата:

Владимир писал: «…Подавляющее большинство объявлений идет от продавцов (надо понимать хозяев квартир?).»

По инфе из интернета, форума домика и собственных прозвонов объявления о продажах в более 80% от риелторов, которые перед подачей объявлений проверяют (во всяком случае должны проверять) объекты продажи на достоверность информации.

Владимир писал: «…И оценивая состояние квартиры, руководствуются сугубо своими представлениями. Да еще и нередко приукрашивают.»

Думаю, трудно приукрасить информацию о годе постройки дома и состояние без ремонта (после строителей) спутать с отремонтированной квартирой. Тем более, если эта информация идет от риелторов с типовыми профессиональными методами классификации информации по объектам недвижимости. Согласитесь, было бы приятно осознавать, что риелторы являются в определенном роде оценочными экспертами по представленным в объявлениях на продажу объектам недвижимости.

Сортировки при поиске недвижимости только по КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ, ЦЕНЕ и РАСПОЛОЖЕНИЮ не достаточно. Нужны дополнительные критерии, это – ГОД ПОСТРОЙКИ и СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА, хотя бы в разрезе «без ремонта» или «с ремонтом» - чтобы просто отсекать не нужные варианты и не тратить на них время поиска.

В подавляющем большинстве случаев, год постройки дома есть в базе данных (если есть точный адрес, то есть и информация о доме).
В остальном совершенно с Вами согласен.
Но при этом учтите, что посредники, с одной стороны, обычно заинтересованы свой объект как можно шире разрекламировать; а, с другой стороны, подать его так, чтобы конкуренты не обошли.

Отдельный вопрос по новостройках. Там четкости в определении состояния квартир обычно больше, чем в других типах домов. Но есть свои сложности. Далеко не всегда по объявлениям можно сказать сдан дом или нет. Даже имея точный адрес, в некоторых случаях это нужно специально выяснять.
Бывает, что в жилых комплексах один дом уже сдан, а другой еще строится.

Короче, есть над чем работать на пути к цивилизованному рынку.

Ну, дай Бог.

Владимир писал «В подавляющем большинстве случаев, год постройки дома есть в базе данных (если есть точный адрес, то есть и информация о доме).» «…Отдельный вопрос по новостройках. Там четкости в определении состояния квартир обычно больше..»

Вот видите как замечательно! ) Значит уже вполне можно вводить выборку и сортировку по критериям ГОДУ ПОСТРОЙКИ и СОСТОЯНИЮ ОБЪЕКТА (КАЧЕСТВУ РЕМОНТА).

Цитата:

Но тут даже и настраивания не было. Ибо на что настраивать? На то, что, судя по вполне конкретному признаку, рынок (скорее всего) в будущем оживет?
Ну, возможно и оживет… А может быть и нет…
Ведь мы упомянули, что этот признак срабатывал в прошлом. Но это отнюдь не гарантирует, что так произойдет и в будущем.

И что? Написав такой прогноз, мы разве лишили участников рынка возможности самостоятельно принимать решения?

Кстати, данный признак тогда сработал. Рынок в конце июля - начале августа 2008 года действительно оживился.
Но времена те были очень сложные. Можно сказать, предгрозовые. Ибо в октябре 2008 года мощнейший кризис ударил по всем и всему.
Вот что мы писали в статье по итогам августа 2008 года //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/

То есть, в августе мы уже изменили июльский прогноз

Ну да нарисовали расклад и на основе его подставили "табуреточку" для несведующих потенциальных
покупателей.
Вашу мульку (....НАИБОЛЕЕ ЛИКВИДНЫ МАЛОГАБАРИТНЫЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ. ДОЛЯ ИХ В СОСТАВЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СНИЖАЕТСЯ.А это как показывает опыт предущих лет, ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ ПРИЗНАКОВ БУДУЩЕГО ОЖИВЛЕНИЯ РЫНКА .Дело в том, что сегмент "дешевых" (прежде всего, малогабаритных однокомнатных) квартир наиболее чувствителен к изменению общерыночных тенденций. В периоды стагнации (низкого спроса), снижение доли "дешевых" квартир говорит о том, что они стали быстрее уходить с рынка. А, если "дешевые" стали пользоваться спросом, то через какое-то время спрос увеличится и на другие типы жилья. По крайней мере, так было все последние года (причем не только в Киеве, но и в Москве).) напечатали газеты (Вы сами об этом сказали). И ИМХО ваша инфа погнала очередную порцию оленей в кредиты и присадила их на сделки, с которых вы получили гонорар.

А через месяц Вы заявляете - ошибочка вышла .

ИМХО ваши пассажы не аналитика. Это лохотрон

И хорошо, что пресса которая до поры до времени воспринимала ваши материалы чуть ли не как истину, стала это понимать.

Цитата:

А через месяц Вы заявляете - ошибочка вышла .

ИМХО ваши пассажы не аналитика. Это лохотрон

И хорошо, что пресса которая до поры до времени воспринимала ваши материалы чуть ли не как истину, стала это понимать.

А где Вы разглядели заявление о том, что вышла ошибка?
Признак сработал и на этот раз, рынок на короткое время оживился. Но на рынке (как и в природе) практически всегда борются разные тенденции.
Я ведь не зря упомянул о том, что времена были очень сложные, предгрозовые.
Часто ли синоптики дают правильные прогнозы в такие периоды? Чуть фронты высокого и низкого давления сместились, признаки (давление/ влажность/ температура) изменились, - и прогноз сразу же меняется.
А ведь у синоптиков и аппаратура по всему миру расставлена, и фотографии со спутников постоянно поступают, и суперкомпьютеры, и методология, которая совершенствовалась в течение сотен лет, и огромный статистический материал...
Так что, проводя параллель между метеопрогнозами и прогнозами на рынке недвижимости, можно сказать, что тот прогноз в течение "ближайших суток" был вполне корректен. И это уже большое достижение.
Да и с прогнозом «на следующие сутки» мы не очень промахнулись. Деловая активность хоть и не возросла, но ведь и не снизилась.
Что же касается прогнозов на продолжительный период, то мы всегда заявляли, что к подобным прогнозам нужно относиться очень осторожно (то есть, использовать их лишь как пищу для размышлений).

P.S.
Кстати, подобные претензии Вы и к метеорологам можете адресовать. Мол, обещали на следующую неделю хорошую погоду. Поехал на отдых без зонта. А тут дождь…

Цитата:

А где Вы разглядели заявление о том, что вышла ошибка?
Признак сработал и на этот раз, рынок на короткое время оживился. Но на рынке (как и в природе) практически всегда борются разные тенденции.
Я ведь не зря упомянул о том, что времена были очень сложные, предгрозовые.
Часто ли синоптики дают правильные прогнозы в такие периоды? Чуть фронты высокого и низкого давления сместились, признаки (давление/ влажность/ температура) изменились, - и прогноз сразу же меняется.
А ведь у синоптиков и аппаратура по всему миру расставлена, и фотографии со спутников постоянно поступают, и суперкомпьютеры, и методология, которая совершенствовалась в течение сотен лет, и огромный статистический материал...
Так что, проводя параллель между метеопрогнозами и прогнозами на рынке недвижимости, можно сказать, что тот прогноз в течение "ближайших суток" был вполне корректен. И это уже большое достижение.
Да и с прогнозом «на следующие сутки» мы не очень промахнулись. Деловая активность хоть и не возросла, но ведь и не снизилась.
Что же касается прогнозов на продолжительный период, то мы всегда заявляли, что к подобным прогнозам нужно относиться очень осторожно (то есть, использовать их лишь как пищу для размышлений).

Владимир в вашем ответе („Кстати, данный признак тогда сработал. Рынок в конце июля - начале августа 2008 года действительно оживился.” ) мне видится противоречие.

Интересно как это так рынок «оживился» в августе, что показал такой же результат по сделкам как в июле, где было падениие сделок по отношению июню на 24% ?

По реальным фактам оживлением (увеличением сделок) и вас не было. Это, во-первых

Во вторых, вы как всегда в своём репертуаре.

Лохотронное заявление выделенное в преведущем посте не прокомментировали, а начали форуму про синоптиков рассказывать.

И всё же – «Вашу мульку (....НАИБОЛЕЕ ЛИКВИДНЫ МАЛОГАБАРИТНЫЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ. ДОЛЯ ИХ В СОСТАВЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СНИЖАЕТСЯ.А это как показывает опыт предущих лет, ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ ПРИЗНАКОВ БУДУЩЕГО ОЖИВЛЕНИЯ РЫНКА .Дело в том, что сегмент "дешевых" (прежде всего, малогабаритных однокомнатных) квартир наиболее чувствителен к изменению общерыночных тенденций. В периоды стагнации (низкого спроса), снижение доли "дешевых" квартир говорит о том, что они стали быстрее уходить с рынка. А, если "дешевые" стали пользоваться спросом, то через какое-то время спрос увеличится и на другие типы жилья. По крайней мере, так было все последние года (причем не только в Киеве, но и в Москве).) напечатали газеты (Вы сами об этом сказали). И ИМХО ваша инфа погнала очередную порцию оленей в кредиты и присадила их на сделки, с которых вы получили гонорар.»

Ответьте плиз зачем аналитики таким, не соотвествующим действительности, заявлением „сбивали с пантелику” целевую аудиторию?

P.S. Да про то время тогда было предгрозовое, только сейчас почему-то выяснилось. Так прогнозе на за июль 2008 и август 2008 упоминания про предгрозовое время отсутствовали. Были бы глядишь и часть бы покупателей не влезла в рабство ипотеки в канун сдутия пузыря (тираж то вашей „аналитики” был то поболие аудитории форума)

Зато в отчётах есть напоминание что „Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки” увеличился в июле по сравнению с июнем, а в августе по сравнению с июлем //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки
Июнь 2008 -41%
Июль 2008 -45%
Август 2008 -47%

И что это есть как не „табуреточка” от аналитиков – в абсолютном исчеслении у АН Планета Оболонь количество планируемых сделок в июле 2008 года было больше чем в июле 2008 и августе 2009.

Последний абзац преведущего поста следует читать так
И что это есть как не „табуреточка” от аналитиков – в абсолютном исчислении у АН Планета Оболонь количество планируемых сделок при помощи ипоетеки в ИЮНЕ 2008 года было больше чем в июле 2008 и августе 2008

Цитата:

Владимир в вашем ответе („Кстати, данный признак тогда сработал. Рынок в конце июля - начале августа 2008 года действительно оживился.” ) мне видится противоречие.

Интересно как это так рынок «оживился» в августе, что показал такой же результат по сделкам как в июле, где было падениие сделок по отношению июню на 24% ?

По реальным фактам оживлением (увеличением сделок) и вас не было. Это, во-первых

Вы проигнорировали указанные в статье временные рамки: конец июля – начало августа.
Отсюда все остальное.
Рынок живет не месяцами. Он живет каждый день.
В конце июля – начале августа 2008 года рынок оживился. И этому оживлению предшествовало снижение доли однокомнатных квартир в составе предложения.
То есть, тот признак, который впервые заметили московские аналитики из центра ИРН, сработал.
Во второй половине августа оживление сменилось на застой. И снова сработал этот же признак: в составе предложения выросла доля однокомнатных квартир.
В результате количество сделок в июле и в августе 2008 года было примерно одинаковым.
Обо всем этом мы писали в статье по итогам третьего квартала //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 201690767/

Цитата:

Третий квартал 2008 года был весьма трудным периодом как для экономики вообще, так и для рынка недвижимости в частности. Мировой финансовый кризис, война на Кавказе, политические распри в Украине, падение акций, колебания курсов валют – все это сказывалось на рынке недвижимости. Не удивительно, что деловая активность существенно менялась от одной недели к другой.

Сложно сказать, что оказывало большее влияние на эти колебания активности: психологические, экономические или политические факторы. Можно лишь констатировать, что как только появлялась в обществе какая-то определенность – рынок немного оживал. Наваливалась негативная информация – участники рынка пытались повременить, переждать…

Вы сравниваете уровни деловой активности в июне, июле и августе. Делаете из этого сравнения далекоидущие выводы.
Но тогда начинать нужно с того, что летом деловая активность обычно существенно падает (нередко, раза в два). Любое оживление деловой активности в разгар лета – это уже повод для специального анализа.
В плане роста числа сделок, июнь 2008 года был достаточно нетипичным. Основная причина этого не вызывала особых сомнений.
Дело в том, что в мае произошло существенное укрепление гривны. И это весьма негативно сказалось на деловой активности. Многие сделки откладывались, часть их была заключена в июне. Потому сравнение с июнем не совсем корректно. Если б не перенос майских сделок, то сделок в июне было бы существенно меньше (полагаю, что меньше, чем в августе).
Вот цитата из нашего июньского обзора //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171538483/

Цитата:

В июне темп роста долларовых цен снизился. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае. Это увеличения числа сделок вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в мае (при ревальвации гривны) многие сделки откладывались, и часть их была заключена в июне.
Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). Но не только. Эту стагнацию можно рассматривать как очередной этап развития рыночных процессов.
В течение всего первого полугодия, на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности.

Цитата:

Во вторых, вы как всегда в своём репертуаре.

Лохотронное заявление выделенное в преведущем посте не прокомментировали, а начали форуму про синоптиков рассказывать.

Да, Ваш стиль ведения беседы явно не для форума, претендующего на определенный уровень дискуссии.
- - - - - - -
К аналогиям с метеопрогнозами Вы подтолкнули меня сами.
Ну, что делать, если объясняешь-объясняешь собеседнику суть достаточно простого признака, позволяющего прогнозировать изменение деловой активности, а собеседник в упор не понимает. Вот и приходится переходить к еще более простым аналогиям.
Тем более что аналогии очень близки.
В метеорологии на основе вполне определенных признаков делают прогноз (который далеко не всегда выполняется). И на рынке недвижимости на основе описанного выше признака пытаются спрогнозировать изменение деловой активности в ближайшем будущем.
В метеорологии на основании наблюдений за атмосферным давлением любая домохозяйка может попытаться спрогнозировать приближение теплого или холодного фронта.
И на рынке недвижимости любой человек (на основании наблюдений за пропорциями одно- и трехкомнатных квартир в составе предложения) может попытаться спрогнозировать изменение деловой активности.

Выявление подобных признаков – это и есть аналитика. Ибо без тщательного анализа того, что было когда-то, подобные признаки не выявить.

Цитата:

И всё же – «Вашу мульку (....НАИБОЛЕЕ ЛИКВИДНЫ МАЛОГАБАРИТНЫЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ. ДОЛЯ ИХ В СОСТАВЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СНИЖАЕТСЯ.А это как показывает опыт предущих лет, ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ ПРИЗНАКОВ БУДУЩЕГО ОЖИВЛЕНИЯ РЫНКА .Дело в том, что сегмент "дешевых" (прежде всего, малогабаритных однокомнатных) квартир наиболее чувствителен к изменению общерыночных тенденций. В периоды стагнации (низкого спроса), снижение доли "дешевых" квартир говорит о том, что они стали быстрее уходить с рынка. А, если "дешевые" стали пользоваться спросом, то через какое-то время спрос увеличится и на другие типы жилья. По крайней мере, так было все последние года (причем не только в Киеве, но и в Москве).) напечатали газеты (Вы сами об этом сказали). И ИМХО ваша инфа погнала очередную порцию оленей в кредиты и присадила их на сделки, с которых вы получили гонорар.»

Ответьте плиз зачем аналитики таким, не соотвествующим действительности, заявлением „сбивали с пантелику” целевую аудиторию?

Давайте я еще раз повторю, что признаки сработали. Стало быть, заявления соответствовали действительности.
А вот сравнение традиционно низкого «летнего» уровня деловой активности с традиционно высоким «весенним» уровнем деловой активности (а многие сделки июня 2008 года были по сути майскими), это уже передергивание.
То, что весной считается низким уровнем активности, в разгар лета вполне может расцениваться как высокий уровень.
То есть, в данном случае это Вы пытаетесь сбить аудиторию с этого самого «пантелику».

Цитата:

P.S. Да про то время тогда было предгрозовое, только сейчас почему-то выяснилось. Так прогнозе на за июль 2008 и август 2008 упоминания про предгрозовое время отсутствовали. Были бы глядишь и часть бы покупателей не влезла в рабство ипотеки в канун сдутия пузыря (тираж то вашей „аналитики” был то поболие аудитории форума)

Зато в отчётах есть напоминание что „Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки” увеличился в июле по сравнению с июнем, а в августе по сравнению с июлем //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки
Июнь 2008 -41%
Июль 2008 -45%
Август 2008 -47%

И что это есть как не „табуреточка” от аналитиков – в абсолютном исчеслении у АН Планета Оболонь количество планируемых сделок в июле 2008 года было больше чем в июле 2008 и августе 2009.

Цитата:

Последний абзац преведущего поста следует читать так :
И что это есть как не „табуреточка” от аналитиков – в абсолютном исчислении у АН Планета Оболонь количество планируемых сделок при помощи ипоетеки в ИЮНЕ 2008 года было больше чем в июле 2008 и августе 2008

Про очень непростое время мы писали регулярно.
Задолго до кризиса писали о том, что рынок болен, что он стоит на распутье, что дальнейшие события могут развиваться либо по одному сценарию, либо по другому…
И про сворачивание кредитования писали.
Другое дело, что писали без лозунгов.
Цитата из обзора за июль 2008
//domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171593483/

Цитата:

Банки сворачивают кредитование покупки жилья на первичном рынке. Кредиты обычно выдают лишь при условии, что банк имеет возможность контролировать фонд финансирования строительства конкретного объекта. Банкиров вполне можно понять: застройщики нередко выстраивают такие схемы инвестирования, что за счет одного объекта финансируются другие. Начали строить дом, собрали под него деньги, строительство не закончили, а деньги направили на финансирование нового объекта. И такое перебрасывание средств с одного объекта на другой во многих случаях вполне законно. Но сроки строительства при этом существенно затягиваются (в лучшем случае). А в худшем – проявляется эффект финансовой пирамиды: на какие-то объекты денег просто не хватает.

Цитата из обзора за август 2008
//domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/

Цитата:

Характерная для лета невысокая деловая активность, с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации

Пока сложно сказать, являются наблюдаемые в последние недели процессы локальными; или они проявление каких-то более глубоких закономерностей.

Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки все время ужесточают требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.

Рынок пока лишь адаптируется к новым условиям, потому пока рано делать какие-либо далеко идущие выводы. Особенно в условиях жесткого противостояния продавцов и покупателей. Продавцы (в своей массе) не идут на снижение цен, покупатели же ожидают существенного удешевления жилья.
. . . . . . . . . . . .
В настоящее время все более явно просматриваются аналогии с рыночными тенденциями 1998 – 2000 годов. И хотя цены тогда снижались, а сейчас стабильны, общие моменты присутствуют. Тогда наблюдался общесистемный кризис рынка недвижимости, существенный спад деловой активности. Рынок в значительной мере утратил инвестиционную привлекательность, недвижимость покупали в основном для жилья и улучшения жилищных условий. Многие посредники были вынуждены уйти с рынка. Остались (в основном) те, кто сумел существенно повысить качество работы.

Теперь о форме подаче материала о количестве сделок с использованием ипотечных кредитов.
Общее количество таких сделок должны были давать не мы, а Минюст, у которого есть соответствующий реестр. Или Нацбанк, которому банки должны были давать соответствующую информацию.
То есть, это не функции отдельно взятого агентства недвижимости.
Именно поэтому мы давали ту информацию, которой владели (и которая была интересна для многих участников рынка): удельный вес сделок, планируемых осуществить с привлечением ипотечных кредитов.
То есть, речь (во многих случаях) шла о договорах задатка. Подписывались они обычно после того, как кредитный комитет банка принимал положительное решение.
Тем не менее, планы – они и есть планы.
А то, что речь шла лишь о планах, непосредственно вытекало из наименования соответствующей графы в наших обзорах.

Владимир писал «Наиболее ликвидны малогабаритные однокомнатные квартиры. Доля их в составе предложения снижается. А это как показывает опыт предыдущих лет, является одним из признаков будущего оживления рынка ….так как ОНИ СТАЛИ БЫСТРЕЕ УХОДИТЬ С РЫНКА.»

Вопрос А почему единственным выводом является предположение, что «они стали БЫСТРЕЕ уходить с рынка» без анализа состава увеличения этих квартир в объемах сделок? Голословно получается. Почему не рассматривается вариант, что их просто меньше стали выставлять на продажу ? Если количество ликвидных малогабаритных однокомнатных квартир уменьшается, и количество сделок тоже уменьшается, ( то есть увеличения этих квартир в объемах сделок не наблюдается)то где они? В стратегическом запасе. Выводы? Даю возможность сделать самим.

А правило должно звучать так
– Наиболее ликвидны малогабаритные однокомнатные квартиры. Если доля их в составе предложения снижается, а в объемах сделок доля этих квартир увеличивается СООТВЕТСТВЕННО, то только тогда это может являться одним из признаков будущего оживления рынка ….так как наблюдается более быстрый уход этих квартир с рынка. Именно наблюдается, а не предполагается, что очень важно.

Цитата:

Про очень непростое время мы писали регулярно.
Задолго до кризиса писали о том, что рынок болен, что он стоит на распутье, что дальнейшие события могут развиваться либо по одному сценарию, либо по другому…

Где-то вы может об этом может и писали.

Но в рассматриваемых летних аналитических обзорах, канун сдутия пузыря, предупреждений целевой аудитории о том что на КРЖН вот-вот разразится шторм НЕ БЫЛО
Обзор за июль 2008
Прогноз на август //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171593483/
Полагаем, что в августе обороты рынка недвижимости возрастут. Цены при этом, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна небольшая коррекция цен.

Ткните плиз пальцем, где в этом прогнозе говорится о предгрозовом состоянии рынка.

Сделав «подставное» заявление в обзоре ((....НАИБОЛЕЕ ЛИКВИДНЫ МАЛОГАБАРИТНЫЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ. ДОЛЯ ИХ В СОСТАВЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СНИЖАЕТСЯ.А это как показывает опыт предущих лет, ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ ПРИЗНАКОВ БУДУЩЕГО ОЖИВЛЕНИЯ РЫНКА .Дело в том, что сегмент "дешевых" (прежде всего, малогабаритных однокомнатных) квартир наиболее чувствителен к изменению общерыночных тенденций. В периоды стагнации (низкого спроса), снижение доли "дешевых" квартир говорит о том, что они стали быстрее уходить с рынка. А, если "дешевые" стали пользоваться спросом, то через какое-то время спрос увеличится и на другие типы жилья. По крайней мере, так было все последние года (причем не только в Киеве, но и в Москве)) в прогнозе вы говорите: БУИТ УВЕЛИЧИВАТСЯ ОБОРОТЫ РЫНКА.

Посмотрим, может предупреждение о грядущих катаклизмах на КРЖН есть в августовском обзоре в ПРОГНОЗЕ на сентябрь. Заодно поглядим, как там УВЕЛИЧИЛИСЬ ОБОРОТЫ РЫНКА

Обзор за август 2008 //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/
…После подведения итогов оказалось, что количество сделок в августе было практически таким же, как в июле.

Зная вашу привычку показывать лишь выгодные вам плюсы, рискну предположить, что количество сделок в августе 2008 было меньшим, чем в июле 2008.

Посему констатируем указанный на август прогноз «ОБОРОТЫ РЫНКА ВОЗРАСТУТ» не состоялся. Обмишурились вы однако.

Теперь посмотрим, есть ли в прогнозе на следующий месяц предупреждение о предгрозовом состоянии рынка и что там будет со сделками на РН //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/
Прогноз на сентябрь
Полагаем, что в сентябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой активности. Пока для этого нет весомых оснований.
Цены при этом, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна их небольшая коррекция.

И тут нет никаких предупреждений о грядущих катаклизмах на КРЖН.

Получается о том «что времена были очень сложные, предгрозовые» вы знали, но никоим образом не предупредили об этом целевую аудиторию.

Зато в обзоре вы показали рост удельного веса сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки //domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 171637835/
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки
Июнь 2008 -41%
Июль 2008 -45%
Август 2008 -47%

Хитро сделано. Цифры показуют РОСТ которого НЕ БЫЛО.

Итого: На ГОЛОСЛОВНЫХ УТВЕРЖДЕНИЯХ ЗАМАСКИРОВАПНЫХ ПОД АНАЛИЗ было заявлено:
«в августе обороты рынка недвижимости возрастут»
«Полагаем, что в сентябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой» активности. Пока для этого нет весомых оснований.
«Синдром Семёнова» позволил узнать, что аналитический отдел знал о грядущих на КРЖН катаклизмах.

По факту: Никакого роста сделок на рынке прогнозируемых в рассматриваемый период не было и в помине.
Предупреждения о катаклизмах в канун их наступление в ПРОГНОЗАХ месячных обзоров в июле, августе 2008 не прозвучали.

Вывод: аналитика АН Планета Оболонь на переломе тренда была такой, что сыграла на руку участникам рынка, которые эту аналитику заказывали.

Цитата:

Вопрос: А почему единственным выводом является ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ, что «они стали БЫСТРЕЕ уходить с рынка» БЕЗ АНАЛИЗА состава увеличения этих квартир в объемах сделок?

+1
Отличный вопрос.

Может Вам повезёт и Вы получите ответ именно на него.

Цитата:

Голословно получается. Почему не рассматривается вариант, что их просто меньше стали выставлять на продажу ? Если количество ликвидных малогабаритных однокомнатных квартир уменьшается, и количество сделок тоже уменьшается, ( то есть увеличения этих квартир в объемах сделок не наблюдается)то где они? В стратегическом запасе. Выводы? Даю возможность сделать самим.

ИМХО аналитический отдел скромно промолчал, что свои выводы он сделал ИМЕННО на основе изменений состава предложений В СОБСТВЕННОЙ БАЗЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ.

Как по мне имеет место банальный ПОДЛОГ

Цитата:

А правило должно звучать так:
– Наиболее ликвидны малогабаритные однокомнатные квартиры. Если доля их в составе предложения снижается, а в объемах сделок доля этих квартир увеличивается СООТВЕТСТВЕННО, то только тогда это может являться одним из признаков будущего оживления рынка ….так как наблюдается более быстрый уход этих квартир с рынка. Именно наблюдается, а не предполагается, что очень важно.

Трудно Вами не согласится

Волонтёр писал «…Как по мне имеет место банальный ПОДЛОГ (со стороны АН ПО)»

Не думаю что это подлог (то есть преднамеренный обман). Здесь, видится ситуация проще. Мы на практике почти 9 лет имели возможность анализировать только растущий рынок. На котором, ситуация с ликвидными малогабаритными однокомнатными квартирами всегда (и Владимир на это ссылается, говоря об опыте прежних лет ) была именно такая, как описывает Владимир. Естественно работали две составляющие 1-доля их в составе предложения и 2-доля их в объемах продаж. так как вторая составляющая вела себя в условиях растущего рынка в определенных рамках, то при анализе и не обращали внимания на связь этой составляющей с долей в составе предложений. Короче, схему упростили до анализа всего одной первой составляющей – то есть доли этих квартир в составе предложений. За упрощенный анализ поплатились завышенной погрешностью прогнозов, когда вторая составляющая повела себя нестандартно в условиях кризиса. Думаю, с накоплением опыта анализа и на падающем рынке будут введены новые поправочные критерии. Все это дело практики.