Обсуждение Цен На Недвижимость!

)

Но давай посчитаем, что это оговорка и реально активом есть кредит на эту квартиру.

//domik.ua/mod/forum/showpost ... count=2513


) я думал что сам ошибаюсь....понятно...может мне кто нить объяснит как приват банк мог "заложить"или "секьюритизировать" ипотечные договора или как это назвать... для получения финансирования от других банков /источник из статьи в инете/...и якобы это является основанием для письменного отказа в перекредитовании или продаже жилья!

и якобы это является основанием для письменного отказа в перекредитовании или продаже жилья!"Это уже не твой золотой зуб,и даже не мой,это уже их золотой зуб".

там что, тоже третьекласники сидели?

Я обещал объяснить. И постараюсь это сделать.
Приватбанк выпустил облигации. Эти облигации обеспечены ПРАВАМИ ТРЕБОВАНИЯ Приватбанка по договорам ипотеки. Другими словами, будующие платежи ипотечников являются своеобразным залогом. И призваны гарантировать покупателям облигаций выполнение всех обязательств Привата по этим бумагам (облигациям).
Если Приват не обеспечит выплату процентов по облигациям, то право требовать и собирать ипотечные платежи (в том числе, и отбирать залоговые квартиры у несостоятельных ипотечников) переходит к держателям облигаций; в случае Привата это - преимущественно западные ивестиционные фонды.
Теперь представим, что кто-то из клиентов Привата захотел перекредитоваться в другом банке для выкупа ипотеки. Теоретически, это затронет права держателей облигаций (поскольку уменьшит размер обеспечения купленных ими бумаг).
Вот под этим предлогом (морально сомнительном, но юридически безупречном - ведь банк, проводя секьюритизацию, распоряжался своими правами, а не заложенным у него имуществом) Приват и заявляет своим клиентам хотите перекредитоваться -
спрашивайте разрешения у "третьей стороны", то есть у держателей облигаций.
Кстати, Приват в Украине далеко не пионер в этом процессе. Первым секьюритизацию провел Укргазбанк; сейчас массово подтягиваются остальные.
Еще одно объяснение сути процедуры - но уже методом упрощенной аналогии. Представьте себе ситуацию, которая много раз обсуждалась здесь на форуме человек берет ипотечный кредит, покупает квартиру и потом сдает ее в аренду. Давайте предположим, что хозяин квартиры - законопослушный гражданин, подписал со съемщиком юридически полноценный договор аренды (к примеру, на два года) и даже платит налоги с арендных доходов.
Через полгода человека увольняют с работы, и он уже не в состоянии платить ипотеку. Банк забирает себе залоговое имущество - квартиру.
Как Вы считаете - что в наших реалиях произойдет с законным (и подкрепленным документально!) правом съемщика жить в арендованной квартире еще полтора года? То же самое, что с законным правом ипотечника перекредитоваться.
В обоих случаях банк способен, не нарушая закона, лишить порядочных граждан их законных прав.

Для Наблюдателя.
Мне непонятно, как может(даже теоретически) при перекредитовании уменьшаться обязательства Привата к третьем лицам? Человек же при перекредитовании ПОЛНОСТЬЮ гасит кредит за квартиру. Т.е. он ПОЛНОСТЬЮ ВЫПОЛНЯЕТ свои финансовые обязательста по договору с банком и по договору с ипотеки.
То, что банк недополучит проценты за 20 лет, так это его проблемы. И банку должно быть абсолютно все равно, где клиент взял деньги. У себя в кубышке или у другого банка.

Нет, это не его проблемы. Все зависит от пункта договора предусматривающего (или нет) досрочное погашение. Если досрочное погашение запрещено, то тогда заемщику прийдется выплатить проценты за весь период, на который он брал кредит. То что я говорю это точно, я с этим сталкивался.

Внимательно читаем последние (за последние год или даже полтора) вказивки НБУ и Конституцию Украины - банк ограничивать или наказывать досрочное погашение не может.
Более того при досрочном погашении секьютиризованного кредита банк пусть сам изголяется и подкладывает вместо него другой кредит Банк не имеет права менять суть договорных отношений между ним и ипотечником на основании одностороннего решения в связи с любыми договоренностями с третьими лицами. Банк против каких-либо действий ипотечника в рамках Договора? Пусть обосновывает свое право в суде.

У меня кредит был 30 000 у.е. в Укрсоцбанке. Сейчас уже остался 23 000.
Пеня за досрочное погашение 1% от суммы досрочного погашения, и то она действует только 2 года.
Мне тоже хотели навязать пункт о том что, при досрочном погашении нужно погасить все проценты за весь срок.
Я сказал, либо будет так, как я хочу, либо я иду напротив в Укрсиббанк.
В итоге сошлись на том, что я указал выше.
С банками можно и нужно торговатся!!!

Такс.. смотрю надо ликбез проводить экономический
Итак активы банка. Залоговая квартира НЕ является активом банка, а я вляется активом - имуществом, владельцем которого является собственник, т.е. покупатель, взявший кредит. Это его актив. Это точно.
Дальше. У этого покупателя есть пассив - кредит, взятый в банке. При штатном развитии ситуации, он выплатит кредит и у него не станет пассива, останется один актив.
На случай нештатного развития ситуации, банк, подстраховываясь, оформляет документально право залога на имущество кредитополучателя. Т.е. при наступлении определенных событий, по договору залога, право собственности перейдет банку. И вот только в этот момент квартира станет активом банка и будет в его полной собственности.

Если такой нормативный акт существует и он правомочен, тогда да - согласен, банк не сможет штрафовать. Я просто имел дело с кредитом более полугода назад и не знал об этом.
Но вопрос очень стремный, надо плотно работать хорошему юристу. Потому что если банк заложит такой пункт, а потом - лет через 10 его уже не будет в законодательстве, то ой!

Но все равно остается основной вопрос - если человек лишается доходов, то он не может выплачивать кредит и банк может забрать у него квартиру. Если доход есть, то необходимость перекредитования может быть вызванна разве что тем, что человек нашел лучшие условия по процентам в другом банке.

Владелец квартиры - ипотечник. Но в интересах банка на его имущество наложены ограничения в части распоряжения этим имуществом до погашения задолженности перед банком. Банк к квартире не имеет никакого отношения - она не лежит у него ни на баллансовом, ни на внебаллансовом учете. Он только имеет на баллансе обязательства ипотечника по кредиту.

Кстати, то что банк недополучит проценты за 20 лет, даленко не факт, Ведь после погашения долга банк может выдать новому желающему кредит сейчас, а не через 10 лет. И проценты снова начнут капать.

Приват вообще-то немного извратил смысл секьюритизации. Она проводится для того, чтобы
1) получить в свои руки активы вместо ненужного вобщем-то права залога
2) минимизировать риски, распределив их по траншам облигаций и переложив их на держателей облигаций (в том числе и приведенный в качестве примера риск недополучения прибыли в случае перекредитования)

Так что заявления Привата можно объяснить лишь нежеланием терять свою маржу. Третьим лицам вообще глубоко пофиг кто чего там перекредитовывает. Им главное получить свой %.

Банк выдал ценные бумаги и продал их за рубежом. пообещав проценты и возврат денег. А залогом выступают выданные ипотечные кредиты. Только это не говорит о том, что банк что-то представляет собой. Это стандартная сделка и эти ценные бумаги рассматриваются как junk (мусор). Просто есть рискованные ребята, которые мало изучают то, что происходит с ипотечным рынком в США и просто хотят срубить немного бабок.

Эти вопросы надо задавать не мне, а Привату. Я не имею никакого отношения ни к банкам вообще, ни к Привату в частности, ни к ипотеке в особенности.
Весь это разговор возник по инициативе Буда, который упорно настаивает на том, что в нашей стране права ипотечника надежно защищены законом. В частности, он где-то написал, что банк не сможет быстро отобрать заложенную квартиру у несостоятельного заемщика, поскольку должен предоставить ему сперва время на перекредитование. И это право легко (!) можно отстоять в суде.
На что я ему выложил ссылочку на публикацию, где описывается, как Приват уже сейчас не дает перекредитовываться добросовестным ипотечником, ссылаясь на проведенную секьюритизацию своего ипотечного портфеля.
На Буда это сообщение подействовало слабо, и он стал требовать объяснений, что такое секьюритизация.
Теперь по формальностям. Обеспечением по облигациям служат права требования Привата по ипотечным договорам. То есть залогом служат как будущие платежи по телу кредита, так и проценты. Соответственно, принимая досрочное погашение ипотечного кредита, эмитент облигаций (то есть, банк, проведший секьюритизацию) формально вроде бы уменьшает обеспечение облигаций. На этом нюансе банки и пытаются сейчас паразитировать, отказывая в досрочном погашении кредита (в том числе, и путем перекредитования), даже если в договоре с ипотечником нет прямого запрета на эти действия

//bin.com.ua/templates/news_articl ... l?id=68177

Вот именно.
Экономический смысл этой процедуры с точки зрения банка понятен, и заключается в хеджировании рисков на случай неблагоприятного развития ситуации на ипотечном рынке (неплатежи по кредитам и/или резкое снижение стоимости залоговых квартир).
Банк делится прибылью (платя проценты по облигациям), но ускоряет оборот, возвращая домой ранее выданный в виде кредитов кэш.
Грубо говоря, все бабки на месте, банк получает с ипотечника 15% годовых, держателям облигаций платит 7-8%. При этом в случае проблем на рынке по облигациям объявляется дефолт, и разбираться с должниками, отбирать залоговые квартиры будут инвестфонды, которым перейдет обеспечение по облигациям - право требования по ипотечным договорам.
Самое интересно во всей этой истории - с чего бы это именно сейчас банки стали массово хеджироваться от рисков падения рынка? Видимо, внутренняя аналитика банков далеко не такая оптимистичная, как бодрые прогнозы осеннего оживления?
О еще пару слов о правоприменении. Я думаю, что проводя секьюритизацию, банк небольшую часть облигаций выкупает сам у себя через родственные структуры. Кроме определенных балансовых и налоговых преимуществ, это позволяет эффективно бороться с досрочным погашением (перекредитованием).
"Инвестор" (держатель облигаций) в любой момент может подать в суд иск против банка, требуя в целях обеспечения своих прав запретить все действия по досрочному погашению