Прошу помощи у профи.
Есть две квартиры в этом доме: //promap.ua/400.saksaganskogo-88
1-комнатная (29 кв.м.) и 2-комеатная (44 кв.м.). Разные подъезды. Средние этажи. Обе квартиры "убитые". Двушка убита в ноль. Даже газ отрезан.
Продавать их в таком виде, в нынешних условиях рынка недвижимости "за копейки" - жаба давит. Жить есть где.
Если бы это было какое-то зажопье, то сдал бы как есть кому угодно, хоть цыганам. Но это центр Киева, козырное место. Дом вполне приличный. Подъезды чистенькие, лифты новенькие, домофоны рабочие и т.д. и т.п. Соседи адекватные, со многими знаком. Забивать на них болт не могу.
Перечитал эту тему: "Ремонт в квартире, которую сдаю. Насколько это целесообразно?" (//forum.domik.ua/remont-v-kvartiire-kotoruyu-sdayu-naskolko-eto-celesoobrazno-t24023.html). Получается, что ремонт не отобьётся долгие годы. Стою на распутье.
Может кто-чего посоветует ?!

По диагонали, видимо, читали. Там написано, что дорогой ремонт не окупится.
Убитую снимать вообще никому не нужно, минимальные условия нужны же для жизни.

Делайте необходимый ремонт.
Как вариант - под офис. У них в бюджете может быть свой ремонт заложен (под себя). Но вам всё равно придётся его оплатить из арендной платы.

LeeB писал(а):Делайте необходимый ремонт.

Какой ?
Повторяю: квартиры "убитые". В однушке можно попробовать отремонтировать паркет и оставить входную дверь. В двушке нужно менять ВСЁ.

LeeB писал(а):
Как вариант - под офис. У них в бюджете может быть свой ремонт заложен (под себя). Но вам всё равно придётся его оплатить из арендной платы.

Я это понимаю. И не против. Но я не знаю какова востребованость в столь малых офисах, без отдельного входа, на средних этажах многоквартирного жилого дома.

Попробуйте сдать так как есть, пусть дешевле, но все же, вы намного больше секономите на ремонте.

Сдавать под жилье в принципе можно, вопрос цены. Допустим за 3тыс готовы сдать? Подключить газ, поставить кухонные шкафчики и холодильник. Поклеить обои и покрасить ванну, поменять сантехнику. В комнату со своей мебелью могут. Если пол ужасный, положить линолеум. Под офис смысла нет, там всегда нужен приличный ремонт и сдать гораздо сложнее.

Я за полный и бютжетный ремонт (в стиле минимализма).
Поскольку срок ремонта пришёл и это нормально. Ремонта требует всё, рано или поздно.

И если 2 квартиры в этом доме - то очень удобно было бы сдавать почасово и посуточно.
Поскольку снижается время на транспорт и на возню. (как у владельца, так и у клиентов).

Доходность будет выше, но и бегать надо будет больше.
(в идеале, если бы прикупить в этом же доме ещё 2-3 квартиры. ))

И я бы поставил на двери электронный кодовый замок. (т.к. такова специфика краткосрочной сдачи, что ключи перебудут в руках множества лиц (и не у всех из них чистые дальнейшие намерения... а так сменил код и всё. Новый жилец - новый код)

Суровый писал(а):
Какой ?

План ремонта с поочерёдностью:

- Заменяем входные двери на простые металлические с кодовым замком.
- заменяем окна на металлопластиковые, бютжетные.
- производим вывоз остатков вещей и старой мебели, с демонтажом. сюда же и демонтаж с вывозом старых карнизов, сантехнического оборудования, оставляем только унитаз для слива и одну раковину. А также демонтраж ветхой балконной рамы, если требуется.
- производим демонтаж межкомнатных дверей и плитки в санузлах и на кухне.
- готовимся к замене сантехнических коммуникаций (труб водоподачи и водоотведения). ставим запорную арматуру, нанизываем временно шланг с краном для водоподачи для нужд строителей..
- проводим ревизию теплоснабжения. Если теплоподача не менялась 20 и более лет (до этого служила без проблем) - то поверьте мне, лучше обновить всё, иначе её час Х настанет. Это будущая угроза вашему ремонту, а также соседям снизу. Тем более что сейчас лето, сделать это проще. Это САМАЯ ОТВЕТСТВЕННАЯ работа в вашей квартире. Т.к. источник высокой температуры и высокого давления. Работу должен сделать профи со стажем, под его дальнейшие гарантии и ответственность. только так.

- после этого переходим к созидательным работам. устанавливаем новые межкомнатные двери, и сразу заворачиваем их в целлофан.
- подбиваем потолки гипсокартоном, если потолки кривые.
- готовим стеновые поверхности (если требуется выравнивание или шпатлевание - производим его.
- в процессе подготовки стен меняем электропроводку. предусматриваем мощные розетки и магистрали к потенциальным потребителям (бойлер, стиральная машина, электрообогреватель, прочее..
- параллельно можно заниматься плиточными работами в санузле.
- после этого пол, до уровня подготовки к финальной настилке (линолеум или что там хотите...)
- после этого финишируем потолок и стены (покраска, обои, прочее)
- после этого устанавливаем сантехническое и прочее оборудование во всей квартире. Осуществляем монтаж карнизов, навесных шкафов, вешалок, прочее.
- после этого финишируем пол и прибиваем плинтуса. Снимаем целлофан с дверей.
- после этого приглашаем кота в качестве первого жильца. (традиция)

и вуаля, готово.

Работы много, но у вас есть козыри.

Они в том, что объект свободен от жильцов, и работы много в одном месте.
Поэтому ищите бригаду приезжих универсалов и торгуйтесь до победного конца!
(Оплата сейчас в гривнах, и это вам на руку. работа дешевле, чем когда доллар был по 8 )

(Почему приезжих, потому что вы можете бесплатно поселить бригаду в 30 метрах от объекта (в другой своей свободной квартире), на время проведения ремонтных работ. Это очевиднейший плюс для бригады.

А сделав одну квартиру, они соответственно перейдут сюда, а там начнут.
Поэтому, вы предоставляете работы оптом. Требуйте огромных скидок за работу!
(Пусть зарабатывают на скорости работ. Если они профи, то спланируют всё и выполнят всё оптимально быстро. И уедут с деньгами за короткий промежуток времени)

Делать кап. ремонт и мало платить это риск переделывать потом и за время ремонта возить песок, цемент, штукатурку, клей намного больше - кончается типа, ремонта много! )

Иззет Кизиларслан писал(а):Я за полный и бютжетный ремонт (в стиле минимализма).
Поскольку срок ремонта пришёл и это нормально. Ремонта требует всё, рано или поздно.

Да я как бы и не спорю. Это очевидно.
Но там реально нужно ВСЁ ломать, и потом делать ВСЁ по новой.
А при таких раскладах "полный" и "бюджетный" ремонт - понятия не совместимые. Увы.

Vika_89 писал(а):Попробуйте сдать так как есть, пусть дешевле, но все же, вы намного больше секономите на ремонте.

С радостью !
Но кому, за сколько, и на каких условиях ?!
Подчеркну, что это центр Киева, и я не хочу испортить отношения с соседями. Т.е. арендаторы должны быть как минимум адекватны.

( Чтобы было понятно. Народ в доме не особо богатый, но интеллигентный. И когда нанятая мной сиделка налузгала в лифте шелухой от семечек, мне об этом сразу было указано.)

Скажем так, по мателиалам. Если пройтись с карандашом, то в 100 тысяч гривен можно уложиться?

Если да, то допустим ставите ремонтникам условие: делаете всё это - плачу 20 тысяч гривен за всё.

Иззет Кизиларслан писал(а):Скажем так, по мателиалам. Если пройтись с карандашом, то в 100 тысяч гривен можно уложиться?

Если да, то допустим ставите ремонтникам условие: делаете всё это - плачу 20 тысяч гривен за всё.

Не понял ...
Две квартиры, или одна ? Полы, стены, потолок, окна, двери, коммуникации, сантехника ?... Или ещё + + + ...
Но, в любом случае, 100 тысяч гривен это для меня НЕ МЕЛОЧЬ. Но сумма подъёмная.

Не вижу кнопочки как "лайкнуть" или поднять репутацию. Наверное надо какое-то колличество сообщений настрочить. Поэтому, пока говорю большое СПАСИБО всем, кто отписался в теме. Для меня это важно.

100 тысяч это за одну квартиру.

но я уже сам прикинул и понял, что возможно будет мало.
Надо иметь на руках хотя бы 150 тыс.

Я сам с июня начинаю очень похожий проект. Но в Харькове.
Клиента уже выселил, занимаемся закупками. ))
(У меня свой спринтер с прицепом, я его за 3 ходки выкинул на дачу со всем гамбузом (20 км от города), а жена с дочкой поживут у мамы. Потом когда всё сделаем, привезу всё назад)

Предварительно материалов надо на 120-125 тысяч,
и мне за работу 20 тысяч.

Планирую уложиться в течении месяца от начала до конца.

Однозначно делать ремонт.
Для однушки бюджет в пределах 5к уе явно не с линолиумом и дешевыми обоями должны вложиться, метраж то мизерный. Для двушки 7к уе.
Опять же, не жадничайте, не вздумайте стелить линолиум и в этом роде. Золотой унитаз не нужен, но и дешевый "эвроремонт под совок" в центре будет не очень привлекателен.

Окупится довольно быстро, не вижу проблем в этом плане. Вторичка явно не скоро подрастет, может получится так, что, ждать прийдется вам лет 10. За это время ваш ремонт окупит себя раза 4-5.

Продать обе и проинвестировать у надёжного застройщика.

Romson писал(а):Продать обе и проинвестировать у надёжного застройщика.

Хороший совет, кстати. Но есть много "но" здесь. Если хочется квартиры в центре, то подобные метражи плюс-минус найти у надежных застройщиков сложно. До этого нужно еще продать эти убитые квадраты по хорошей цене.
Можно, конечно, рассмотреть инвестирование в что-то вроде Viktory-V, но там пока не все однозначно, хоть и цена интересная. Не думаю, что ТС пойдет на подобную полуавантюру.

Хотя, я сам считаю, что рынок будет цивилизованней, а один из признаков такого рынка - новое жилье всегда дороже старого. Если, конечно, дом не архитектурно-исторический шедевр )