Как сдать "убитую" квартиру в хорошем районе ?

Цитата "инвестор из 8":

Если надумаете продавать свои квартиры, то не вздумайте делать ремонт.
Окупите свои вложения в ремонт максимум наполовину.
Продавайте как есть-без ремонта...

А если вдруг действительно надумаю (или прийдётся), то демонтаж (двери, плитка, обои, полы...) тоже не делать? Ну, типа: "Квартира подготовлена к ремонту."
Строители за это тоже насчитывают приличные суммы, а студентами или "с вокзала" это можно сделать не дорого.

Цитата "инвестор из 8":

... Очень советую осознать важную вещь для вас, каждый месяц вашего бездействия приносит минимум 20.000 грн потерь (при условии если делать не самый дешевый ремонт). Поэтому не затягивайте с началом ремонта.

Вы имеете ввиду, что сделав ремонты я смогу сдавать две квартиры за 8+12=20 тыс. гривен в месяц ?

Цитата "инвестор из 8":

...Бюджет ремонта по моему ЛИЧНОМУ опыту приблизительно обойдется в 200.000 грн ваша однокомнатная. Это если делать как нравится, не самые дешевые материалы, с возможными перепланировками и стеклениями балконов и т. д. В эту сумму входит мебель и техника (холодильник, плита, вытяжка, возможно бойлер и кондиционер и т.д.). В эту же сумму войдут затраты на оплату ремонтников. Дхухкомнатная будет на соотвествующий процент дороже по метрам, считайте.

Увы, но без кредита такой ремонт двух квартир не потяну точно. Кредит брать не буду, боюсь.

хотя бы в одной что не самая убитая сделать минимальный для проживания ремонт и потом сдавая на вырученные деньги делать ремонт во второй.
я думаю что если постараться то обновить можно и самому на пол дешевый линолеум, обои купить на распродаже и т.д.
было бы желание)

Цитата "yn-art":

... Идеальным для Вас вариантом найти арендаторов, которые будут согласны сделать ремонт за будущую арендную плату.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

...Естественно, на условиях предоплаты сдать жильё по средним ставкам аренды вряд ли возможно. Хотя можно привлечь потенциального арендатора тем, что он платит в гривнах, и стоимость квартиры на срок аренды (2 года) уже повышаться никогда не будет, т.к. всё уже проплачено, и никакой курс доллара в будущем на этот не повлияет.
Или если не получится завлечь фиксированно гривней, то тогда можно скинуть процентов 10%, но условие предоплата.
(Допустим, какой-то папик-фермер для своей дочери-студентки мог бы и снять данное жильё. )

Соответственно, хозяин квартиры берёт всю предоплаченную сумму и на неё бежит и заказывает ремонт квартиры. (А будущим арендеторам можно дать право выбора финишной отделки. (цвет обоев и тому подобные несущественные мелочи...)

Меня бы, наверное, оба варианта устроили. Но где искать таких арендаторов ? И существуют ли они в природе ?

Цитата "Суровый":

где искать таких арендаторов ? И существуют ли они в природе ?

Я думаю, через риелторские агенства. Подать такую заявку.
Но если клиент проплатит наперёд, то на вас тогда ложится ответственность по срокам ремонта. Т.к. до даты вселения всё должно быть готово.

В свою очередь, может быть придётся пойти на некоторые уступки. как по цене, так и по условиям. (например, дать право арендатору на субаренду). Если квартиру снимут для предполагаемой студентки, то чтобы она имела право подселить во вторую комнату других студетнок (если найдёт подходящих). Чтобы отбить часть аренды, а то дорого...

По поводу контракта.

Контракт на аренду надо настоящий, нелиповый, заверенный нотариусом.

Но по поводу налогообложения надо обставить всё так, чтобы дохода не было.
Соответственно, чтобы и налога на доход не платить.

Дескать, что квартира сдаётся бесплатно, под обязательства арендатора отремонтировать помещения за свой счёт. И что последующие коммунальные платежи платит арендатор.

И будут все довольны. Арендаторы довольны (держа в руках проштампованные юридические гарантии, что их не кинут).
Хозяин доволен, что всё провёл и раскатал все шары по лузам,
и государство довольно.

Цитата "Суровый":

Вы имеете ввиду, что сделав ремонты я смогу сдавать две квартиры за 8+12=20 тыс. гривен в месяц ?

Да, это я и имел ввиду.
Но ремонты должны быть в пределах озвученных мною цифр.
Озвучу еще раз сугобо свое мнение по расчетам:
ремонт однушки бюджет 200.000 грн, бойлер, кондишн чтоб был. Я думаю если ремонт стильный сделаете, а не с бабушкиным вкусом, то можете 8-9.000 грн сдать. Просмотры не дольше 2 недель будут вангую.
В двушку вложитесь в 250.000 грн, опять таки вся мебель и техника включая,бойлер, кондишн, стиралка,холодильник и плита. Все до последнего гвоздика и вешалки с карнизами и шторами. Сдача от 12.000 если опять таки не перемудрите со стилем ремонта или савдеповскую мебель не вставите.
Можно пробовать реанимировать по минимуму существующий ремонт хотя бы сантехнику, чтоб квартиры снизу не затопить, и можно тогда здавать в 2 раза дешевле чем мой вариант.

считаем экономику двух вариантов в разнице за 10 лет, за обе квартиры сразу:

1.-вкладываем в ремонт обеих квартир одним рывком 450.000 грн. Сдаем по 20.000 грн в месяц.
за 120 месяцев=за 10 лет=2.400.000 грн на сдаче в аренду (если учесть простои квартиры-минус 200.000грн и износ техники и мебели за 10 лет-еще минус 50.000грн, то останется 2.150.000 грн)
2.150.000-450.000ремонта=1.700.000 грн
Итог за 10 лет: 1.700.000грн на руках

2.-при втором эконом варианте, вы при замене сантехники, труб и обои вложитесь в 100.000грн.
И здаете по 10.000 грн за месяц обе.
за 120 месяцев=за 10 лет=1.200.000 грн на сдаче в аренду (если учесть простои квартиры-минус 100.000грн, то останется 1.100.000 грн)
1.100.000-100.000ремонта=1.000.000 грн
Итог за 10 лет: 1.000.000грн на руках и головная боль что надо делать все же ремонт.

Разница между двумя вариантами очевидна при моей математике, кто профи с опытом, пусть под корректируют мои цифры.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

1. у меня бюджет ремонта 120 тыс. гривен

ваш бюджет 120.00грн я так понял не включает стоимость работ.
А материалы покупаете какие нравятся или что по акции и не всегда идеально по совпадению стиля?
А обстановка квартиры вешалки, карнизы, шторы и всякие мелочи включает?
а также вся техника которая требуется для жизни включая кондишн и бойлер?

Я тоже полтора года назад начал ремонт с нуля,
и так же как у вас Иззет у меня все начиналось с 120.000 грн по планам,
но практика показала, что до заселения цена изменилась существенно, очень в моем случае в тот период курс валют изменился в процессе ремонта, потому и ремонт затянул по срокам я.

Цитата "Суровый":

А если вдруг действительно надумаю (или прийдётся), то демонтаж (двери, плитка, обои, полы...) тоже не делать? Ну, типа: "Квартира подготовлена к ремонту."
Строители за это тоже насчитывают приличные суммы, а студентами или "с вокзала" это можно сделать не дорого.

Я б не делал, не ломал.
Но обязательно я б выкинул всю неликвидную и советскую мебель из квартир и показывал пустые и просторные комнаты. На время продаж максимум лампочек бы вставил в люстры. Чтоб посветлей и просторней квартира выглядела нужно постараться.
и желательно отмойте от грязи квартиру насколько осилите, чтоб не добавлять угнетающих красок при продаже.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Я думаю, через риелторские агенства. Подать такую заявку.
Но если клиент проплатит наперёд, то на вас тогда ложится ответственность по срокам ремонта. Т.к. до даты вселения всё должно быть готово.

В свою очередь, может быть придётся пойти на некоторые уступки. как по цене, так и по условиям. (например, дать право арендатору на субаренду). Если квартиру снимут для предполагаемой студентки, то чтобы она имела право подселить во вторую комнату других студетнок (если найдёт подходящих). Чтобы отбить часть аренды, а то дорого...

вариант любопытный если выгорит,
но неужели вы думаете что кто-то сумму аренды за 2 года наперед проплатит? я до сих пор сомневаюсь в таком варианте, речь ведь не о троещине или борщаговке, а о центре города столицы, сумма наперед за 2 года аренды может быть до 200.000грн(8.500 в месяц если), плюс скидки и уступки. этож на сколько двигаться нужно будет?
Этот вариант был бы более логичен для окраин Киева где аренда квартиры за 2 года бы составила до 80.000 грн за 2 года(3.500 в месяц если), плюс скидки и уступки от этой суммы за предоплату или за самостоятельное выполнение ремонта.

Ответ на вопрос "Как сдать "убитую" квартиру в хорошем районе ?" - ДЁШЕВО.

Цитата "Romson":

Ответ на вопрос "Как сдать "убитую" квартиру в хорошем районе ?" - ДЁШЕВО.

А можно немного конкретики ? Два уточняющих вопроса:

1. Кому сдать ? Кого Вы видете потенциальными арендаторами двух убитых квартир в приличном доме в хорошем районе.
2. "ДЁШЕВО" - эта скока ? Для этих конкретных квартир.

Если от меня нужна ещё какая-то дополнительная информация по квартирам, дому или району - скажИте. Всё, что знаю напишу.

Дёшево - это раза в 2 дешевле чем вы могли бы сдать сделав ремонт: 1к= 3000 грн/мес, 2к= 4000 грн/мес.
Сантехнику и газ. плиту сделать (привести в рабочее состояние) необходимо. Должна быть нормальная входная дверь.
Снимут те которым по*** состояние но важно место, может под склад.

Цитата "Romson":

Дёшево - это раза в 2 дешевле чем вы могли бы сдать сделав ремонт: 1к= 3000 грн/мес, 2к= 4000 грн/мес.
Сантехнику и газ. плиту сделать (привести в рабочее состояние) необходимо. Должна быть нормальная входная дверь.
Снимут те которым по*** состояние но важно место, может под склад.

Брат сдает хрущевку в районе м Сырец за 4000 грн и говорит, что просто его устраивает квартирант, а так сейчас можно ставить цену чуть выше. Квартира не полный клоповник, но все таки достаточно подубитая. Ремонт в ней еще советский. Поменял он в ней только окна, двери, поставил бойлер, стиралку и поменял кровать (в принципе тоже дешевую поставил). И район это не сказал бы что сильно крутой. Да, не самый край города, но это и не центр.
3000 грн - это убитая вхлам квартира в убитом доме со стремными соседями где-то на окраине типа Троещины или Брщаговки. Если место получше, то будет дороже даже при прочих равных.

Реально у него СТЕНЫ а не место для проживания. За что платить больше сейчас? Если сделает улучшения, тогда да.

Цитата "Romson":

Снимут те которым по*** состояние но важно место, может под склад.

При всём уважении, но Вы невнимательно читали:

Цитата "Суровый":

Если бы это было какое-то зажопье, то сдал бы как есть кому угодно, хоть цыганам. Но это центр Киева, козырное место. Дом вполне приличный. Подъезды чистенькие, лифты новенькие, домофоны рабочие и т.д. и т.п. Соседи адекватные, со многими знаком. Забивать на них болт не могу.

Цитата "Суровый":

Подчеркну, что это центр Киева, и я не хочу испортить отношения с соседями. Т.е. арендаторы должны быть как минимум адекватны.

( Чтобы было понятно. Народ в доме не особо богатый, но интеллигентный. И когда нанятая мной сиделка налузгала в лифте шелухой от семечек, мне об этом сразу было указано.)

Учитывая текущее время, "за дорого" сдать сложно и долго. я бы сейчас не вкладывалась в полноценный ремонт. в самый дешевый косметический + б/у но норм мебель. совсем "после бабушки" сдать сложно. но и евро с ценником высоким еще сложней

Цитата "Romson":

Реально у него СТЕНЫ а не место для проживания. За что платить больше сейчас? Если сделает улучшения, тогда да.

Возможно, что у нас разные понятия "убитости" квартиры. Если это существенно, напишу подробнее.

В обоих квартирах ремонт делался лет 20 назад, по моде того времени. И для того времени, это наверное был крутой ремонт: импортные обои на стенах и потолках, туалеты, ванные и кухни все в кафеле, паркет покрыт лаком, в "двушке" в спальне вместо верхнего света только бра на стенах и т.д.
Но прошло 20 лет. Ничего не ремонтировалось.
- Обои выцвели и засалились. Кафель кое-где поотваливался. Оконные рамы и двери рассохлись. Паркетины повылетали. И т.д. и т.п.
- Унитазы, раковины и смесители менялись лет 8-10 назад. Всё работает и не течёт. На кухнях мойки старые, эмалированые, но тоже рабочие и не текут. Батареи советские, чугунные. Квартиры ОЧЕНЬ тёплые.
- В однушке старая, загаженная, но рабочая газовая плита. В двушке газовая труба заглушена.
- Электропроводка рабочая, но старая, розеток мало.
- Входные двери в обоих квартирах двойные: металлические + старые оббитые рваным дермантином. В однушке металлическая дверь приличная, с новыми замками. В двушке двери вскрывались МЧСниками.
- Внутренние двери, балконные двери и окна старые, советские. Стёкла все целые.
- В обоих квартирах новые электросчётчики и счётчики горячей и холодной воды.
- В обоих квартирах старые, но рабочие кондиционеры с пультами.
- В обоих квартирах исправные домофоны.
- В обоих квартирах есть проводка "Воля-кабель".

Я называю эти квартиры "УБИТЫМИ". Но с Вашей формулировкой, что это только "СТЕНЫ" я не соглашусь.

Цитата "dJUNE":

Учитывая текущее время, "за дорого" сдать сложно и долго. Я бы сейчас не вкладывалась в полноценный ремонт, а в самый дешевый косметический + б/у но норм мебель. Совсем "после бабушки" сдать сложно, но и евро с ценником высоким еще сложней

+1 (и быстро и в цене станут дороже).

Цитата:

возможно у нас разные понятия "убитости" квартиры.

Я хуже представлял...
П.С.
Сдать дёшево не значило сдать кому попало