Как сдать свою квартиру в условиях кризиса и обвала цен на аренду

Цена, на какую рассчитывать. Нюансы составления договора. Как искать клиентов. Покупка недвижимости для последующей аренды.
Відповісти
axe
Повідомлень: 444
Реєстрація: 01.01.2009
Репутація: 25
Цитата:
Не беспокойтесь! Будете выпендриваться - оштрафуем! :-B
Главное, не забегайте вперед паровоза - размажет.

БудУт, вы хотите сказать? :) Меня уж точно вы не оштрафуете. А попробуете штрафовать - получите по рогам от Мухоршибирского районного суда, самого честного суда в мире :)
На початок сторінки
Повідомлень: 1383
Реєстрація: 24.03.2011
Репутація: 209
Цитата:
Сейчас все так. А вы оштрафуйте арендатора для острастки :) Гривен на 1000. Или хотя бы на 40, как за невынесенный мусор у бороды. И главное, вилки и ложки проверьте, все ли в наличии :)


Ну не. Я не злой :) я выступаю за здоровые отношения между людьми. Нормальные арендаторы, зачем шебуршиться? Щас всем тяжело. В Тез Туре 50 % людей увольняют, банковские служащие на ладан дышат. Вообщем рынок аренды в ж... Есть время зарабатывать, а есть время выживать.
На початок сторінки
Повідомлень: 1383
Реєстрація: 24.03.2011
Репутація: 209
Цитата:
БудУт, вы хотите сказать? :) Меня уж точно вы не оштрафуете. А попробуете штрафовать - получите по рогам от Мухоршибирского районного суда, самого честного суда в мире :)


Чтобы суд дал по рогам Вам нужно будет суду заплатить, как минимум, 10 Ваших арендных плат. Так что штраф предпочтительнее... Если, конечно, Вы не сутяга 8-)
На початок сторінки
axe
Повідомлень: 444
Реєстрація: 01.01.2009
Репутація: 25
Цитата:
Чтобы суд дал по рогам Вам нужно будет суду заплатить, как минимум, 10 Ваших арендных плат. Так что штраф предпочтительнее... Если, конечно, Вы не сутяга 8-)

Так там есть пункт о 10 арендных платах за что-то, если я не ошибаюсь.
Сутяга - у нас кто-то другой, но если кому-то посутяжничать хочется (автору 12-страничного документа), то милости просим. Но - не со мной. Подпишу я подобный договор только в случае полной или частичной утраты дееспособности, так что тут тоже много с меня не возьмешь :)
Сам я обнаружил в этом договоре несколько несуразностей, по которым любой НОРМАЛЬНЫЙ суд, даже не "самый честный в мире", признает ряд положений этого договора ничножными (разумеется, при адекватных действиях и аргументах арендаторов, которых вдруг угораздило подписать этот договор).
Я не специалист в области гражданского права, но после разговора со знакомым однокурсником, цивилистом-практиком, которому показал ради интереса договор, убедился, что такие договора можно и нужно эффективно оспаривать. Если, конечно, автору договора захочется довести дело до судебного разбирательства.
Вообще же, сдача квартир в аренду на таких условиях, как мне кажется, автоматически отсекает всех "нормальных" арендаторов. Нормальных (по моему мнению) людей некоторые нормы договора сразу заставят отказаться от его подписания. Расчет делается на тех, кто "подписывает, не читая", т.к. считает это формальностью и никаких договоров не собирается соблюдать в принципе. Ну и рассчитывает "сэкономить на брокерских" и кажущейся дешевизне квартиры.
На початок сторінки
axe
Повідомлень: 444
Реєстрація: 01.01.2009
Репутація: 25
Цитата:
Ну не. Я не злой :) я выступаю за здоровые отношения между людьми. Нормальные арендаторы, зачем шебуршиться? Щас всем тяжело. В Тез Туре 50 % людей увольняют, банковские служащие на ладан дышат. Вообщем рынок аренды в ж... Есть время зарабатывать, а есть время выживать.

Я, кстати, тоже за здоровые отношения :) Никогда с арендодателями проблем не возникало в части эксплуатации арендуемого имущества, дисциплины, порядка и приведения арендной платы к рыночным нормам. Но если человек хочет менять цену и на индекс инфляции, и на рост курса доллара одновременно - то как их назвать?
Подавляющее большинство арендаторов понимают реалии рынка (напр., перевод платы в гривню и даже частичное ее понижение).
Насчет тезтура понятно - кто ж сейчас по Египтам-Турциям ездить-то будет? Тяжело будет всем, согласен. Некоторые (типа меня) от кризиса могут, конечно, только выиграть, если все не будет аж так плохо.
На початок сторінки
Повідомлень: 817
Реєстрація: 20.02.2007
Репутація: 12
Цитата:
Сам я обнаружил в этом договоре несколько несуразностей, по которым любой НОРМАЛЬНЫЙ суд, даже не "самый честный в мире", признает ряд положений этого договора ничножными (разумеется, при адекватных действиях и аргументах арендаторов, которых вдруг угораздило подписать этот договор).

Вот и укажите мне на эти "несуразности".
На початок сторінки
Повідомлень: 271
Реєстрація: 06.02.2008
Репутація: 7
Цитата:
Вообще же, сдача квартир в аренду на таких условиях, как мне кажется, автоматически отсекает всех "нормальных" арендаторов.


Если бы не сам договор, который можно увидеть и почитать, то я вообще решил бы, что Борода - это какой-то хохмач решивший постебаться над форумчанами. Не дает в это поверить только сам договор - соорудить такое текстовое чудо на 12 страниц просто ради хохмы - это уж слишком.

Есть подозрение, что Борода заставляет подписывать этот договор людей в бессознательном и невменяемом состоянии. Подпаивает где-то в кабаке "финансовых менеджеров" :-B , возможно даже с клофелином, а те очнувшись утром в незнакомой квартире недоумевают - "Где мы? Кто мы?" А тут и Борода подскакивает со штрафом за "аморальное поведение" :-B
На початок сторінки
Повідомлень: 817
Реєстрація: 20.02.2007
Репутація: 12
Цитата:
Но если человек хочет менять цену и на индекс инфляции, и на рост курса доллара одновременно - то как их назвать?

Не утрируйте. В договоре, во-первых, ничего не сказано про рост, а сказано об изменении. Т.е., может быть как в одну, так и в другую сторону. Далее, если в договоре упомянуты оба эти пункта - не означает, что применяются они одновременно. У меня, кстати, этого и не было. А вот на практике вполне могло бы и быть! И было бы вполне легально! Не догадываетесь, когда? А зря. Эта ситуация возникала в стране с мая по сентябрь прошлого года. Когда индекс инфляции был более 100%, а курс доллара опустился вниз по сравнению с гривной! Вот Вам и небывалое бывает!
Так что Ваша критика моего договора пока лишь свидетельствует о том, что думать при его чтении Вы так и не научились...
На початок сторінки
axe
Повідомлень: 444
Реєстрація: 01.01.2009
Репутація: 25
Цитата:
Не утрируйте. В договоре, во-первых, ничего не сказано про рост, а сказано об изменении. Т.е., может быть как в одну, так и в другую сторону. Далее, если в договоре упомянуты оба эти пункта - не означает, что применяются они одновременно. У меня, кстати, этого и не было. А вот на практике вполне могло бы и быть! И было бы вполне легально! Не догадываетесь, когда? А зря. Эта ситуация возникала в стране с мая по сентябрь прошлого года. Когда индекс инфляции был более 100%, а курс доллара опустился вниз по сравнению с гривной! Вот Вам и небывалое бывает!
Так что Ваша критика моего договора пока лишь свидетельствует о том, что думать при его чтении Вы так и не научились...

Во-первых, я и говорил именно об изменении цены. На практике (за исключением дефляционного лета-2008) и при стабильности курса доллара она могла бы повышатся как минимум на индекс инфляции, а в последние месяцы - и за счет курсовых рисков (было 4000 грн. или 800 долл. в сентябре, стало 6400 или те же 800 долл. в декабре плюс еще и инфляция гривны за сентябрь-ноябрь - 4.5%.
Во-вторых, читать ваши мысли, я, конечно же, не научился: не имею ни желания, ни необходимости это делать. Я читаю то, что написано в тексте договора, а там не указывается, что эти пункты не могут быть применены одновременно. Оговорки на этот счет в тексте договора отсутствуют, а мы обсуждаем именно текст, а не практику его применения.
И говорил я как раз о 4 квартале 2008 года, когда резко и курс доллара вырос, и инфляция в гривне была. . Поэтому я и говорю, что налицо явная (пусть даже не реализованная на практике) попытка содрать "двойную оплату", прикрываясь вроде бы объективными факторами.
Кстати, расчет на индекс инфляции помесячный как у вас происходит? Госкомстат публикует его в середине следующего месяца, т.е. лаг должен быть один месяц. Не удобнее ли было бы изменять цену поквартально или раз в полгода, чтобы нивелировать сезонные колебания ИПЦ? Впрочем, мало какой арендатор выдержит у бороды больше трех месяцев...
Но это все, на самом деле, не самые принципиальные моменты :)
На початок сторінки
axe
Повідомлень: 444
Реєстрація: 01.01.2009
Репутація: 25
Цитата:
Вот и укажите мне на эти "несуразности".

Нет уж, бесплатно, по действительно принципиальным вещам, а не по части казусов вроде инфляции, я вас консультировать не буду. Да и зачем оно, вы же сами адвокат.
А вот для тех, с кого вы будете сдирать залоги в судебном порядке - могу дать несколько частных бесплатных консультаций. Оставите их координаты, когда будете судится, я или мои коллеги свяжутся и окажут посильную помощь :)
На початок сторінки
axe
Повідомлень: 444
Реєстрація: 01.01.2009
Репутація: 25
Цитата:

Есть подозрение, что Борода заставляет подписывать этот договор людей в бессознательном и невменяемом состоянии. Подпаивает где-то в кабаке "финансовых менеджеров" :-B , возможно даже с клофелином, а те очнувшись утром в незнакомой квартире недоумевают - "Где мы? Кто мы?" А тут и Борода подскакивает со штрафом за "аморальное поведение" :-B

Да-да. Происходит это примерно так
//faximile.com.ua/foto/2007.06.08/0001.jpg
На початок сторінки
Повідомлень: 817
Реєстрація: 20.02.2007
Репутація: 12
Цитата:
Во-первых, я и говорил именно об изменении цены.

А вот врать и выкручиваться, когда хватают за руку, не хорошо. Тем более, что и пост Ваш недалеко: "Но если человек хочет менять цену и на индекс инфляции, и на рост курса доллара одновременно - то как их назвать?" Ваши слова?

Цитата:
Во-вторых, читать ваши мысли, я, конечно же, не научился: не имею ни желания, ни необходимости это делать. Я читаю то, что написано в тексте договора, а там не указывается, что эти пункты не могут быть применены одновременно. Оговорки на этот счет в тексте договора отсутствуют, а мы обсуждаем именно текст, а не практику его применения.

В принципе, можно согласиться с Вашим рассуждением. В следующей редакции договора отмечу, что п.п. 2.4.1б) и 2.4.1е) одновременно не применяются. Чтоб уж спали спокойно.


Цитата:
И говорил я как раз о 4 квартале 2008 года, когда резко и курс доллара вырос, и инфляция в гривне была. . Поэтому я и говорю, что налицо явная (пусть даже не реализованная на практике) попытка содрать "двойную оплату", прикрываясь вроде бы объективными факторами.

А я, в качестве контрпримера, приводил Вам именно май-сентябрь! Почему я не могу этого сделать, уважаемый? Или этого не было? А явной попытка "содрать" двойную оплату была бы в случае, если бы я явно и писал о суммировании этих двух вышеуказанных пунктов. Все остальное - это Ваши домыслы. Так, как же все-таки, быть с маем-сентябрем? ;)

Цитата:
Кстати, расчет на индекс инфляции помесячный как у вас происходит? Госкомстат публикует его в середине следующего месяца, т.е. лаг должен быть один месяц. Не удобнее ли было бы изменять цену поквартально или раз в полгода, чтобы нивелировать сезонные колебания ИПЦ? Впрочем, мало какой арендатор выдержит у бороды больше трех месяцев...

Вообще-то, Госкомстат публикует его до 10 числа. А расчеты у меня - после 15. Так что не вижу здесь проблемы. По поводу "выдержит/не выдержит" - Вы опять скатываетесь в домыслы.

Цитата:
Но это все, на самом деле, не самые принципиальные моменты :)

А какие же "принципиальные"?
На початок сторінки
Повідомлень: 93
Реєстрація: 21.01.2009
Репутація: 0
Цитата:
У меня цена упала с 1100 у.е. до 5000 гривен. Арендатор заявил, что больше платить не может.

У меня та же песня была еще осенью - мол курс, кризис, тяжело. Ладно, все мы люди - хоть и был устный договор в долларах (на бумаге фикс. в гривне) - сошлись на гривнах по курсу 5,0. Потом опять, уже под новый год - скиньте еще 30%. Так и расстались. Зато залог остался :-B
Думается, сейчас спешить сдать по дешевке не надо, стоит подождать, хоть пару недель - месяц
На початок сторінки
Повідомлень: 1264
Реєстрація: 04.05.2007
Репутація: 25
Цитата:
Поделюсь своим опытом сдачи квартиры в условиях полного "шабаша" арендатора. Может быть кто-нибудь дополнит его своим.
1. Первая линия обороны - правильно составленный договор с арендатором. Пример такого договора приведен мною здесь же, на форуме. При заключении договора вы в обязательном порядке должны брать у арендатора залог в размере полной месячной платы и коммунальный залог в размере полной суммы коммунальных платежей последнего месяца. Коммунальный залог будет засчитан арендатору в последний месяц проживания в счет коммунальных платежей, а имущественный залог возвращен при нормальном завершении договора.
Те, кто поддаваясь панике рынка и напору арендатора не берут эти залоги, при внезапном сваливании арендатора остануться один на один со своими финансовыми проблемами.
Кроме того, в договоре должен быть сейчас предусмотрен пункт о том, что в случае уведомления арендатором о расторжении договора позднее прописанного срока (у меня 30 дней) арендатор выплатит арендодателю дополнительный штраф в размере одной арендной платы.
Кроме того, в договоре должен быть прописан пункт, позволяющий вам уже показывать свою квартиру за 7 дней до выселения арендатора.
2. Доверять ценам публикуемым на сайтах недвижимости нельзя (к примеру, на ~). Это цены предложения, причем на 30% в них содержаться ожидания квартирных спекулянтов, скупивших в свое время квартиры в целях перепродажи. Еще процентов 20% - это дубли старых объявлений с завышенными ценами, т.е., хозяин/брокер сдает квартиру уже по новой цене, а старые объявления им так и не убраны. Что получилось у меня на практике: средняя цена на аналогичную моей квартиру на сайте 580 у.е., а сдается квартира за 415. Разница ощутимая.
3. Позвоните брокерам и представившись желающим снять квартиру, подобную вашей узнайте стартовую цену своего предложения. Начните с нее. Снижайте цену с дельтой 300 гривен, покудова к вам на один просмотр не станут приходить по 10...12 клиентов. Записывайте всех практически на одно время. Все равно вовремя из клиентов не приходит никто. Я назначал, к примеру, 5 человек на 19 часов и еще 5 - на 19.20 Все ожидают под подьездом. Так вы сумеете сэкономить свое время и заставите клиента осознать, что даже в условиях кризиса торг не уместен.
4. Не запускайте на просмотр несколько клиентов одновременно (жалея их время). Это обязательно приведет к тому, что самый "умный" клиент в присутствии других начнет критиковать вашу квартиру. Оно вам надо? Пусть померзнут под подьездом - ваша цена оправдывает их "муки".
5. Проводите один просмотр в день, экономьте свое время. Если ваша цена конкурентоспособна - клиенты будут слетаться как мухи на мед.
6. Не соглашайтесь на изменение текста договора в пользу арендатора - лучше снижайте цену. Все равно снимут! А вы застрахуете себя от многих неприятностей от арендатора в условиях падения цен.

Ещё одно предложение:После того ,как арендаторы 3 суток подождут под подъездом и их соберётся пару тысяч; измождённые ,голодные,
замёрзшие -согласятся на любую сумму,даже если вы увеличите её в 5 раз!
:think:
На початок сторінки
Повідомлень: 1264
Реєстрація: 04.05.2007
Репутація: 25
Цитата:
У меня та же песня была еще осенью - мол курс, кризис, тяжело. Ладно, все мы люди - хоть и был устный договор в долларах (на бумаге фикс. в гривне) - сошлись на гривнах по курсу 5,0. Потом опять, уже под новый год - скиньте еще 30%. Так и расстались. Зато залог остался :-B
Думается, сейчас спешить сдать по дешевке не надо, стоит подождать, хоть пару недель - месяц

я бы на вашем месте не торопился бы.годков 5 можно и подождать.Социаламт всё равно башляет!Снижать будут остальные.
На початок сторінки
Повідомлень: 13
Реєстрація: 12.11.2008
Репутація: 0
Цитата:
Думается, сейчас спешить сдать по дешевке не надо, стоит подождать, хоть пару недель - месяц


Удивляюсь что пипл еще не раздуплился....,изменился тренд..., изменилось заинтересованное лицо,услуги маклера будет оплачивать арендодатель... и только гривна ребята!
На початок сторінки
Повідомлень: 93
Реєстрація: 21.01.2009
Репутація: 0
Цитата:
Удивляюсь что пипл еще не раздуплился....,изменился тренд..., изменилось заинтересованное лицо,услуги маклера будет оплачивать арендодатель... и только гривна ребята!

Вот последние арендаторы прямо сейчас возьмут и закончатся ;) Неинтересно сдавать на волне паники. Хотя нехорошие мысли гложут, конечно, но намного хуже через пару недель вряд ли будет
На початок сторінки
Повідомлень: 1054
Реєстрація: 22.08.2008
Репутація: 62
Цитата:
Вот последние арендаторы прямо сейчас возьмут и закончатся ;) Неинтересно сдавать на волне паники. Хотя нехорошие мысли гложут, конечно, но намного хуже через пару недель вряд ли будет

Я решил подождать второй волны увольнений, которая будет весной, и будет по больше первой. Поэтому не спешу снимать, т.к. жду, что цена упадет еще.
Интересно какой логикой пользуетесь Вы, ожидаю, что будет расти? Наверное той же что и пол года назад "Будет тока дорожать". Ну-ну, полетайте в облаках еще, пару месяцев потереяте деньги на простое, а потом еще ниже сдадите, если сдадите.
Проанализируяте соседнюю ветку от Бороды, где он расказывает как правильно сдать, видно у человека соображалка лучше работает. Он мыслит правильно для своей позиции, он понимает, что в баксах цена будет падать, поэтому сдает по цене ниже сейчас в привязке к курсу НБУ + штрафные санкции за расторжение, в результате на отрезке времени в полгода он будет в выиграше. Если сделаете как Борода и найдете лоха, который на это поведется, то выиграете. :)
На початок сторінки
Повідомлень: 1205
Реєстрація: 24.11.2008
Репутація: 83
Цитата:
Вот последние арендаторы прямо сейчас возьмут и закончатся ;)


быстрее закончатся арендодатели, которые не могут себе позволить держать пустую квартиру, которая раньше приносила им хоть какой-то доход...
На початок сторінки
Повідомлень: 817
Реєстрація: 20.02.2007
Репутація: 12
Цитата:
У меня та же песня была еще осенью - мол курс, кризис, тяжело. Ладно, все мы люди - хоть и был устный договор в долларах (на бумаге фикс. в гривне) - сошлись на гривнах по курсу 5,0. Потом опять, уже под новый год - скиньте еще 30%. Так и расстались. Зато залог остался :-B
Думается, сейчас спешить сдать по дешевке не надо, стоит подождать, хоть пару недель - месяц

Сдавать сейчас стоит все равно, если есть возможность. А в договоре должен быть предусмотрен пункт, дающий Вам возможность поднять в последующем цену.
На початок сторінки
Відповісти
Попередня сторінкаНаступна сторінка

Как сдать свою квартиру в условиях кризиса и обвала цен на аренду

Вернуться в Аренда недвижимости



dsf

 
цена: от 20 579 грн/⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 44 211 грн./м2
тел: (044) 294 81 10
 
цена: от 54 748 грн/м2
тел: (044) 290 86 69
 
цена: от 30 600 грн./м2
тел: (044) 299 49 77
 
цена: от 99 400 грн./м2
тел: (044) 298 60 26
 
цена: от 15 900 грн./м2
тел: (066) 089 60 06
 
цена: от 25 340 грн/м2
тел: +38 (044) 207 11
 
цена: от 60 280 грн/м2
тел: (044) 333 40 33