Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Спад деловой активности в Украине, меньше спрос на аренду,налог на недвижимость,отсутствие субсидий на коммуналку, зверство и контроль налоговиков- как только Азаров доберется...Может быть и минус, не в центре Киева, конечно
Пришло письмо из Пенсионного маме, там такие драконовские условия.У мамы полдома,площадь30,живет одна, будет субсидия 10 процентов будет платить.А для остальных......... Учитывают всех и все, если есть работающие то 15 процентов,на излишки полная оплата...Учитывают дорогие покупки, земельные участки. Азарыч берется. Если не остановят,далеко пойдет. Так что не будьте так уверены в стабильных доходах от аренды

Налога на недвижимость еще нет, субсидии и раньше не все получали, за газ, свет, воду платит аредатель, контроль налоговиков - не смертельно, спад деловой активности был в 2009

Цитата:

И к чему это все?
Сейчас коммуналка за однушку гривен 300.
Аренда - 2500-3000 гривен.
Даже если коммуналка станет 1000 гривен - все-равно это будет прибыльно!

вот отказываетесь в упор рассмотреть проблему разносторонне (наверное специально)... Уверяю, если коммуналка будет 1000, то арендаторов станет на порядок меньше и аренда намного сдуется с указанных 2500-3000. Вот и останется - 1. искать арендатора 2. платить коммуналку 3. приводить квартиру в жилое состояние 4. возможно даж налог платить Думаем-решаем...

Цитата:

Ну как Вам сказать... Все бывает... Но во-первых надо и залог брать, и людей нормальных стараться найти.

А зачем снимать с залогом, если сейчас запросто найти без залога?
А определить "нормальный" чел или нет, или видишь его в первый раз в жизни - и потом раз в месяц, - это бабой Вангой надо быть...

Цитата:

А даже если ремонт убьют. Ну все бывает...
Но если что - поклеить новые недорогие обои и покрасить потолок, ну унитаз заменить... Не так это и дорого. Особенно если руки правильно растут и самому это сделать.

Может не так и дорого, но время... во время ремонта квартиру не сдашь. А если арендодатель еще и работает...

А если еще арендаторы стремятся задержать плату... и кормят завтраками...

Не надо сказок о том, что аренда - это простой и ненапряжный бизнес. Это если повезет. Но это применимо к любому бизнесу.

Цитата:

А по поводу доходов... Нормальные врачи, учителя неплохо крутятся.. Час занятия у хорошего репетитора сейчас около 100 гривен. И значит находятся люди, которые эти не маленькие деньги платят...

Согласен, сам плачу 70 грн. за час инглиша, и то плачу только 70 потому - что занимаюсь в одной школе 1,5 года, нормально ко мне относятся, так не меньше 100.
Мои знакомые преподаватели инглиша, все работают кроме школы еще с несколькими учениками, так сказать на хлебушко, от желающих отбоя нет, они не успевают бегать по городу, и в суботу и в воскресенье работают.
Нормальный учитель с желанием заработать всегда в Киеве сможет лишние 2-3 тыс. иметь

Цитата:

Доход с аренды - синица в руках.
Доход с депозита - журавль в небе!

Каждому свое, хотя я бы поменял местами...

Цитата:

При этом цены на квартиры могут как упасть так и вырости( а в это многие верят).
А деньги на депозите не растут...
И это при том, что доход от депозита постепенно уменьшается.

А те направления, которые вы написали они или недоступны людям без предпринимательской жилки. Или банально сводятся к проеданию источника дохода (машины, образование)...

Ценам еще снижаться и снижаться, деньги на депозите растут. Образование - не проедание, это инвестиуия в будущее ребенка.

Цитата:

Это может и работает для сегодняшних пенсионеров, но не для будущих. Кто квартиры-то снимать будет лет, через 30, с таким темпом вымирания?

Китайцы и пр. жители прибрежных территорий, которые к тому времени затопит.
Шутка, но в каждой шутке есть доля шутки.

Цитата:

Запросто наступит. Самый распространненный - убьет квартиант ремонт - и все.
Фиг сдашь квартиру кому-то приличному. Только цыганам и сдавать её. А это еще тот геморрой.

А что в Вашем понимании "убить ремонт"? Топором мебель порубает? А обои переклеить не так дорого стоит. Можно даже с будущими квартирантами договориться, что они ремонт делают, а стоимость ремонта вычтется из аренды.

Цитата:

И было (1998 - 2000), и будет (может быть, 2011 - 2013, обещать не могу )

То есть Вы хотите сказать что тогда средняя зп была 200$ ?
Тогда 150$ в Киеве была хорошая зп!
Можете глянуть госкомстат за 2002 год... Это Вас огорчит. Тогда (уже поднявшиеся) зп были меньше 200$...

Цитата:

1. Да доход от сдачи в аренду пока чуть ниже процентов по депозитам в нормальных банках.
Но эти заработки почти сравнялись уже!

2. Но ведь шансы потерять квартиру, которая у тебя давно намного меньше чем потерять депозит!
При этом цены на квартиры могут как упасть так и вырости( а в это многие верят).
А деньги на депозите не растут...
И это при том, что доход от депозита постепенно уменьшается.

3. А те направления, которые вы написали они или недоступны людям без предпринимательской жилки. Или банально сводятся к проеданию источника дохода (машины, образование)... Тем более за проценты от сдачи скромной однушки можно выучить ребенка в любом вузе страны! А если брать вуз попроще, то и двух.

1. Я конечно сомневаюсь, что в Украине есть нормальные банки, но сдача в аренду это тоже какая-никакая, а работа: ремонты, контроль за жильцами, и т.п. Депозит даёт доход без дополнительных заморочек, но я не рекомендую держать депозиты в украинских банках.

2. Депозит из нормального банка можно вынуть за день, пусть даже с потерей части процентов. Квартиру так быстро не продать, а иногда надо быстро. Я в 1996 году думал, что кратное падение гривни невозможно, молодой был... Вспомните лето 2008, кто верил в такую быструю девальвацию? Депозиты и недвижимость - не единственные варианты сберечь нажитое непосильным трудом.

3. Можно за часть денег, вырученых от продажи квартиры, научить ребёнка немецкому языку и отправить учиться в Германию, где высшее образование бесплатное.

Цитата:

Китайцы и пр. жители прибрежных территорий, которые к тому времени затопит.
Шутка, но в каждой шутке есть доля шутки.

Если китайцев будет так много, то они не будут церемонится. Они будут просто выкидывать престарелых беспомощных арендодателей... Что поделаешь, нетерпимы они к другим народам. Так сказать тоже расисты.

Сейчас конечно ничего подобного невозможно.
Но когда украинцев будет миллионов 20 и из них 12-13 пенсионеры (лет через 30, от сегодняшнего дня), и китайцев 20, то такое в общем-то возможно.

Цитата:

А зачем снимать с залогом, если сейчас запросто найти без залога?
А определить "нормальный" чел или нет, или видишь его в первый раз в жизни - и потом раз в месяц, - это бабой Вангой надо быть...

Без залога сдаются "засцанные хрущи" , нормальные объекты нормальным людям сдаются с залогом и, порою, оплатой новой мебели (при сдаче на длительный срок) которая потом остается арендодателю.

Цитата:

Ценам еще снижаться и снижаться, деньги на депозите растут. Образование - не проедание, это инвестиуия в будущее ребенка.

Деньги на депозите не растут. Проценты точно также проедаются как и доход от аренды.

Продать квартиру, чтобы заплатить за образование - это проедание!
Как уже писал за арендную плату можно оплатить обучение в любом университете страны!

Цитата:

Не надо сказок о том, что аренда - это простой и ненапряжный бизнес. Это если повезет. Но это применимо к любому бизнесу.

Вано, вы более-менее серъезным бизнесом занимались ( я имею ввиду с оборотом хотя бы 15 - 20 млн.грн в год)?

Цитата:

А что в Вашем понимании "убить ремонт"? Топором мебель порубает? А обои переклеить не так дорого стоит. Можно даже с будущими квартирантами договориться, что они ремонт делают, а стоимость ремонта вычтется из аренды.

Сантехнику/проводку сломать. Да даже плиту/кровать/холодильник сломать.
Тараканов заведет.

Пожар/потоп и так понятно...

Цитата:

1. Я конечно сомневаюсь, что в Украине есть нормальные банки, но сдача в аренду это тоже какая-никакая, а работа: ремонты, контроль за жильцами, и т.п. Депозит даёт доход без дополнительных заморочек, но я не рекомендую держать депозиты в украинских банках.

2. Депозит из нормального банка можно вынуть за день, пусть даже с потерей части процентов. Квартиру так быстро не продать, а иногда надо быстро. Я в 1996 году думал, что кратное падение гривни невозможно, молодой был... Вспомните лето 2008, кто верил в такую быструю девальвацию? Депозиты и недвижимость - не единственные варианты сберечь нажитое непосильным трудом.

3. Можно за часть денег, вырученых от продажи квартиры, научить ребёнка немецкому языку и отправить учиться в Германию, где высшее образование бесплатное.

Ага, немцы с распростертыми объятиями ждут наших детей, чтобы бесплатно дать им высшее образование.

Цитата:

Вано, вы более-менее серъезным бизнесом занимались ( я имею ввиду с оборотом хотя бы 15 - 20 млн.грн в год)?

Никогда не слышал, чтобы фразы "15-20 миллионов" и "хотя" встречались в одном предолжении. Особенно в ветке форума о аренде хрущей.

Цитата:

вот отказываетесь в упор рассмотреть проблему разносторонне (наверное специально)... Уверяю, если коммуналка будет 1000, то арендаторов станет на порядок меньше и аренда намного сдуется с указанных 2500-3000. Вот и останется - 1. искать арендатора 2. платить коммуналку 3. приводить квартиру в жилое состояние 4. возможно даж налог платить Думаем-решаем...

Вам чуть выше ответили.
Если коммуналка возрастет - аренда станет не 3000 а 2000 к примеру.
Арендаторов меньше не станет ( с чего бы это).
Побелить потолок и поклеить обои - это максимум два выходных.
Не поверите - когда-то сам это делал

Цитата:

Без залога сдаются "засцанные хрущи" , нормальные объекты нормальным людям сдаются с залогом и, порою, оплатой новой мебели (при сдаче на длительный срок) которая потом остается арендодателю.

А сколько там тех "нормальных объектов"?

Цитата:

Это заблуждение.
Из числа потенциальных покупателей моих объектов в Киеве примерно 5 % иностранцы (китайцы, корейцы, иранцы, итальянцы, индусы, немцы).
Серъезные игроки на рынке недвижимости никогда не ведут окончательный учет цен в нац валюте.

На текущий момент да, но все может очень быстро изменится и главное - внезапно.

Это упрощенный подход для отражения тенденции, но не для принятия решения по конкретному объекту. Поскольку средняя зарплата и средняя цена это как средняя температура по больнице.

Если привязка к нац. валюте - заблуждение, то почему цены в долларах резко снизились одновременно и пропорционально девалу? Это при общей инерционности РН? Иностранцы инвестируют в недвиж в станах растущих пузырей для перепродажи. Конечный потребитель должен купить для проживания
Платежеспособный спрос не возникнет внезапно! Он может возникнуть только на длительном стабильном общем росте доходов
Именно упрощенная пропорция определяет равновесное состояние живого рынка. Конечно, на каждый товар - свой покупатель. Средняя цена метра - средний доход.