Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Смысл продажи в том, что доход от сдачи в аренду в соотношении к цене ниже даже депозитных %.
Машины, отдых, образование, лечение, свой бизнес - направлений использования денег много.
Многие нормальные врачи, учителя крутиться не умеют (да и не должны в нормальном обществе). Профессии нужны многие, но левак доступен далеко не всем. Сколько людей имеют склонность к предпринимательству (т. е. предприимчивы и успешны в этом) - процентов 5

Люди, не склонные к предпринимательству, не сравнивают доход от аренды с доходом от депозита, не считают рентабельность своего "бизнеса". Приносит квартира 300 баксов - хорошо, 250 - тоже не плохо, главное, что не минус. А минус в Киеве никогда не наступит.

Цитата:

Банки уверенность в стабильности гривни не разделяют, потому и проценты в гривне намного выше, чем в зелёном. Люди умирают каждый день, поэтому каждый день есть наследники, у которых становится на одну квартиру больше.

Ну так и рождаются тоже каждый день. Живет, допустим, в квартире 3 поколения, старшее умирает - меньшее наконец-то детей заводит.

Цитата:

Ихти, Вы несете бред. Вы в Киеве давно были? Вон Фокстрот уборщицу на 3000 гривен найти не может. Да, есть врачи, учителя и некоторые другие специальности, которые, к сожалению, получают копейки. Но это официально, а неофициально они имеют те же 3000-5000 грн. Так что как раз наоборот, количество хомяков с заначкой на порядок больше, чем людей, которые готовы продать квартиру, чтобы прокормиться. По крайней мере на сегодняшний день.

Прочитайте внимательно свой пост !!Вы утверждаете что бюджетники имеют 3-5 тыс гривен,за счет таких количество хомяков с заначкой большое !!
Или вы пользуетесь Эзоповым языком и я не понимаю сарказма

Цитата:

Люди, не склонные к предпринимательству, не сравнивают доход от аренды с доходом от депозита, не считают рентабельность своего "бизнеса". Приносит квартира 300 баксов - хорошо, 250 - тоже не плохо, главное, что не минус. А минус в Киеве никогда не наступит.

Я писал о склонности к предпринимательству учителей, врачей, водителей.
Я не спорю, этот "бизнес для пенсионеров" (сдача в аренду без учета рентабельности) всегда будет. Но люди, не умеющие правильно считать, рано или поздно теряют "инвестиции".

Цитата:

Смысл продажи в том, что доход от сдачи в аренду в соотношении к цене ниже даже депозитных %.

Из этих сображений сегодня уже не продают.
Более того я вижу даже обратную ситуацию: сдача в аренду это стабильный доход, практически не подверженный инфляции, а процент по депозиту в Украине - это временное благо, поскольку в итоге либо банк обдефолтится, либо инфляция съест львиную часть вашего депозита (за короткую 19-летнюю историю Украины это было уже не раз и будет еще много раз). Это сейчас выгодно, но это не значит что это будет выгодно через год или три года.

Цитата:

Машины, отдых, образование, лечение, свой бизнес - направлений использования денег много.

Давайте тогда уж делить деньги на удовольствия и проедание, на инвестиции и на сбережения.
Так вот машины (не для коммерции), отдых это проедание, лечение это необходимость, свой бизнес это инвестиции. А недвижимость - это как минимум сбережения (если не сдавать в рент) + инвестиции если сдавать в рент или покупать на длительный срок. Где-то встречал график (попробую найти) где четко видно что на 100 летнем периоде инвестиции в недвижимость (без сдачи в рент) дают большую доходность чем сложный банковский процент без снятия процентов ( ну есно процент расчетный был не 12% годовых в долларе).

Кроме того, после бурных молодых бизнес-лет, после 40 начинаешь задумываться, что неплохо бы иметь несколько квартир, домов и т.п. для сдачи в рент - так сказать пенсионное обеспечение. Поскольку это более безопасно чем свой бизнес, позволяет больше уделять времени родным а в будущем и внукам и путешествовать. А свой бизнес, особенно сейчас, это нервы и борьба за выживание (во многих случаях, об олигархах мы не говорим,там другие возможности и другие расклады).

И если все взвесить и оценить, то окажется что недвижимость очень даже неплохое применение деньгам, особенно в Киеве.

И всегда помните о том, что депозиты изымаются через узкое горлышко - именуемой остаток на коррсчете банка и не все смогут через это горлышко пройти, а кто останется, может смело называть себя мышью а не хомяком.

Цитата:

Не согласен. укрнедвига - продукт внутреннего потребления и ориентирована на доходы населения в нац. валюте. Пузыревые цены только скоректировались на уровень девальвации гривны. В гривне они почти не отличаются от цен 2008. Мы только стоим на краю обрыва
Предложение намного превышает платежеспособный спрос и количественно, и по уровню цен.
ЗЫ. Конечно, покупка жилья не может быть доступна всем. Но нормальная пропорция: цена метра = средняя месячная з. п. в регионе. Покупать (особенно новострой) могут те, у кого доходы значительно выше среднего. А кому нужны выходящие из строя хрущи? Разве что людям со средним и ниже уровнем доходов.

Так, конечно, должно быть, но так в Украине НИКОГДА не было и в ближайшие лет 10 не будет.

Цитата:

Люди, не склонные к предпринимательству, не сравнивают доход от аренды с доходом от депозита, не считают рентабельность своего "бизнеса". Приносит квартира 300 баксов - хорошо, 250 - тоже не плохо, главное, что не минус. А минус в Киеве никогда не наступит.

Спад деловой активности в Украине, меньше спрос на аренду,налог на недвижимость,отсутствие субсидий на коммуналку, зверство и контроль налоговиков- как только Азаров доберется...Может быть и минус, не в центре Киева, конечно
Пришло письмо из Пенсионного маме, там такие драконовские условия.У мамы полдома,площадь30,живет одна, будет субсидия 10 процентов будет платить.А для остальных......... Учитывают всех и все, если есть работающие то 15 процентов,на излишки полная оплата...Учитывают дорогие покупки, земельные участки. Азарыч берется. Если не остановят,далеко пойдет. Так что не будьте так уверены в стабильных доходах от аренды

Цитата:

Люди, не склонные к предпринимательству, не сравнивают доход от аренды с доходом от депозита, не считают рентабельность своего "бизнеса". Приносит квартира 300 баксов - хорошо, 250 - тоже не плохо, главное, что не минус. А минус в Киеве никогда не наступит.

У многих уже наступил, в основном у тех, кто на 250 не согласны, предложение по аренде превысило спрос, а значит многие квартиры стоят пустые, и каждый месяц владелец вынужден платить квартплату за пустую квартиру. И даже если все согласятся сдавать по 250, арендаторов на всех не хватит, и сдаваться уже будет по 200, и так далее... Многие сейчас цены держат, потому что студентов ждут, а их тоже сильно меньше станет. Полгода квартира постоит пустая и возможно станет отложенным предложением на продажу.

Цитата:

Смысл продажи в том, что доход от сдачи в аренду в соотношении к цене ниже даже депозитных %.
Машины, отдых, образование, лечение, свой бизнес - направлений использования денег много.
Многие нормальные врачи, учителя крутиться не умеют (да и не должны в нормальном обществе). Профессии нужны многие, но левак доступен далеко не всем. Сколько людей имеют склонность к предпринимательству (т. е. предприимчивы и успешны в этом) - процентов 5

Да доход от сдачи в аренду пока чуть ниже процентов по депозитам в нормальных банках.
Но эти заработки почти сравнялись уже!

Но ведь шансы потерять квартиру, которая у тебя давно намного меньше чем потерять депозит!
При этом цены на квартиры могут как упасть так и вырости( а в это многие верят).
А деньги на депозите не растут...
И это при том, что доход от депозита постепенно уменьшается.

А те направления, которые вы написали они или недоступны людям без предпринимательской жилки. Или банально сводятся к проеданию источника дохода (машины, образование)... Тем более за проценты от сдачи скромной однушки можно выучить ребенка в любом вузе страны! А если брать вуз попроще, то и двух.

Цитата:

Прочитайте внимательно свой пост !!Вы утверждаете что бюджетники имеют 3-5 тыс гривен,за счет таких количество хомяков с заначкой большое !!
Или вы пользуетесь Эзоповым языком и я не понимаю сарказма

Я написал ответ на пост Ихтиандра, в котором было 3 тезиса:

1. В Киеве много людей с зарплатой меньше 2000 гривен, которые будут вынуждены продать свои квартиры
2. В Киеве мало хомяков
3. Хомяков будет меньше, чем желающих срочно продать, это обвалит цены.

Так вот, я написал, что людей с такой низкой зарплатой не так много+ у них могут быть доп. доходы, хомяков на самом деле больше, чем считает Ихти. То что бюджетники с 3-5 тыс. дохода являются хомяками, Вы придумали сами.

Цитата:

Спад деловой активности в Украине, меньше спрос на аренду,налог на недвижимость,отсутствие субсидий на коммуналку, зверство и контроль налоговиков- как только Азаров доберется...Может быть и минус, не в центре Киева, конечно
Пришло письмо из Пенсионного маме, там такие драконовские условия.У мамы полдома,площадь30,живет одна, будет субсидия 10 процентов будет платить.А для остальных......... Учитывают всех и все, если есть работающие то 15 процентов,на излишки полная оплата...Учитывают дорогие покупки, земельные участки. Азарыч берется. Если не остановят,далеко пойдет. Так что не будьте так уверены в стабильных доходах от аренды

И к чему это все?
Сейчас коммуналка за однушку гривен 300.
Аренда - 2500-3000 гривен.
Даже если коммуналка станет 1000 гривен - все-равно это будет прибыльно!

Цитата:

Я писал о склонности к предпринимательству учителей, врачей, водителей.
Я не спорю, этот "бизнес для пенсионеров" (сдача в аренду без учета рентабельности) всегда будет. Но люди, не умеющие правильно считать, рано или поздно теряют "инвестиции".

Ну это если пенсионер начнет на фондовом рынке играть, или на Форексе. А сдача в аренду, как "тихая гавань". Как можно потереть эту инвестицию?

Доход с аренды - синица в руках.
Доход с депозита - журавль в небе!

Цитата:

Люди, не склонные к предпринимательству, не сравнивают доход от аренды с доходом от депозита, не считают рентабельность своего "бизнеса". Приносит квартира 300 баксов - хорошо, 250 - тоже не плохо, главное, что не минус. А минус в Киеве никогда не наступит.

Запросто наступит. Самый распространненный - убьет квартиант ремонт - и все.
Фиг сдашь квартиру кому-то приличному. Только цыганам и сдавать её. А это еще тот геморрой.

Цитата:

Из этих сображений сегодня уже не продают.
Давайте тогда уж делить деньги на удовольствия и проедание, на инвестиции и на сбережения.
Кроме того, после бурных молодых бизнес-лет, после 40 начинаешь задумываться, что неплохо бы иметь несколько квартир, домов и т.п. для сдачи в рент - так сказать пенсионное обеспечение.
И если все взвесить и оценить, то окажется что недвижимость очень даже неплохое применение деньгам, особенно в Киеве.
И всегда помните о том, что депозиты изымаются через узкое горлышко - именуемой остаток на коррсчете банка и не все смогут через это горлышко пройти, а кто останется, может смело называть себя мышью а не хомяком.

Из соображений доходности не продают на инерции растущих много лет цен. Когда недвига будет несколько лет дешеветь, многие будут продавать.
И проедание, и инвестиции могут быть побудительным мотивом продажи.
Рента, согласен, для людей в возрасте предпочтительне (надежнее). Но быть рантье могут не многие.
Депозиты нужно размещать в надежных банках, они есть (% не самые высокие, но это значительно более ликвидный актив, чем недвига на падающем рынке - вот где будет узкое горлышко).

Цитата:

У многих уже наступил, в основном у тех, кто на 250 не согласны, предложение по аренде превысило спрос, а значит многие квартиры стоят пустые, и каждый месяц владелец вынужден платить квартплату за пустую квартиру. И даже если все согласятся сдавать по 250, арендаторов на всех не хватит, и сдаваться уже будет по 200, и так далее... Многие сейчас цены держат, потому что студентов ждут, а их тоже сильно меньше станет. Полгода квартира постоит пустая и возможно станет отложенным предложением на продажу.

Вы это все обещаете уже года 2, не уточните КОГДА все все случиться. Или Вы как Моисей будете 40 лет общать хомякам обвал на рынке недвижимости и аренду за коммуналку?

Цитата:

Кроме того, после бурных молодых бизнес-лет, после 40 начинаешь задумываться, что неплохо бы иметь несколько квартир, домов и т.п. для сдачи в рент - так сказать пенсионное обеспечение. Поскольку это более безопасно чем свой бизнес, позволяет больше уделять времени родным а в будущем и внукам и путешествовать. А свой бизнес, особенно сейчас, это нервы и борьба за выживание (во многих случаях, об олигархах мы не говорим,там другие возможности и другие расклады).

Это может и работает для сегодняшних пенсионеров, но не для будущих. Кто квартиры-то снимать будет лет, через 30, с таким темпом вымирания?

Цитата:

Не согласен. укрнедвига - продукт внутреннего потребления и ориентирована на доходы населения в нац. валюте.

Это заблуждение. Недвижимость рассматривайте шире, землю туда то же плюсуйте. Покупка ОСГ земли пока запрещена нерезидентам, но существуют схемы обхода. Вот когда законодательство скоректируют под нажимом МВФ в более прозрачное и лояльное в этом направлении то часть поступлений от продажи ОСГ земель пойдет на рынок жилой недвижимости.
Из числа потенциальных покупателей моих объектов в Киеве примерно 5 % иностранцы (китайцы, корейцы, иранцы, итальянцы, индусы, немцы).

Цитата:

Пузыревые цены только скоректировались на уровень девальвации гривны. В гривне они почти не отличаются от цен 2008. Мы только стоим на краю обрыва

Серъезные игроки на рынке недвижимости никогда не ведут окончательный учет цен в нац валюте.

Цитата:

Предложение намного превышает платежеспособный спрос и количественно, и по уровню цен.

На текущий момент да, но все может очень быстро изменится и главное - внезапно.

Цитата:

ЗЫ. Конечно, покупка жилья не может быть доступна всем. Но нормальная пропорция: цена метра = средняя месячная з. п. в регионе. Покупать (особенно новострой) могут те, у кого доходы значительно выше среднего. А кому нужны выходящие из строя хрущи? Разве что людям со средним и ниже уровнем доходов.

Это упрощенный подход для отражения тенденции, но не для принятия решения по конкретному объекту. Поскольку средняя зарплата и средняя цена это как средняя температура по больнице. Для каждой категории покупателей существует определенный набор категорий жилья, которые можно объединить в классы и переход из класса в класс редкое явление. Т.е. топ-менеджер компании вряд-ли будет интересоваться хрущом на борщаговке (такое то же возможно - но это исключение из правил), в то же время кассир магазина вряд-ли будет присматривать новострой в центре или частный дом в Киеве. Исходя из этого надо смотреть какие категории жилья переоценены, какие нормальные и какие недооценены и делать вывод о движении цен в разрезе категорий.

Цитата:

Так, конечно, должно быть, но так в Украине НИКОГДА не было и в ближайшие лет 10 не будет.

И было (1998 - 2000), и будет (может быть, 2011 - 2013, обещать не могу )

Цитата:

Запросто наступит. Самый распространненный - убьет квартиант ремонт - и все.
Фиг сдашь квартиру кому-то приличному. Только цыганам и сдавать её. А это еще тот геморрой.

Ну как Вам сказать... Все бывает... Но во-первых надо и залог брать, и людей нормальных стараться найти.
А даже если ремонт убьют. Ну все бывает...
Но если что - поклеить новые недорогие обои и покрасить потолок, ну унитаз заменить... Не так это и дорого. Особенно если руки правильно растут и самому это сделать.