Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

50% кредитов прошлых лет повисли камнем на банках, причем в основном гос-х. и вместо того, чтобы развивать страну, правительство все время подпитывает госбанки. распродавать эти долги еще 20 лет будут. а теперь опять на грабли?

Цитата:

Цены на новострой резко взлетели , причина тому -кредиты под 7% на 20 лет . И при этом можно купить жилье только построенное после 2017 года . Вот цены и растут

я бы писал 7% годовых, а не 7% на 20 лет, те 140% на 20 лет.

Тоже так думаю. Потенциальные инвесторы, которые идут в банки за кредитами, должны понимать реальную стоимость квартиры после погашения кредита. Т.Е. если квартира стоит 100.000у.о., то по прошествии 20 лет при полной выплате всех процентов (и погашении самого ТЕЛА кредита только в последний момент!!!, ПИШУ ОБ ЭТОМ чтобы потенциальному покупателю было легче посчитать свои затраты) она будет стоить владельцу квартиры 240.000у.о.
И за эти деньги не каждому предоставят кредит...

При первом взносе 30% - 30.000 у.о., нужно за 20 лет погасить 210.000у.о. --- 17.500у.о. в месяц. Посчитала по максимуму, для устрашения.

Это довольно грубый!!! подсчет и сумма будет меньше при выплате и %%% и самого тела кредита, потому что по договору с банком покупатель оплачивает и проценты и часть тела кредита, согласно индивидуальному договору.

Я сильно сомневаюсь что сейчас всплекс покупок квартир в кредит. Люди с плюс минус средним доходом, который бы позволил накопить стартовый взнос и оплачивать тело кредита, вполне могут накопить на простенькую квартиру без всякого кредита. Не за 100 тыс, а за 30-50. Может быть в пригороде, но без кредита, которые прийдеться выплачивать долгие годы и которые более чем в два раза увеличивают стоимость жилья.
Это работает когда высокая стоимость жилья и даже хороший доход не позволяет накопить хоть на какую-то квартиру (такое уже было где-то в 2004-2014 гг). Сейчас не та ситуация. Пусть новострои дорожают, но вторичка плюс минус стоит, та и новострой, если считать в долларе, есть много проектов с минимальными ценами. В хрущевках и старом жилом фонде в цлоем цены сильно не растут. Можно долго рассуждать о тех же хрущевках и старом жилом фонде, но если выбор - купить простенькую квартиру в хрущевке без кредита, или купить в новострое, в лучшем районе, но переплатить в два раза из-за кредита - выбор может быть не в пользу кредита.

В кредит под 7 процентов брать квартиру будет выгодно в первую очередь арендаторам, платеж по ипотеке будет меньше, чем арендная плата, а главное - квартира своя. Даже вонючая однушка-хрущевка в Киеве стоит сейчас 30тыс.дол, а её аренда 7тыс.грн или 250дол., т.е.10 процентов в год надо отдать арендодателю. Плюс ко всему есть возможность выиграть спустя годы на обесценивании гривны, погасив допустим с одной зарплаты оставшиеся 5 лет кредита. Как могут пойти на это банки мне пока непонятно, но если таки заработает эта программа, то по идее доходность от аренды будет падать, а цены на квартиры расти.

Цитата:

тк банки обязали писать в ипотечном договоре РЕАЛьНЫЙ процент, то имеем возможность его прочесть. напр., в привате при заявленных 9,99% читаем в разделе РЕАЛЬНЫЙ ПРОЦЕНТ 20%. те в два раза больше. те страхование жизни, имущества,оценка, нотариус, разовая комиссия, маржа по какой-то формуле и тд.

-никуда не делись. если будет заявлено 7%-получим минимум 14%. так что дешевле арендовать под 10%. и риска никакого.

Не думаю что арендаторы массово ринуться брать кредиты.
Во-первых нужен стартовый взнос. Для самой дешевой однушки в 30 тыс долларов, это уже около 10 тыс. А человек, которы смог и платить аренду и накопить 10 тыс, скорее всего решит подождать еще немного и еще собрать 20 тыс на эту самую однушку, или даже 10-15 и взять такую-же однушку в приогороде, вместо тогоа чтобы в итоге взять эту однушку за 60-70 тыс итого с кредитом.

Плюс львиная доля арендаторов не имеют стабильного дохода и планов на будущее, т.е. не уверены что у них в перспективе 10-15 лет будет одинаково стабильный доход, отсутсвовать необходимость переезда и т.д. Аренда - это никакиъ обязательств - упал доход - вернулся в свой родной город, переехал в общагу, на заработки заграницу и т.д. Нет обязанности каждый месяц платить сумму за ту квартиру, которая может оказаться не нужна или уже быть неподходящей на каком-то этапе.

Это будет работать - если будет реально очень низкий процент ипотеки, пару процентов и сниженный первый взнос, может быть какие-то гарантии государства или банков, на случай потери работу/трудоспособности и т.д. Тогда бы в ипотеку встряло большое количество людей с небольшим (но стабильным) доходом, которые не имеют возможности накопить на квартиру, но могут сравнительно небольшую сумму платить ежемесячно.

Цитата:

Это будет работать - если будет реально очень низкий процент ипотеки, пару процентов и сниженный первый взнос, может быть какие-то гарантии государства или банков, на случай потери работу/трудоспособности и т.д. Тогда бы в ипотеку встряло большое количество людей с небольшим (но стабильным) доходом, которые не имеют возможности накопить на квартиру, но могут сравнительно небольшую сумму платить ежемесячно.

Гарантии государства или банков на случай потери работы нет даже в странах с высокоразвитой экономикой, этими страхами и происходит управление населением. Тем не менее, процент по ипотеке пока,что вовсе не привлекательный, но в дальнейшем должен понижаться если наконец-то ипотечное кредитование стартанёт.

А как в других странах обстоит дело с недостроями?/или такое не возможно?/

Цитата "investor1dom » 05.02.2021 13:19":

тк банки обязали писать в ипотечном договоре РЕАЛьНЫЙ процент, то имеем возможность его прочесть. напр., в привате при заявленных 9,99% читаем в разделе РЕАЛЬНЫЙ ПРОЦЕНТ 20%. те в два раза больше. те страхование жизни, имущества,оценка, нотариус, разовая комиссия, маржа по какой-то формуле и тд.-никуда не делись. если будет заявлено 7%-получим минимум 14%. так что дешевле арендовать под 10%. и риска никакого.

Не дешевле. Ипотека в ГРИИИИВНЕ. Гривна очень дешевеет.. за 20 лет гривна упала в 20!!!! раз...ООООЧень выгодно..Если дадут кредит

Возможно везде. Уж на что стабильная страна Израиль в этом плане, и то... В 2010г если не ошибаюсь, сынуля главы крупного застройщика в Иерусалиме взял и спер со счетов компании отца деньги всех инвесторов и отправился, предурок, в Европу начинать новую жизнь. Естественно его поймали и привезли на историческую родину к папашке. Инвесторы через суд добились аудита, и выяснилось что несмотря на все действия полиции и международное сотрудничество, имеется недостача средств в размере 25%, что не позволяло завершить строительство. Итог: папашка банкрот, сын в тюрьме, дома достроил другой подрядчик себе в убыток, но ему за это выделили под застройку какой то вкусный кусок земли, так что он не в накладе. А уж оформление доков на строительство по его ходу, это прямо как дети в школу 1 сентября.

Ничего себе! Но, все-таки, закон на страже инвесторов, а не как у нас(

Цитата "Алекс Инвест » 06.02.2021 10:27":

Не дешевле. Ипотека в ГРИИИИВНЕ. Гривна очень дешевеет.. за 20 лет гривна упала в 20!!!! раз...ООООЧень выгодно..Если дадут кредит

Не совсем так...
----------------
в 2001 году продавали 100 долл за 520-530 грн. Гривна за 20 лет НЕ ПАДАЛА в 20 раз... Сейчас 100 долл. за 2800 грн.
----------------
Лучше помнить, что банк - это есть "фiнасова установа". Он получает прибыль (хочет получать) от любых операций. Благотворительностью заниматься банк не будет. Банк будет конкурировать "своими условиями" только с другими банками. В убыток для себя работать банк не планирует.

большинство сегодняшних получателей кредитов-отставные силовики и госслужащие. по понятным причинам.

Есть кредиты и под 0% и под 0,5% и под 1% годовых. Это индивидуальные кредиты. В этом случае государство возмещает банку процентную ставку по кредиту (прибыль). Это не "поток". И ТОТ, кто получает такую процентную ставку, должен быть очень "интересен" государству или банку. Своей должностью, что-то сделать для государства, планировать отработать государству на какой-то должности.

И 20 лет назад и 10 лет назад тоже были такие кредиты и такие низкие ставки, но не для всех.
В других случаях нужно предоставить "серьёзное гарантированное обеспечение", чтобы получить кредит с более низкой % ставкой.

давайте обсудим,стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость? у кого какие мысли?

мне не хватает денег для вложений куда мне кажется выгодно. зато времени на анализ достаточно.пока вплюсах

С таким ростом цен на этапе котлована и экономической неопределенностью сложно найти "куда выгодно"

а если еще цены взлетят? и деньги обесценятся? или все-таки это ажиотаж перед падением?

Аренда в среднем за год просела на 10-20% - факт.

Вторую неделю подряд наблюдаю как на олкс выбрасываются 40-квадратные однухи "инвесторов", которые пишут что 3 года в собственности которые они молотили бабло, а теперь она принесет по 10к стабильно. Но это неточно :)

Решил не париться. Рано или поздно дореформируют гаск и на рынок хлынет куча пустых коробок. Что-то с ними придется решать, а 25-30к дополнительных на нормальный ремонт не все готовы выложить. Уж лучше тогда смотреть новый дом-локацию и мутить нормальный ремонт под себя чем на перегретом рынке переплачивать за чужие продавленные кровати и "дизайнерские" зеленые кухни.