Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "Turandohta":

Там что-то упоминается про методику расчета.
Наверное, завтра на свежую голову посмотрю. Может пойму чего.

Согласен, что можно придумать схему и методики расчетов квартир в остатках продаж, или еще какую то аналитику придумать.Но это будут приблизительно надуманные данные, насколько они близки или далеки к реальной статистике никто не сможет назвать точно.

Резкий обвал рынка возможен только при резкой девальвации - как в 2008 и 2014. А постепенное снижение цен - оно и было, и есть, и этот тренд продолжится, конечно.
Строят сейчас много, увеличивается объем нераспроданного, но это не значит, что при стоимости строительства в Киеве 10-12 тысяч грн. за кв.м жилье будут распродавать по 8. Просто будут задержки сдачи домов, будет консервация неликвидных фондов, банкротство застройщиков, пострадавшие под кабинетом мэра - это все случится, и довольно скоро. Но также будет и переход количества в качество. Унылые коробки в унылых районах уже никто не будет расхватывать, надеясь перепродать через пару лет. Сократится маржа застройщика. Аренда подешевеет.
На мой взгляд, факторы, толкающие цены вверх:
- нехватка свободных площадок в городе
- высокая стоимость строительства
- снижение инфляции и, как следствие, перспективы ипотечного кредитования в ближайшие годы
- рост зарплат, определенный экономический рост, улучшение благосостояния
- отсутствие особых альтернатив для сохранения накоплений
- любовь украинцев к пассивному доходу
- широко распространенная практика заработков за границей, приток валюты в страну
- высокая стоимость аренды в столице
- отложенный спрос на новое жилье, новые стандарты для среднего класса
- риски при строительстве (протесты населения, шантаж со стороны профессиональных активистов)
- растущие аппетиты Киевэнерго и других монополистов
- традиционная ориентация застройщиков на курс валют

Факторы, которые сдерживают цены:
- упрощение правил для застройщиков = высокая конкуренция
- относительная немногочисленность платежеспособных покупателей
- отсутствие ипотеки на 20-30 лет
- изменение уклада экономики (мобильность населения, дистанционная работа, нежелание молодого поколения покупать недвижимость и ввязываться в ипотеку)
- высокие цены на содержание готового жилья (коммуналка) и ремонта после строителей, что снижает инвестиционную привлекательность
- перспектива налога на недвижимость как более серьезного инструмента для бюджета
- отсутствие иностранных инвестиций
- политическая/экономическая нестабильность, война

Может, еще что добавите

Цитата "NIvan":

- перспектива налога на недвижимость как более серьезного инструмента для бюджета

Как я понимаю налог уже есть, просто пока нет возможности определить с кого налог собирать. Никто из окружения не получил "письмо счастья" (уведомление о необходимости оплатить налог). А народ сам не платит.
Как налоговая, кстати, планирует определять субъектов для начисления налога?
Но все же, скорее всего, придется платить налог после инвестирования в недвижимость.

да, сейчас плохое администрирование налога на недвижимость и по сути он составляет копейки. Но есть целое движение экономистов в Украине, которые убеждают, что налоги на имущество являются более здоровыми для экономики, чем другие, и находят понимание в органах власти. Кроме того, в налоге на недвижимость заинтересовано местное самоуправление. Поэтому в среднесрочной перспективе этот налог может стать ощутимым для владельцев. Во Франции, например, за небольшой домик заплатишь примерно тысячу евро в год, а в Германии и Дании налог на недвижимость настолько высокий, что невыгодно, чтобы жилье простаивало - оно или должно сдаваться, или продаваться. Собственно, для этого и сделан налог - недвижимость должна "работать". 60% немцев живут в съемном жилье.

Цитата "Turandohta":

Там что-то упоминается про методику расчета.
Наверное, завтра на свежую голову посмотрю. Может пойму чего.

До методики расчета еще не дошла. Но нашла тут, на Домике статью, где критикуются цифры зависшего жилья:
"Иными словами, откуда взялась цифра в несколько десятков тысяч квартир, которые якобы «зависли» у застройщиков? Все просто: «великие авторы исследования» отняли от общего количества квартир, введенных в эксплуатацию в 2015-2016 годах и выведенных на рынок в 2017, количество сделок купли-продажи. Даже если сумма сделок включала все квартиры, внесенные в реестр прав на недвижимость, подсчеты все равно нельзя назвать корректными. Из-за отсутствия реестра инвесторов в недвижимость, подсчитать количество квартир, проданных застройщиками на этапе строительства, невозможно. Просчитать можно только количество введенного в эксплуатацию жилья и квартир, на которые было приобретено право собственности. При этом временной интервал между покупкой и получением права собственности составляет от года до двух."

Источник: domik.ua
//domik.ua/novosti/sluxi-o-puzyre-na-ryn ke-nedvizhimosti-silno-preuvelicheny-n25 3275.html

Выделила жирным фрагмент, который считаю сомнительным в доказательности.

Цитата "NIvan":

Во Франции, например, за небольшой домик заплатишь примерно тысячу евро в год, а в Германии и Дании налог на недвижимость настолько высокий, что невыгодно, чтобы жилье простаивало

В Венгрии налог такой, что я его не ощущаю. И так и должно быть в странах с низкими цифрами дохода населения.

Не ощущаете налог на недвижимость в Венгрии, потому что его там нет нигде, кроме курортов.
Какая должна быть налоговая система в стране, решают в разных странах по-разному. Страны с менее развитой экономикой часто не имеют налога на недвижимость, потому что стремятся привлечь иностранные инвестиции в рынок недвижимости - Болгария, Грузия, ОАЭ и т.п. У них рынок нестабилен - то бурный рост, то стагнация. Это привлекает больше спекулятивный капитал. Страны с более развитой экономикой, наоборот, страдают из-за того, что иностранцы инвестируют в их недвижимость для сохранения денег (рынок относительно стабилен и недвижимость ликвидна), а потом там не живут. Много писали о кварталах в Лондоне, где простаивают инвестиционные квартиры без проживающих и, соответственно, умирает жизнь рядом - в рестораны и магазины никто не ходит, они банкротятся и т.п.
В Украине о налоге на недвижимость говорят в контексте того, что люди не платят налоги - все или в оффшорах, или на налоге в 5%, или в кэше, поймать минимизаторов трудно, а имущество - вот оно, видимое, обложить налогом его проще

Цитата "NIvan":

В Украине о налоге на недвижимость говорят в контексте того, что люди не платят налоги - все или в оффшорах, или на налоге в 5%, или в кэше, поймать минимизаторов трудно, а имущество - вот оно, видимое, обложить налогом его проще

На мой сторонний взгляд, строительная индустрия самая живая сейчас в Украине. Мне кажется, налог на недвигу может пошатнуть рынок недвижимости в негативную для застройщиков сторону. Вряд ли на это можно пойти сейчас.
Мне кажется, есть разные способы закачать деньги в экономику. Украина на довольно низком уровне в рейтинге Doing business. А в Европе люди не знают, куда вложить деньги. Где-то надо тут искать, а не увеличивать налоги - население ведь очень небогатое.
Кстати, место в Doing business обеспечивает, в основном, стройиндустрия, как я поняла из статьи тут, на Домике.

Цитата "Turandohta":

На мой сторонний взгляд, строительная индустрия самая живая сейчас в Украине. Мне кажется, налог на недвигу может пошатнуть рынок недвижимости в негативную для застройщиков сторону. Вряд ли на это можно пойти сейчас.
Мне кажется, есть разные способы закачать деньги в экономику. Украина на довольно низком уровне в рейтинге Doing business. А в Европе люди не знают, куда вложить деньги. Где-то надо тут искать, а не увеличивать налоги - население ведь очень небогатое.
Кстати, место в Doing business обеспечивает, в основном, стройиндустрия, как я поняла из статьи тут, на Домике.

И да, и нет. Стройиндустрия создает рабочие места и приносит доходы в бюджет, но она также приводит к таким проблемам, как недострои, обманутые инвесторы, нагрузка на инфраструктуру (иногда неподъемная, например, на дороги), вследствие коррупции уничтожает традиционную застройку и привычный облик города, снижает туристическую привлекательность Киева. Поэтому это еще вопрос, выгодна ли стройиндустрия в нынешнем виде громаде или нет. Новые районы, в которых хотелось бы прогуляться, или новые здания, на фоне которых хотелось бы фотографироваться, - они где?
Что касается привлечения иностранных инвестиций, то тут речь может идти только об инвестициях в строительство новых жилых комплексов. Иностранцы тут квартиры массово не покупают. Покупают местные или эмигранты, которые понимают украинские риски. А для иностранца этот рынок дикий. У нас сегодня квартира стоит 100 тысяч долларов, а завтра бабах, девальвация - и уже 25. Кто в такое вложится? Инвестиции в недвижимость - это низкодоходный и низкорисковый бизнес. Он для людей, которые обычно никогда бизнесом не занимались и у них нет идей, где получить доход в 30% годовых, поэтому они соглашаются на 5% - зато без риска прогореть. В украинских реалиях эти 5% тоже можно потерять.

Цитата "NIvan":

Что касается привлечения иностранных инвестиций, то тут речь может идти только об инвестициях в строительство новых жилых комплексов.

Под вложением имелось в виду строительство новых заводов, фабрик. Я тут писала уже об этом - в той же моей любимой Венгрии не хватает рабочих рук, зато в Украине их избыток. Отнять у мадьяр хотя бы что-то. Для этого нужны благоприятные законы, защищающие иностранные инвестиции, которых, видимо, нет.
А в плане покупки недвижимости иностранцами. Мне кажется, если бы Киев сделал упор на повышение туристической привлекательности, то было бы не только больше туристов, но и европейцев, которым недорого было бы жить. Сейчас так много людей работают на удаленке.

Цитата "NIvan":

недострои, обманутые инвесторы, нагрузка на инфраструктуру (иногда неподъемная, например, на дороги), вследствие коррупции уничтожает традиционную застройку и привычный облик города, снижает туристическую привлекательность Киева. Поэтому это еще вопрос, выгодна ли стройиндустрия в нынешнем виде громаде или нет.

Соглашусь. Многие новые дома просто портят город. И такое ощущение, что представления о том, какой город будет, нет ни у строителей, ни у городских властей. Хаотичная застройка. И отсутствие адекватной инфраструктуры.

Цитата "DerKater":

Как я понимаю налог уже есть, просто пока нет возможности определить с кого налог собирать. Никто из окружения не получил "письмо счастья" (уведомление о необходимости оплатить налог). А народ сам не платит.
Как налоговая, кстати, планирует определять субъектов для начисления налога?
Но все же, скорее всего, придется платить налог после инвестирования в недвижимость.

Я недавно читал прогнозы, что после следующих выборов начнут серьезно гайки прикручивать по налогам. Особенно по налогу на недвижимость.
Я думаю, если захотят собирать этот налог, то уже придумают как это сделать.

По налогу на недвижимость могу сказать следующее. Платежки пришли далеко не всем. При этом в регионах налоговая утверждала, что "это не освобождает от ответственности" и потом будут начислены штрафы. Поэтому в регионах была просто давка из людей, которые приходили в налоговую проверять, надо им платить или нет. И прямо на коленке им там выписывали платежки.
В Киеве ситуация другая. Единственная налоговая, которая занимается этим налогом, находится на Печерске. Телефон специалиста 044 201 12 61 (Наталья Ивановна). Она говорит, что если вам не пришла платежка, то надо проверить в базе, начислен ли налог. Проверяет по телефону, нужно назвать свой код. В моем случае налог начислен не был, почему - вопрос к регистратору. Что делать? Она говорит: "Ну, вы, конечно, имеете право прийти ко мне на сверку и требовать начисления, но..." - "Но вы бы не стали, да?" - "Да, подождите, пока обновятся базы, у меня по этому коду начислений нет". Буду рада, если кому-то эта информация пригодится.

А каков порядок этого налога - 1% от стоимости, 0,5%, 0,01% - сколько?

Цитата "NIvan":

Не ощущаете налог на недвижимость в Венгрии, потому что его там нет нигде, кроме курортов.

Кстати, есть налог при покупке. И немалый. Мне кажется, в Украине тоже что-то подобное есть.

Цитата "Turandohta":

Кстати, есть налог при покупке. И немалый. Мне кажется, в Украине тоже что-то подобное есть.

в Украине при покупке 1% налога и 1% в Пенсионный фонд. При продаже платится 5% налога на доходы и 1,5% военного сбора, но есть льготы. https://ursambo.com/zashhita-prav-na-nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-kvartiry-ili-drugoj-nedvizhimosti.html

Но под налогом на недвижимость понимается ежегодный налог, который платит владелец за свое недвижимое имущество.

Цитата "NIvan":

Но под налогом на недвижимость понимается ежегодный налог, который платит владелец за свое недвижимое имущество.

Может он и в Венгрии есть, да я не в курсе. У меня многие оплаты автоматически настроены в банке, чтобы не пропустить ничего.

Цитата "Turandohta":

Может он и в Венгрии есть, да я не в курсе. У меня многие оплаты автоматически настроены в банке, чтобы не пропустить ничего.

пишут, что нет https://imigrant-hungary.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-vengrii-svedeniya-bez-kotoryx-ne-obojtis-budushhemu-vladelcu-vengerskogo-zhilya/

Цитата "NIvan":

пишут, что нет https://imigrant-hungary.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-vengrii-svedeniya-bez-kotoryx-ne-obojtis-budushhemu-vladelcu-vengerskogo-zhilya/

Похоже на правду

Цитата "Turandohta":

Там что-то упоминается про методику расчета.
Наверное, завтра на свежую голову посмотрю. Может пойму чего.

Не нашла источников их данных.
По идее, должна быть статистика госреестра по переходам прав собственности.