Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "Turandohta":

А каков порядок этого налога - 1% от стоимости, 0,5%, 0,01% - сколько?

Налог местный - различается в разных регионах. Тут посмотрите подробней: https://www.segodnya.ua/economics/realty/nalog-na-nedvizhimost-v-ukraine-pridetsya-platit-po-novomu-1010619.html

Вот еще один фактор движения вниз, особенно цен вторички.
Чего ждать от нового закона о коммуналке
https://3m2.kiev.ua/stati/poslednie_novosti/chego_zhdat_ot_novogo_zakona_o_kommunalke

Цитата "tempo":

Вот еще один фактор движения вниз, особенно цен вторички.
Чего ждать от нового закона о коммуналке
https://3m2.kiev.ua/stati/poslednie_novosti/chego_zhdat_ot_novogo_zakona_o_kommunalke

если вы имеете в виду пеню 0,01%
, то давайте посчитаем. Допустим долг 1000 грн. Пеня (0,01%) за каждый день долга это 10 копеек. 10 КОПЕЕК КАРЛ !!! В месяц это будет 3 гривны.

Griff
А что насчет абонентской платы? Допустим, если квартира стоит пустая ее нужно будет платить и если да то сколько? Просто волнует этот вопрос. Кроме того , все-таки это может отразиться на рынке, втч аренды.

Griff
Вот этот факт уменьшит спрос на старую вторичку и понизит на нее цены.
11. Капремонт домовых сетей — забота собственников в любом случае.

пока все тут дно ждут,
так похоже что оно было пол года назад.
а сейчас наблюдается рост среднестатистических цен на первичку:
//domik.ua/novosti/kak-izmenilis-startov ye-ceny-na-kvartiry-v-kieve-za-polgoda-i nfografika-n253940.html

Сейчас тебя заклюют.

Ещё один фактор, влияющий на уровень цен ,это соотношение уровня безработицы киев/регионы. Раньше, до кризиса в регионах было много работы, сейчас работы мало, наблюдается трудовая миграция в Киев и Польшу. Это толкает цены аренды вверх , а в провинции вниз. Второй момент инвест привлекательность региона. Если я хочу открыть производство, то в депрессивное регионе я не буду этого делать, потому, что не найду подходящих работников. Слишком велик риск. Кроме того расходы на логистику. Поэтому выгоднее открывать производство в киевской области, поближе к Киеву. Эти процессы, так же толкают цены в Киеве вверх.

Цитата "Griff":

Сейчас тебя заклюют.

если с аргументами, то пусть клюют ,
почитаем мнение, интересно, а иногда и полезно.

Зачем кого-то клевать?
Время все расставит по своим местам.

По первичке дно пройденно. А по вторичке ещё долго падать.

Цитата "net_uma":

По первичке дно пройденно. А по вторичке ещё долго падать.

Когда по вашему мнению пройдено дно первички? даты?

и вопрос ко всем форумчанам:
На какой процент еще должна падать вторичка, чтоб достигнуть дна и логического соотношения цен с первичкой?

Цитата "инвестор из 8":

На какой процент еще должна падать вторичка, чтоб достигнуть дна и логического соотношения цен с первичкой?

Актуальная стоимость аренды этой квартиры, умноженная на 120 месяцев. Это ватерлиния. Если квартиры на рынке еще дешевле, их выгоднее покупать, а не снимать.

Цитата "NIvan":

Актуальная стоимость аренды этой квартиры, умноженная на 120 месяцев. Это ватерлиния. Если квартиры на рынке еще дешевле, их выгоднее покупать, а не снимать.

Ваша ватерлиния предполагает 10% окупаемость квартиры с помощью аренды, то есть если за 10 лет и меньше окупается квартира, то это по вашему мнению предел, дно.
Те квартиры (вторичка) что сдают мои знакомые, приносит им 8-9% годовых. Получается что вторичка еще должна упасть приблизительно на 10-20%, чтоб достигнуть ватерлинии.

NIvan, а почему по вашему мнению предел именно 10 летняя окупаемость? Почему не 9 или 8 лет? Или почему сегодняшняя окупаемость в 12-13 лет не является уже дном? Любопытна аргументация или соответствующий анализ.

Цитата "инвестор из 8":

Ваша ватерлиния предполагает 10% окупаемость квартиры с помощью аренды, то есть если за 10 лет и меньше окупается квартира, то это по вашему мнению предел, дно.
Те квартиры (вторичка) что сдают мои знакомые, приносит им 8-9% годовых. Получается что вторичка еще должна упасть приблизительно на 10-20%, чтоб достигнуть ватерлинии.

NIvan, а почему по вашему мнению предел именно 10 летняя окупаемость? Почему не 9 или 8 лет? Или почему сегодняшняя окупаемость в 12-13 лет не является уже дном? Любопытна аргументация или соответствующий анализ.

Вы спрашиваете, до какого предела будет падать. Цена может зафиксироваться и выше, это зависит от многих факторов. Но 10 лет окупаемости - это довольно популярный срок, о котором говорят, чтобы привлечь внимание иностранного инвестора, не знакомого с местным рынком недвижимости и не понимающего всех рисков. Вот почему-то говорят не о 9 годах окупаемости, и не об 11, а о круглой цифре. На 15-20 лет окупаемости мало кого привлечешь, конечно. При цене в 120 арендных плат начинает также включаться счетчик у арендатора - "Вот тут я пособираю по родственникам на первый взнос, а тут я возьму ипотеку - даже под бешенный процент я ее выплачу за 5 лет и буду жить в своем жилье". Поэтому я, не претендуя на истину, все-таки считаю, что ниже 10 лет окупаемости - рынок уже оттолкнется от дна и арендаторы будут активно искать варианты покупки, а не съема.
Я также считаю, что инвесторы в недвижимость вскоре поймут, что ориентироваться на постоянное подорожание купленных квартир особо не приходится. Оно будет, но очень медленным, - так же, как в Варшаве или Берлине сейчас. Основным доходом от недвижимости будет считаться аренда.
Что касается ваших знакомых и вообще рынка аренды. Недвижимость - это игра в долгую. В данный конкретный момент у владельца может получаться 8-9%, но через пару лет этот процент может упасть, могут возникнуть дополнительные расходы на ремонт и меблировку, может быть простой при смене арендаторов. Поэтому обычно считают %, исходя из более длительного периода, чем год-два. Стандартный заработок на аренде - 5-6% с учетом всех расходов, это низкорисковый и низкодоходный бизнес во всем мире.

Цитата "инвестор из 8":

Те квартиры (вторичка) что сдают мои знакомые, приносит им 8-9% годовых.

Цитата "NIvan":

Стандартный заработок на аренде - 5-6% с учетом всех расходов, это низкорисковый и низкодоходный бизнес во всем мире.

Получается, что цена квартир занижена сейчас в полтора раза?

Нет, цены не занижены, просто вы % некорректно выводите. Вы считаете так. Инвестировал в новострой миллион грн, ремонт 300 тысяч, сдаю за 10. Вот, 8-9%. Но это на сейчас, это не корректная цифра.
8-9% должно быть в течение 11 лет, без перерывов в аренде, с ежегодной поправкой на уровень инфляции (которая составляет сейчас 16% и выше, чем растёт рынок аренды), без инвестиций в ремонт и меблировку (что за 10 лет сомнительно) и без катаклизмов на рынке недвижимости (хотя последние 11 лет в Украине насчитывают минимум два обвала). Если все эти условия выполняются и вам удаётся сдавать жильё с 10-летней кухней и диваном как только что отремонтированный новострой - тогда да, 8-9% получится. Но не ориентируйтесь просто на цифру первоначальных инвестиций - ваш миллион через 11 лет будет означать ничто, его нужно индексировать для расчетов.

Цитата "инвестор из 8":

Когда по вашему мнению пройдено дно первички? даты?

Не пройдено, ИМХО.
В 2016-2017 было начато много новых объектов. И пока неизвестно, насколько хорошо они продались.

Мои аргументы . Зыбкие, да
У меня подписка на новости о строительстве А52 и Ярославов град. Процент проданного жилья у них очень низкий. А52 один корпус уже стоит, строят вторую секцию. Ярославов град, кажется, еще не решил вопросы с разрешительными документами.
Недалеко от этих домов есть несколько новостроек, сданных может с год, может больше назад, непроданные квартиры и еще продажи от инвесторов.

Есть пара "элиток", которые меня интересуют в первую очередь малоэтажностью. При не самой заоблачной стоимости и 100% готовности там все еще много непроданных квартир. Как по мне, это показатель затоваренности рынка.

Есть еще одна вещь, которая может показаться пародоксальной. Но в Киеве нет нормального современного жилья. И если вдруг появится застройщик (может из имеющихся), который захочет качественно изменить новое жилье, то спрос на уже построенные башни будет падать.
Особенно, на те дома, где смарт квартиры.

Цитата "Turandohta":

Не пройдено, ИМХО.
В 2016-2017 было начато много новых объектов. И пока неизвестно, насколько хорошо они продались.

Мои аргументы . Зыбкие, да
У меня подписка на новости о строительстве А52 и Ярославов град. Процент проданного жилья у них очень низкий. А52 один корпус уже стоит, строят вторую секцию. Ярославов град, кажется, еще не решил вопросы с разрешительными документами.
Недалеко от этих домов есть несколько новостроек, сданных может с год, может больше назад, непроданные квартиры и еще продажи от инвесторов.

Есть пара "элиток", которые меня интересуют в первую очередь малоэтажностью. При не самой заоблачной стоимости и 100% готовности там все еще много непроданных квартир. Как по мне, это показатель затоваренности рынка.

Есть еще одна вещь, которая может показаться пародоксальной. Но в Киеве нет нормального современного жилья. И если вдруг появится застройщик (может из имеющихся), который захочет качественно изменить новое жилье, то спрос на уже построенные башни будет падать.
Особенно, на те дома, где смарт квартиры.

Познякижилстрой с их Мхитарян тауэрс

Цитата "NIvan":

Нет, цены не занижены, просто вы % некорректно выводите.

Думаю, что это Вы некорректно считаете. Есть цена аренды, есть цена покупки. Первая отражает доходы в данный момент, вторая накопления и доступность ипотеки. Если "там" в данный момент это соотношение 5%, а у нас 8%, значит или доходы у нас завышены относительно цены, либо цена занижена относительно текущих доходов.