Цены на недвижимость УПАДУТ на 50% и более

Новостей хороших прибыло:
//news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2008/11/1 4/143233

Читаю форум пару недель, думаю, а ну вставлю свои мысли. Может, покритикуют и глаза откроют
Про мега доходность строительства.
Работаю на практике с проектам коммерческой недвижимости. Но иногда попадаются и жилые комплексы. Так вот хотелось бы вместе с Вами посчитать уровень рентабельности жилья эконом класса на рыночном примере. Начнемс.
Итак, проект строительства жилого дома - //nbk.ua/new/uploads/posts/2008-11/12261 32548_22.jpg Возьмем дом №1
Площадь дома – 17146,5 кв.м.
Площадь квартир – 10835,0 кв.м.
Площадь помещения, которые также можно продать (как офисы) – 471,1 кв.м.
Затратная часть
Покупаем землю – сторговались например на 10 тыс. у.е./сотка (минимальные цены на землю в данном районе) при пятне застройки 9 соток, купили всего 15 соток. итого заплатили 150 тыс. у.е. Реально, правда
За РД заплатили 50 у.е./кв.м. (по словам наших тех. специалистов вполне нормальная стоимость) – 857 325 у.е.
Итого еще не начиная строить компания потратила – больше 1 млн. у.е. Деньги по сути закопали, поэтому эту сумму будем увеличивать на 10% ежегодно – как альтернативу долларовому депозиту. Строительство идет 2 года, поэтому к сдаче квартир имеем 1 218 863 у.е. в статье затрат.
Стройка – 4876 грн/кв.м. на Киев (//www.minregionbud.gov.ua/index.php?id=1 143) по старому курсу 4,85 это 1000 у.е./кв.м. Если вы думаете что от изменения курса стоимость в долларах поменяется – то посмотрите //www.minregionbud.gov.ua/index.php?id=1 361 и показатель для Киева 5920, те же 1000 у.е./кв.м по курсу 5,9.
Строим мы все 17146,5 кв.м. – получаем 17 146 500 у.е.
Прокладываем инфраструктуру (минимально 5% от бюджета строительства) – 857 325 у.е.
Отчисляем городу за разрешения стройки(возьмем опять почти минимально 10% от бюджета строительства) – 1 714 650 у.е.
Админ расходы (на рекламу, отдел продаж, всех менеджеров) около 2% (хотя может быть и 5%) – 342 930 у.е.
Итого по проекту – 22 287 593 у.е.
Доходная часть
Продавать мы сможем, только отдав городу от 10 до 20% квартир. Возьмем минимум 10%. Имеем для продажи 9751,5 кв.м. жилья и 471,1 кв.м. офисов – 10 222,6 кв.м. полезной площади.
Точка 0 (безубыточности) – 22 287 593/10 222,6 = 2180 у.е./кв.м.
Все что ниже можно считать работой в убыток. А вот ребята продают по 9000 грн./кв.м. Объясните мне в чем подвох? На форуме ведь много грамотных экономистов.
Не придирайтесь к проекту, что он в комплексе – он также мог быть отдельно стоящим.
Что скажете?

Цитата:

Читаю форум пару недель, думаю, а ну вставлю свои мысли. Может, покритикуют и глаза откроют
Про мега доходность строительства.
Работаю на практике с проектам коммерческой недвижимости. Но иногда попадаются и жилые комплексы. Так вот хотелось бы вместе с Вами посчитать уровень рентабельности жилья эконом класса на рыночном примере.

Обратил внимание, что мой пост про кредитный кризис был в июне месяце.

Вот еще пара линков на мои посты:
//domik.ua/mod/forum/index.php?a...st&p= 193769
//domik.ua/mod/forum/index.php?a...st&p= 199980
//domik.ua/mod/forum/index.php?a...st&p= 199983

Обратите внимание на даты. Я не экономист, не имею ни малейшего отношения к строительству. Просто слежу за общедоступными новостями и почитываю. На этом форуме есть люди куда-более информированные и подкованные в этих вопросах.

Поэтому комментировать в Ваших расчетах нечего, потому как тема не раскрыта

Цитата:

Отчисляем городу за разрешения стройки(возьмем опять почти минимально 10% от бюджета строительства) – 1 714 650 у.е

Цитата:

Стройка – 4876 грн/кв.м. на Киев

Цитата:

Продавать мы сможем, только отдав городу от 10 до 20% квартир

Цитата:

Итого еще не начиная строить компания потратила – больше 1 млн. у.е. Деньги по сути закопали, поэтому эту сумму будем увеличивать на 10% ежегодно – как альтернативу долларовому депозиту. Строительство идет 2 года, поэтому к сдаче квартир имеем 1 218 863 у.е. в статье затрат

Цитата:

2. Действительно ли нормативные отчисления городу до 10%?

Цитата:

3. Что за инфраструктуру вы прокладываете на 857 325 у.е.? Это можно весь микрорайон обеспечить.

Цитата:

4. А это что за фигня? Это официальный сбор, или как?

Цитата:

5. Опять же, это смотря как вы организуете производство. Чем больше объем СМР, тем меньше стоит кв.м. Есто масса возможностей для экономии без ущерба качеству. Норматив же МРБовский дает лишь некую усреденную базовую цену.

Цитата:

6. И вы на самом деле отдаете эти квартиры ? Безвобездно, то есть даром? Вы святые! Вы уже полстройки городу подарили, считая с обустройства инфраструктур.

Цитата:

7. Но самое прикольное - вот здесь.

Это имеет смысл говорить лишь в случае, если вы вкладываете СВОИ до копейки деньги. Обычная же практика, когда продажа начинается сразу после покупки участка, никакой РД еще нет, а есть лишь ТЭО проекта и в лучшем случае стадия ЭП.
Получается, что вы собираете бабки с доверчивых клиентов, и вместо того, чтобы их засчитывать в качестве депозитов им же, присваиваете их и считаете СВОИМ депозитом!!! высший пилотаж! Такого способа не знал сам Остап Ибрагимович.

Здесь продают кв. метр за 3310 гривен: //domik.ua/mod/offers/newbuild/?shows=86 84
Приплюсуйте мне пожалуста, какая разница между Харьковом и Киевом?

Цитата:

Здесь продают кв. метр за 3310 гривен: //domik.ua/mod/offers/newbuild/?shows=86 84
Приплюсуйте мне пожалуста, какая разница между Харьковом и Киевом?