Цены на недвижимость падают!

Цитата:

при падении цен, потенциальные покупатели начнут смотреть в сторону двушек и трешек, что уменьшит спрос на еденички, и поспособствует их более быстрому удешевлению.

Как быть с теми, у кого, при падении цен, как раз стало хватать на однушку?

Цитата:

я тут график подправил под наши реалии
за одно поднять настроение хомякам

Век воли не видать, запатентуйте это. Ну и меня не забудьте, думаю 5% от того, что заработаете на этом, не грех и мне дать за то, что я идею подал. Но это чисто добровольно, если с этого заработаете и не поделитесь, не только судиться не буду, а даже не обижусь.

Вы всегда можете предложить свой вариант анализа

ИМХО, обычно, отбросив от минимальных 5-ти хотелок 5-10%, можно выйти на реальную цену сделки по данному сегменту, на момент хотелки.

Цитата:

Хмм.. Что то, не совсем понимаю, как это происходит. Тем более, учитывая, что Вы априори не можете точно отобразить реальную цену сделок. И какой смысл отталкиваться от хотелок в своих расчетах? Они сегодня, зависят от чего угодно, начиная от влажности воздуха и заканчивая предпоследней речью Тимошенко/Януковича. Потому что последнюю еще проанализировать не успели

Цитата:

Порвало!

ни хрена ж себе! это что правда?! а куда СБУ смотрит? я не знаю точно какая но уверен что статья и серьезная!

Кто-то купит однушку, а другой подождет дна, возможно возьмет пару недостающих тысяч в кредит, и купит двушку.

Рынок весьма сложная система. Моделировать надо.

Цитата:

Как быть с теми, у кого, при падении цен, как раз стало хватать на однушку?

Цитата:

Итого, если учесть что фундаментально двушки переоценены на 50%, то до февраля следующего года их стоимость придет в соответствие с доходами покупателей.

нет-нет, двушка переоценена значительно больше чем 50%, просто падение 42% в год
требует рынок. Т.е. тогда будут какие-то продажи - часть хомяков не захотят больше ждать и
сольют кэш. Потом падение продолжиться. По 1-ам надо выводить свою статистику,
но я не думаю, что они сильно будут разниться.

Цитата:

Как быть с теми, у кого, при падении цен, как раз стало хватать на однушку?

Аппетит приходит во время еды, люди захотят вместо однокомнатной трёшку, а если учитывать украинский менталитет, даже не трёшку, а особняк. Наступают интересные времена...

Цитата:

ни хрена ж себе! это что правда?! а куда СБУ смотрит? я не знаю точно какая но уверен что статья и серьезная!

ИМХО, фуфло, такое сваять и я могу. Но сделано грамотно, не чистый фотошоп, а реальная печать, даже возник вопрос, кому нужен такой геморрой, и что он рассчитывает с этого поиметь...

Цитата:

Аппетит приходит во время еды, люди захотят вместо однокомнатной трёшку, а если учитывать украинский менталитет, даже не трёшку, а особняк. Наступают интересные времена...
ИМХО, фуфло, такое сваять и я могу.

особняк ныне шибко дорого содержать , у нас же НЕ могут построить нормальный 100-120 кв.м дом, надо обязательно 200-300 кв.м, оплатить газ и положить зубы на полку...
А потом ещё продать некому его...

Цитата:

Вы всегда можете предложить свой вариант анализа

ИМХО, обычно, отбросив от минимальных 5-ти хотелок 5-10%, можно выйти на реальную цену сделки по данному сегменту, на момент хотелки.

Могу. Но какой смысл в анализе, если он не опирается на реальные данные? Вот Вам задачка. Я обнаружил два дня назад заманчивое предложение по 4-х комнатной квартире. 2-ой этаж 16-этажки. Находится от меня не дальше, чем 200 метров, вижу этот дом из своего окна, О.п. - 90 кв. м., кухня - 10, две лоджии, большие, холл, тоже большой. И все это стоит Х зеленых денег. В той же газете вижу объяву о продаже ТРЕХКОМНАТНОГО овнохруща в гораздо менее престижном районе, 4-й этаж 5-этажки, о.п. 58 кв. м. кухня- непомнюсколько, один балкон. Цена- Х+47%!
Честно говоря, не понимаю, как среди так сильно отличающихся данных, можно говорить о каком то, даже приблизительном анализе ситуации

Позвольте поинтересоваться, почему вы так считаете?
Я согласен, что и 420 тыс грн за панельную двушку 70-х годов многовато, но фундаментально, исходя из соотношения зарплат и цены, выходит около 50%. По однушкам переоценнность около 100%.

Цитата:

нет-нет, двушка переоценена значительно больше чем 50% ...

Цитата:

Приведу все-таки все статью. Заодно может кто-то оценит перспективы и реальное состяние нашего рынка.

Недвижимость за рубежом: 8 признаков «мыльного пузыря»


Одним из результатов кризиса на рынке недвижимости стало то, что мы хорошо запомнили словосочетание «мыльный пузырь». Что это нечто нехорошее – понимают все, но вот с детальным осмыслением данного явления, его признаками – с этим, думается, значительно хуже.


А мы сегодня постараемся их выявить и запомнить, чтобы уж не впредь попадать впросак.

Главный признак: аномальный рост цен
По признанию опрошенных журналом Metrinfo.ru экспертов, официально такого термина – «мыльный пузырь» - экономическая наука не признает. Это – сленг специалистов, однако уже проникший и в СМИ, и более-менее понятный простым обывателям. Главный признак – перегретый рынок недвижимости, цены на котором растут слишком быстро.

Тут, естественно, возникают вопросы: а что есть «слишком» быстро? Как отличить, фигурально выражаясь, здоровый румянец от чахоточного? Существует ли какое-то пороговое значение, ниже которого – все нормально, а вот выше – уже тот самый «пузырь»? Конкретные цифры назвать тут, к сожалению, нельзя. Но можно перечислить некоторые важные признаки.

«Прежде всего, о «мыльном пузыре» можно говорить, когда цены на недвижимость начинают расти не в пропорции с другими экономическими показателями, - считает Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Такие параметры как себестоимость строительства, численность населения, размеры ВВП, доходность по гособлигациям – все это должно быть в гармонии с ценами на объекты real estate. Когда появляются перекосы – рынок как минимум становится рискованным».

Эксперт напоминает, что в США (а именно в этой стране и начались сегодняшние проблемы в мировой экономики, и именно с рынка жилья) в последние предкризисные годы недвижимость дорожала аномально быстро. «Доходность по американским гособлигациям – чуть более 4% годовых, - говорит Игорь Индриксонс. – Риск-премия для данного рынка оценивается специалистами в 2%. Т. е. нормальный рост для недвижимости в США должен быть в 6-7% в год. Показатель в более чем 10% годовых я бы назвал сверхрисками. А в реальности на американском рынке мы видели порядка 30% в год».

И ряд иных примет
Помимо названного (основного) показателя – аномально быстрого роста цен, существует и еще несколько других. Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» упоминает спекулятивные настроения на рынке – когда недвижимость покупают те, кому она, собственно, не нужна. «Единственной целью таких покупок является инвестирование, - отмечает эксперт. – Речь здесь не идет об использовании для личных целей. Следует понимать, что рано или поздно инвесторы-спекулянты начнут массово пытаться фиксировать прибыль – тогда предложение радикально превысит спрос, и «пузырь» лопнет».

Также можно назвать ажиотажный спрос, минимальный срок экспозиции объектов на рынке. Продается все – в том числе и объекты с ярко выраженными недостатками. Массовыми становятся продажи на самых начальных этапах строительства. Еще следует посмотреть на количество выдаваемых разрешений на строительство, ипотечных кредитов – неоправданный их рост также говорит о том, что на рынке назревают проблемы.

Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) рассказывает и еще об одном способе, широко применяемом международными финансовыми аналитиками. Суть в том, что берутся страны с примерно одинаковым развитием экономики, уровнем жизни населения – соседями России в этом списке будут Бразилия, Индия и Китай. Далее – сравниваются цены на жилье. «В Сан-Паулу (Бразилия) двухкомнатная квартира в 100 кв. м стоит около 100 тыс. евро. Ясно, что реалии Москвы выглядят на этом фоне подозрительно», - отмечает эксперт.

В числе признаков пузыря – узкий внутренний спрос, когда строящаяся недвижимость рассчитана в основном не на местного потребителя, а на «заезжих молодцов». Этот признак нам назвал Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости».

Где это было?
Мы решили составить список стран, на рынках недвижимости которых в последние годы наблюдались «пузыри». Цель, естественно – не «пляска на костях», а наглядная иллюстрация для будущих инвесторов. Помог нам в этой работе Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock.

США

Проблемы начались в середине уходящего десятилетия, вызваны они были тем, что банки выдавали ипотечные кредиты всем подряд. Волна невозвратов началась в 2007 году, банки стали отчуждать недвижимость за долги, пытались продать – в результате этого рынок оказался затоваренным и цены резко упали. Наиболее сильно последствия ощутили крупные города (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско и т. п.), а также регионы, где недвижимость была наиболее престижной и, соответственно, дорогой (штаты Флорида, Калифорния).

Испания

С 2001 по 2006 годы рост цен составлял в среднем 20% в год. Активный спрос на недвижимость формировали не только местные покупатели, но и англичане, ирландцы, россияне и т. п. Строительство велось массово, плюс спросу способствовали дешевые кредиты. Также в этот период появилось много инвесторов-спекулянтов. С наступлением кризиса для многих владельцев недвижимость стала неподъемной роскошью, люди попытались от нее избавиться. В Испании на сегодня один из самых высоких в ЕС уровень безработицы, она продолжает расти – это значит, что внутреннего спроса на недвижимость нет, и в ближайшее время он не появится.

Латвия

С 2000 года на рынок недвижимости влияло грядущее вхождение в Евросоюз – считалось бесспорным, что цены из-за этого события вырастут. К местному рынку стали проявлять интерес иностранные покупатели, ипотечные кредиты начали выдавать западные банки. До середины 2007 года цены росли на 30-40% в год – в основном за счет спекулятивных покупок. За таким ростом последовало и не менее стремительное падение: сегодня в Старом городе Риги есть предложения и по 500 евро за кв. м – в 2007 году это стоило более 2000 евро.

ОАЭ

И, разумеется, Дубай – самый последний и потому памятный пример. Впрочем, у дубайского казуса есть и свои отличительные черты. Главная из них – продавалась там даже не недвижимость, а опционы на нее, т. е. еще не построенные объекты. «Недвижимость в таком количестве, как строилась там, никому не нужна, - категоричен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Жить там никто не собирался, люди покупали и перепродавали опционные контракты. Это – самые рисковые рынки в мире».

Первые «звоночки», кстати, стали раздаваться задолго до минувшей осени. «Еще в 2007 году, когда цены на жилье в Дубае росли по 30% в год, нашей компанией с большим трудом удалось реализовать инвестиционную квартиру, приобретенную нашим клиентом, - вспоминает Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество». – Ситуация была абсурдная: с одной стороны, цены на рынке росли, т. е. стоимость квартиры постоянно повышалась, а с другой стороны продать квартиру было крайне сложно из-за отсутствия конечных покупателей».

И примкнувший к ним Сочи

Хотя наша статья посвящена зарубежной недвижимости, нельзя не сказать о родном Сочи, - «пузыре» российского производства, где цены росли больше на эмоциях и восторгах. «Этот регион по своим характеристикам аналогичен Испании и ОАЭ, - говорит Олег Репченко («Индикаторы Рынка Недвижимости»). – После того, как Сочи объявили столицей Олимпийских Игр 2014 года, темпы роста цен на местную недвижимость обогнали даже Москву. Но и их падение оказалось более глубоким, чем в Москве».

Сочи – яркий пример дисбаланса между внутренним и внешним спросом. Ведь непонятно, что будет с сочинскими объектами после Олимпиады. Даже вечного нашего дефицита - жилья, запланировали построить столько, что бедному Сочи не переварить. И купленное «для инвестиций» жилье будет крайне тяжело сбыть на вторичном рынке - некому.

Жизнь после
В умных книжках по экономике давно уже стала общим местом рекомендация покупать на «дне» цен. Когда цены упали до минимума, самое время делать приобретения: после краха всегда наступает период роста. Вопрос исключительно в том, как понять, нащупано ли это «дно»? Или впереди нас ждет еще одна (или несколько) волн падения?

Точного ответа на эти вопросы не знает никто – иначе все вокруг были бы богатыми и удачливыми инвесторами. «Правило известно: покупать, когда цены падают, и продавать, когда растут, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – При этом практически ни у кого никогда не получится «поймать» дно». «Все просто, - убежден Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Надо посмотреть на упоминавшиеся в начале макроэкономические показатели и убедиться, что цены на недвижимость пришли в соответствие с ними».

Что касается чуть большей конкретики, то наши эксперты сходились на том, что хорошие шансы у США, Прибалтики – там кризис длится уже довольно давно, и ситуации пора бы нормализоваться. Дубай находится только в самом начале кризиса – соответственно, ему (кризису) еще надо «отцвести». Исключение – Испания: там все длится довольно давно, но влезать в этот рынок не рекомендуется, поскольку макроэкономические проблемы, породившие кризис, никуда в этой стране не делись…

Где зреют пузыри?
Глубоко уважая Нострадамуса и его поклонников, автор не может не отметить одну странность: как только в мире происходит какая-нибудь бяка, всегда находятся люди, утверждающие, что Нострадамус это предсказал. Но не было на моей памяти еще ни одного случая, когда бы прогноз появился тогда, когда ему и следовало бы появиться, т. е. до события. Ложка дорога к обеду, а предсказание – к будущему, а не к уже случившемуся событию.

И мы спросили: где «мыльные пузыри» только ожидаются? Как считает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), наиболее вероятный кандидат – Панама. «Этот рынок является полнейшим аналогом Дубая, - говорит эксперт. – Все происходит по той же модели и закончится тем же – и очень скоро». Другой «пузырь» надувается в Гонконге: тут проблема появилась из-за того, что людям с деньгами нужно эти деньги куда-то инвестировать. После начала кризиса многие игроки азиатских рынков решили не рисковать и стали вкладывать в «тихую гавань» - гонконгскую недвижимость. В результате цена там сейчас резко пошла вверх, в совершеннейшем отрыве от остальных экономических показателей.

Что до стран, которые поближе к нам (т. е. Европы) – то там, считают специалисты, все более-менее спокойно. Прежде всего потому, что процессы там очень четко контролировались государством: когда нужно, и ставки по ипотеке повышали, и иностранцев на своем рынке ограничивали. В итоге все развивается без рывков и стабильно.

единчтвенное в чем не соглашусь с автором, что нельзя покупать в Испании.. наверное сейчас самое оно.. может и будет дешевле но однозначно будет и дороже в обозримый срок.. ес их не бросит, доведут до паперти ну а потом накормят приласкают.. и недвига расти сразу начнет...

А точных данных никогда и нигде не бывает.
Даже у приборов в самолетах есть погрешности.
При экзит-полах есть погрешности, но их оценивают исходя из стат. методов, и результате достаточно хорошо описывают реальность.

В вышеприведенном анализе тоже есть погрешности, но на результат значительного влияния не имеют.

Цитата:

Могу. Но какой смысл в анализе, если он не опирается на реальные данные? ...
Честно говоря, не понимаю, как среди так сильно отличающихся данных, можно говорить о каком то, даже приблизительном анализе ситуации

Цитата:

особняк ныне шибко дорого содержать , у нас же НЕ могут построить нормальный 100-120 кв.м дом, надо обязательно 200-300 кв.м, оплатить газ и положить зубы на полку...
А потом ещё продать некому его...

Так пересичный за такие пустяки не думает, за это думает тот, кто продаёт. Да и энергии на отопление метра в большом доме нужно меньше, чем в маленьком.

Цитата:

А точных данных никогда и нигде не бывает.
Даже у приборов в самолетах есть погрешности.

Конечно. В нашем случае, разница как раз и заключается именно в величине этих погрешностей. Поэтому, я лучше воздержусь от комментариев

По Деловому каналу залоговых кредитов за время кредитного бума 2007-2008-х годов выдано около 900 тысяч, и большая часть из них под залог недвижимости.
В Броварах муж убил жену из-за того, что она отказалась дать ему денег на погашение кредита.

Цитата:

Позвольте поинтересоваться, почему вы так считаете?
Я согласен, что и 420 тыс грн за панельную двушку 70-х годов многовато, но фундаментально, исходя из соотношения зарплат и цены, выходит около 50%. По однушкам переоценнность около 100%.

Да все очень просто, я уже чуть выше говорил по поводу формы графика классических пузырей:
Значение к которому стремиться рынок (дно) = "до пузыря" +10 (пусть даже 20)%.
Да, скорость может быт разной. Поверьте, если бы сейчас Продавец не ждал чуда
от "новой" власти мы бы увидили не дрожащие уши Продавца. торчащие из их бетонометров,
а реальный драйв на РН. Кэш сейчас в гораздо большем дифсыте чем м2.
Попытка удержать естественный пологий спуск, думаю, еще обернеться американскими горками.
И даже весна не будет этому помехой.

P.S.
Соотношение, о котором Вы упомянули дает равновесное состояние рынка. Это статическое соотношение, если хотите.
Сейчас тенденция рынка сломлена, только даун. Я Вам говорю о динамике. Посмотрите на настроение рынка - это на долго.
Теперь очередь Девелопера взывать к здравому смыслу, вспоминать себестоимость и т.д. - не поможеть.
Придеться ему "строить домиком" поставщиков - и взувать их по цене дабы хоть как-то существовать.
А тенденция поменяеться через года 3-4 - будет новый пузырь.

Большинство украинцев когда слышат слово "Отель", в ужасе хватаются за кошелек в мыслях о том, что за 1 день жизни там у них уходит месячный доход. А отель - это элемент недвиги - если пузырь в секторе обычной жилой недвиги, то и там пузырь.
//forum.pravda.com.ua/read.php?2,2076145 97
Стадионы: Львов - полгода простоя, Киев - месяц простоя.
//forum.pravda.com.ua/read.php?2,2076144 72

Цитата:

Сам по себе не дорогой доллар не вызвает панику... Доллар по 10 - это массовые навозвраты кредитов, очень массовые, я бы сказал, что сплошные. Что означает падеж банков и фин. системы. А вот последнее как раз и вызывает панику.

А так, что 8, что 10, что 12 - почти один хрен, если бы у многих категорий граждан обязательств перед банками не было.

Но "если бы" не в счет.

да не будет падения, будет на конец то реструкторизация или банкротство фз лиц. или законодательный отказ от требования чего либо кроме предмета залога/ипотеки... т.к. девальвации нам не избежать то прийдется договариваться тем более что нам еще светят сначала местные выборы потом в ВР, никуда не денуться дадут пряник...

Я сегодня не успел купить творог! Зашел в павильон, почем - 35! Сдурели что ли? Если творог 35, то бакс уже должен быть 15 как минимум! И очередь стоит человек 5! В конце концов остался только кислый. Зато с сахаром загон кончился - по 9 уже завались. Это, конечно, не 5, но без дефицита и не по 12! Скоро будем ездить кушать в...Кишинев:
//forum.pravda.com.ua/read.php?2,2076019 38

Цитата:

особняк ныне шибко дорого содержать , у нас же НЕ могут построить нормальный 100-120 кв.м дом, надо обязательно 200-300 кв.м, оплатить газ и положить зубы на полку...
А потом ещё продать некому его...

смотрю на дома, как раз в метраже до 120-150 кв. большинство построено в 93-96 годах с дебильной планировкой.. люди тогда представляли новый дом как квартиру с 5 маленькими комнатами, залом и узким коридором, ванной, кухней.. есть в этом метраже и реконструкции 60-70 годов (достроен второй этаж), там бывают интерестные варианты.. такие дома редко продаются..