Цены на недвижимость падают!

Цитата:

Если 1-к будет $10 000, а аренда останется на уровне $300, то рентабельность вложения составит 12*300 = 3600/1000 = 36%.
А из этого следует что и аренда должна упасть в 3-6 раз, либо налоги и комунальные вырасти настолько, чтобы рентабельность вложений в недвижимость осталась на таком же уровне (6%), или упала ниже. А то иначе все 1-к скупят инвесторы для сдачи в аренду )

Хотя, честно говоря, я не понимаю такой страстной любви этих загадочных инвесторов, о которых говорят строители и риелторы, к жилой недвижимости. Ведь коммерческая недвижимость имеет рентабельность около 15% в год + намного меньше проблем с арендаторами.

Аренде уже сейчас даже Домик предрекает "светлое" будущее... Цифры, описанные в статье, по моему скромному мнению, маловероетны, но тенденция соответствует... А комментарии на сайте-источнике меня реально порадовали "Да никогда! Все бред!" и в таком духе... наводит на мысль, что таки кого-то сильно раздражает такое направление...

Ну да, у некоторых финансовых гениев, набравших кучу неликвида в кредит, при прочтении таких статей, некоторые кольцевые мышцы сжимаются настолько, что могут железные прутья перекусить. Вот и пишут такие коменты.

Цитата:

Аренде уже сейчас даже Домик предрекает "светлое" будущее... Цифры, описанные в статье, по моему скромному мнению, маловероетны, но тенденция соответствует... А комментарии на сайте-источнике меня реально порадовали "Да никогда! Все бред!" и в таком духе... наводит на мысль, что таки кого-то сильно раздражает такое направление...

Цитата:

В строительный бизнес кого попало не пускали, а риэлтором мог работать любой. И возможности найти интересный вариант до того, как он попадёт в газету, у риэлторов есть.

У рЫэлторов есть платная база данных, 150 грн в месяц и пользуйся на здоровье любой желающий.

Цитата:

Если 1-к будет $10 000, а аренда останется на уровне $300, то рентабельность вложения составит 12*300 = 3600/10000 = 36%.
А из этого следует что и аренда должна упасть в 3-6 раз, либо налоги и комунальные вырасти настолько, чтобы рентабельность вложений в недвижимость осталась на таком же уровне (6%), или упала ниже. А то иначе все 1-к скупят инвесторы для сдачи в аренду )

Хотя, честно говоря, я не понимаю такой страстной любви этих загадочных инвесторов, о которых говорят строители и риелторы, к жилой недвижимости. Ведь коммерческая недвижимость имеет рентабельность около 15% в год + намного меньше проблем с арендаторами.

Рентабельность 36% годовых в стране вроде Украины, это не так много, да и аренде есть, куда падать.

Недвижимость считается высоконадежным капиталовложением. Исходя из этого ее рентабельность при сдаче в аренду, без учета роста/падения цен, не должна превышать доходность по депозитам и облигациям, гарантированным государством (ОВГЗ и евробонды).

Вот рентабельность на уровне 12-18% для недвижимости в Украине - было бы нормально.
При аренде в 2500 грн стоимость 2500*12/0,12 = 250 000 грн или $ 31 000 за 1к. или 1000 у.е. за м2

Цитата:

Рентабельность 36% годовых в стране вроде Украины, это не так много, да и аренде есть, куда падать.

Цитата:

У рЫэлторов есть платная база данных, 150 грн в месяц и пользуйся на здоровье любой желающий.

Как называется?

Цитата:

Недвижимость считается высоконадежным капиталовложением. Исходя из этого ее рентабельность при сдаче в аренду, без учета роста/падения цен, не должна превышать доходность по депозитам и облигациям, гарантированным государством (ОВГЗ и евробонды).

Попробуйте это сказать людям, инвестировавшим в украинскую недвижимость в 2008 году.

Ну, если бы инвесторы ориентировались на доходность от аренды, а не роста стоимости, то потеряли бы максимум 20% от доходности и сохранили бы актив. Да и в гривнах цены пока стоят. Так что потери в гривне по доходности составили приблизительно 20%, а капитализация актива в гривне пока практически не изменилась. Но это все пока От panic sale никто не застрахован. Тогда цена может упасть намного ниже реальной стоимости.
Пример - рынок акций Украины весной этого года. Распродавали все и вся. Цены были на 50-70% ниже реальной стоимости. Ну и некоторые сумели заработать на этом за несколько месяцев 200%.

Цитата:

Попробуйте это сказать людям, инвестировавшим в украинскую недвижимость в 2008 году.

Авизо

Цитата:

Как называется?

Цитата:

Сразу скажу, реальных фактов нет, я просто попытался поставить себя на место риэлтора. В 2007-2008 годах многие риэлторы думали, что рост будет вечным, они имели доступ к закрытым базам и могли подобрать себе варианты намного интереснее, чем предлагали покупателям. Так что не вложились в недвижимость только такие риэлторы: 1. Которые догадывались, что цены могут упасть. 2. Которым не нужны лишние деньги. 3. Такие тупые, что даже до такой простой схемы не додумались, неоднократно наблюдая, как она довольно успешно работает.

Так работают на практике все рынки, где есть посредник. Пример - все финансовые рынки (акции, облигации, сырье) - банки имеют proprietary trading desk, который видит, что клиенты покупают/продают и делают это немного раньше клиентов. Кроме того, есть еще другой трюк, аналогичный тому, что вы видите на РН. Банк становится в длинную позицию по какому-то активу, например, нефть через проп деск, после этого отдел, который занимается исследованиями (любимые всеми аналики), пишет исследование, где находит 100+ причин почему этот актив очень ценен. Это исследование вначале дается приближенным клиентам банка, чтобы они смогли тоже прикупиться, после этого его распространяют как можно большему количеству людей - вы видете цитаты в прессе типа дойче банк или голдман говорят что нефть будет по 200дол. Все идиоты бегут скупать этот актив в то время как проп деск активно продает его этим идиотам. Проблема с укр риелторами, что они не понимают как работает макроэкономика (РН очень завязан на макроэк-ку), плюс жадность. В результате - конкретно залетели, и теперь воют как волк на луну, что недвижимость будет дорожать, но так как не понимают макроэк-ку, то не могут понять что идиотам, которые у них покупали, деньги больше не раздают.

Цитата:

Авизо

Оно же вроде бесплатное

Цитата:

Ну, у меня есть такие факты. Место действия: Полтава. Время действия: 2006, 2007, 2009 года. Классификация сделок: оформление покупок квартир на особ, приближённых к агенствам, не с целью проживания. Кроме того, неправдивая информация от покупателя о целях покупки, дальнейших намерениях, планах (несовпадение выявлялось по прошествию нескольких месяцев после сделки).
Лично знаком с несколькими полтавскими и харьковскими риелторами, которые в приватном разговоре утверждали, что если бы у них была на руках достаточная сумма, то они сами покупали и потом перепродавали бы хорошие варианты. А также указывали на конкурирующие агенства, которые именно так и делают.
Конкретных имён и агенств называть не буду. (Пока ещё не враг себе)

"Оформление покупок квартир на особ, приближенных к агентствам, не с целью проживания."
Тут важно за чьи деньги покупались квартиры?
Одно дело, если риэлторы рисковали своими деньгами.
И совсем иное дело, если они рисковали чужими деньгами.

Поэтому и смайлик. Не удивлюсь, если в платной базе вы найдете объявления из выпусков авизо.

Цитата:

Оно же вроде бесплатное

Цитата:

"Оформление покупок квартир на особ, приближенных к агентствам, не с целью проживания."
Тут важно за чьи деньги покупались квартиры?
Одно дело, если риэлторы рисковали своими деньгами.
И совсем иное дело, если они рисковали чужими деньгами.

В том то и дело, что рисковали кредитными деньгами, только не знали, что рискуют. То, что это было массово среди риэлторов, подтверждает тот факт, что очень мало риэлторов на почти мёртвом рынке пытаются двигать цены вниз, хотя почти все знают, что это оживило бы рынок.

Цитата:

В том то и дело, что рисковали кредитными деньгами, только не знали, что рискуют. То, что это было массово среди риэлторов, подтверждает тот факт, что очень мало риэлторов на почти мёртвом рынке пытаются двигать цены вниз, хотя почти все знают, что это оживило бы рынок.

Вы же вроде говорили, что конкретной информации у Вас нет, а есть лишь предположения (вернее, "правдоподобные рассуждения" )

Примечание.
Термин "правдоподобные рассуждения" не содержит негативного оттенка: он из области науки (см. например, достаточно известную книгу Д.Пойя "Математика и правдоподобные рассуждения" //www.ega-math.narod.ru/Books/Polya.htm ).

Цитата:

В том то и дело, что рисковали кредитными деньгами, только не знали, что рискуют. То, что это было массово среди риэлторов, подтверждает тот факт, что очень мало риэлторов на почти мёртвом рынке пытаются двигать цены вниз, хотя почти все знают, что это оживило бы рынок.

Вообще-то, когда я говорил о том, что риэлторы могли "рисковать чужими деньгами", имел ввиду не заемные деньги, а деньги клиентов, которые те передали им "в доверительное управление".
Но Ваш вариант тоже вполне мог быть.
Потому возможных вариантов три:
- рисковать своими деньгами;
- рисковать заемными деньгами;
- рисковать деньгами клиента, которые тот доверил риэлтору именно для этой цели.

Или есть еще какие-то варианты?

Цитата:

Я вот не знаю, у юр.лиц хозяев офисов есть понятие как квартплата, неужели с них государство никак денег не сдирает. Господа в деле, разъясните пожалуйста.

Есть договор о совместном использовании здания с ЖЭО (плата выше квартплаты) + тарифы на электрику и теплоснабжение в 2,2 раза выше + если есть отдельный вход (или пристройка) арендная плата за землю + зависит от района доп платежи небольшие

Цитата:

Вообще-то, когда я говорил о том, что риэлторы могли "рисковать чужими деньгами", имел ввиду не заемные деньги, а деньги клиентов, которые те передали им "в доверительное управление".
Но Ваш вариант тоже вполне мог быть.
Потому возможных вариантов три:
- рисковать своими деньгами;
- рисковать заемными деньгами;
- рисковать деньгами клиента, которые тот доверил риэлтору именно для этой цели.

Или есть еще какие-то варианты?

1. Своих денег недостаточно, чтобы заработать, сколько хочется.
2. Самый стрёмный вариант, но самый прибыльный, ибо можно было обойтись вообще без своих денег. А если знать, что будет только дорожать, так он и не стрёмный получается.
3. Совсем не стрёмный вариант, но прибыль значительно меньше, ибо клиент тоже заработать хочет, чем при варианте №2, да и клиента поискать надо на такие условия.

Как вы думаете, какой вариант выбрал бы риэлтор в 2007-2008 годах, если был уверен, что дешеветь не будет, и как он ведёт себя сейчас?

Краткое содержание предыдущих серий:
Наблюдаю на Реалте цены заявок на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.

День 350.
Вот и вернулся из командировки

Изменение предложения:
1-к +5.8%
2-к -2.2%
3-к +2.1%
[attachment=0]Graph.PNG[/attachment]

В Багдаде все спокойно.

Но вот-вот услышим первые взрывы ( лопающегося пузыря).

Цитата:

Краткое содержание предыдущих серий:
Наблюдаю на Реалте цены заявок на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.

День 350.
Вот и вернулся из командировки

Изменение предложения:
1-к +5.8%
2-к -2.2%
3-к +2.1%

Цитата:

1. Своих денег недостаточно, чтобы заработать, сколько хочется.
2. Самый стрёмный вариант, но самый прибыльный, ибо можно было обойтись вообще без своих денег. А если знать, что будет только дорожать, так он и не стрёмный получается.
3. Совсем не стрёмный вариант, но прибыль значительно меньше, ибо клиент тоже заработать хочет, чем при варианте №2, да и клиента поискать надо на такие условия.

Как вы думаете, какой вариант выбрал бы риэлтор в 2007-2008 годах, если был уверен, что дешеветь не будет, и как он ведёт себя сейчас?

Когда я беседовал с риэлторами на подобные темы, то суть беседы сводилась к следующему:
Своих денег недостаточно.
Брать кредиты стремно. Да и сколько можно взять тех кредитов, если уровень официальных доходов невысок.
Каждый специалист должен зарабатывать тем, что у него лучше всего получается.

При выборе варианта "рисковать своими или заемными деньгами" или зарабатывать, обслуживая инвестора (покупая квартиры за его деньги), хорошие риэлторы без всяких колебаний выбирали именно вариант "обслуживать инвестора".
Объясняли, что они специалисты именно в этом, а не в том как рисковать своими деньгами.
И говорили они не только о себе, но и о коллегах (в том числе, из некоторых других агентств). Правда, в списке тех агентств не было "самых крупных".
Говорили, что рискнуть своими деньгами можно лишь при покупке/продаже квартиры "по случаю" (например, когда продавец очень торопится, и готов очень сильно уступить). Но купив такую квартиру, сразу же продать ее по "нормальной цене" ("сразу же" потому, что собственных денег обычно не хватало, а одалживали "не на долго").