Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Простите, за мое занудство, но я опять хотел бы узнать как все-таки будет происходить эта самая доларовая гиперинфляция? Чисто технически? Например так : ФРС напечатает и доставит каждой американской семье 1,5,20 .... млн $ ?

Как один из вариантов предложенных Авантюристом: "Считаем фактом, что во второй половине 2010 – первой половине 2011 будет происходить гиперинфляция в США. Технически этот процесс, вероятнее всего, будет выглядеть как монетизация финансовых и физических активов. Т.е. деньги будут выделяться ФРС под специальную фиксированную ставку через 4-5 уполномоченных банков для сплошного выкупа финансовых активов и недвижимости".

Кроме того есть масса других способов, начиная от безпроцентной возратной (или маловероятно, но теоретически возможно - невозвратной) материальной помощи каждому гражданину или каждому ипотечнику или каждому черному или рыжому ну и т.д. и до налоговых льгот (пример прошлого года, только суммы будут не на 600 баксов, а на порядок выше да и по срокам поболее, например на 5 или 10 лет).

Цитата:

Т.е. по Vlinvest американское правительство будет поощерять безответственное поведение своих граждан (moral hasard), - берите кредит и не думайте о его отдаче Вы случайно не спутали страны ?

Не передергивайте мои слова, я такого не утверждал, лучше еще раз почитайте о чем думает новоизбранный президент США //www.k2kapital.com/news/fin/522582.html уделив внимание тому что он "хочет увидеть увеличение потока кредитов домохозяйствам для выплаты долгов по ипотечным займам и малому бизнесу, столкнувшимся с проблемами на кредитном рынке". Или вы придерживайтесь мысли о том, что Обама хочет загнать в кабалу американский народ, что бы выплатить долги инвесторам-нерезидентам?

Цитата:

Мечты, мечты. А по факту имеем безпрецедентный рост (как для US) процента збережений граждан,

Покажите это на анализе официальных данных

Цитата:

Дефляция это не только снижения цен, это и изменение менталитета граждан, собственно поетому Обаму и выбрали.

Да, потребительство снижается, а Барак Сергеевич Горбачев Обама ночами не спит, думает как раскочегарить потребление иначе экономике гаплык.

Цитата:

P.S. С сожалением наблюдаю еще за одной илюстрацией сворачивания глобализации - украинско-российской газовой войной. Насколько тупы и близоруки политики с обеих сторон, - никаких американцев им не надо, - сами друг друга потоплят

Вот в этом я с вами полностью согласен.
Но все таки небольшое уточнение, по-логике: держава транзитер должна сам определять маршруты. Было бы крайне странно, если бы, например, при транзите украинских грузовиков через Польшу в Европу Украина диктовала условия Польше по каким дорогам эти грузовики должны проезжать.

Цитата:

Так я же считиаю не за сколько максимально можно будет продать, так как все хотят в Киев, а именно АДЕКВАТНУЮ стоимость в случае существующих денежных потоков в карманах народа, т.е. ищу паритет доходов и расходов при условии что квартира нужна для проживания без спекулятивной составляющей.

По-моему эта идея уже кем-то на форуме предлагалась:

Стоимость объекта недвижимости = цена аренды за месяц * 12мес *10лет
В цену аренды уже закладывается состояние экономики (с небольшим запаздыванием), в котором практически все учтено.
Почему на 10 лет - потому что если срок меньше , то это уже достаточно рентабельный бизнес, а значит будет спекулятивная или бизнесовая составляющая, т.е. цена переоценена, если больше 10 лет - недооценена.

Цитата:

По-моему эта идея уже кем-то на форуме предлагалась:

Стоимость объекта недвижимости = цена аренды за месяц * 12мес *10лет
В цену аренды уже закладывается состояние экономики (с небольшим запаздыванием), в котором практически все учтено.
Почему на 10 лет - потому что если срок меньше , то это уже достаточно рентабельный бизнес, а значит будет спекулятивная или бизнесовая составляющая, т.е. цена переоценена, если больше 10 лет - недооценена.

В принципе согласен, вот только вы хотели сказать, скорее всего, наоборот - если меньше 10 лет, то недооценена, а если больше 10 лет, то переоценена.

А тут вопрос сразу. А какая она эта цена аренды? У нас в Одессе эта цена летит в пропасть вместе с ценой на продажи недвижимости. Начался массовый отток приезжих рабочих, стало много свободных квартир. Недалеко от центра 1 комнатную квартиру можно уже снять за 600 грн./ мес. без проблем, хоть сегодня. Конечно пока оставляет сомнения состояние этих квартир, но факт есть факт. Думаю и дальше падать будет (оно и понятно, станьте на место владельца квартиры - пусть хоть какие-то деньги, чем ничего).
Давайте посчитаем сколько сейчас в таком случае должна быть цена этой квартиры? 600*12*10=72 000 грн. или чуть больше 8 000 долларов (курс 8,5 брал). Цена пока явно не успевает (такую кватриру сейчас пока пытаются продавать за 30-40 тысяч долларов). Итак мы выходим на цены которые еще в самом начале давал Ихтиандр.

Цитата:

По-моему эта идея уже кем-то на форуме предлагалась:

Стоимость объекта недвижимости = цена аренды за месяц * 12мес *10лет
В цену аренды уже закладывается состояние экономики (с небольшим запаздыванием), в котором практически все учтено.
Почему на 10 лет - потому что если срок меньше , то это уже достаточно рентабельный бизнес, а значит будет спекулятивная или бизнесовая составляющая, т.е. цена переоценена, если больше 10 лет - недооценена.

я не пытаюсь опеределить сколько квартира будет стоить сейчас - моя цель узнать на какой уровень она может потенциально упасть и будет стремится падать и какие потом факторы будут определять ее дальнейшее поведение (рост-падение цены)...

ПыСы: после кризиса старые экономические постулаты (особенно модели развития) не работают - остаются только фундаментальные - на них и надо основываться.

Цитата:

Ну да конечно... А почему не в килограммах меда или метрах шелка например? Ведь и то и другое уже тысячи лет пользуется стабильным спросом, и то и другое добывать сложно и спрос на них стабилен, поэтому тут нету резких скачков цен таких как на нефть.
То что вы написали сугубо ваше ИМХО, причем ничем не подкрепленное. У нас в стране давно уже бензиновая олигополия, цены в мире на нефть упали в 4 раза, а в Украине на бензин только на 25 %. Разницу улавливаете? Поэтому приведенный Вами пример мягко говоря не верен.

Так у нас цены были ниже чем в Европе + доллар вырос.
Бензин универсальнее шелка и меда, т.к. из бензина можно сделать все что угодно

Мой ответ Vlinvest перенесен сюда (по теме) :
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry236626

Полдня думал - пока к 10-ка базовых товаров так ничего и не могу добавить для рассчета...
Какие будут предложения?

Цитата:

Полдня думал - пока к 10-ка базовых товаров так ничего и не могу добавить для рассчета...
Какие будут предложения?

сложно. давайте золото, пшеницу и нефть

Мне нравится попытка привязать стоимость квартиры (вторички) к себестоимости...
О себестоимости в рыночной экономике можно говорить только монополисту - нарисовала Укрзализница себестоимость от потолка, заложила 15% нормы прибыли - вот цена и не ипет.

На рынке (даже дегенеративном, как украинский РН) есть закон спроса и только он! Возобновится ипотека для бомже (или Билл Гейтс мозгом тронется и начнет хрущи по 100к скупать) - будут цены и 100 и 200 и 300к за квартиру - почему бы и нет?

Будет в стране средняя зп 100 долларов (к чему все и идет) - вернутся и цены по 10000 за квартиру. А что - металл упал раза в 3-4, рабочие согласны трудиться почти безплатно, строительная техника давно самортизирована на суперприбыльных стройках до 2008, взяточники тоже подвинутся или останутся с нулем (сложно строить в киеве - двинем в харьков) и т.д. - хваленая себестоимость уйдет вслед за спросом.

Цитата:

Предлагаю в данной теме коллективно определить сколько должна стоить квартира (согласно примеров) основываясь не на рисованных индексах или ценах, запрашиваемых в объявлениях, а на тех показателях, которые определяют реальную платежеспособность населения.
Кстати, и эти показатели тооже предлагаю обсудить - какие из них применимы в наших условиях...

В исходных данных берем город Киев (не центр). Для остальных городов стоит посчитать соответствующие коэффициенты (если это будет возможно).

Примеры:

1) 1к. хрущевка
2) 1к панелька
3) 1к новый дом 40 кв.м
4) 2к. хрущевка
5) 2к панелька
6) 2к новый дом 70 кв.м
7) 3к. хрущевка
8) 3к панелька
9) 3к новый дом 100 кв.м

Да, если спросить любого экономиста в развитых странах то адекватная цена на квартиру та, которая сочитается с платежеспособностью граждан. (конечно нужно взять во внимание стоимость постройки новостроек и уменьшить цены на здания старше 50 лет) Также можно посмотреть на условия ипотеки, используя канкулятор развитых стран, где при зарплате $12,000 в год человек может себе позволить квартиру не дороже $20-50 тыс. - зависит от суммы сбережений, без сбережений человек может позволить квартиру только за $6,000.

Старый дом должен быть дешевле:
1к. хрущевка - $6-12 тыс.
2к. хрущевка - $8-16 тыс.
3к. хрущевка - $10-20 тыс.

Зависимо от отделки квартиры, сколько лет дому и в каком состоянии:
1к панелька - $10-25 тыс.
2к панелька - $12-35 тыс.
3к панелька - $20-45 тыс.

Зависимо от качества здания и т.д.
1к новый дом 40 кв.м - $15-28 тыс.
2к новый дом 70 кв.м - $25-49 тыс.
3к новый дом 100 кв.м - $35-70 тыс.

Цитата:

Поверьте, американский доллар все же крепче киевской квартиры. )

К сожалению шалаш из долларов будет стоять до первого порыва ветра.

Цитата:

Для начала давайте разберемся - есть ли у населения США сбережения?
На форуме есть ребятишки из США (Алла, Андрей и т.д.) пусть опубликуют по своим семьям и друзьям сколько у них всего кредитов и депозитов.
Вы будете удивлены, но сбережения в штатах есть только у спортсменов, конгрессменов, артистов, певцов и контрабандистов да и то до поры пока их кто-нибудь не "обует".

У всех есть сбережения, 401К сбережения, которые откладываются во время работы на личный счёт пенсионного фонда и т.д.

Цитата:

Поверьте, американский доллар все же крепче киевской квартиры. )

Цитата:

Полдня думал - пока к 10-ка базовых товаров так ничего и не могу добавить для рассчета...
Какие будут предложения?

Для рассчёта нет ничего лучше золота, если совместить всё найденное чистое золото, то это будет куб с равными сторонами в 20 метров. (ранее я давала линк на банк, который держит все сбережения в золотых граммах и в любой момент их можно перевести на любой счёт, в любой валюте.)

п.с. Старые дома всегда стоят дешевле, так как каждый дом имеет определённый срок эксплуатации.

Так возьмём панельный дом, срок службы которого 70 лет.
Человек покупает время проживания в квартире/доме.
Тоесть 70 лет проживания в новом, 40 лет в тридцатилетнем, 10 лет в шестидесятилетнем и т.д.

Цитата:

п.с. Старые дома всегда стоят дешевле, так как каждый дом имеет определённый срок эксплуатации.

Так возьмём панельный дом, срок службы которого 70 лет.
Человек покупает время проживания в квартире/доме.
Тоесть 70 лет проживания в новом, 40 лет в тридцатилетнем, 10 лет в шестидесятилетнем и т.д.

Ага.. особенно дома, которым 1000-500 лет в центре Рима

Цитата:

Ага.. особенно дома, которым 1000-500 лет в центре Рима

Сравнивать одно-двух этажные полуразрушенные архитектурные сооружения из мрамора, резаного камня с СССРовскими многоэтажными панельками, которым инженеры-строители дали гарантии только на 50-75 лет? Подсобник украинской пирамиды?

Всё что можно передавать по наследству - это золото, бриллианты, землю... СССРовские квартиры живут меньше чем некоторые люди.

Цитата:

Предлагаю в данной теме коллективно определить сколько должна стоить квартира (согласно примеров) основываясь не на рисованных индексах или ценах, запрашиваемых в объявлениях, а на тех показателях, которые определяют реальную платежеспособность населения.
Кстати, и эти показатели тооже предлагаю обсудить - какие из них применимы в наших условиях...

В исходных данных берем город Киев (не центр). Для остальных городов стоит посчитать соответствующие коэффициенты (если это будет возможно).

Примеры: (цены вписаны в текст)

1) 1к. хрущевка

3500 у.е.
2) 1к панелька
5000 у.е.
3) 1к новый дом 40 кв.м
7-10 000 у.е.
4) 2к. хрущевка
5000 у.е.
5) 2к панелька
7000 у.е.
6) 2к новый дом 70 кв.м
18000 у.е.
7) 3к. хрущевка
7000 у.е.
8) 3к панелька
10000 у.е.
9) 3к новый дом 100 кв.м
25000 у.е.

Цитата:

хочу такую цену!
но при этом кажется ну очень низкой. Для такой цены средняя ЗП должна упасть до 100$.

Вы на украинцев не наговаривайте, тьфу,тьфу! На хруща любой человек должен иметь право накопить за год, не отказываясь от еды и одежды. Можно в отпуск не поехать.

Цитата:

В общем-то да.
Правда есть достаточно много людей, к-е уже имеют эти самые 5-30 тысяч...
Значит эти деньги у них надо как-то выбить... Первый этап - заморозка депозитов и девальвация гривни...
Потом повышение штрафов, квартплаты...
Потом все-таки наверно рухнут баночки многие...в марте-апреле...
Но все же у людей у некоторых останутся суммы на покупку...

Западенцы всегда были правы, когда говорили "Храните деньги в трёхлитровых банках и желательно в валюте". Чем народ беднее и проще, тем ближе к истине... а мы с нашими высшими двумя-тремя всё бухнули на депозиты...

Цитата:

Будет в стране средняя зп 100 долларов (к чему все и идет) - вернутся и цены по 10000 за квартиру. А

Мы все мастера говорить Давайте конкретно Вы верите что ваша зарплата упадет до 100 долларов ?

Цитата:

Как жаль что Ихтиандр не продает квартиры ! Не могли бы мне подсчитать стоимость дома - хрушевки - целиком . У меня тоже будет мечта !!!

Когда хрущи упадут до этих цен, их на корню выкупят застройщики и застроят эту территорию. А выкупленные хрущи вообще снесут. А народу купят панель.