Подать объявление

Адекватная цена недвижимости

1. . .35. . .76
13 янв 2009 17:13
Цитата:

Все может быть и все зависит в первую очередь от нас самих.
На мой взгляд два трендовых варианта по недвижимости, к сожалению 1-ый наиболее вероятен:
1) пессимистичный - ...


Ну эт апокалипсис. Крушение "твердой" валюты ... Это может Штаты развалить. Американцам это не нужно :) Если ФРС начнет прямую эмиссию долларов, чтобы погасить свои обязательства, то эти деньги немедленно попадут на внутренний рынок США. То есть инвесторы в казначейсике обязательства США после погашениях их требований будут немедленно скупать американские активы, т.к. в других странах никто за доллары ничего продавать не будет. Цены в США моментально прыгнут вверх так, что 90% населения просто превратится в нищих. Это же классика распада СССР.
А почему зона Евро будет эмитировать евро? Ради покрытия каких долгов?

Вообщем, что-то я не поверил в Вашу картину. Тем более я думаю, что внутренний долг США это не просто прожранные деньги. Ясно, что кто-то скупает обязательства США. Но какова структура долгов? Быть может это сами американские корпорации через свои же оффшоры скупают эти обязательства? :-D Конечно, другие страны тоже покупают обязательства, зато американские корпорации владеют огромными активами в этих странах.
13 янв 2009 17:39
Цитата:

1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$

Согласен с Ихтиандром по ценам
13 янв 2009 22:09
Поверьте, американский доллар все же крепче киевской квартиры. ) )
14 янв 2009 12:15
Цитата:

Ну эт апокалипсис. Крушение "твердой" валюты ... Это может Штаты развалить. Американцам это не нужно :) Если ФРС начнет прямую эмиссию долларов, чтобы погасить свои обязательства, то эти деньги немедленно попадут на внутренний рынок США. То есть инвесторы в казначейсике обязательства США после погашениях их требований будут немедленно скупать американские активы, т.к. в других странах никто за доллары ничего продавать не будет. Цены в США моментально прыгнут вверх так, что 90% населения просто превратится в нищих.

К апокалипсису приведет политика "сильного доллара", потому как уже через полгода нечем будет финансировать бюджет.
Для начала давайте разберемся - есть ли у населения США сбережения?
На форуме есть ребятишки из США (Алла, Андрей и т.д.) пусть опубликуют по своим семьям и друзьям сколько у них всего кредитов и депозитов.
Вы будете удивлены, но сбережения в штатах есть только у спортсменов, конгрессменов, артистов, певцов и контрабандистов :-) да и то до поры пока их кто-нибудь не "обует".
Все остальные живут в долг, в том числе и те, кто в списке Форбс, в противном случае они бы не вылетали на маржин-колы.
По-сему когда цены прыгнут вверх, то и зарплаты прыгнут вверх, и население штатов вздохнет свободно (погасив кредиты за парау месячных зарплат), а в нищих превратятся те кто поверил в зеленую бумажку.
С СССР сравнивать не корректно, поскольку:
1) рубль не был мировой и резервной валютой
2) СССР должен был гораздо меньше, чем должны были СССР
Цитата:

А почему зона Евро будет эмитировать евро? Ради покрытия каких долгов?

Потому что мы живем в глобализированном мире и экономики США и Еврозоны достаточно сильно итегрированы, а занчит у европейцев много активов, номинированных в долларе США и девальвация доллара приведет к обесцениванию этих активов и как результат к разрывам в балансах и необходимости внесения дополнительных залогов по кредитам (все работают на кредитах), что приведет к массовым банкротствам. По-этому, для избежания банкротств ЕЦБ просто вынужден будет евро пустить вдогонку за долларом. В принципе то же можно сказать и о Японии, Китае и т.д.
Цитата:

Вообщем, что-то я не поверил в Вашу картину.

Воля ваша, тем более я не гадалка, так что в вере вашей не нуждаюсь.

Цитата:

Ясно, что кто-то скупает обязательства США. Но какова структура долгов? Быть может это сами американские корпорации через свои же оффшоры скупают эти обязательства?

Вообще-то мы тут наофтопили, если интересно, задавайте вопросы в теме пл состоянию финсестем США и Украины, будем вместе разбираться.
14 янв 2009 12:43
Цитата:


Потому что мы живем в глобализированном мире и экономики США и Еврозоны достаточно сильно итегрированы, а занчит у европейцев много активов, номинированных в долларе США и девальвация доллара приведет к обесцениванию этих активов и как результат к разрывам в балансах и необходимости внесения дополнительных залогов по кредитам (все работают на кредитах), что приведет к массовым банкротствам. По-этому, для избежания банкротств ЕЦБ просто вынужден будет евро пустить вдогонку за долларом. В принципе то же можно сказать и о Японии, Китае и т.д.



эти активы (номинированны в долларах) очень быстро будут купленны за "немного" евро (который станет очень дорогим). И экономика ЕС не настолько в "кредите" как американская ...
14 янв 2009 12:52
Цитата:

эти активы (номинированны в долларах) очень быстро будут купленны за "немного" евро (который станет очень дорогим). И экономика ЕС не настолько в "кредите" как американская ...

И такой вариант возможен.
Я писал уже о том, что ФРС и ЕЦБ должны закрыть свопы до 31/01/2009 на сумму порядка 400млрд.долл. (т.е. ЕЦБ взял у ФРС 400млрд.долл а отдал взамен евро по курсу, а теперь ЕЦБ надо изыскать эти 400млрд. баксов, которые давно уже ушли в Штаты и вернуть ). Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер :) но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.
Но все таки такой вариант маловероятен, при таком раскладе ЕЦБ скорее всего окажет поддержку резидентам еврозоны, вплоть до офигенного вливания евро, но в итоге это все равно приведет к инфляции в еврозоне.
14 янв 2009 14:04
Цитата:

И такой вариант возможен.
Я писал уже о том, что ФРС и ЕЦБ должны закрыть свопы до 31/01/2009 на сумму порядка 400млрд.долл. (т.е. ЕЦБ взял у ФРС 400млрд.долл а отдал взамен евро по курсу, а теперь ЕЦБ надо изыскать эти 400млрд. баксов, которые давно уже ушли в Штаты и вернуть ). Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер :) но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.
Но все таки такой вариант маловероятен, при таком раскладе ЕЦБ скорее всего окажет поддержку резидентам еврозоны, вплоть до офигенного вливания евро, но в итоге это все равно приведет к инфляции в еврозоне.

Недопонял. Сейчас ЕЦБ должен 400 млрд бушевских долларов. Кросскурс 1.33. После гиперинфляции в США, ЕЦБ все еще должен 400 млрд, но уже бараковских долляров при кросскурсе 13.3. Европа в шоколаде, США в ...опе.
При этом, экономика ЕС - не экономика Зимбабве, Украинны и прочих банановых вассалов. При резком скачке курса негативных последствий будет не так уж и много - энергоносители - дешевле, приток капитала, "тихая гавань", огромный внутренний спрос и т.д - где же катаклизьма?
14 янв 2009 14:30
Цитата:

... Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер :) но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.

Цитата:

Недопонял. Сейчас ЕЦБ должен 400 млрд бушевских долларов. Кросскурс 1.33. После гиперинфляции в США, ЕЦБ все еще должен 400 млрд, но уже бараковских долляров при кросскурсе 13.3. Европа в шоколаде, США в ...опе.

Каюсь, натупил, действительно при свопе курс фиксирован (т.е. закрытие по тому же курсу, что и открытие свопа) а значит при таком раскладе Европе легче будет найти баксы, правда для этого им придется продать часть активов, поскольку прокредитоваться на баксы не получится, а в казначейках у них всего порядка 140 - 180 млрд.
Вообщем этот вариант отметаем. Лишнее подтверждение тому, что я пишу с чистого листа а не впариваю "мантры", не ошибается тот, кто ничего не делает
:)
14 янв 2009 14:53
Цитата:

И такой вариант возможен.
Я писал уже о том, что ФРС и ЕЦБ должны закрыть свопы до 31/01/2009 на сумму порядка 400млрд.долл. (т.е. ЕЦБ взял у ФРС 400млрд.долл а отдал взамен евро по курсу, а теперь ЕЦБ надо изыскать эти 400млрд. баксов, которые давно уже ушли в Штаты и вернуть ). Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер :) но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.
Но все таки такой вариант маловероятен, при таком раскладе ЕЦБ скорее всего окажет поддержку резидентам еврозоны, вплоть до офигенного вливания евро, но в итоге это все равно приведет к инфляции в еврозоне.


Ладно, валюта - это класно, но в таких условиях - от какой валюты нам адекватую стоимость недвижки считать???? :notsure: Гривна?
14 янв 2009 15:09
Цитата:

Ладно, валюта - это класно, но в таких условиях - от какой валюты нам адекватую стоимость недвижки считать???? :notsure: Гривна?

Вау, это тема для диссертации :)
Сложный и емкий вопрос, в реале будет очень большой разброс цен, будут объекты возможно и по до-девальвационным ценам, но их будет мало и их быстро разберут, будут и совсем заоблачные цены.
Скорее всего будет пиковый рост, а потом отскок (это средней цены, то бишь температуры по больнице).
Гривна как один из факторов пересчета, но не ключевой.
Вообщем сходу не ответишь. Да и рано пока - ведь пока темы этой (гиперинфляции доллара) в природе нет. Будем посмотреть :)
14 янв 2009 15:12
Цитата:

Вообщем сходу не ответишь. Да и рано пока - ведь пока темы этой (гиперинфляции доллара) в природе нет.

Конечно, нет, и принимать решения, исходя из этого (например, срочно бросаться покупать недвижимость, а то вдруг доллар обесцениться) - ни в коем случае нельзя. Если кто-то вдруг уверен, что доллар потеряет свою стоимость (я лично - нет), то лучше сейчас купить физическое золото, а потом, когда все более-менее устаканиться - его потихоньку продавать и инвестировать, в т.ч. и в недвижимость.
14 янв 2009 16:15
Простите, за мое занудство, но я опять хотел бы узнать как все-таки будет происходить эта самая доларовая гиперинфляция? Чисто технически? Например так ФРС напечатает и доставит каждой американской семье 1,5,20 .... млн $ ? Т.е. по Vlinvest американское правительство будет поощерять безответственное поведение своих граждан (moral hasard), - берите кредит и не думайте о его отдаче ) Вы случайно не спутали страны ? ???
Мечты, мечты. А по факту имеем безпрецедентный рост (как для US) процента збережений граждан, сокращение дыры в балансе внешней торговли, продолжающий свой даунтренд базовые материалы и входящие в одна за одной в пике валюты развивающихся стран.
Дефляция это не только снижения цен, это и изменение менталитета граждан, собственно поетому Обаму и выбрали.
P.S. С сожалением наблюдаю еще за одной илюстрацией сворачивания глобализации - украинско-российской газовой войной. Насколько тупы и близоруки политики с обеих сторон, - никаких американцев им не надо, - сами друг друга потоплят mad
14 янв 2009 17:02
Цитата:

Простите, за мое занудство, но я опять хотел бы узнать как все-таки будет происходить эта самая доларовая гиперинфляция? Чисто технически? Например так : ФРС напечатает и доставит каждой американской семье 1,5,20 .... млн $ ? Т.е. по Vlinvest американское правительство будет поощерять безответственное поведение своих граждан (moral hasard), - берите кредит и не думайте о его отдаче :) Вы случайно не спутали страны ? :???:
Мечты, мечты. А по факту имеем безпрецедентный рост (как для US) процента збережений граждан, сокращение дыры в балансе внешней торговли, продолжающий свой даунтренд базовые материалы и входящие в одна за одной в пике валюты развивающихся стран.
Дефляция это не только снижения цен, это и изменение менталитета граждан, собственно поетому Обаму и выбрали.
P.S. С сожалением наблюдаю еще за одной илюстрацией сворачивания глобализации - украинско-российской газовой войной. Насколько тупы и близоруки политики с обеих сторон, - никаких американцев им не надо, - сами друг друга потоплят :mad:


Ну, эмиссия проводится не так. Минфин занимает деньги у центрабанка и расплачивается ими по бюджетным обязательствам.
14 янв 2009 17:11
Цитата:

Ладно, валюта - это класно, но в таких условиях - от какой валюты нам адекватую стоимость недвижки считать???? :notsure: Гривна?


Если рухнет доллар и сразу вместе с ним и евро и швейцарский франк и иена, то зачем что-то считать? :-D

Давайте считать в золоте. Это элементарно. Или в литрах бензина. Тоже элементарно.
Если в литрах бензина, то получается все очень симпотненько: в 99 году 1 литр бензина стоил примерно 85 коп. Метр однушки стоил, грубо говоря, 1000 гривен. Итого: 1 метр = 1 176 литров бензина.
Если пересчитать на сегодняшние цены, то получается, что ниже 6000 гривен за один метр будет слишком низкой ценой, не сопостовимой даже с ценами 99 года.
15 янв 2009 06:07
Цитата:

Если рухнет доллар и сразу вместе с ним и евро и швейцарский франк и иена, то зачем что-то считать? :-D

Давайте считать в золоте. Это элементарно. Или в литрах бензина. Тоже элементарно.
Если в литрах бензина, то получается все очень симпотненько: в 99 году 1 литр бензина стоил примерно 85 коп. Метр однушки стоил, грубо говоря, 1000 гривен. Итого: 1 метр = 1 176 литров бензина.
Если пересчитать на сегодняшние цены, то получается, что ниже 6000 гривен за один метр будет слишком низкой ценой, не сопостовимой даже с ценами 99 года.


Ну да конечно... А почему не в килограммах меда или метрах шелка например? Ведь и то и другое уже тысячи лет пользуется стабильным спросом, и то и другое добывать сложно и спрос на них стабилен, поэтому тут нету резких скачков цен таких как на нефть.
То что вы написали сугубо ваше ИМХО, причем ничем не подкрепленное. У нас в стране давно уже бензиновая олигополия, цены в мире на нефть упали в 4 раза, а в Украине на бензин только на 25 %. Разницу улавливаете? Поэтому приведенный Вами пример мягко говоря не верен.
15 янв 2009 06:58
Цитата:

Ну да конечно... А почему не в килограммах меда или метрах шелка например? Ведь и то и другое уже тысячи лет пользуется стабильным спросом, и то и другое добывать сложно и спрос на них стабилен, поэтому тут нету резких скачков цен таких как на нефть.
То что вы написали сугубо ваше ИМХО, причем ничем не подкрепленное. У нас в стране давно уже бензиновая олигополия, цены в мире на нефть упали в 4 раза, а в Украине на бензин только на 25 %. Разницу улавливаете? Поэтому приведенный Вами пример мягко говоря не верен.


В таком случае надо строить модель как минимм из 10 составляющих, которые составляют по 10% и влияют на стоимость жилья (их изменение влияет).
Я бы взял следующие матценности:
1. Бензин
2. Пшеница
3. Сахар
4. Мясо (говядина)
5. Курятина
6. Картофель
7. Молоко
8. Золото
9. Уголь
10. Металл (прокат)

Каковы будут мнения?
15 янв 2009 08:39
Цитата:

В таком случае надо строить модель как минимм из 10 составляющих, которые составляют по 10% и влияют на стоимость жилья (их изменение влияет).
Я бы взял следующие матценности:
1. Бензин
2. Пшеница
3. Сахар
4. Мясо (говядина)
5. Курятина
6. Картофель
7. Молоко
8. Золото
9. Уголь
10. Металл (прокат)

Каковы будут мнения?

Это было бы корректно, если бы в стоимости жилья не было т.н. "инвестиционной составляющей", а жилье было бы обычным товаром, который использовался бы по назначению - для проживания. Никто ведь не покупает говядину или картофель с целью продать через пару лет подороже.
Цены сырья (металл, уголь) сюда тоже не подходят - они влияют на общий уровень развития экономики, а не на расходы конкретных домохозяйств. Конечно, зависимость есть (выше цены на экспортированный Украиной металл - больший национальный доход - большая склонность к покупке жилья), но она вряд ли линейная.
ИМХО, наиболее корректно было бы сравнить уровень средних доходов населения. Еще более корректно было бы проанализировать и расходы тех групп, которые могли (могут) себе позволить делать сбережения и являются наиболее "целевой" аудиторией на рынке жилья.
15 янв 2009 09:07
Цитата:

Это было бы корректно, если бы в стоимости жилья не было т.н. "инвестиционной составляющей", а жилье было бы обычным товаром, который использовался бы по назначению - для проживания. Никто ведь не покупает говядину или картофель с целью продать через пару лет подороже.
Цены сырья (металл, уголь) сюда тоже не подходят - они влияют на общий уровень развития экономики, а не на расходы конкретных домохозяйств. Конечно, зависимость есть (выше цены на экспортированный Украиной металл - больший национальный доход - большая склонность к покупке жилья), но она вряд ли линейная.
ИМХО, наиболее корректно было бы сравнить уровень средних доходов населения. Еще более корректно было бы проанализировать и расходы тех групп, которые могли (могут) себе позволить делать сбережения и являются наиболее "целевой" аудиторией на рынке жилья.


Правильная мысль :super:
То есть стоимость 1 комн квартиры рассчитываем от возможности накопления среднестатичтиечской сесиь с доходом 4000 грн (2/3 от средней по Киеву) в месяц при накоплении 1000 грн в месяц за 3 года. итого - 36000 грн (40000 грн с учетом процентов на депозите).
Теперь исходя из цены 40000 грн за 25 кв. метров получаем цену метра - 1600 грн.
И теперь смотрим сколько на кадждый 160 грн (10%) приходится товара из списка выше в кг или штуках - т.е. составляем корзину "метра" - и теперь как будет в гривнах изменяться цена на эти товары так и будет изменяться цена метра.

П.С. инвестиционная составляющая как раз присутствует в бензине (нефть), металле (производство), золоте (финансы), пшенице (АПК), остальное - прямое потребление.
15 янв 2009 09:31
Ну, вот с ценой я не совсем согласен. Если уж учитывать расходы и возможность к накоплению, то нужно брать семьи с доходом не менее 8-10 тыс. грн (2-3 тыс. накопления в зависимости от доходов домохозяйства. Плюс такая составляющая, как "деньги от папы с мамой за проданную в Мухосранске халупу и отложенные бабушкой под подушку" (продавать свое шевроле авео для покупки однокомнатной квартиры, даже подешевевшей, вряд ли кто-то будет).
В общем, как я прогнозирую, цена, при которой при отсутствии кредитов кв.м. старого, малоликвидного жилья на окраине города - около 6 тыс. грн. за кв.м. Оно, конечно, таких денег не стоить, но у нас есть тенденция "лучше плохое, но свое".
Это при умеренном развитии кризиса и стабилизации темпов падения экономики в 2009 году.
15 янв 2009 09:43
Цитата:

Ну, вот с ценой я не совсем согласен. Если уж учитывать расходы и возможность к накоплению, то нужно брать семьи с доходом не менее 8-10 тыс. грн (2-3 тыс. накопления в зависимости от доходов домохозяйства. Плюс такая составляющая, как "деньги от папы с мамой за проданную в Мухосранске халупу и отложенные бабушкой под подушку" (продавать свое шевроле авео для покупки однокомнатной квартиры, даже подешевевшей, вряд ли кто-то будет).
В общем, как я прогнозирую, цена, при которой при отсутствии кредитов кв.м. старого, малоликвидного жилья на окраине города - около 6 тыс. грн. за кв.м. Оно, конечно, таких денег не стоить, но у нас есть тенденция "лучше плохое, но свое".
Это при умеренном развитии кризиса и стабилизации темпов падения экономики в 2009 году.


Так я же считиаю не за сколько максимально можно будет продать, так как все хотят в Киев, а именно АДЕКВАТНУЮ стоимость в случае существующих денежных потоков в карманах народа, т.е. ищу паритет доходов и расходов при условии что квартира нужна для проживания без спекулятивной составляющей.
Продаж будинку від власника
Енергонезалежний, безпечний, сучасний, комфортний - приватний будинок у передмісті Київа
Подробнее
+380986563402xxxx
1. . .35. . .76
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее
+34624407828xxxx