Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Все может быть и все зависит в первую очередь от нас самих.
На мой взгляд два трендовых варианта по недвижимости, к сожалению 1-ый наиболее вероятен:
1) пессимистичный - ...

Ну эт апокалипсис. Крушение "твердой" валюты ... Это может Штаты развалить. Американцам это не нужно Если ФРС начнет прямую эмиссию долларов, чтобы погасить свои обязательства, то эти деньги немедленно попадут на внутренний рынок США. То есть инвесторы в казначейсике обязательства США после погашениях их требований будут немедленно скупать американские активы, т.к. в других странах никто за доллары ничего продавать не будет. Цены в США моментально прыгнут вверх так, что 90% населения просто превратится в нищих. Это же классика распада СССР.
А почему зона Евро будет эмитировать евро? Ради покрытия каких долгов?

Вообщем, что-то я не поверил в Вашу картину. Тем более я думаю, что внутренний долг США это не просто прожранные деньги. Ясно, что кто-то скупает обязательства США. Но какова структура долгов? Быть может это сами американские корпорации через свои же оффшоры скупают эти обязательства? Конечно, другие страны тоже покупают обязательства, зато американские корпорации владеют огромными активами в этих странах.

Цитата:

1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$

Согласен с Ихтиандром по ценам

Поверьте, американский доллар все же крепче киевской квартиры. )

Цитата:

Ну эт апокалипсис. Крушение "твердой" валюты ... Это может Штаты развалить. Американцам это не нужно Если ФРС начнет прямую эмиссию долларов, чтобы погасить свои обязательства, то эти деньги немедленно попадут на внутренний рынок США. То есть инвесторы в казначейсике обязательства США после погашениях их требований будут немедленно скупать американские активы, т.к. в других странах никто за доллары ничего продавать не будет. Цены в США моментально прыгнут вверх так, что 90% населения просто превратится в нищих.

К апокалипсису приведет политика "сильного доллара", потому как уже через полгода нечем будет финансировать бюджет.
Для начала давайте разберемся - есть ли у населения США сбережения?
На форуме есть ребятишки из США (Алла, Андрей и т.д.) пусть опубликуют по своим семьям и друзьям сколько у них всего кредитов и депозитов.
Вы будете удивлены, но сбережения в штатах есть только у спортсменов, конгрессменов, артистов, певцов и контрабандистов да и то до поры пока их кто-нибудь не "обует".
Все остальные живут в долг, в том числе и те, кто в списке Форбс, в противном случае они бы не вылетали на маржин-колы.
По-сему когда цены прыгнут вверх, то и зарплаты прыгнут вверх, и население штатов вздохнет свободно (погасив кредиты за парау месячных зарплат), а в нищих превратятся те кто поверил в зеленую бумажку.
С СССР сравнивать не корректно, поскольку:
1) рубль не был мировой и резервной валютой
2) СССР должен был гораздо меньше, чем должны были СССР

Цитата:

А почему зона Евро будет эмитировать евро? Ради покрытия каких долгов?

Потому что мы живем в глобализированном мире и экономики США и Еврозоны достаточно сильно итегрированы, а занчит у европейцев много активов, номинированных в долларе США и девальвация доллара приведет к обесцениванию этих активов и как результат к разрывам в балансах и необходимости внесения дополнительных залогов по кредитам (все работают на кредитах), что приведет к массовым банкротствам. По-этому, для избежания банкротств ЕЦБ просто вынужден будет евро пустить вдогонку за долларом. В принципе то же можно сказать и о Японии, Китае и т.д.

Цитата:

Вообщем, что-то я не поверил в Вашу картину.

Воля ваша, тем более я не гадалка, так что в вере вашей не нуждаюсь.

Цитата:

Ясно, что кто-то скупает обязательства США. Но какова структура долгов? Быть может это сами американские корпорации через свои же оффшоры скупают эти обязательства?

Вообще-то мы тут наофтопили, если интересно, задавайте вопросы в теме пл состоянию финсестем США и Украины, будем вместе разбираться.

Цитата:

Потому что мы живем в глобализированном мире и экономики США и Еврозоны достаточно сильно итегрированы, а занчит у европейцев много активов, номинированных в долларе США и девальвация доллара приведет к обесцениванию этих активов и как результат к разрывам в балансах и необходимости внесения дополнительных залогов по кредитам (все работают на кредитах), что приведет к массовым банкротствам. По-этому, для избежания банкротств ЕЦБ просто вынужден будет евро пустить вдогонку за долларом. В принципе то же можно сказать и о Японии, Китае и т.д.

эти активы (номинированны в долларах) очень быстро будут купленны за "немного" евро (который станет очень дорогим). И экономика ЕС не настолько в "кредите" как американская ...

Цитата:

эти активы (номинированны в долларах) очень быстро будут купленны за "немного" евро (который станет очень дорогим). И экономика ЕС не настолько в "кредите" как американская ...

И такой вариант возможен.
Я писал уже о том, что ФРС и ЕЦБ должны закрыть свопы до 31/01/2009 на сумму порядка 400млрд.долл. (т.е. ЕЦБ взял у ФРС 400млрд.долл а отдал взамен евро по курсу, а теперь ЕЦБ надо изыскать эти 400млрд. баксов, которые давно уже ушли в Штаты и вернуть ). Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.
Но все таки такой вариант маловероятен, при таком раскладе ЕЦБ скорее всего окажет поддержку резидентам еврозоны, вплоть до офигенного вливания евро, но в итоге это все равно приведет к инфляции в еврозоне.

Цитата:

И такой вариант возможен.
Я писал уже о том, что ФРС и ЕЦБ должны закрыть свопы до 31/01/2009 на сумму порядка 400млрд.долл. (т.е. ЕЦБ взял у ФРС 400млрд.долл а отдал взамен евро по курсу, а теперь ЕЦБ надо изыскать эти 400млрд. баксов, которые давно уже ушли в Штаты и вернуть ). Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.
Но все таки такой вариант маловероятен, при таком раскладе ЕЦБ скорее всего окажет поддержку резидентам еврозоны, вплоть до офигенного вливания евро, но в итоге это все равно приведет к инфляции в еврозоне.

Недопонял. Сейчас ЕЦБ должен 400 млрд бушевских долларов. Кросскурс 1.33. После гиперинфляции в США, ЕЦБ все еще должен 400 млрд, но уже бараковских долляров при кросскурсе 13.3. Европа в шоколаде, США в ...опе.
При этом, экономика ЕС - не экономика Зимбабве, Украинны и прочих банановых вассалов. При резком скачке курса негативных последствий будет не так уж и много - энергоносители - дешевле, приток капитала, "тихая гавань", огромный внутренний спрос и т.д - где же катаклизьма?

Цитата:

... Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.

Цитата:

Недопонял. Сейчас ЕЦБ должен 400 млрд бушевских долларов. Кросскурс 1.33. После гиперинфляции в США, ЕЦБ все еще должен 400 млрд, но уже бараковских долляров при кросскурсе 13.3. Европа в шоколаде, США в ...опе.

Каюсь, натупил, действительно при свопе курс фиксирован (т.е. закрытие по тому же курсу, что и открытие свопа) а значит при таком раскладе Европе легче будет найти баксы, правда для этого им придется продать часть активов, поскольку прокредитоваться на баксы не получится, а в казначейках у них всего порядка 140 - 180 млрд.
Вообщем этот вариант отметаем. Лишнее подтверждение тому, что я пишу с чистого листа а не впариваю "мантры", не ошибается тот, кто ничего не делает

Цитата:

И такой вариант возможен.
Я писал уже о том, что ФРС и ЕЦБ должны закрыть свопы до 31/01/2009 на сумму порядка 400млрд.долл. (т.е. ЕЦБ взял у ФРС 400млрд.долл а отдал взамен евро по курсу, а теперь ЕЦБ надо изыскать эти 400млрд. баксов, которые давно уже ушли в Штаты и вернуть ). Вполне вероятен расклад, что ЕЦБ попросит перенести закрытие свопов на квартал. Штаты согласятся и до закрытия свопов запустят гипер но это уж совсем конкретный кидок- классика жанра.
Но все таки такой вариант маловероятен, при таком раскладе ЕЦБ скорее всего окажет поддержку резидентам еврозоны, вплоть до офигенного вливания евро, но в итоге это все равно приведет к инфляции в еврозоне.

Ладно, валюта - это класно, но в таких условиях - от какой валюты нам адекватую стоимость недвижки считать???? Гривна?

Цитата:

Ладно, валюта - это класно, но в таких условиях - от какой валюты нам адекватую стоимость недвижки считать???? Гривна?

Вау, это тема для диссертации
Сложный и емкий вопрос, в реале будет очень большой разброс цен, будут объекты возможно и по до-девальвационным ценам, но их будет мало и их быстро разберут, будут и совсем заоблачные цены.
Скорее всего будет пиковый рост, а потом отскок (это средней цены, то бишь температуры по больнице).
Гривна как один из факторов пересчета, но не ключевой.
Вообщем сходу не ответишь. Да и рано пока - ведь пока темы этой (гиперинфляции доллара) в природе нет. Будем посмотреть

Цитата:

Вообщем сходу не ответишь. Да и рано пока - ведь пока темы этой (гиперинфляции доллара) в природе нет.

Конечно, нет, и принимать решения, исходя из этого (например, срочно бросаться покупать недвижимость, а то вдруг доллар обесцениться) - ни в коем случае нельзя. Если кто-то вдруг уверен, что доллар потеряет свою стоимость (я лично - нет), то лучше сейчас купить физическое золото, а потом, когда все более-менее устаканиться - его потихоньку продавать и инвестировать, в т.ч. и в недвижимость.

Простите, за мое занудство, но я опять хотел бы узнать как все-таки будет происходить эта самая доларовая гиперинфляция? Чисто технически? Например так ФРС напечатает и доставит каждой американской семье 1,5,20 .... млн $ ? Т.е. по Vlinvest американское правительство будет поощерять безответственное поведение своих граждан (moral hasard), - берите кредит и не думайте о его отдаче Вы случайно не спутали страны ?
Мечты, мечты. А по факту имеем безпрецедентный рост (как для US) процента збережений граждан, сокращение дыры в балансе внешней торговли, продолжающий свой даунтренд базовые материалы и входящие в одна за одной в пике валюты развивающихся стран.
Дефляция это не только снижения цен, это и изменение менталитета граждан, собственно поетому Обаму и выбрали.
P.S. С сожалением наблюдаю еще за одной илюстрацией сворачивания глобализации - украинско-российской газовой войной. Насколько тупы и близоруки политики с обеих сторон, - никаких американцев им не надо, - сами друг друга потоплят

Цитата:

Простите, за мое занудство, но я опять хотел бы узнать как все-таки будет происходить эта самая доларовая гиперинфляция? Чисто технически? Например так : ФРС напечатает и доставит каждой американской семье 1,5,20 .... млн $ ? Т.е. по Vlinvest американское правительство будет поощерять безответственное поведение своих граждан (moral hasard), - берите кредит и не думайте о его отдаче Вы случайно не спутали страны ?
Мечты, мечты. А по факту имеем безпрецедентный рост (как для US) процента збережений граждан, сокращение дыры в балансе внешней торговли, продолжающий свой даунтренд базовые материалы и входящие в одна за одной в пике валюты развивающихся стран.
Дефляция это не только снижения цен, это и изменение менталитета граждан, собственно поетому Обаму и выбрали.
P.S. С сожалением наблюдаю еще за одной илюстрацией сворачивания глобализации - украинско-российской газовой войной. Насколько тупы и близоруки политики с обеих сторон, - никаких американцев им не надо, - сами друг друга потоплят

Ну, эмиссия проводится не так. Минфин занимает деньги у центрабанка и расплачивается ими по бюджетным обязательствам.

Цитата:

Ладно, валюта - это класно, но в таких условиях - от какой валюты нам адекватую стоимость недвижки считать???? Гривна?

Если рухнет доллар и сразу вместе с ним и евро и швейцарский франк и иена, то зачем что-то считать?

Давайте считать в золоте. Это элементарно. Или в литрах бензина. Тоже элементарно.
Если в литрах бензина, то получается все очень симпотненько: в 99 году 1 литр бензина стоил примерно 85 коп. Метр однушки стоил, грубо говоря, 1000 гривен. Итого: 1 метр = 1 176 литров бензина.
Если пересчитать на сегодняшние цены, то получается, что ниже 6000 гривен за один метр будет слишком низкой ценой, не сопостовимой даже с ценами 99 года.

Цитата:

Если рухнет доллар и сразу вместе с ним и евро и швейцарский франк и иена, то зачем что-то считать?

Давайте считать в золоте. Это элементарно. Или в литрах бензина. Тоже элементарно.
Если в литрах бензина, то получается все очень симпотненько: в 99 году 1 литр бензина стоил примерно 85 коп. Метр однушки стоил, грубо говоря, 1000 гривен. Итого: 1 метр = 1 176 литров бензина.
Если пересчитать на сегодняшние цены, то получается, что ниже 6000 гривен за один метр будет слишком низкой ценой, не сопостовимой даже с ценами 99 года.

Ну да конечно... А почему не в килограммах меда или метрах шелка например? Ведь и то и другое уже тысячи лет пользуется стабильным спросом, и то и другое добывать сложно и спрос на них стабилен, поэтому тут нету резких скачков цен таких как на нефть.
То что вы написали сугубо ваше ИМХО, причем ничем не подкрепленное. У нас в стране давно уже бензиновая олигополия, цены в мире на нефть упали в 4 раза, а в Украине на бензин только на 25 %. Разницу улавливаете? Поэтому приведенный Вами пример мягко говоря не верен.

Цитата:

Ну да конечно... А почему не в килограммах меда или метрах шелка например? Ведь и то и другое уже тысячи лет пользуется стабильным спросом, и то и другое добывать сложно и спрос на них стабилен, поэтому тут нету резких скачков цен таких как на нефть.
То что вы написали сугубо ваше ИМХО, причем ничем не подкрепленное. У нас в стране давно уже бензиновая олигополия, цены в мире на нефть упали в 4 раза, а в Украине на бензин только на 25 %. Разницу улавливаете? Поэтому приведенный Вами пример мягко говоря не верен.

В таком случае надо строить модель как минимм из 10 составляющих, которые составляют по 10% и влияют на стоимость жилья (их изменение влияет).
Я бы взял следующие матценности:
1. Бензин
2. Пшеница
3. Сахар
4. Мясо (говядина)
5. Курятина
6. Картофель
7. Молоко
8. Золото
9. Уголь
10. Металл (прокат)

Каковы будут мнения?

Цитата:

В таком случае надо строить модель как минимм из 10 составляющих, которые составляют по 10% и влияют на стоимость жилья (их изменение влияет).
Я бы взял следующие матценности:
1. Бензин
2. Пшеница
3. Сахар
4. Мясо (говядина)
5. Курятина
6. Картофель
7. Молоко
8. Золото
9. Уголь
10. Металл (прокат)

Каковы будут мнения?

Это было бы корректно, если бы в стоимости жилья не было т.н. "инвестиционной составляющей", а жилье было бы обычным товаром, который использовался бы по назначению - для проживания. Никто ведь не покупает говядину или картофель с целью продать через пару лет подороже.
Цены сырья (металл, уголь) сюда тоже не подходят - они влияют на общий уровень развития экономики, а не на расходы конкретных домохозяйств. Конечно, зависимость есть (выше цены на экспортированный Украиной металл - больший национальный доход - большая склонность к покупке жилья), но она вряд ли линейная.
ИМХО, наиболее корректно было бы сравнить уровень средних доходов населения. Еще более корректно было бы проанализировать и расходы тех групп, которые могли (могут) себе позволить делать сбережения и являются наиболее "целевой" аудиторией на рынке жилья.

Цитата:

Это было бы корректно, если бы в стоимости жилья не было т.н. "инвестиционной составляющей", а жилье было бы обычным товаром, который использовался бы по назначению - для проживания. Никто ведь не покупает говядину или картофель с целью продать через пару лет подороже.
Цены сырья (металл, уголь) сюда тоже не подходят - они влияют на общий уровень развития экономики, а не на расходы конкретных домохозяйств. Конечно, зависимость есть (выше цены на экспортированный Украиной металл - больший национальный доход - большая склонность к покупке жилья), но она вряд ли линейная.
ИМХО, наиболее корректно было бы сравнить уровень средних доходов населения. Еще более корректно было бы проанализировать и расходы тех групп, которые могли (могут) себе позволить делать сбережения и являются наиболее "целевой" аудиторией на рынке жилья.

Правильная мысль
То есть стоимость 1 комн квартиры рассчитываем от возможности накопления среднестатичтиечской сесиь с доходом 4000 грн (2/3 от средней по Киеву) в месяц при накоплении 1000 грн в месяц за 3 года. итого - 36000 грн (40000 грн с учетом процентов на депозите).
Теперь исходя из цены 40000 грн за 25 кв. метров получаем цену метра - 1600 грн.
И теперь смотрим сколько на кадждый 160 грн (10%) приходится товара из списка выше в кг или штуках - т.е. составляем корзину "метра" - и теперь как будет в гривнах изменяться цена на эти товары так и будет изменяться цена метра.

П.С. инвестиционная составляющая как раз присутствует в бензине (нефть), металле (производство), золоте (финансы), пшенице (АПК), остальное - прямое потребление.

Ну, вот с ценой я не совсем согласен. Если уж учитывать расходы и возможность к накоплению, то нужно брать семьи с доходом не менее 8-10 тыс. грн (2-3 тыс. накопления в зависимости от доходов домохозяйства. Плюс такая составляющая, как "деньги от папы с мамой за проданную в Мухосранске халупу и отложенные бабушкой под подушку" (продавать свое шевроле авео для покупки однокомнатной квартиры, даже подешевевшей, вряд ли кто-то будет).
В общем, как я прогнозирую, цена, при которой при отсутствии кредитов кв.м. старого, малоликвидного жилья на окраине города - около 6 тыс. грн. за кв.м. Оно, конечно, таких денег не стоить, но у нас есть тенденция "лучше плохое, но свое".
Это при умеренном развитии кризиса и стабилизации темпов падения экономики в 2009 году.

Цитата:

Ну, вот с ценой я не совсем согласен. Если уж учитывать расходы и возможность к накоплению, то нужно брать семьи с доходом не менее 8-10 тыс. грн (2-3 тыс. накопления в зависимости от доходов домохозяйства. Плюс такая составляющая, как "деньги от папы с мамой за проданную в Мухосранске халупу и отложенные бабушкой под подушку" (продавать свое шевроле авео для покупки однокомнатной квартиры, даже подешевевшей, вряд ли кто-то будет).
В общем, как я прогнозирую, цена, при которой при отсутствии кредитов кв.м. старого, малоликвидного жилья на окраине города - около 6 тыс. грн. за кв.м. Оно, конечно, таких денег не стоить, но у нас есть тенденция "лучше плохое, но свое".
Это при умеренном развитии кризиса и стабилизации темпов падения экономики в 2009 году.

Так я же считиаю не за сколько максимально можно будет продать, так как все хотят в Киев, а именно АДЕКВАТНУЮ стоимость в случае существующих денежных потоков в карманах народа, т.е. ищу паритет доходов и расходов при условии что квартира нужна для проживания без спекулятивной составляющей.