Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Волонтер, а почему по правилу аренды, учитывается 100 арендных плат? Ну, практически по всей Европе, аренда (1 год) = 4-8% Если принять норму в 8%, то цена получается - 60 000 долларов.

Предпосылки не правильные. У них налоги на недвиж и ком.услуги больше, вот когда у нас будет также, можете брать эти 4-8%!

В советское время было где-то так же. Работаешь и стоишь в очереди хз сколько. А кооперативная стоила около суммы зп за 10 лет.

Цитата:

138 оф. дохода, это около 25 лет жизни потраченной для покупки 1к. хруща на выселках !!! Это если скромно питаться, одеваться, транспорт, комуналка и пр.
Для более "бедных" жителей Нью-Йорка, Лондона и Парижа этот срок составляет 10-12 лет. Для жителя Берлина менее 5 лет.
Не многовато ли для столицы страны, стоящей с протянутой рукой?

Цитата:

0-2%.

Я ждал этого вопроса и знаю, к чему вы клоните Только вот мне кажется, что пока у нас будут депо по 20% и кредиты по 30%, наценка в бизнесе (любом, от пошива трусов до строительства) не опустится ниже 100% и будем мы ковыряться в нашем болоте очень долго. А пока, наши гражданен не шибко несут на депо

Так уж и 0-2%?

Эт получается, например, нынче во Франции банкиры похлеще наших барыжничают, выдавая ипотеку под 3.6% годовых?

И чего это Вы на гривну перескочили, когда мы о долларовых ценах на КРЖН говорим?

А к предложеной Вами схеме определения цены хрущика на Ереванской вместо европейских процентов не мешало бы поставить украинские и считать чистую прибыль. Тогда Ваш хрущик на Ереванской должен будет стоить сейчас меньше 40 килобаксов. , а не высчитаные Вами 60

Цитата:

Не стоит захудалый киевский хрущ на отшибе таких денег. Не стоит.

Не плохой такой себе отшиб А что тогда можно сказать о Троещине, Борщаге, ДВРЗ, Харьковском, Теремках?

Цитата:

Так уж и 0-2%?

Эт получается, например, нынче во Франции банкиры похлеще наших барыжничают, выдавая ипотеку под 3.6% годовых?

И чего это Вы на гривну перескочили, когда мы о долларовых ценах на КРЖН говорим?

А к предложеной Вами схеме определения цены хрущика на Ереванской вместо европейских процентов не мешало бы поставить украинские и считать чистую прибыль. Тогда Ваш хрущик на Ереванской должен будет стоить сейчас меньше 40 килобаксов. , а не высчитаные Вами 60

Ну, больше 2% по депо я не видел
На гривну перепрыгнул по той причине, что валютных кредитов нет, а при конвертации при неизменном курсе, % получается под 30 и в валюте
А сумму в 40к баксов не стремно на депо нести? Да, сейчас, при нынешней цене на хрущ, доход ниже, чем по депо, но и риски куда ниже

Цитата:

Ну, больше 2% по депо я не видел

Значится так и запишем: в предлагаемой Вами схеме подсчёта стоимости хрущика на Ереванской прибыль от депозита меньше от прибыли полученой от аренды.

Посмотрим, что нынче предлагают по долларовым депозитам на год ТОП-9 банков по объёмам депозитов физ лиц //www.vd.ua/rubrics-6/14740/


В среднем около 10%. Скомно накинем 1% (чтобы было больше).

Дальше, следуя предложеной Вами схеме, вычисляем чистую прибыль с хрущика на Ереванской за год и его стоимость исходя из полученых данных (без учёта амортизационных расходов):
400*12-300(налог) -280(комуналка)=4220
3800*9= $37980

Минус 30% от нынешних средних продавановских хотелок

Аут пожалейте БУИТДОРОЖАЛЬЩИКОВ - не предлагайте больше таких схем

//dom.ria.ua/realty-1829318.html.. .
думаю что єто и есть АДЕКВАТНАЯ цена недвижимости...в ужгороде...

Цитата:

Значится так и запишем: в предлагаемой Вами схеме подсчёта стоимости недвижимости прибыль от депозита меньше от прибыли полученой от аренды.


В среднем около 10%. Скомно накинем 1% (чтобы было больше).

Дальше, следуя предложеной Вами схеме, вычисляем чистую прибыль с хрущика на Ереванской за год и его стоимость исходя из полученых данных (без учёта амортизационных расходов):
400*12-300(налог) -280(комуналка)=4220
3800*9= 37980

Аут пожалейте БУИТДОРОЖАЛЬЩИКОВ - не предлагайте больше таких схем

Да мне, что ростишки, что даунишки - до пятой точки - мне реальная ситуация интересна.
С вашими расчетами согласен, только вы что-то с коммуналкой намудрили 280 грн - это что? 25 грн в месяц? И ответьте, мне наконец на мой вопрос про кол-во людей, готовых отнести в банк 40 к баксов - это наверное клинты Надра, Укрпрома, Киева Еще один момент, мы сравниваем депо в Европе, а много вы знаете среднестатистических европейцев с кэшем в 40 шт. баксов(евро)? Там совершенно другая система и если ты имеешь актив (квартира), которая еще и приносит прибыль - двери любого банка для тебя открыты и любая кредитная линия доступна (в пределах рыночной стоимости). Ежели, европеец принес кэш в банк, то ему необходимо отчитаться перед налоговой где он вообще взял эти деньги и заплачены ли с них налоги. - Вот и получается, что у нас депо выгодней. А теперь дальше...вы не задумывались, почему в Украине депо в валюте по 10%??? - т.е. ставка в валюте чужого гос-ва в 5 раз выше ставки в этом же банке на родине этой валюты - не страшно? А в гривне, у нас - 20-25%, при том, что в НБУ гривна для банков 12% ... чота я ачкую, Славик (с) - кажется мне, что это хороший способ открыть теневые доходы гос-вом... К чему я? - к тому, что лично я предпочту иметь 6%, но гарантированно, чем слить всю сумму в банк под 12%, но с риском пополнить ряды голодающих вкладчиков Надра и быть заложником у гос-ва...

Цитата:

..Да мне, что ростишки, что даунишки - до пятой точки -

Цитата:

С вашими расчетами согласен, только вы что-то с коммуналкой намудрили 280 грн - это что? 25 грн в месяц?

$280= 2240 грн (12*186.66)

Цитата:

$280= 2240 грн (12*186.66)

Спасибо, чего-то меня на гривну клинит Ради справедливости, коммуналка - около 90 грн. без счетчиков (их оплачивает тот, кто арендует)

Цитата:

Да мне, что ростишки, что даунишки - до пятой точки - мне реальная ситуация интересна.
С вашими расчетами согласен, только вы что-то с коммуналкой намудрили 280 грн - это что? 25 грн в месяц? И ответьте, мне наконец на мой вопрос про кол-во людей, готовых отнести в банк 40 к баксов - это наверное клинты Надра, Укрпрома, Киева Еще один момент, мы сравниваем депо в Европе, а много вы знаете среднестатистических европейцев с кэшем в 40 шт. баксов(евро)? Там совершенно другая система и если ты имеешь актив (квартира), которая еще и приносит прибыль - двери любого банка для тебя открыты и любая кредитная линия доступна (в пределах рыночной стоимости). Ежели, европеец принес кэш в банк, то ему необходимо отчитаться перед налоговой где он вообще взял эти деньги и заплачены ли с них налоги. - Вот и получается, что у нас депо выгодней. А теперь дальше...вы не задумывались, почему в Украине депо в валюте по 10%??? - т.е. ставка в валюте чужого гос-ва в 5 раз выше ставки в этом же банке на родине этой валюты - не страшно? А в гривне, у нас - 20-25%, при том, что в НБУ гривна для банков 12% ... чота я ачкую, Славик (с) - кажется мне, что это хороший способ открыть теневые доходы гос-вом... К чему я? - к тому, что лично я предпочту иметь 6%, но гарантированно, чем слить всю сумму в банк под 12%, но с риском пополнить ряды голодающих вкладчиков Надра и быть заложником у гос-ва...

Ну а как же не очковать Все очкуют, и это нормально Очкование заложено на генном уровне у человека хомякоподобного либо спекулевидного... но есть разные уровни очкование А не стремно вложить сейчас 60 штук зелени в 1-К, а она будет 40 через полгода?

Цитата:

А не стремно вложить сейчас 60 штук зелени в 1-К, а она будет 40 через полгода?

Сдать под притон, и отбить 20К?

Цитата:

Ну а как же не очковать Все очкуют, и это нормально Очкование заложено на генном уровне у человека хомякоподобного либо спекулевидного... но есть разные уровни очкование А не стремно вложить сейчас 60 штук зелени в 1-К, а она будет 40 через полгода?

Не, 60 штук за 1к хрущик ИМХО дорого, торговаться нужно до 50 Но, при условии, что это не последнии деньги, на последние деньги покупать что-либо вообще глупо
ЗЫ: скажу по себе. Я покупал в 2006 году машину за Х денег и смотрел так, сумма Х для машины нормальная, ничего путного из недвижа не купишь и с 2008 года пошла инфа о новой модели моей машины, я отложил заначку на обновление и вот она вышла... прайс: Х + 55% , а это уже полтора хруща по указанной вами стоимости, вот и думаю, нах мне эта машина, буду ездить на старой

Цитата:

Сдать под притон, и отбить 20К?

Вот, Вано стратег!

Цитата:

Волонтер, а почему по правилу аренды, учитывается 100 арендных плат?

Во многих странах с рыночной экономикой сложилась такая общепринятая практика вычисления цены объекта для оценки его инвестиционной привлекательности.

Если ниже хорошо, если выше то, как бы не привлекательной цена, вроде, считается.

По поводу этой формулы Виталий давал ссылку

//litera.by/book9088.html

От издателя
Может ли обычный человек разбогатеть, не имея начального капитала и дедушки-миллионера? Конечно, нет, скажете вы. Конечно, может! - утверждают авторы книги. Собственные судьбы тому подтверждение. Начиная буквально с нуля, Майк Самми и Роджер Доусон заработали миллионы долларов, мудро и осмотрительно вкладывая деньги в недвижимость. О том, как правильно это делать, они рассказывают в своей книге. Любой человек, который готов вложить свободное время в собственное обогащение, следуя их советам, сможет если не превратиться в миллионера, то наверняка обеспечить себе безбедное существование. Работать на рынке недвижимости не так уж трудно, достаточно не рисковать попусту и точно знать, чего хочешь. Читайте, инвестируйте, богатейте - у вас получится!

Книга рассчитана на самую широкую читательскую аудитория, но в первую очередь будет интересна риэлтерам и брокерам по недвижимости

//tid.com.ua/tid1/addonres.php?id=9813
Содержание книги "Книга Как разбогатеть на недвижимости в свободное время"
Содержание

Часть I. Принципы инвестирования в рынок недвижимости

Глава 1. Богатей медленно

Глава 2. Богатство это поток доходов

Глава 3. Доход и переменные показатели ценности

Глава 4. Низкая арендная плата во много раз увеличит общую стоимость вашей недвижимости

Глава 5. Что такое удачная покупка на рынке недвижимости


Часть II. Изучите свой рынок недвижимости

Глава 6. Поиск управляющего недвижимостью

Глава 7. Теория порога

Глава 8. Начните с простого

Глава 9. Изучайтесвой рынок

Глава 10. Пусть васне разочаровывает запрашиваемая цена



Часть III. Как найти идеальногопродавца

Глава 11. Продавец переехал

Глава 12. Продавец развелся

Глава 13. Продавец владеет большей частью стоимости недвижимости

Глава 14. Превращение права собственности в пенсионный пакет

Глава 15. Продавец испытывает финансовые затруднения

Глава 16. Недвижимость принадлежит банку


Часть IV. Как жестко вести переговоры

Глава 17. Прибыль рождается при покупке

Глава 18. “Болевые точки” переговоров

Глава 19. Переговоры по принципу “выигрыш–выигрыш” (взаимовыгодные переговоры)

Глава 20. Разыгрывая гамбит переговоров

Глава 21. Комбинации в середине переговоров (срединные переговорные гамбиты)

Глава 22. Заключительные гамбиты

Глава 23. Вы постоянно ведете переговоры


Часть V. Как построить структуру предложения

Глава 24. Как оценить недвижимость для одной семьи

Глава 25. Как составить первое предложение

Глава 26. Как написать предложение

Глава 27. Успешные сделки с недвижимостью без внесения начального взноса


Часть VI. Переходим к более крупной недвижимости

Глава 28. Как определить стоимость многоквартирного дома

Глава 29. Как оценить коммерческую недвижимость

Глава 30. Создавайте свою команду


Часть VII. Начиная процесс

Глава 31. Что делать в первые выходные

Глава 32. Что делать во вторые выходные

Глава 33. Что делать в третьи выходные

Глава 34. Что делать в четвертые выходные

Глава 35. Что делать на пятой неделе

Глава 36. Что делать в шестые выходные

Глава 37. Что делать в седьмые выходные

Глава 38. Что делать в восьмые выходные

Глава 39. Четырнадцать самых больших ошибок начинающих инвесторов в недвижимость


Приложение А

Приложение Б

Предметный указатель
---------------------------------------- ---------------------------------------- ----
Итог.
Три разные метода подсчёта показали, что на текущий момент адекватная цена 1к хрущика на Ереванской 38-40 килобаксов, а нынешние завышенные цены предложения это тупизм продаванов первички.

Цитата:

Во многих странах с рыночной экономикой сложилась такая общепринятая практика вычисления цены объекта для оценки его инвестиционной привлекательности.

Если ниже хорошо, если выше то, как бы не привлекательной цена, вроде, считается.


Итог.
Три разные метода подсчёта показали, что на текущий момент адекватная цена 1к хрущика на Ереванской 38-40 килобаксов, а нынешние завышенные цены предложения это тупизм продаванов первички.

Вообще-то, есть в стандартах оценки метод - подоходный называется, он расчитывает на основании 10 лет (120 доходов) + дисконтирование (куча показателей, но суммарно около 3-5%).
Волонтер, я не пытаюсь доказать, что цена на сегодня в 50тыс. баксов - адекватная и т.д. Я хочу понять истину и пытаюсь включить и учесть как можно больше параметров
Я согласен с результатами расчета стоимости по среднему доходу киевлянина, если вы мне гарантируете, что указанные данные в укрстате - реальные доходы.
Касательно определения стоимости по "депозитам" - свое мнение я выссказал.
По доходному - тоже.

Цитата:

а нынешние завышенные цены предложения это тупизм продаванов первички.

"Тупизм", как вы выразились, зависит от цены застройщиков, которые имеют наценку минимум 100%, застройщики - редиски? - подождите, так вы же сами ратуете на то, что у нас депо выше, чем в европах и доход должен быть, соответственно, выше

Out.

Нашёл на Домок почти( ) практическое подтверждение формуле Цена недвижа = 100 арендных плат.

В Варшаве. В одном и том же районе

Продажа однушки 34 кв.м - 33 244 € //www.warszawa.domoklik.pl/pl/oferta/... -pln-strzelecka

Miasto: Warszawa Dzielnica:Praga Płn Ulica:Strzelecka

Cena : 33 244 €

Rok budowy:2003 Piętra budynku:8 Piętro:8

Powierzchnia całkowita [m2]:34.00 Liczba łazienek:1 Liczba pokoi:1

Balkon: Stan łazienki: dobry





Аренда однушки 33 кв.м 309 € //www.warszawa.domoklik.pl/pl/oferta/... a-pln-siedlecka
Miasto:Warszawa Dzielnica:Praga Płn Ulica: Siedlecka

Cena : 309 €

Rok budowy: 2008 Piętra budynku:5 Piętro:2

Powierzchnia całkowita [m2]:33.00 Liczba pokoi:1





P.S. Район Praga Płn, судя по карте, почти центральный. //www.warszawa.domoklik.pl/pl/lista-o... sto/2-warszawa/

Нормальное количество и предложений на продажу квартир – почти 50000.

P.P.S. Вы часом инфой о средней зарплате варшавянина не владете?

Цитата:

P.P.S. Вы часом инфой о средней зарплате варшавянина не владете?

около 700 Евро до вычета налогов, но по налогам не скажу точно, вроде как 23% Но теневых зарплат там нет (практически).

Проспект Свободи
г. Ужгород / Закарпатская
цена $ 10 000 / 238 $ за м2
площадь 42.00 / 0.00 / 0.00 м2
3 этаж (5) к.

решил перезапостить ... а то в предыдущем не открывает...

думаю что это и есть адекватная цена м2... от этой цены и должен "плясать" рынок...

во времена ссср было 3 ком . кв в ужгороде = 1 ком в киеве ... в начале 80-х несколько моих знакомых провели такие обмены...