ЖК Малахит | ИнтерГал-Буд | ул. Богдановская

Уважаемые соседи!
Большая благодарность, всем, кто активно подключился с конструктивными предложениями в практической плоскости. Обсуждение приобретает более четкие очертания.
Отныне мой конструктив в теоретический площади больше смахивает на деструктив , поскольку очерчивает возможные препятствия по реализации конструктивных практических предложений других соседей Похоже, надо смириться с ролью Бабы Яги (а Баба Яга против (с)). Прошу только иметь в виду, что против не Баба Яга, а законодательство.
Тем не менее, я считаю, что чем лучше информирован, тем лучше вооружен. Тем более, что касается аппетитов на наши личные/семейные бюджеты. Будем вместе искать наиболее приемлемый вариант, взвесив все «за» и «против».
Итак, Вашему вниманию – обзор законодательства по обустройству придомовой территории. Извините за объемность
Чтобы знать, где мы можем устанавливать какие-либо объекты, необходимо понимать, где границы нашей придомовой территории и какие у нас на нее права.
Для начала, выдержи из основных законов.
Кодекс земельний
Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків
1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
2. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
5. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Кодекс податковий
Стаття 14. Визначення понять
14.1.205. прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації в межах відповідної земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі і споруди, та необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
И из свеженького. Формулировка определения «придомовая территория» из Налогового Кодекса абсолютно дословно перекочевала в свежепринятый закон (2015 года) «Об особенностях осуществления права собственности во многоквартирном доме»:
То есть, по идее ЖЕК как Балансодержатель нашего дома должен иметь на руках градостроительную и землеустроительную документацию на придомовую территорию.
Вместе с тем, согласно Договору, размещенному на сайте Малахита, в аренду ООО «Рент-Сервис» на 10 лет (т.е. с 2013 по 2023 год) передан земельный участок общей площадью 2,7528 га
Согласно этому Договору, а именно п. 8.3. Арендатор имеет право «- с письменного согласия Арендодателя (Киевского Городского совета) сооружать в установленном законом порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения».
На сайте госкадастра https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta по кадастровому номеру, указанному в договоре аренды (8000000000:72:063:0059) можете убедиться, что это участок на весь ЖК.
Если в аренду застройщику предоставлен участок на всю площадь ЖК, я не вижу ближайших перспектив получить отдельный документ, определяющий границы придомовой территории Дома №1 до окончания срока аренды.
Следовательно, на данный момент только застройщик (или ЖЕК, при условии, что застройщик передал ему землю в субаренду) имеет право сооружать какие бы то ни было объекты на территории земельного участка в аренде. Если на определенные объекты необходимо разрешение уполномоченных органов, то тогда после получения такого разрешения.
Таким образом, мы в интересной ситуации. Право на установку шлагбаумов, калиток и пр. имеет застройщик/ЖЕК (с разрешения КГГА), а платить за это должны мы почему-то, хотя, как правильно было отмечено не раз пользователями на форуме, ОП застройщика налево и направо раздавал инвесторам обещания закрытой территории (пусть это и условная «закрытая территория», если земля не в частной собственности). А в случае чего (не имей застройщик/ЖЕК всех разрешительных документов), финансово пострадает не застройщик/ЖЕК, а те, кто поучаствует в финансировании установки (изготовления) таких объектов и их последующей эксплуатации.

Процедурно по придомовой территории. На текущий момент четко определенной процедуры отвода придомовой территории, определенной на уровне КМУ или Министерства нет. Ранее (с 1996 до 2005 года) действовал общий Приказ нескольких Министерств. С 2005 года он отменен. С 2013 года по Киеву действует Порядок, утвержденный решением Киевгорсовета от 28.02.2013 года № 63/9120. Принятый в 2015 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности во многоквартирном доме» вносит следующие изменения в Земельный Кодекс Украины, в частности часть вторую ст. 42 излагает в следующей редакции:
"2. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України";
То есть, КМУ должен разработать какой-то новый Порядок, которого пока еще нет.
Поэтому руководствуемся упомянутым Порядком передачи (предоставления земельных участков в пользование или в собственность из земель коммунальной собственности в городе Киеве, утвержденном решением Киевского городского совета от 28.02.2013 N 63/9120 (в редакции решения от 04.03.2015 N 195/1060). Порядок достаточно громоздкий, не буду его расписывать, ибо на данном этапе практически мы не сможем им воспользоваться.
Согласно этому Порядку, как и согласно ЗКУ (ЗемКодекс) земля из коммунальной собственности может передаваться бесплатно в собственность юридическим лицам - ОСББ. То есть только после создания ОСББ мы сможем претендовать на отвод земли придомовой территории и получение ее в собственность. И, вероятнее всего, не ранее окончания срока аренды участка под ЖК, т.е. не ранее 2023 года (и если эта аренда не будет продлена или Арендатор не выкупит земельный участок).
До этого момента мы можем либо идти на поводу у застройщика/ЖЕКа и финансировать его «инициативы» (пусть и с нашей подачи) по обустройству придомовой территории, не получая никаких прав и гарантий на такие объекты, либо не идти. Или же, как компромисс, выбирая первый вариант, пытаться уменьшить свои затраты.

По временным сооружениям (МАФам).
ЗАКОН УКРАЇНИ «Про благоустрій населених пунктів» (выдержки)
Стаття 13. Об'єкти у сфері благоустрою населених пунктів
1. До об'єктів благоустрою населених пунктів належать:
2) прибудинкові території;
Стаття 15. Утримання об'єктів благоустрою
Стаття 16. Обмеження при використанні об'єктів благоустрою
1. На об'єктах благоустрою забороняється:
1) виконувати роботи без дозволу в разі, якщо обов'язковість його отримання передбачена законом;
6) встановлювати технічні засоби регулювання дорожнього руху без погодження з відповідними органами Міністерства внутрішніх справ України;
Стаття 21. Елементи благоустрою
1. Елементами (частинами) об'єктів благоустрою є:
5) технічні засоби регулювання дорожнього руху;
9) малі архітектурні форми;
2. Мала архітектурна форма - це елемент декоративного чи іншого оснащення об'єкта благоустрою.
До малих архітектурних форм належать:
- огорожі, ворота, ґрати;
Розміщення малих архітектурних форм здійснюється відповідно до цього Закону за рішенням власника об'єкта благоустрою з дотриманням вимог законодавства, державних стандартів, норм і правил.
Стаття 25. Утримання та благоустрій прибудинкових територій багатоквартирних житлових будинків
1. Утримання та благоустрій прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку, належних до нього будівель, споруд проводиться балансоутримувачем цього будинку або підприємством, установою, організацією, з якими балансоутримувачем укладено відповідний договір на утримання та благоустрій прибудинкової території.
Стаття 36. Фінансування заходів з благоустрою населених пунктів
Благоустрій прибудинкових територій об'єктів нового будівництва, реконструкції та капітального ремонту будівель та споруд здійснюється за рахунок коштів забудовників (інвесторів).
Благоустрій прибудинкової території багатоквартирного будинку здійснюється за рахунок коштів власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, отриманих як плата за надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкової території.

Решение Киевского городского совета «О правилах благоустройства в городе Киеве» от 25 декабря 2008 года N 1051/1051 (выдержки)
тимчасова споруда - це споруда функціонального (в тому числі для здійснення підприємницької діяльності), декоративно-технологічного призначення, в тому числі мала архітектурна форма, яка виготовляється з полегшених збірних конструкцій та встановлюється без улаштування заглибленого фундаменту тощо;
8.4. Технічні засоби регулювання дорожнього руху
8.4.1. Знаки дорожні, загальні технічні умови: правила застосування та розміщення повинні відповідати вимогам ДСТУ 4100-2002; світлофори дорожні, загальні технічні вимоги; правила застосування та вимоги безпеки повинні відповідати ДСТУ 4092-2002; пристрій примусового зниження швидкості дорожньо-транспортної техніки на вулицях і дорогах повинен відповідати ДСТУ 4123-2006 та вимогам постанови Кабінету Міністрів України від 10.10.2001 N 1306 "Про Правила дорожнього руху".
8.4.4. Встановлення дорожніх знаків, розміщення рекламних інформаційних носіїв та іншої сторонньої інформації на конструкціях технічних засобів регулювання дорожнього руху без погодження з комунальним підприємством "Київдорсервіс", балансоутримувачем, Державтоінспекцією та без внесення до загальноміської дислокації забороняється.
XIII. РОЗМІЩЕННЯ ТА УТРИМАННЯ МАЛИХ АРХІТЕКТУРНИХ ФОРМ ТА ТИМЧАСОВИХ СПОРУД ТОРГОВЕЛЬНОГО, ПОБУТОВОГО, СОЦІАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО ЧИ ІНШОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ДЛЯ ЗДІЙСНЕННЯ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
13.1.1. Розміщення малих архітектурних форм та тимчасових споруд торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності проводиться відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про благоустрій населених пунктів", Єдиних правил ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.94 N 198, наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21 жовтня 2011 року N 244 "Про затвердження Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності", зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 листопада 2011 року за N 1330/20068, інших нормативно-правових актів, а також рішень Київської міської ради та розпоряджень виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Не буду более детально расписывать порядок размещения МАФов (кто хочет, может открыть Приказ Минрегинонстроя № 244 от 21.10.2011 и почитать), покуда не примем решение, что мы будем устанавливать.

Новый генплан

Цитата "Wish23":

P.S.: Дмитрий, я Вам отправил сообщение через форум.

что-то ничего не получил. лучше на мой личный отпишитесь телефон, пожалуйста.

По сути обсуждения - накопилось много информации, мы все глубже заходим в дискурс, что, соответственно, нас отдаляет от реального воплощения в жизнь наших пожеланий. Как и предлагал, настаиваю на собрании инициативной группы - тех кто действительно заинтересован в результатах по благоустройству ЖК. Откликнулась Оксана - мы определили,что выйдет собраться в понедельник-вторник у нас во дворе на 18.00-19.00. Время еще не согласовано окончательно, но откладывать больше некуда. С Вадимом еще свяжусь и уточню,так же само с Сергеем. Остальные свяжитесь со мной самостоятельно. постараемся под всех согласовать время встречи.

Цитата "3dcom":

понедельник-вторник у нас во дворе на 18.00-19.00

меня время устраивает, лучше конечно ближе к 19.
как определитесь, маякуйте, я за форумом слежу

Заходил сегодня забирал свои акты у Елены Николаевны - управляющая в нашем ЖК - сообщила, что Евробудку и калитку они оборудуют, а расходы по охране - уже наши будут заботы. Сообщила что многие желают специализированную охрану в нашем доме. Это не может не радовать,в то же время многие это не все, а платить за кого-то и еще не менее 100-200 грн. не все пожелают.
По поводу заезда со стороны дома №2 (после его сдачи) - не услышал ясности.

Цитата "Wish23":

Новый генплан

Смотрю, труба детскому садику, как спиной чуял, что его ожидает участь превращения в паркинг или ТЦ.

По данному генплану, получается, что наш паркинг вовсе не наш, а общий как минимум для домов первой и второй линии со сплошным проездом, поэтому с воротами или шлагбаумом вопрос без ОП, благоустройства и ЖЭКа не решить.
Вотора, кстати, по опыту не рекомендую на такой размер парковки - они не справятся с утренним и вечерним наплывом машин во двор/со двора, мы будем иметь головную боль с регулярным ремонтом недешевого привода и/или постоянным проседанием асфальта.

Готов биться об заклад что если паркинга не будет в домах следующей очереди, то паркинга вообще не будет. Не выгодны застройщику проекты отдельных паркингов.

Цитата "Br0nes1av":

Смотрю, труба детскому садику, как спиной чуял, что его ожидает участь превращения в паркинг или ТЦ.

Действительно,сада нет на новом генплане..
Старый генплан для сравнения-

Уважаемые соседи!
14.09.2015 г. в 19:00 во дворе дома №1 состоится собрание инициативной группы жильцов дома.
Повестка дня.
1. Знакомство.
2. Определение актуальных вопросов жизнедеятельности дома.
3. Решение о подготовке общего собрания жильцов.
4. Разное.
Приходите сами и приводите соседей!

Уважаемые соседи!
14.09.2015 г. в 19:00 во дворе дома №1 состоится собрание инициативной группы жильцов дома.
Повестка дня.
1. Знакомство.
2. Определение актуальных вопросов жизнедеятельности дома.
3. Решение о подготовке общего собрания жильцов.
4. Разное.
Приходите сами и приводите соседей!

Всем привет!
давайте пожалуйста активнее по вопросу установки счётчиков!!))

1. Письмо на ТУ, как я понимаю, мы пишем от всех. Пример набросал, прикрепляю, попрошу глянуть Оксану (там того письма, но всё же).
2. В листовке Техучёта дополнительно было обнаружено, что при установке они проводят тепловизионную диагностику квартиры.
3. Согласен с BonVoyage, меня больше привлекают немецкие счётчики, тем более что они обещали скидку при опте и см. пункт 2.
4. На форуме Лидера появились желающие установить счётчик - постараемся сделать ещё больший опт.
5. Вопрос Оксаны про перевод единиц измерения из ватт-часов в калории - процедура в одно действие со стандартным коэффициентом.
6. Вопрос BonVoyage по наличию проводного интерфейса в модели с радио - не уверен что мы сможем как-то применить радио, если ЖЕК проведёт в нашем доме проводную систему. Даже при проводной системе будет доступ на веб страницу со всей информацией.
7. Все эти и другие возможно забытые мною моменты дообсудим завтра при встрече, тянуть с вопросом не стоит - уже сентябрь.

Если есть вопросы, кроме форума оставляю телефон - О67-428-два-два-четыре-четыре Вадим

Цитата "vadim_tmp":

Всем привет!
давайте пожалуйста активнее по вопросу установки счётчиков!!))
...
Если есть вопросы, кроме форума оставляю телефон - О67-428-два-два-четыре-четыре Вадим

Вадим, согласна с необходимостью ускорения процесса. Просто как-то неудобно торопить инициатора, мало ли как у Вас со временем.
По пунктам:
1. Письмо посмотрела. В корректировках нет надобности. Единственное, что можно добавить, так это "індивідуальних лічильників", если сочтете нужным. (Прилагаю). Если вдруг у Вас нет возможности распечатать, маякните, я напечатаю и принесу на встречу.
2. Это хорошо, потому как, насколько можно судить по форуму, некоторые соседи отдельно нанимали тепловизорщиков за дополнительные деньги.
3. Возражений нет.
4. Прекрасно. Чем больше, тем "луччее".
5. Спасибо, убедили. Я в этих вопросах не очень Все же девочка, хоть и умею писать письма
6. Не очень не поняла (см. п.5)
7. Да, затягивать не стоит, отопительный сезон на носу.

Уважаемые соседи!
Спасибо всем, кто смог поучаствовать в собрании. Как для первого собрания, то удачном, на мой взгляд. По многим вопросам есть общее понимание. По тем же, где консенсуса не достигли (например, охрана территории), будем дополнительно обсуждать. Результаты собрания систематизируем, составим проекты писем в ЖЕК и/или другие инстанции, разместим на форуме.

Сергей (investor-v-malahite), в продолжение вчерашнего обсуждения по вопросу смены ЖЕКа. Я сегодня еще раз просмотрела ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» от 14 мая 2015 года N 417-VIII. Согласно этому закону (Ст. 10.) «6. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.» То есть, по вопросу назначения управляющего, его отзыва, утверждения и изменения условий договора с ним (а это вопрос 2 части второй ст.10), необходимо более 50% голосов собственников (как квартир, так и нежилых помещений), а не присутствующих на собрании.
Я не нашла условий, допускающих решение 25%+1 голосами. Если Вы владеете такой информацией, подкрепите, пожалуйста, ссылкой на законодательство.
Вместе с тем стоит отметит, что даже при условии наличия у нас более 50% собственников, желающих сменить ЖЕК, на данном этапе это будет очень проблематично, на мой взгляд.
Ни один ЖЕК не возьмет в управление дом без придомовой территории (без надлежащим образом оформленных документов на нее). А у нас ситуация такая, что до 2023 года, т.е. до окончания срока действия договора аренды на весь участок ЖК между застройщиком и горсоветом, мы никак не сможем отделить придомовую территорию нашего дома и оформить на нее документы.
Если Вам известен способ решения этой проблемы, поделитесь, пожалуйста.
Заранее признательна.

Если я правильно понял цитату, то голосуют не собственники, а их квадратные метры.
Вернее, вес имеет не количество собственников на собрании, а количество/доля метров, которыми они владеют. Поэтому, на будущее, при составлении списка участников собрания, при подсчете голосов нужно учитывать квм

Цитата "mmalahit":

Если я правильно понял цитату, то голосуют не собственники, а их квадратные метры.
Вернее, вес имеет не количество собственников на собрании, а количество/доля метров, которыми они владеют. Поэтому, на будущее, при составлении списка участников собрания, при подсчете голосов нужно учитывать квм

Абсолютно верно! Причем, не только жилых помещений (квартир), а и нежилых!

Цитата "vesnushkaya":

Абсолютно верно! Причем, не только жилых помещений (квартир), а и нежилых!

То есть, пока не все квартиры проданы, то нужно учитывать, что площадь непроданных квартир+площадь нежилых помещений - это собственность застройщика, то есть голоса против.

Цитата "vesnushkaya":

Сергей (investor-v-malahite), в продолжение вчерашнего обсуждения по вопросу смены ЖЕКа. Я сегодня еще раз просмотрела ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» от 14 мая 2015 года N 417-VIII. Согласно этому закону (Ст. 10.) «6. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.» То есть, по вопросу назначения управляющего, его отзыва, утверждения и изменения условий договора с ним (а это вопрос 2 части второй ст.10), необходимо более 50% голосов собственников (как квартир, так и нежилых помещений), а не присутствующих на собрании.



//www.prostobank.ua/finansovyy_gid/byudz het/stati/pyat_novinok_zakona_o_prave_so bstvennosti_v_mnogokvartirnom_dome
Я не нашла условий, допускающих решение 25%+1 голосами. Если Вы владеете такой информацией, подкрепите, пожалуйста, ссылкой на законодательство.
Вместе с тем стоит отметит, что даже при условии наличия у нас более 50% собственников, желающих сменить ЖЕК, на данном этапе это будет очень проблематично, на мой взгляд.
Ни один ЖЕК не возьмет в управление дом без придомовой территории (без надлежащим образом оформленных документов на нее). А у нас ситуация такая, что до 2023 года, т.е. до окончания срока действия договора аренды на весь участок ЖК между застройщиком и горсоветом, мы никак не сможем отделить придомовую территорию нашего дома и оформить на нее документы.
Если Вам известен способ решения этой проблемы, поделитесь, пожалуйста.
Заранее признательна.

Цитата "anzhelika nikitenko":

//www.prostobank.ua/finansovyy_gid/byudz het/stati/pyat_novinok_zakona_o_prave_so bstvennosti_v_mnogokvartirnom_dome

Анжелика, прошу прощения, но я не нашла по ссылке ответа на вопрос.