Вторая волна кризиса - реальная угроза для РЖН?

Цитата "AD2009":

І таких в Києві не менше 30 тисяч.

Щороку треба мати таких не менше 30 тис. Щоб викуповувати квартири померлих киян і новобудови, треба не менше 30 тис мігрантів щороку.

Цитата "Lorer":

Я где-то читал, что не только нефть, а и газ российский Европе уже кагбе и не особо нужен в тех количествах, что были законтрактованы. А если им газ не нужен (то есть промышленность стала меньше его потреблять), то им и металлы и остальное сырье для промышленности, тоже кагбе не слишком необходимы. Так что мы вместе с Россией вполне можем оказаться в интересном положении.

Европейская промышленность может и рада бы потребить весь рос. газ, но дорогой он очень. В Штатах газ вдвое дешевле, чем у Газпрома. При такой разнице в цене европейская промышленность становится неконкурентноспособной. Поэтому экспорт Газпрома в Европу и сокращается уже несколько лет подряд. При этом потребление газа в ЕС растет, потребление газа в Штатах растет, а экспорт Газпрома в ЕС сокращается.

Цитата "GONY":

Цитата "AD2009":

І таких в Києві не менше 30 тисяч.

Щороку треба мати таких не менше 30 тис. Щоб викуповувати квартири померлих киян і новобудови, треба не менше 30 тис мігрантів щороку.

GONY, Ваш фаталізм не доречний. Щороку в Києві помирає десь 17 тисяч людей. І не факт, що вони дають ринку 17 тисяч квартир... Може, дають на продаж 2-3 тисячі.

Разом з тим, вікіпедія говорить, що населення Києва щорічно збільшується на 20-25 тисяч людей. Але яке це все це має значення до кількості хомяків та мільйонерів - реальних гравців на ринку нерухомості?

Цитата "AD2009":

GONY, Ваш фаталізм не доречний. Щороку в Києві помирає десь 17 тисяч людей. І не факт, що вони дають ринку 17 тисяч квартир... Може, дають на продаж 2-3 тисячі.

А це не важливо. Якщо, скажімо, внук отримує квартиру в спадок і починає в ній проживати, йому вже не потрібно ні "хом'ячити", ні влізати в іпотеку. Як мінімум він вже не створює попиту на ринку нерухомості. Зато тепер цей внук стає вельми привабливою парою чк мінімум, для частини студенток з провінції. Таким чином, після шлюбу буде стерилізовано попит на ринку нерухомості і цієї частини населення.

Звичайно, ми не маємо точних цифр, скільки саме попиту на нерухомість стерилізується квартирами киян, що відійшли в інший світ, але принаймні, ця цифра може буди сутитєвою.

Цитата "AD2009":

Як тільки дочекається часу Х – вийде на ринок, і буде купувати. І таких в Києві не менше 30 тисяч.

Отже, в час Х на ринок нерухомості Києві вийдуть 20-30 тисяч хомяків + 3-5 тисяч інвесторів (тих що можуть купляти підїздами) = разом до 35 тисяч чистих покупців . В цей переломний момент половина з 4-5 тисяч чистих продавців, побачивши попит, зніме житло з продажу.... (забудовники припинять продажі майже повністю... )

Если посмотреть на статистику пожаров и пожарных частей за последние 100 лет, то можно увидеть четкую корреляцию: число пожаров увеличивается вместе с числом пожарных частей.
Откуда несложно сделать вывод - для борьбы с пожарами необходимо как можно скорее уничтожить пожарные части.

Цитата "AD2009":

GONY, Ваш фаталізм не доречний.

GONY вообще на форуме оптимист, пессимисты куда-то пропали.
Наверно убежища роют

Цитата:

Щороку треба мати таких не менше 30 тис. Щоб викуповувати квартири померлих киян і новобудови, треба не менше 30 тис мігрантів щороку.

Уже об этом говорили 100,2 раза. Прямой зависимости между сокращением населения и выбросом на рынок (продажи или аренды) квартир - нет. По той причине что жильё сейчас не есть предметом индивидуального пользования. (Если в будущем все люди будут по-одиночке жить в своих квартирах, тогда зависимость станет прямой.)
А пока этого не случилось, надо смотреть процент жилья с последним жителем. Достоверных статданных у нас, думаю, нет. А вот в Германии, к примеру, этот фактор даже называют причиной роста цен на недвижимость. Говорят, что больше стало жилья с одним жильцом, при одинаковом предложении и одинаковом кол-ве населения это неминуемо ведёт к росту спроса.

И что даст рынку освобождения жилья с последним жителем? Как правило, некачественную вторичку в очень плохом состоянии (последний ремонт (он же первый) проведён в 1975-м году).
Ну да Бог с ним. Если предложение некачественной вторички будет увеличиваться - я готов признать, что цены будут падать.

А насчёт 30 тыс. мигрантов в год - почему бы и нет?
Региональный разжимной обмен + возобновление ипотеки на сумму розжима могут сделать сказку былью

(Вопрос по Хомякоиду. Он же тоже, видать, региональный разжимной обменщик?
1. Продаёт квартиру в своём городе.
2. Судя по нику он не чистый продавец (и не сжимной обменщик уж точно)
3. Будет что-то покупать. А где?
В своём городе, или в Киеве???
(интересно )

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Цитата:

Щороку треба мати таких не менше 30 тис. Щоб викуповувати квартири померлих киян і новобудови, треба не менше 30 тис мігрантів щороку.

Уже об этом говорили 100,2 раза. Прямой зависимости между сокращением населения и выбросом на рынок (продажи или аренды) квартир - нет. По той причине что жильё сейчас не есть предметом индивидуального пользования. (Если в будущем все люди будут по-одиночке жить в своих квартирах, тогда зависимость станет прямой.)
А пока этого не случилось, надо смотреть процент жилья с последним жителем. Достоверных статданных у нас, думаю, нет. А вот в Германии, к примеру, этот фактор даже называют причиной роста цен на недвижимость. Говорят, что больше стало жилья с одним жильцом, при одинаковом предложении и одинаковом кол-ве населения это неминуемо ведёт к росту спроса.

И что даст рынку освобождения жилья с последним жителем? Как правило, некачественную вторичку в очень плохом состоянии (последний ремонт (он же первый) проведён в 1975-м году).
Ну да Бог с ним. Если предложение некачественной вторички будет увеличиваться - я готов признать, что цены будут падать.

А насчёт 30 тыс. мигрантов в год - почему бы и нет?
Региональный разжимной обмен + возобновление ипотеки на сумму розжима могут сделать сказку былью

(Вопрос по Хомякоиду. Он же тоже, видать, региональный разжимной обменщик?
1. Продаёт квартиру в своём городе.
2. Судя по нику он не чистый продавец (и не сжимной обменщик уж точно)
3. Будет что-то покупать. А где?
В своём городе, или в Киеве???
(интересно )

Изет, отвечаю на вопросы для Вашего дисера
1. Продаю двушку в Виннице, класный дом, район, этаж, состояние в квартире среднее.
Не продавал бы, так как снимаю за 2300 грн., без комун., все устраивает, но хозяйка хочет
продавать, лень опять искать новое жилье для сьема.
2. Не понял вопроса (сжимной-разжимной, что это ?)
3. Покупаю в ближайшем пригороде Киева, до работы на маршрутке 30 мин., сейчас
с Веника трачу 1 час.

За два дня продаж дают 38 у.е., помудохаюсь до конца месяца, потом видно будет.
Наверно все

Цитата "Хомякоид":

Изет, отвечаю на вопросы для Вашего дисера
1. Продаю двушку в Виннице, класный дом, район, этаж, состояние в квартире среднее.
Не продавал бы, так как снимаю за 2300 грн., без комун., все устраивает, но хозяйка хочет
продавать, лень опять искать новое жилье для сьема.
2. Не понял вопроса (сжимной-разжимной, что это ?)
3. Покупаю в ближайшем пригороде Киева, до работы на маршрутке 30 мин., сейчас
с Веника трачу 1 час.

За два дня продаж дают 38 у.е., помудохаюсь до конца месяца, потом видно будет.
Наверно все

Огромное спасибо за (бес)ценную инфу (для моего дисера )
Итак:
1. Вы региональный обменщик (здесь я угадал)
2. Разжимным Вы получитесь, если по итогам обмена будете доплачивать деньги. Сжимным - если доплачивать будут Вам.
(Пример:
а). продали квартиру (дом) в Виннице за 38, купили квартиру(дом) в пригороде Киева за 60 - Вы произвели разжимной обмен (с коэффициентом розжима 1.58)
б). продали квартиру(дом) в Виннице за 38, купили квартиру (дом) в пригороде Киева за 32 - Вы произвели сжимной обмен (с коэффициентом розжима 0.84)
3. Такие мелкие расстояние до Киева считаю переселением в столицу.
(Гони говорит, что население Киева падает. Зато посмотирите, как пригороды растут! В целом население kiev region может и не сокращаться, просто идёт процесс опригороживания крупных и средних городов в Украине (субурбанизация).

Цитата "Иззет Кизиларслан":

...Прямой зависимости между сокращением населения и выбросом на рынок (продажи или аренды) квартир - нет. По той причине что жильё сейчас не есть предметом индивидуального пользования. (Если в будущем все люди будут по-одиночке жить в своих квартирах, тогда зависимость станет прямой.)
А пока этого не случилось, надо смотреть процент жилья с последним жителем. Достоверных статданных у нас, думаю, нет. А вот в Германии, к примеру, этот фактор даже называют причиной роста цен на недвижимость. Говорят, что больше стало жилья с одним жильцом, при одинаковом предложении и одинаковом кол-ве населения это неминуемо ведёт к росту спроса.

И что даст рынку освобождения жилья с последним жителем? Как правило, некачественную вторичку в очень плохом состоянии (последний ремонт (он же первый) проведён в 1975-м году).
Ну да Бог с ним. Если предложение некачественной вторички будет увеличиваться - я готов признать, что цены будут падать...

Что-то я недопонял. Если процент жилья с одним жильцом уже стал больше, как это может в будущем привести к росту спроса и цен? Если это и так, то он, этот рост спроса, уже состоялся - в тот период, за который был зафиксирован рост процента жилья с одним жильцом. Поясните для тугодума, плиз.

Цитата "Lorer":

Что-то я недопонял. Если процент жилья с одним жильцом уже стал больше, как это может в будущем привести к росту спроса и цен? Если это и так, то он, этот рост спроса, уже состоялся - в тот период, за который был зафиксирован рост процента жилья с одним жильцом. Поясните

Процент жилья с одним жильцом - это переменная величина (т.к. жизнь не стоит на месте, каждый день кто-то рождается или умирает, идёт в ЗАГС или вызывает мастера взломать замок и забрать с квартиры свои вещи )
Рост процента жилья с одним жильцом при неизменной динамике кол-ва населения города (это мы о Германии) приводит к тому, что нужно большее количество отдельного жилья. (По-моему, это очевидно и без примера)
(И в случае с Украиной это обстоятельство действует на розжим рынка, т.к.
а) на 5 браков по статистике приходится 3 развода и процент разводов от поколения к поколению растёт.
б) на одну семью приходится 1.4 ребёнка и фертильность от поколения к поколению падает.
в) разница в средней продолжительности жизни мужчин и женщин превышает 10 лет и этим растягиваются сроки освобождения жилья одним поколением.

В случае с Киевом процесс эмиссии на рынок жилья, освобождённого от последнего жителя, затруднён тем обстоятельством, что реально в среднем на каждого киевлянина (и мигранта) припадает намного меньше м2, чем средняя площадь отдельного жилья в Киеве.
А вот в регионах этот процесс идёт "на ура" (полно жилья с последним жителем (бабки в своих хатах-мазанках, которым недолго осталось..). Там освобождение жилья с последним жителем идёт интенсивно. А для кого???

Скажу просто и понятно:
В чём будет проявляться тенденция к снижению численности населения Киева? Там где в квартире до этого жила семья из 4-х человек, останется жить семья из 3-х человек (уменьшение населения сразу на 25%! )
На рынок эта квартира, понятное дело, пока не попадёт

Давайте помоделюємо (по цій темі форуму), що буде на ринку з новою хвилею кризи...

Криза буде проявлятись, скажемо, зниженням курсу гривні до 10 і подальшим спадом ділової активності (хоча ділова активність і навпаки, може вирости, при слабкій то валюті).

Теоретично, повториться те, що було в 2008-2009 роках. Стабільність цін метрів в гривнях та зниження в доларах (на 20%) – хом’які п’ють шампанське . Теоретично, після цього курс може знизитись до 12 і далі те саме, і до 14 грин/дол і знову те саме . Чи буде все в точності повторюватись як раніше? Думаю, навряд.

80% значних заощаджень в Києві – у валюті (а не в гривнях) – не привожу розрахунки для спрощення. Тому, разом з ростом курсу автоматично майже так само ростуть і заощадження....
Тому, при курсі, скажемо, 10, маса грошей в Києві зростає з 250 млрд грн до 300 млрд грн. А ринок нерухомості чистих продавців як був 5 млдр грн так і залишається (??? )....

Навряд таке можливо... Кризовий переляк у продавців уже минув. Другу та третю валютні кризи будуть сприймати вже спокійно.

Тому, моя думка, з подальшим погіршенням курсу гривні ціни на метри вже не будуть стабільними в гривнях. Вони будуть рости пропорційно росту заощаджень - іншими словами, будуть скоріше стабільними в доларах. Тому, власники валюти від подальшої девальвації гривні не виграють.

Цитата "AD2009":

GONY, Ваш фаталізм не доречний. Щороку в Києві помирає десь 17 тисяч людей. І не факт, що вони дають ринку 17 тисяч квартир... Може, дають на продаж 2-3 тисячі.

Ви помиляєтесь. Держкомстат дає нам іншу цифірь. В минулому році в Києві померло 28625
чол. А середню школу закінчило 19,4 тис чол. Таким чином природнє скорочення дорослого населення склало приблизно 9 тис. Далі буде гірше, оскільки ми тільки почали заходити в демографічну яму і до дна нам ще рухатись років 8-10.

Крім того, щороку на 10-13 тис квартир збільшується житловий фонд Києва. І треба як мінімум 20-25 тис мігрантів, щоб їх викуповувати. От і маємо, що в рік Києву необхідно мати 30-35 тис мігрантів, щоб підтримувати співвідношення "доросле населення/кількість квартир". В кращі часи з мігрантами проблеми не було, а зараз.... демографічна яма. З кожним роком кількість випускників шкіл зменшується на 30-40 тис чол по країні. Якщо припустити, що 10% випускників шкіл рушає підкорювати столицю, то маємо, що з кожним роком потік мігрантів в Київ буде на 3-4 тис менше. Саме це явище і спостерігається в останні роки. Ось міграційний приріст в Києві по роках:

2010 -- 10611 чол
2009 -- 15404 чол
2008 -- 23400 чол
2007 -- 24803 чол
2006 -- 26691 чол
2005 -- 30640 чол

Ці цифри Ви можете легко перевірити на сайті Деркомстата. В цьому році, думаю, буде менше 10 тис, а потрібно хоча б 25-30 тис, щоб підтримувати накачку бульбашки.

Цитата "AD2009":

Але яке це все це має значення до кількості хомяків та мільйонерів - реальних гравців на ринку нерухомості?

Це ж не фондовий ринок, а ринок нерухомості. На ринку нерухомості окрім гравців повинні бути і кінцеві споживачі. Інакше гравцям нікому буде впарити свої інвестиційні квартири. Знову ж таки посилаюсь на приклад Юго. Далі знижувати ціну він не хоче, а продати по бажаній ціні не може. При подальшому зменшенні міграційного потоку в Київ таке може трапитися з усіма інвесторами.

В соседней ветке Ева из Киевгорстроя поведала, что 3-комнатные квартиры сейчас лежат мёртвым грузом. А 1-комн. и 2-комн берут. (не разгребают, а просто "берут").
Киевгорстрой! Возьмите GONY консультантом по демографическим изменениям, а то завтра 4-комнатных наклепаете, конкурентом у Юго добавитесь (в мёртвом сегменте).
а GONY потом 50% гонорара мне перечислит (за идею)

Цитата "GONY":

Далі буде гірше, оскільки ми тільки почали заходити в демографічну яму і до дна нам ще рухатись років 8-10.

GONY, здається Ви ще публічно не робили свій прогноз по ринку житла Києва. Не хочете спробувати?
Думаю, публіці було б цікаво почути Вашу думку про те, КОЛИ буде дно та до якого рівня опустяться ціни.

Цитата "AD2009":

GONY, здається Ви ще публічно не робили свій прогноз по ринку житла Києва. Не хочете спробувати?
Думаю, публіці було б цікаво почути Вашу думку про те, КОЛИ буде дно та до якого рівня опустяться ціни.

В этой теме не делал, а вообще его прогноз хорошо форумчанам известен:
После ЕВРО-2012 будет очень высокая вероятность дефолта, который может случиться в 2013-м или 2014-м годах, а в 2015-м будет самое время брать киевскую недвигу, помногу и быстро.

Цитата "AD2009":

Цитата "GONY":

Далі буде гірше, оскільки ми тільки почали заходити в демографічну яму і до дна нам ще рухатись років 8-10.

GONY, здається Ви ще публічно не робили свій прогноз по ринку житла Києва. Не хочете спробувати?
Думаю, публіці було б цікаво почути Вашу думку про те, КОЛИ буде дно та до якого рівня опустяться ціни.

Так ми регулярно робимо прогнози у відповідних гілках. Є прогнози на пів року і на рік. Потім ми отримуємо або не отримуємо медальки. Що до абсолютного дна, то я думаю, що воно буде не раніше ніж через 8-10 років. Тобто на дні демографічної ями.

У мене до Вас теж є одне запитання. Ви згодні купити зараз квартиру Юго за 110 тис долларів? Адже, згідно з вашою теорією, вже влітку вона почне стрімко дорожчати.

Цитата "GONY":

У мене до Вас теж є одне запитання. Ви згодні купити зараз квартиру Юго за 110 тис долларів? Адже, згідно з вашою теорією, вже влітку вона почне стрімко дорожчати.

Неточно. Згідно з моєю теорією, влітку 2011 року дисбаланс між зростаючою грошовою масою в Києві та інвестиційним активом "нерухомість" стане настільки разючим, що це викличе початок перетікання грошей в метри... (демографія відпочиває ). Ціни будуть стабільні в доларах десь до кінця року.... Потім процес прискориться ...

Щодо квартирки Юго, з нею проблема Вона не інвестиційна Це ж "панель"(?) - неякісне житло... Як інвестиційний актив такого я не придбаю...
Не те що на нього не буде попиту зовсім.... буде, але це попит з дисконтом.

Втім, як консервативний інвестор, я був би більш спокійним з квартирою Юго, ніж з грошима. Це в будь якому випадку реально твердий актив . А гроші... - папірці та нулики в компьютері банкіра... Сьогодні це 110 тисяч доларів - а завтра замок на дверях банка-банкрота... Спитайте вкладників Леман Бразерз.

Цитата "AD2009":

Цитата "Sentrax":

Лично я до кризииса не мог купить даже хруща 1-к, сейчас могу спокойно купить 2-к, и если напрягусь 3-к, но теперь не хочу:)

Персонаж Sentrax реально зацікавив – типовий хомяк, який має 50-70 тисяч доларів на придбання квартири, але вичікує подальшого зниження цін ... Поки не дочекається дна.... Як тільки дочекається часу Х – вийде на ринок, і буде купувати. І таких в Києві не менше 30 тисяч.

Отже, в час Х на ринок нерухомості Києві вийдуть 20-30 тисяч хомяків + 3-5 тисяч інвесторів (тих що можуть купляти підїздами) = разом до 35 тисяч чистих покупців . В цей переломний момент половина з 4-5 тисяч чистих продавців, побачивши попит, зніме житло з продажу.... (забудовники припинять продажі майже повністю... )

Запитання для самостійної відповіді: яка буде ціна метра в момент Х+6 місяців? А в момент Х+1 рік?

Спасибо КЭП //www.lurkmore.ru/КО за попытку определить количество насиженного мною добра:))) Жаль что Ваш логический ряд состоял из одного звена, а именно определения моих финансовых способностей по фразе "могу купить 2-ку":)
Лично для Вас скажу, только оооочень серьезный прогиб рынка может заставить меня поменять валюту на бетон. Да и вообще, как-то грустно мне стало после походов по просмотрах... Унылое гуно Ваши хрущи и панельки, имхо конечно. Рассматриваю ретировку с города в пригород.
По поводу других скажу, вот у меня товарищ купил недавно новую машинку за 30 килобаксов, хаты собственной нету, снимает 4-к квартиру в хорошем районе... живет очень достойно, что предлагаете вы? Купить засцаный хрущь и кичится тем, что он свой? Ездить на маршрутке и жрать мивину? Возьмите себе такое счастье... Второй товарищ тоже купил себе машинку, тоже за 28 кусков, правда в кредит, под 6% в грн, акция такая была, живет с родителями, потому как ему 25 лет:) Жизнью доволен, 4 раза в год ездит отдыхать по неделе, 2 раза за границу, 2 раза в Карпаты. А доволен ли тот олень в хруще и с кредитом на 30 лет?