Разумный размер залога во время кризиса

Цитата:

Туфта и лапша, нет такого. Я бы никогда не снял на таких условиях.

Ну не спорю. Сейчас не тот рынок, что б диктовать такие условия.
Я просто говорю свое мнение про то, как считаю, что должно быть
То есть если я поставлю в квартиру новую мебель, технику, а арендатор устроит там пьяный дебош и все побьет/поломает или заберет себе (скомуниздит), то что мне надо будет в этом случае делать?

У меня в элит стоимость комплектации составляет от 100 тысяч уе - вы мне заплатите такой залог? Не смешите мои тапочки.

Цитата:

У меня в элит стоимость комплектации составляет от 100 тысяч уе - вы мне заплатите такой залог? Не смешите мои тапочки.

Ну я не про элит...
Ну скажите, что будете делать, если Вашу квартиру снимет сынок депутата.
Приведет туда своих дружбанов, всё разгромит там и свалит?
Не, ну если у Вас есть нужные связи в прокуратуре, органах, то можно как-то и повлиять...

А что делать "обычному" арендодателю?

Цитата:

Ну я не про элит...
Ну скажите, что будете делать, если Вашу квартиру снимет сынок депутата.
Приведет туда своих дружбанов, всё разгромит там и свалит?

Ну ничего вы не сделаете. Если профессионально относитесь к аренде, то таких проколов с клиентами не бывает. У меня только один случай такой был в элит - выбитая дверь в санузел, побита там плитка, покурочена сантехника. За двое суток все было приведено моей бригадой в первоначальный вид. Арендатору не было предьявлено никаких претензий. В итоге мне было оплачено два месяца проживания (когда арендатор уже съехал) и оставлена его новая мебель стоимостью около 30 тыс. уе.

Цитата:

Ну ничего вы не сделаете. Если профессионально относитесь к аренде, то таких проколов с клиентами не бывает. У меня только один случай такой был в элит - выбитая дверь в санузел, побита там плитка, покурочена сантехника. За двое суток все было приведено моей бригадой в первоначальный вид. Арендатору не было предьявлено никаких претензий. В итоге мне было оплачено два месяца проживания (когда арендатор уже съехал) и оставлена его новая мебель стоимостью около 30 тыс. уе.

Возможно и так. Но разные бывают арендаторы...
Я сам квартиры не сдаю и не снимаю.

Но у моей знакомой был случай - она сдавала двушку в новострое - снял арендатель, пожил пару месяцев, потом устроил у себя "вечериночку". А после этой вечеринки свалил... В общем ущерба там было тысяч на 20 гривен.
Понятное дело, что того человека нигде и не найдешь...

Потом она долго искала арендатора. Нынешний арендатор уже пол года живет. Залог с него - 12 тысяч гривен. Всё оформили официально через нотариуса.

Цитата:

Сайлента не слушайте, у него непрофессиональный подход к аренде. Вот относительно его позиций:
1) Мебель и прочее никак не добавит к аренде квартиры 100-150 уе. Для эконом класса это очень существенное повышение, чтобы заниматься комплектацией. Для бизнес и элит не имеет значения - только для удобства клиента. Стоимость квартиры позволяет доукомплектовать за свой счет исходя из желаний клиента.
2) Эконом как я писал обычно сдается с комплектом. Бизнес и элит, наоборот от сказанного. То что арендатор снимает квартиру пустой и будет ее сам обставлять - гарантия того, что он проживет не менее 2-х лет. А значит это хороший клиент.
3) Я всегда стараюсь фиксировать цену на длительный срок - 1-3 года. Эконом это 1 год, бизнес - 2, элит -3. Обычно и смена клиентов для указанных квартир происходит в эти сроки...

Вы правы, подход к аренде непрофессиональный, т.к. не располагаю достаточным количеством кв.м., чтобы серьезно заниматься этим бизнесом. Собственно я говорил об экономе, думаю вам это стало понятно, когда я присал про стоимость техники, которая закупалась квартиру. По повду 100-150у.е. - на сейчас стоит говорить о прибавке в 500-750грн, для 1к - может и существенно, для 2-3к - не так критично. Да и большинство арендаторов все таки ищут квартиру с мебелью и техникой(сугубо из личного опыта)

Цитата:

Ну ничего вы не сделаете. Если профессионально относитесь к аренде, то таких проколов с клиентами не бывает. У меня только один случай такой был в элит - выбитая дверь в санузел, побита там плитка, покурочена сантехника. За двое суток все было приведено моей бригадой в первоначальный вид. Арендатору не было предьявлено никаких претензий. В итоге мне было оплачено два месяца проживания (когда арендатор уже съехал) и оставлена его новая мебель стоимостью около 30 тыс. уе.

Имея достаточное количество кв.м. для профессионального ведения этого бизнеса, вы во-первых рискуете малым % от вложеных денег в случае проблемм в одной из сдаваемых квартир, во-вторых имеете под рукой мастеров, которые смогут быстро решить все возникающие проблеммы(что соответственно уменьшает затраты на ремонт, а также уменьшает время простоя квартиры).
Имея же 1-2 квартиры, держать мастеров нерентабельно, и рискуете вы как минимум 50% от вложеных в мебель и технику денег. Поэтому и возникает абсурдное как для вас желание перестраховаться.

Цитата:

Имея достаточное количество кв.м. для профессионального ведения этого бизнеса, вы во-первых рискуете малым % от вложеных денег в случае проблемм в одной из сдаваемых квартир, во-вторых имеете под рукой мастеров, которые смогут быстро решить все возникающие проблеммы(что соответственно уменьшает затраты на ремонт, а также уменьшает время простоя квартиры).
Имея же 1-2 квартиры, держать мастеров нерентабельно, и рискуете вы как минимум 50% от вложеных в мебель и технику денег. Поэтому и возникает абсурдное как для вас желание перестраховаться.

Silent, простите, но это элементарнейшее правило бизнеса - чем крупнее дело, тем оно устойчивей.

Очевидно, что пожар в одном магазине, если он у человека один - это полный крах, и лишь некое неудобство для человека, у которого их с десяток.

И что с того? Это бизнес - он предусматривает не только получение прибыли, но и риск убытков.

Следуя Вашей логике, при приеме продавца в единственный магазин хозяин должен требовать с него залог в размере стоимости товара + дневной выручки??? А то вдруг, подлый, сбежит с деньгами и вещичками...

Цитата:

Silent, простите, но это элементарнейшее правило бизнеса - чем крупнее дело, тем оно устойчивей.

Очевидно, что пожар в одном магазине, если он у человека один - это полный крах, и лишь некое неудобство для человека, у которого их с десяток.

И что с того? Это бизнес - он предусматривает не только получение прибыли, но и риск убытков.

Следуя Вашей логике, при приеме продавца в единственный магазин хозяин должен требовать с него залог в размере стоимости товара + дневной выручки??? А то вдруг, подлый, сбежит с деньгами и вещичками...

Именно так.

Автор. Я Вас понимаю.
Осмелюсь предположить, что в сейчас в эконом сегменте арендные расходы запросто составляют 50-60% от денежного дохода. Запасы потрачены на отпуск.
Это Вы сдаёте жильё. А арендатор, не снимает, а переезжает (с первокурсниками Вы, естественно в Вашей ситуации рисковать не собираетесь). Тоесть аредатору нужно платить за месяц вперёд за текущее жильё (всё равно какой-то период будут оплачены и старое и новое) + накопить на 2 месяца для нового + 50% брокеру + переезд. Почти 2 зарплаты + жить текущий месяц в условиях переезда.
И это при условиях резкого сокращения доходов (и сбережений) и невозвратов депозитов.
И это в период самых крупных годовых затратах (все уже потратились на отпуск).
И это очередными грядущими осенними проблемами.
Нет у них лишних денег. Забейте на залог.

Афанасий всё правильно описал. Это Ваши риски. Но хотите - не сдавайте.
Арендодатель тоже ввозит свою технику, документы, ценные бумаги, информацию на носителях. Восстановить паспорт или дипломы, это Вам не технику вернуть (у хай-тека кстати годовая амортизация доходит до 50%)
Нормальные люди "договора-простыни" и неопытных хазяев, которые не хотят признавать нормального износа техники и помещений избегают. Потому что их требования атипичны, психологически ожидаешь от них и других проблем. Если с самого начала не доверяют Вам, то и Вы не будете доверять.
Ваш случай, как и с Бородой единичный. Вы были свидетелем негативного опыта. Я тоже. Пока Вам будет страшно, другие сдадут квартиры нормальным, останутся проблемные клиенты и проблемные хаты.

Но большинство людей договариваются по совести. Ничего Вы в договоре не опишете. Например есть такое понятие, как скрытые дефекты. Про которые даже хозян не подозревает, пока не поспит на кровати 2-4 дня. Треснувшее крепление унитаза я обнаружил на 2 месяце (уже кто-то когда-то подклеивал). И т.п. Опытный съёмщик на такое не пойдёт, за 5 минут, да ещё при "конвеере" он ничего не успеет увидеть и оценить.

Самое главное - нормальные человеческие отношения. Фильтруте людей при общении, а не ограничивайте круг адекватных клиентов до него. Ну максимум можете сказать, что сохранили все чеки на технику. Паспорт съёмщика у Вас есть.

Цитата:

Автор. Я Вас понимаю.
Осмелюсь предположить, что в сейчас в эконом сегменте арендные расходы запросто составляют 50-60% от денежного дохода. Запасы потрачены на отпуск.
Это Вы сдаёте жильё. А арендатор, не снимает, а переезжает (с первокурсниками Вы, естественно в Вашей ситуации рисковать не собираетесь). Тоесть аредатору нужно платить за месяц вперёд за текущее жильё (всё равно какой-то период будут оплачены и старое и новое) + накопить на 2 месяца для нового + 50% брокеру + переезд. Почти 2 зарплаты + жить текущий месяц в условиях переезда.

Цитата:

Как правило арендатор забирает залог со старой квартиры и вносит его за новую, а если учесть суммы которые вносились в залог год назад - то этих денег хватит сейчас и на залог и на первый месяц аренды . Переезд в меблированную квартиру - один день, максимум - два, три. Брокер - по желанию.

Арендодатель тоже ввозит свою технику, документы, ценные бумаги, информацию на носителях. Восстановить паспорт или дипломы, это Вам не технику вернуть (у хай-тека кстати годовая амортизация доходит до 50%)

Тут действительно очень щекотливый вопрос. Понятно, что после каждого арендатора замки менять не станешь. Я как правило уведомляю арендатора о том, что ключи от квартиры теоретически могут оказаться у третьих лиц, в связи с этим ценные бумаги, драгоценности и деньги хранить в квартире
не желательно. Арендатор может по своему желанию заменить сердечники замков в ДСПшной двери, один из ключей на случай форс-мажора оставить мне.

Цитата:

. Вот, просто интересно, Вы бы согласились в контексте выше упомянутой ответственности, в случае невозможности арендодателя вернуть залог в установленный договором срок, передать определенное число квадратов арендуемого жилья в собственность арендатора? Подозреваю, но не утверждаю, что - нет. И если это так, то что Вы можете гарантировать арендатору, взяв с него залог, значительно превышающий общепринятую норму, т.е. за месяц? Думаю, ответив на эти вопросы, Вы сами сможете определиться с залоговыми проблемами, имхо...

Интересное мнение
Почему именно "определенное число квадратов арендуемого жилья в собственность арендатора"? Давайте уж сразу почку или там еще что-то в этом роде. Вообще-то принято любой внедоговорной ущерб возмещать через суд. Если это арендатору не нравится - почему он не соглашается вносить арендную плату вперед на весь срок действия договора?

Цитата:

Добрый день,
пришло время перезаключать договор аренды(искать новых арендаторов) и я решил накупить всего нового и красивого на радость своим будующим жильцам . Раньше брал залог в размере одной месячной платы. Тепеь же когда в баксе цена упала почти в два раза а стоимость имущества увеличилась раза в 4 перспектива брать такой маленький залог уже не радует.
Соответственно возник вопнрос: кто какой залог берет/вносит когда арендует более-менее нормальное не убитое жилье?(в процентах от стоимость имущества или от размера арендной платы)
Интересует мнения как арендаторов так и арендодателей...
Может кто подскажет еще методы перестраховки...

Добрый день. Спасибо прежде всего за созданную ветку. Тема интересная и я прочитал ветку целиком. Помимо вежливости ответов (очень терпеливо автор общался с арендаторами и др. товарищами) также по сути мне понравились Ваши рассуждения и я по большому счёту разделяю Ваше мнение на этот счёт.

Вы приводили примеры из-за рубежа. Могу только подтвердить, что и в Германии существует практика залогов. Там речь может идти только о размере. Пустая - 1-2 мес. платы, с встроенной кухней - 2 -3, с мебелировкой от 3 мес. арендных плат. (Это при том, что законы -читай договор аренды- выполняются, а культура пользования чужим имуществом на порядок выше)

В Украине тоже к тому идёт. Уже все слышали о залоге, но не все ещё готовы и не у всех есть на залог деньги. Что приятно - иностранцы (европейцы) не удивляются залогу и исправно оставляют 2 мес платы. Таким образом они создают всё больше прецедентов и подобная практика со временем будет нормой. Ведь в конце 90х никто даже речи не вёл о залоге каком-то... Это напрямую связано с падением нормы прибыли в "бизнесе" сдачи квартир в аренду.

Цитата:

В Украине тоже к тому идёт. Уже все слышали о залоге, но не все ещё готовы и не у всех есть на залог деньги. Что приятно - иностранцы (европейцы) не удивляются залогу и исправно оставляют 2 мес платы. Таким образом они создают всё больше прецедентов и подобная практика со временем будет нормой. Ведь в конце 90х никто даже речи не вёл о залоге каком-то... Это напрямую связано с падением нормы прибыли в "бизнесе" сдачи квартир в аренду.

иностранцы снимают квартиры несколько другого ценового уровня. так что их практика оплаты залога в размере 3-х арендных плат, даже если и есть таковая, к обычным, отечественным, арендаторам отношения никакого не имеет и иметь не будет. ИМХО
сомневаюсь, что человек, ищущий квартиру за 2000 грн. сможет сразу оплатить 2000(за первый месяц)+6000("залог за меблировку)+1000 (процент посреднику) = 9000 грн...
очень сомневаюсь.
в данном случае, желаемое (я так понимаю, Вы-арендодатель) не станет действительным.

Цитата:

Добрый день. Спасибо прежде всего за созданную ветку. Тема интересная и я прочитал ветку целиком. Помимо вежливости ответов (очень терпеливо автор общался с арендаторами и др. товарищами) также по сути мне понравились Ваши рассуждения и я по большому счёту разделяю Ваше мнение на этот счёт.

Вы приводили примеры из-за рубежа. Могу только подтвердить, что и в Германии существует практика залогов. Там речь может идти только о размере. Пустая - 1-2 мес. платы, с встроенной кухней - 2 -3, с мебелировкой от 3 мес. арендных плат. (Это при том, что законы -читай договор аренды- выполняются, а культура пользования чужим имуществом на порядок выше)

В Украине тоже к тому идёт. Уже все слышали о залоге, но не все ещё готовы и не у всех есть на залог деньги. Что приятно - иностранцы (европейцы) не удивляются залогу и исправно оставляют 2 мес платы. Таким образом они создают всё больше прецедентов и подобная практика со временем будет нормой. Ведь в конце 90х никто даже речи не вёл о залоге каком-то... Это напрямую связано с падением нормы прибыли в "бизнесе" сдачи квартир в аренду.

Да,только въедет ли иностранец в убитую однушку на ветряных горах,или на борщаговке?
Как много прецендентов создалось европейцами в украине за последнее время в этом направлении?

Цитата:

иностранцы снимают квартиры несколько другого ценового уровня. так что их практика оплаты залога в размере 3-х арендных плат, даже если и есть таковая, к обычным, отечественным, арендаторам отношения никакого не имеет и иметь не будет. ИМХО

Речь шла о Германии. Они там не иностранцы, хотя иностранцы там тоже есть. Это правило конечно же применимо ко всех уровней квартирам, т.к. арендная плата уже от уровня зависит . А залог берётся в Германии не столько за начинку, сколько для покрытия возможной неуплаты аренды. Таким образом пока у тебя 3 мес. платы в залоге - за 3 месяца выселить неплательщика реально по всеё процедуре от напоминательного письма до получения решения через суд.

Цитата:

сомневаюсь, что человек, ищущий квартиру за 2000 грн. сможет сразу оплатить 2000(за первый месяц)+6000("залог за меблировку)+1000 (процент посреднику) = 9000 грн...
очень сомневаюсь.
в данном случае, желаемое (я так понимаю, Вы-арендодатель) не станет действительным.

Не верно, Молчун. Я (и некоторые мои знакомые) так делаем в Киеве уже довольно давно. Если денег нет на залог - то это вообще не наш жилец. А вообще-то если хочешь здать побыстрее - то надо опустить арплату на 50-100 у.е. и нормальные жильцы сразу появятся. Размер залога приличного жильца не пугает, уже проверено.

По поводу сегмента жилья - тут могут быть варианты. Я говорю о жилье 700-1000 у.е. (на сегодня)

Цитата:

Да,только въедет ли иностранец в убитую однушку на ветряных горах,или на борщаговке?
Как много прецендентов создалось европейцами в украине за последнее время в этом направлении?

Думаю не въедет. Но речь идёт не об иностранцах везде, а об нормах квартиропользования... Чтобы после каждого жильца ремонт не делать.

Если говорить о западном опыте - ремонт делает жилец при выезде (стандартный договор). Правило такое: в какую квартиру заехал, такую и отдал.

Цитата:

Думаю не въедет. Но речь идёт не об иностранцах везде, а об нормах квартиропользования... Чтобы после каждого жильца ремонт не делать.

Если говорить о западном опыте - ремонт делает жилец при выезде (стандартный договор). Правило такое: в какую квартиру заехал, такую и отдал.

опять перпетуум мобиле...

Вот именно... перпетум мобиле, это когда недвижимость работает вечно. И это правильно. Иначе негде жить будет!

Интересно, что думают об залоге остальные арендодатели? До сих пор высказалось всего два - Силент и Афанасий.

Первый сказал, что залог должен быть и его нужно обосновать стоимостью "начнки".
Второй предложил версию рубахи парня - всех вижу насквозь. я им хорошо, а они мне тоже хорошо, всем хорошо.

Я конечно же склонен к первому варианту. Есть ещё мнения на этот счёт?

Цитата:

Вот именно... перпетум мобиле, это когда недвижимость работает вечно. И это правильно. Иначе негде жить будет!

и одежда не рвется, и мебель не царапается, и техника не ломается...

Au122, вот объясните мне, темному - Вы всерьез считаете, что если я взял у вас в аренду вчера купленный телевизор, 5 лет исправно платил за него арендную плату - я обязан обратно вернуть тоже вчера купленный телевизор? Или, что то же самое (износ техники еще никто не отменял) - "в таком же состоянии, как и брал" (т.е. абсолютно новенький, с иголочки)?