Разумный размер залога во время кризиса

Добрый день,
пришло время перезаключать договор аренды(искать новых арендаторов) и я решил накупить всего нового и красивого на радость своим будующим жильцам . Раньше брал залог в размере одной месячной платы. Тепеь же когда в баксе цена упала почти в два раза а стоимость имущества увеличилась раза в 4 перспектива брать такой маленький залог уже не радует.
Соответственно возник вопнрос кто какой залог берет/вносит когда арендует более-менее нормальное не убитое жилье?(в процентах от стоимость имущества или от размера арендной платы)
Интересует мнения как арендаторов так и арендодателей...
Может кто подскажет еще методы перестраховки...

как правило, арендатель оплачивает в качестве залога стоимость проживания за 1 мес. недавно искали квартиру, есть много предложений вообще без залога либо 50% от размера месячной аренды. понятно, все зависит от "начинки" квартиры. думаю, что если стоимость купленного Вами фарша намного превышает разме месячной аренды, можно попытаться увеличить залог, например, вдвое.
но нужно учесть, что предложений "упакованных" квартир довольно много, они довольно дорогие, а спрос на них, вроде бы, не ахти. понятно, что если вы захотите слишком большой залог, шансы сдать квартиру будут ниже, чем у тех, кто, например, вообще отказывается от залога. кроме того, как правило, хозяева залог не отдают (под разными предлогами, из которых порча имущества стоит на последнем месте), в лучшем случае у арендотора есть возможность пожить за счет залога доп. месяц (ы) аренды. еще и поэтому большой залог может послужить отталкивающим фактором для арендатора

Цитата:

Добрый день,
пришло время перезаключать договор аренды(искать новых арендаторов) и я решил накупить всего нового и красивого на радость своим будующим жильцам . Раньше брал залог в размере одной месячной платы. Тепеь же когда в баксе цена упала почти в два раза а стоимость имущества увеличилась раза в 4 перспектива брать такой маленький залог уже не радует.
Соответственно возник вопнрос: кто какой залог берет/вносит когда арендует более-менее нормальное не убитое жилье?(в процентах от стоимость имущества или от размера арендной платы)
Интересует мнения как арендаторов так и арендодателей...
Может кто подскажет еще методы перестраховки...

огласите список ценного имущества, тогда будет понятнее.

Если бы мне предложили уплатить размер залога, превышающий цену аренды за один месяц, я бы согласился (если жилье того стоит) на это условие только при условии абсолютно легальной работы арендодателя, т.е. речь ведется и об обязательной временной регистрации арендатора в арендуемом жилье и о налоговой, и о нотариусе. В противном случае, как об этом уже упомянула melina75, арендатор рискует потерять эти деньги навсегда. Таким образом, если Вы готовы к легальной работе, думаю, проблем у Вас возникнуть не должно, но оять же - если жилье того стоит...

Кроме того, подобный залог однозначно предусматривает замену замков в помещении, а также дополнительного пункта в договоре об ответственности арендодателя в случае невозврата залога по причинам, непредусмотренным в договоре. Вот, просто интересно, Вы бы согласились в контексте выше упомянутой ответственности, в случае невозможности арендодателя вернуть залог в установленный договором срок, передать определенное число квадратов арендуемого жилья в собственность арендатора? Подозреваю, но не утверждаю, что - нет. И если это так, то что Вы можете гарантировать арендатору, взяв с него залог, значительно превышающий общепринятую норму, т.е. за месяц? Думаю, ответив на эти вопросы, Вы сами сможете определиться с залоговыми проблемами, имхо...

Кроме того, подобный залог однозначно предусматривает замену замков в помещении, а также дополнительного пункта в договоре об ответственности арендодателя в случае невозврата залога по причинам, непредусмотренным в договоре. Вот, просто интересно, Вы бы согласились в контексте выше упомянутой ответственности, в случае невозможности арендодателя вернуть залог в установленный договором срок, передать определенное число квадратов арендуемого жилья в собственность арендатора? Подозреваю, но не утверждаю, что - нет. И если это так, то что Вы можете гарантировать арендатору, взяв с него залог, значительно превышающий общепринятую норму, т.е. за месяц? Думаю, ответив на эти вопросы, Вы сами сможете определиться с залоговыми проблемами, имхо...
[/quote]

Думаю введение такого пункта в договор было бы разумным, с другой стороны не представляю себе, как можно не вернуть залог? Допустим квартира стоит 3500грн(хорошая двушка) Техники там максимум тысяч на 15000грн. Даже если взять залог равным ПОЛНОЙ стоимости техники, то это все равно меньше 2000 у е. Думаю такую сумму в состоянии найти почти каждый при самых плохих раскладах. Но допустим этих денег нет - 2000у е это около двух квадратов квартиры туалет или кладовка на выбор...

Цитата:

огласите список ценного имущества, тогда будет понятнее.

давайте посчитаем:
Плита - 1800
Проточный водонагреватель - 2000
Холодильник - 3000
ЛСД телик - 4000
Стиралка - 2500
Кровать+матрац - 5000
----------------------------------------------
Итого - 18300

Ето стоимоть НОВОЙ техники и мебели. Ясно, что в квартире много другой мебели и т п которая тоже чего то стоит, пусть она и не новая.

Цитата:

Думаю введение такого пункта в договор было бы разумным, с другой стороны не представляю себе, как можно не вернуть залог?

Вы не представляете, а для большинства арендодателей - это норма.

Цитата:

Допустим квартира стоит 3500грн(хорошая двушка) Техники там максимум тысяч на 15000грн. Даже если взять залог равным ПОЛНОЙ стоимости техники, то это все равно меньше 2000 у е. Думаю такую сумму в состоянии найти почти каждый при самых плохих раскладах.

Речь ведется о гарантиях.

Цитата:

Но допустим этих денег нет - 2000у е это около двух квадратов квартиры туалет или кладовка на выбор...

Поверьте, даже пара квадратов, и уж тем более, например, туалета - первый шаг в сторону коммуналки...

Цитата:

давайте посчитаем:
Плита - 1800
Проточный водонагреватель - 2000
Холодильник - 3000
ЛСД телик - 4000
Стиралка - 2500
Кровать+матрац - 5000
----------------------------------------------
Итого - 18300

Ето стоимоть НОВОЙ техники и мебели. Ясно, что в квартире много другой мебели и т п которая тоже чего то стоит, пусть она и не новая.

Честно говоря, кроме телевизора, не вижу ничего сверхестественного, как по набору, так и по цене... Все остальное считаю обычным и обязательным... Водонагреватель не учитываю, так как в столице круглосуточно горячая вода... Но возиться с одним телевизором в плане дополнительного залога, я бы точно не стал... У меня свой LCD HDTV, чего и другим желаю...

Двигаемся далее, те цифры, которые Вы привели - цены при покупке. Реальная же стоимость БУшной бытовой техники, особенно в период кризиса, падает минимум в два раза (любимое число украинских "бизнесменов") с момента вывоза этой техники из магазина... И учет инфляции здесь не спасет...

Кроме того, мне не совсем понятно, о страховании каких рисков с помощью залога Вы ведете речь? Кража? Неисправность? Пожар? и т.д. Риск кражи, уверен на 99%, никто из арендаторов страховать не согласится... Пожар - "Дело тонкое Петруха..." Неисправность? - причем здесь арендатор? Или, если Ваш LCD сгорит, Вы собираетесь воспользоваться залогом? А гарантия для чего или ее нет? Или в Вашем холодильнике забьётся какая-нибудь трубочка, ремонт которой обойдется в 400-600 грн. - арендатор виноват, что в Киеве вот такая вот чистая вода?

Словом, я не думаю, что особенно сейчас, кто-то из арендаторов пойдёт на страхование чужих рисков с запасом... А если такие и найдутся, то мой Вам совет - присмотритесь внимательно к этим людям, велика вероятность, что это мошенники...

Кроме того, мне не совсем понятно, о страховании каких рисков с помощью залога Вы ведете речь?
[/quote]

Речь идет как раз о не овсем порядочных арендаторах, которые вслучае например потери работы в Киеве и осознании безперспективности попыток остаться здесь дальше жить, весело выезджают к себе на родину, прихватив с собой джентельменский набор техники и быстро вывозимой мебели. У знакомого в Днепропетровске такой случай имел место. Риски пожара, затопления и т п должны быть застрахованы в любом случае в страховой, т к даже если там и будет вина арендатора, то взыскивать с него сумму ущерба можно очень долго. Ну и никто не отменял банальную пьянку, после которой мебели и технике могут быть нанесены такие увечья, после которых ни о какой гарантии не будет идти речи.
Самому пришлось одно время жить в общежитии и видеть много картин когда с виду очень приличный человек в компании под водочку так куралесил, что потом приходилось годами отрабатывать ущерб...

Цитата:

Речь идет как раз о не овсем порядочных арендаторах, которые вслучае например потери работы в Киеве и осознании безперспективности попыток остаться здесь дальше жить, весело выезджают к себе на родину, прихватив с собой джентельменский набор техники и быстро вывозимой мебели.
У знакомого в Днепропетровске такой случай имел место. Риски пожара, затопления и т п должны быть застрахованы в любом случае в страховой, т к даже если там и будет вина арендатора, то взыскивать с него сумму ущерба можно очень долго. Ну и никто не отменял банальную пьянку, после которой мебели и технике могут быть нанесены такие увечья, после которых ни о какой гарантии не будет идти речи.
Самому пришлось одно время жить в общежитии и видеть много картин когда с виду очень приличный человек в компании под водочку так куралесил, что потом приходилось годами отрабатывать ущерб...

Повторюсь, но Вы пытаетесь страховать свои риски за счет арендатора, точно также, как еще сравнительно недавно за счет арендатора страховались валютные риски арендодателя... А это абсурд, т.к. арендатор - это не страховая компания, надеюсь, по понятным причинам... Почему эти игрульки с валютой очень быстро закончились фиксацией в гривне... Так что, страховать свою бытовую технику надо не за счет арендатора, а в страховой компании (есть соответствующие виды страхования, посмотрите в Internet)... И вот когда Вы придете в страховую компанию, там и зададите себе еще один раз вопрос: "А стоит ли мой ЛСД - 4000 грн.?" Потому как расходы на "страховую", Вы попытаетесь заложить в цене аренды, что едва ли повысит число желающих арендовать Вашу квартиру... Ничего личного, просто это мое видение действительно цивилизованной формы страхования потенциальных рисков арендодателя, если таковые имеют место быть как, например, в случае Ваших опасений...

Цитата:

Повторюсь, но Вы пытаетесь страховать свои риски за счет арендатора, точно также, как еще сравнительно недавно за счет арендатора страховались валютные риски арендодателя... А это абсурд, т.к. арендатор - это не страховая компания, надеюсь, по понятным причинам... Почему эти игрульки с валютой очень быстро закончились фиксацией в гривне... Так что, страховать свою бытовую технику надо не за счет арендатора, а в страховой компании (есть соответствующие виды страхования, посмотрите в Internet)... И вот когда Вы придете в страховую компанию, там и зададите себе еще один раз вопрос: "А стоит ли мой ЛСД - 4000 грн.?" Потому как расходы на "страховую", Вы попытаетесь заложить в цене аренды, что едва ли повысит число желающих арендовать Вашу квартиру... Ничего личного, просто это мое видение действительно цивилизованной формы страхования потенциальных рисков арендодателя, если таковые имеют место быть как, например, в случае Ваших опасений...

Следуя вашей логике, можно вообще не брать с арендатора залог, а просто пойти в страховую и все застраховать. Как по мне это то же самое, что пытаться страховать квартиру без замков в дверях от кражи... Беручи залог, я не только страхуюсь от возможных финансовых потерь, но и в какой то мере
обеспечиваю себе спокойный сон и экономлю нервы. Принципиально считаю, что залог должен браться, и его размер должен быть пропорционален стоимости оборудования и техники(понятно что не на 100%, но хотя бы на том уровне, что бы удержать арендатора от нехороших поступков)

Действительно цивилизованной формы страхования потенциальных рисков арендодателя можно ожидать лишь с тех пор, когда рынок будет белым, я так думаю...

Цитата:

Следуя вашей логике, можно вообще не брать с арендатора залог, а просто пойти в страховую и все застраховать. Как по мне это то же самое, что пытаться страховать квартиру без замков в дверях от кражи... Беручи залог, я не только страхуюсь от возможных финансовых потерь, но и в какой то мере
обеспечиваю себе спокойный сон и экономлю нервы.

Действительно цивилизованной формы страхования потенциальных рисков арендодателя можно ожидать лишь с тех пор, когда рынок будет белым, я так думаю...

Silent, вот я просто уверен, судя по качеству Вашего общения, что Вы, как минимум, думающий человек... Я уже не говорю за культуру общения - выдержанность, внимание к собеседнику и т.д. Словом, с такими как Вы - мне крайне приятно общаться...

Ну давайте копнем чуть глубже и разложим все по полочкам... Ну программист я, что поделаешь... Просто всегда привык на первый взгляд сложные вещи представлять ввиде достаточно простых схем...

1. Для Вас имеет место риск, связанный с потенциальной порчей или кражей Вашего имущества арендатором.
2. Вы хотите застраховать этот риск.
3. Не имея ясной схемы, Вы поступаете по принципу наименьшего сопротивления (Вам так кажется) - возложить все на плечи арендатора.

Вот тут наступает самое интересное... Дополнительный залог с арендатора - это те деньги, которые перестают фактически на него работать, т.к. они у Вас, а не у него... Арендатор не может воспользоваться своими деньгами... Значит, потенциально, он начинает терпеть убытки... Терпеть убытки за что? За то, что он еще не сделал и, возможно, никогда не сделает вообще! Но, убытки он уже терпит... Надеюсь, не стоит пояснять почему? Вы, действительно считаете, что кто-то должен понести наказание априори? Фильм "Особое мнение" припоминаете?

Если на данном этапе у Вас не возникло никаких сомнений в "правильности" Вашего подхода, дальше можете не читать...

Если сомнения появились, продолжаем "скакать"...

Вы достаточно корректно задали вопрос на этом форуме, и я Ваши волнения прекрасно понимаю... Ранее, я уже расписал концепцию "легализации" приемлемой для Вас схемы... Теперь чуть подробнее...

Еще раз говорю - страхование Ваших рисков - Ваши проблемы... Вопрос в том, как сдлеать так, чтобы одновременно не обидеть нормального арендатора и наказать по заслугам перешедшего грань?

Пишу по пунктам:

1. Легализуете свою деятельность.
2. Договор, заверенный нотариусом, с пунктами Вашей ответственности за невозможность вернуть залог + пункт ответственности арендатора за причиненный материальный ущерб... Перепись имущества само собой...
3. Идете с этим договором в страховую компанию.

Здесь чуть подробнее... Без данного договора, страховая не имеет инструментов для выбивания долгов с провинившегося арендатора, а значит, страховой тупо придется выплатить Вам сумму для покрытия причиненного ущерба... Можете себе представить, при таком риске для страховой, размеры страховых взносов...

При наличии договора, отдел безопасности страховой автоматически получает абсолютное право по поиску нарушителя и выбиванию с него долгов... И поверьте, вероятность выбивания долга с должника стремится к 100% - как правило, начальники безопасности страховых - бывшие СБУшники с очень плотными связями по всей стране и даже в пространстве СНГ... Короче, из под земли достанут... Таким образом, риск страховой резко уменьшается, т.к. выплатив возмещение Вам, страховая сполна скомпенсирует свои затраты за счет должника... А значит, Ваши страховые взносы будут минимальными...

Откуда я это знаю... Ну, наверное, исходя из того, что не имея работы по специальности, мне пришлось в свое время три года проработать начальником отдела программного обеспечения в ошень крупной страховой компании, и... С начальником безопасности, как Вы, наверное, догадались, мы были на ты... Кроме того, я сам попадал под раздачу коллекторских контор другой страховой... Все порешали полюбовно, но, действительно, достали из под земли... Не знаю как... Я не профессионал в подобных вещах...

Итого: работая легально и имея соответствующий договор, не Вы будете решать проблемы возмещения (лавэ Вам выплатят сразу по факту), а страховая, причем, Ваши страховые взносы будут стремиться к смешному маленькому значению...

На этом, простите, лично я, дискус, а точнее - бесплатные консультации - заканчиваю... Дальше сами... Но арендатор - никогда не станет страховать Ваши риски... Посему... Ваше принципиальное...

Цитата:

Принципиально считаю, что залог должен браться, и его размер должен быть пропорционален стоимости оборудования и техники(понятно что не на 100%, но хотя бы на том уровне, что бы удержать арендатора от нехороших поступков)

утопично... Собственно, рынок Вам все популярно объяснит...

P.S. Кто-то тут уже скакал с еврокраном за 1500...

Вообще по большому счету риски арендодателя по технике заложены в стоимости аренды квартиры.
Никто не здает квартиру со всей техникой за 2000 грн как пустая квартира...
У меня очень дорогой ремонт и дорогая техника и сантехника, но я взял залог всего 2500 грн при стоимости аренды 3500 грн.
Пока претензий к арендаторам у меня нет вообще...
Квартира так блестит, как я даже сам ее не убирал

Цитата:

Вообще по большому счету риски арендодателя по технике заложены в стоимости аренды квартиры.
Никто не здает квартиру со всей техникой за 2000 грн как пустая квартира...
У меня очень дорогой ремонт и дорогая техника и сантехника, но я взял залог всего 2500 грн при стоимости аренды 3500 грн.
Пока претензий к арендаторам у меня нет вообще...
Квартира так блестит, как я даже сам ее не убирал

Я тоже так считаю, причем год аренды квартиры с запасом окупает все то, что находится в ней... Вы так считаете, я так считаю, а кто-то считает, что аренда - это не бизнес "со всеми вытекающими", а, как я уже говорил, дар божий - хАчу много денег без каких-либо обязательств, рисков и т.д. Идеальный бизнес получается - просто тупо получаю бабосики и... И все! Все риски на плечи арендатора... Власть развлекается, например, валютными спекуляциями, а мне не страшно - все покроет арендатор! Инфляция? - все покроет арендатор! Повысилась коммуналка? Правильно! Все покроет арендатор!!! Собственно, при таком подходе "мне" вообще наплевать на то, что происходит в стране, т.к. - ВСЕ ПОКРОЕТ АРЕНДАТОР!

Вот только запас прочности того самого арендатора в этой сумасшедшей стране тает с каждым днем и те, кто до сих пор не понял, к чему мы все катимся, продолжает ждать доллары за аренду, предоплату за пол года и т.д. Первые ласточки, а их колоссальное число, уже остались ни с чем - до сих пор пытаются сдать свои квартиры, с конца 2008 года, т.к. своевременно не захотели фиксировать сумму в гривнах... Щаз, подтянуться другие - с абсурдными залогами и т.д.

Ведь своим нежеланием разобраться в сути вопроса, арендодатели не дали ни малейшего шанса тем, кто по причине начавшегося кризиса временно потерял работу... И начался вполне закономерный отток "приезжих" из столицы, что усилило конкуренцию на рынке недвижимости и автоматически снизило аппетиты арендодателей... Вот только поздно, т.к. уже сдавать просто некому...

Недавно еду на такси. Завязался разговор с таксистом о том, что бизнес покидает столицу. И тут таксиста понесло - зачем "такой" бизнес нужен, когда "жирные коты" платят копейки своим работникам и т.д. и т.п. Я долго его слушал, а потом задал всего-лишь один вопрос: "Вам действительно не нужен бизнес, в котором, например, я работаю, и который (бизнес) мне позволяет оплачивать Вашу услугу? Не боитесь совсем остаться без работы?" Таксист замолчал до конца поездки...

[quote name='cutter-pro' date='13.8.2009, 22:32' post='288206']
Вот тут наступает самое интересное... Дополнительный залог с арендатора - это те деньги, которые перестают фактически на него работать, т.к. они у Вас, а не у него... Арендатор не может воспользоваться своими деньгами... Значит, потенциально, он начинает терпеть убытки...

Полностью с вами согласен. Мне только не нравится термин "дополнительный залог".
Приведу пример по моему микрораену:
Сдается 2к убитая - 2700(стоимость мебели и техники там максимум 10000грн) Залог 2700 27%(стоимости техники)
2к хорошая 3200(тут мебели и техники на 50000) Залог 3200 6,4%(стоимости техники)

Мне кажется присутствует некая диспропорция(или владельцы убитых берут много или владельцы хороших мало...)

P.S. залог таки взял в размере месячной платы, многие из арендаторов не готовы были платить даже этой суммы...

Цитата:

Я тоже так считаю, причем год аренды квартиры с запасом окупает все то, что находится в ней... Вы так считаете, я так считаю, а кто-то считает, что аренда - это не бизнес "со всеми вытекающими", а, как я уже говорил, дар божий - хАчу много денег без каких-либо обязательств, рисков и т.д. Идеальный бизнес получается - просто тупо получаю бабосики и... И все!

Любой думающий владелей бизнеса пытается минимизировать риски и обязательства, в противном случае его "бизнес" рано или поздно оказывается нерентабельным и умирает.

Цитата:

Любой думающий владелей бизнеса пытается минимизировать риски и обязательства, в противном случае его "бизнес" рано или поздно оказывается нерентабельным и умирает.

Вот и отлично - минимизируйте свои риски на здоровье, но не за наш (арендаторов) счет...

2 Silent

Мне кажется присутствует некая диспропорция(или владельцы убитых берут много или владельцы хороших мало...)

Да Вы что? Ну так умножьте аренду за месяц минимум на 12 месяцев... Я уже об этом писал... Какие Вам еще нужны страховки? Или, аренда для Вас, как для бизнесмена - дар божий? Об этом даже Александр написал, а он, судя по постам, гораздо более амбициозный человек, чем Вы... Вы и устанавливаете цену аренды согласно "интерьера"... Или хотите сказать, что готовы хату с золотым унитазом и омарами в холодильнике сдавать за 3000 грн.??? Или по другому, "накупил" всего побольше, чтобы сдать подороже, но вот, облом, не берут, а как же быть с моими покупками? Так?

P.S. залог таки взял в размере месячной платы, многие из арендаторов не готовы были платить даже этой суммы...

Зря смеетесь... Недальновидно и цинично смеяться с горя других... Время покажет, кто будет смеяться последним...

Цитата:

...и я решил накупить всего нового и красивого на радость своим будующим жильцам .

Не на радость своим будущим жильцам, а по желанию заработать хотя бы в 2 раза больше, чем аналогичные арендодатели...

Цитата:

Раньше брал залог в размере одной месячной платы. Тепеь же когда в баксе цена упала почти в два раза а стоимость имущества увеличилась раза в 4 перспектива брать такой маленький залог уже не радует.
Соответственно возник вопнрос: кто какой залог берет/вносит когда арендует более-менее нормальное не убитое жилье?(в процентах от стоимость имущества или от размера арендной платы)
Интересует мнения как арендаторов так и арендодателей...
Может кто подскажет еще методы перестраховки...

Вы точно также пытаетесь считать как основаня часть настоящих украинских "бизнесменов" - множитель "двойка"... Как правило, в два раза и все расчеты... Даже страшно начать дискутировать с Вами о планировании, рентабельности, ожидаемом спросе, рыночной насыщенности и т.д.

Цитата:

Не на радость своим будущим жильцам, а по желанию заработать хотя бы в 2 раза больше, чем аналогичные арендодатели...
Вы точно также пытаетесь считать как основаня часть настоящих украинских "бизнесменов" - множитель "двойка"... Как правило, в два раза и все расчеты... Даже страшно начать дискутировать с Вами о планировании, рентабельности, ожидаемом спросе, рыночной насыщенности и т.д.

Очень пагубная практика переходить на личности. Новая техника покупалсь под себя(т к буду жить в этой квартире через год сам, а на данном этапе в квартире не было никакой, что снижало шансы ее сдать практически до 0, а сдать надо было быстро)
Сообственно конструктива больше не вижу в ветке, поэтому думаю продолжать не стоит