Предложение превысило 7 000 квартир

Цитата:

Конец июля господа, август-октябрь не за горами. Да и ценники пошли вверх за последние 2 недели:

Заметьте вы говорили, что летняя стагнация(падение) слихвой отыграется осенью Уже в первой части этого утверждения вы не правы... Ждемс логического продолжения

Цитата:

Заметьте вы говорили, что летняя стагнация(падение) слихвой отыграется осенью Уже в первой части этого утверждения вы не правы... Ждемс логического продолжения

То есть летом - до конца июля, стагнации (падения) пока не наблюдалось. И сезон традиционного роста близится.

Я рад, что рост цен оказался более напористым чем ожидалось. Ждем 30 ноября, чтобы получить еще одного растишку в лагерь оптимистов.

P.S. А квартир маловато в базе данных 6500, 28.07.08

Цитата:

То есть летом - до конца июля, стагнации (падения) пока не наблюдалось. И сезон традиционного роста близится.

Я рад, что рост цен оказался более напористым чем ожидалось. Ждем 30 ноября, чтобы получить еще одного растишку в лагерь оптимистов.

P.S. А квартир маловато в базе данных 6500, 28.07.08

Вы неправы..... стагнация как раз есть.... начиная с мая... падения цен небыло (массового).... а квартиры в понидельник утром в базе всегда мало..... посмотрите во вторник вечером.....

Цитата:

P.S. А квартир маловато в базе данных 6500, 28.07.08

Эт, наверное, группы тренирующихся продавцов и виртуальнообогащающихся продавцов (по квалификации Владимира №4 и №5 (см //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry188474 (сообщение № 94))), решившие Вам помочь в полученни золотой медали прогнозиста тренда КРЖН- 2008, продалжают активную антиреалистическую деятельность в в актуальной базе предложений АН ПО :11:

Думаю, вышеозначенные "тренеровальщики" и cost up"виртуальщики" используя базу АН ПО в качестве троянского коня, поснимали часть ранее заявленных объектов с продажи, для увеличения сегодняшнего тренда индекса "хотелок" продавцов в базе объявлений на радость Вам и риэлторам

Цитата:

Эт, наверное, группы тренирующихся продавцов и виртуальнообогащающихся продавцов (по квалификации Владимира №4 и №5 (см //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry188474 (сообщение № 94))), решившие Вам помочь в полученни золотой медали прогнозиста тренда КРЖН- 2008, продалжают активную антиреалистическую деятельность в в актуальной базе предложений АН ПО :11:

Думаю, вышеозначенные "тренеровальщики" и cost up"виртуальщики" используя базу АН ПО в качестве троянского коня, поснимали часть ранее заявленных объектов с продажи, для увеличения сегодняшнего тренда индекса "хотелок" продавцов в базе объявлений на радость Вам и риэлторам

В сообщеннии №344 по техническим причинам дана неточная ссылка на пост Владимира. Привожу точную ссылку //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry188474 (сообщение № 94)

Цитата:

Думаю, вышеозначенные "тренеровальщики" и cost up"виртуальщики" используя базу АН ПО в качестве троянского коня, поснимали часть ранее заявленных объектов с продажи, для увеличения сегодняшнего тренда индекса "хотелок" продавцов в базе объявлений на радость Вам и риэлторам

Возможно, мы где-то что-то упускаем... Но какой-либо слаженной "команды", которая вдруг начинает снимать квартиры или корректировать цены, так и не обнаружили. Похоже, что каждый принимает решения лишь за себя.
Естественно, ориентируясь на других. Но ориентироваться на других - это не значит сговариваться.
А то, что люди (нередко) поступают примерно одинаково, говорит лишь о том, что есть какие-то общие (для значительной части участников рынка) тенденции.

В дополнение к предыдущему посту.
Были попытки целенаправленно воздействовать на цены с помощью вброса группами "энтузиастов" объявлений с заведомо заниженными ценами (дабы показать, что тренд начал снижаться).
Вот они действительно сговаривались о совместных действиях. Даже соответствующие пиар-кампании и "движения" организовывали.

И как, получалось изменить индексацию?

Цитата:

То есть летом - до конца июля, стагнации (падения) пока не наблюдалось. И сезон традиционного роста близится.

Я рад, что рост цен оказался более напористым чем ожидалось. Ждем 30 ноября, чтобы получить еще одного растишку в лагерь оптимистов.

P.S. А квартир маловато в базе данных 6500, 28.07.08

Законы экономики, это не законы физики, они могут существовать только в среде обитания людей. Психология сообщества в массе своей имеет сходные тенденции но и отличаются в силу истории, менталитета, темперамента и т.д. Так вот падение на Украине в силу менталитета людей не будет спровоцировано экономическим законом спроса и предложения, точнее он будет не ярко выражен. Поясню. Многие снимут с продажи свое жилье, но это обусловленно невозможностью продажи и ожиданием до лучших времен. То что сейчас происходит в Риге. Люди снимают с продажи свои квартиры, но делу это не помогает, так как не решен главный вопрос - наличие свободных средств для покупки. Все это происходит с течением времени. Непоколебимая вера во что то вечное всегда проходит. Яркий пример у нас это доллар. Был период, когда в него свято верила и пенсионерка и малиновый пиджак. По-этому количество выставленных на продажу квартир это лишь показатель чего-то. Так что сокращение предложения не всегда говорит о предстоящем росте или наоборот. К примеру, при максимальной точке падения идет массовый выброс квартир, предложение очень и очень увеличивается, но появляется покупательный спрос и цена идет вверх, хотя казалось бы, она должна идти вниз, ведь предложение увеличивается. Так что сокращение выставленных квартир сейчас и указывает на отсутствие реальных сделок.

Цитата:

Законы экономики, это не законы физики, они могут существовать только в среде обитания людей. Психология сообщества в массе своей имеет сходные тенденции но и отличаются в силу истории, менталитета, темперамента и т.д. Так вот падение на Украине в силу менталитета людей не будет спровоцировано экономическим законом спроса и предложения, точнее он будет не ярко выражен. Поясню. Многие снимут с продажи свое жилье, но это обусловленно невозможностью продажи и ожиданием до лучших времен. Непоколебимая вера во что то вечное всегда проходит. ......

Возможно, вы правы...

Цитата:

..... Так что сокращение выставленных квартир сейчас и указывает на отсутствие реальных сделок.

хочу отметить что сейчас период отпусков... естественно что количество реальных сделок меньше.... в конце концов не вокруг квартиры все крутится...и дети идут в лагерь самим хочется оттянуться... то же самое происходило в том году + приписывали быстрый амбец из за проблем в америке... смешно вспоминать... я реально просматривал тенденцию к уменьшению цены предложений 2к с 50 до 42-45 к уе... да же интересовался и просматиравал варианты.. но увы если стало меньше объяв то и собственно смотреть было вообще не начто! не смотря на то что в продаже /у меня в городе/ до 3-х сотен квартир 2к реально то что мне нужно /район, планировка, этажность/ было 3 квартиры из которых только одна меня устраивала но так за нее просили без малого 52к уе при оом что средняя 42-45 была.. в итоге ее и те что мне не нравились продали до конца года.... а потом в январе цены вросли до 60 !... вот и итог.... сейчас все повторяется ...
кстатит людям которые реально интересуются продажей или покупкой индексы глубоко фиолетово. все решается при встрече двух сторон ...

Цитата:

И как, получалось изменить индексацию?

Какое-то воздействие на индексы было.
Но достаточно небольшое. Дело в том, что при вычислении индексов автоматически отбрасываются предложения, выходящие за рамки определенного диапазона цен.
Но даже если подобные квартиры входят в этот диапазон, то и в нем тоже ведется отсеивание (как по величине, так и по "стабильности"). Эпизодические выбросы на графике "средних цен" ("всплески" и "провалы" средних цен) на индекс влияют очень слабо (используются методы математики, которые сглаживают их).
Углубляться в эту тему не буду, дабы не повышать квалификацию "энтузиастов".

Цитата:

Дело в том, что при вычислении индексов автоматически отбрасываются предложения, выходящие за рамки определенного диапазона цен.

То что падает автоматически отбросили.

Цитата:

Но даже если подобные квартиры входят в этот диапазон, то и в нем тоже ведется отсеивание (как по величине, так и по "стабильности"). Эпизодические выбросы на графике "средних цен" ("всплески" и "провалы" средних цен) на индекс влияют очень слабо (используются методы математики, которые сглаживают их).

Просмотрели еще раз - то что недостаточно быстро растет и не соответсвует тренду тоже отбросили.

Какой же замечательный получился индекс

Цитата:

То что падает автоматически отбросили.
Просмотрели еще раз - то что недостаточно быстро растет и не соответсвует тренду тоже отбросили.

Компьютеру в данном случае все равно растет или падает цена на конкретные квартиры. Тут действует "закон больших чисел". Куда смещается "центр масс" - туда смещается и так называемое "ядро выборки".

Цитата:

Какой же замечательный получился индекс

Замечательный или не очень, но специалисты, изо дня в день наблюдающие изменения цен в конкретных сегментах рынка, график изменения индекса еще ни разу серьезно не критиковали.
Критика была, но очень локальная (касалась небольших деталей).
Суть же этой критики в том, что индекс отражает общегородской тренд, а специалисты обычно наблюдают отдельные сегменты рынка. А в каждом сегменте свои отличия.

Цитата:

Компьютеру в данном случае все равно растет или падает цена на конкретные квартиры.

А програмисту который пишет програму тоже всеравно или он по чьемуто заказу работает и делает то за что ему платит заказчик. Иль может у Вас новое поколение компьютеров что сами себя програмируют?

Цитата:

Тут действует "закон больших чисел". Куда смещается "центр масс" - туда смещается и так называемое "ядро выборки".
Замечательный или не очень, но специалисты, изо дня в день наблюдающие изменения цен в конкретных сегментах рынка, график изменения индекса еще ни разу серьезно не критиковали.
Критика была, но очень локальная (касалась небольших деталей).
Суть же этой критики в том, что индекс отражает общегородской тренд, а специалисты обычно наблюдают отдельные сегменты рынка. А в каждом сегменте свои отличия.

Грубо говоря не "закон больших чисел" (честно признаюсь не знаю такого), а "стадный рефлекс" - куда все "стадо" туда и дорога, без учета отбившихся и движущихся в другом направлении.

Цитата:

А програмисту который пишет програму тоже всеравно или он по чьемуто заказу работает и делает то за что ему платит заказчик. Иль может у Вас новое поколение компьютеров что сами себя програмируют?

Полагаю, что в данном случае программист использовал стандартные программы статистического анализа. А, может быть, открыл математический справочник, нашел там соответствующие формулы и реализовал их.

Дело не в программисте, а в идеологии построения индексов, а также в конкретных алгоритмах ее реализации. Они не предусматривают выделения отдельных случаев типа: «цена снижается» и «цена повышается». Есть общий случай «цена изменяется». Вот алгоритмы и отслеживают эти изменения. Но не по каждому отдельно взятому объекту, а по целой выборке.

Цитата:

Грубо говоря не "закон больших чисел" (честно признаюсь не знаю такого), а "стадный рефлекс" - куда все "стадо" туда и дорога, без учета отбившихся и движущихся в другом направлении.

Грубо говоря, в этом и заключается суть индексов.
Правда, относительно «стада» у каждого разработчика индексов есть сугубо свое личное мнение.
Например, на фондовых биржах продаются/покупаются акции огромного количества компаний. Но многие разработчики индексов учитывают лишь котировки основных (по их мнению) акций. А остальные просто игнорируют.
Скажем, котировки акций 100 компаний учитываются, а котировки остальных (десятков тысяч?) компаний игнорируются. И подобные индексы вполне устраивают аналитиков.
Тех же, кого подобные индексы не устраивают, создают свои.

P.S.
Неужто не читали книгу Якоба Бернулли «Искусство предположений» (1713год)?
Там целый раздел посвящен «Закону больших чисел».
Теперь нередко так и пишут «Закон больших чисел Бернулли».
Уточнение вызвано тем, что в этом направлении работало (работают и, наверняка, будут работать) огромное количество исследователей. И чтоб указать на первоисточник, упоминают о Бернулли.
А поскольку это очень даже по теме (влияния многочисленных факторов, статистики, индексов, средних цен…), то позволю себе привести цитату из «общеобразовательного» учебника:
//www.ecsocman.edu.ru/db/msg/53711.html

Цитата:

ЗАКОН БОЛЬШИХ ЧИСЕЛ - общий принцип, в силу которого совместное действие случайных факторов приводит при некоторых весьма общих условиях к результату, почти не зависящему от случая. Первым примером действия этого принципа может служить сближение частоты наступления случайного события с его вероятностью при возрастании числа испытаний (часто использующееся на практике, например, при использовании частоты встречаемости какого-либо качества респондента в выборке как выборочной оценки соответствующей вероятности).

Цитата:

Возможно, мы где-то что-то упускаем... Но какой-либо слаженной "команды", которая вдруг начинает снимать квартиры или корректировать цены, так и не обнаружили. Похоже, что каждый принимает решения лишь за себя.
Естественно, ориентируясь на других. Но ориентироваться на других - это не значит сговариваться.
А то, что люди (нередко) поступают примерно одинаково, говорит лишь о том, что есть какие-то общие (для значительной части участников рынка) тенденции.

Владимир, если Вы не знаете о таких фактах, так это не значит, что их не может быть.

Помнится, Вы говорили, что не знаете случаев спекуляций риэлторами с жильём в новых домах, а они, по мнению участников форума, были и есть.

Я не знаю, где вы покупаете информацию о посреднических объектах (cм //domik.ua/mod/forum/index.php?s...0839& st=160 №174 -«Подтасовками и вбросом несуществующих "дешевых" и "дорогих" квартир никто из сотрудников агентства не занимается. Все, что "неправильно" - из покупных источников.), но полагаю там достаточно данных от «тренировальщиков» и cost up «виртуалов». Плюс ещё группа № 8 балуется и вносит свою лепту, вкидывая в базу «оттеночные» объекты (см //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry188474 №94 –« Объявления, цель которых повысить средние цены в конкретном микрорайоне, и на фоне завышенных (надуманных) цен продать свою квартиру по "нормальной цене").

А не находите вы объекты cost up квазипродавцов с завуалированными умыслами потому что инструмент прозвона, который вы применяете для установления «живая» квартирка или нет (подтверждение существования в природе объекта выставленного на продажу), не даёт возможности установить хочет ли продавец действительно продать квартиру или просто балду валяет, для заинтересованных личностей старается.

Вы говорите, что были случаи, когда вы отфильтровывали объявления от cost down «виртуалов». Так их же и вычислить просто проще.

Предположим, некто выставил у вас в базе гостинку в жилом состоянии в прицентральном районе за 60 000 долларов. Секретарь позвонила по контактному телефону, и ей ответили, что квартира действительно продаётся. Если у вас есть заказ на приобретение такого плана квартиры от некоего покупателя, то по видимому агент попробует организовать покупателю просмотр предлагаемой для продажи квартиры. И тут вдруг выясняется, что рассматреваемый вариант фальшивка (хозяин передумал и т.д. и т.п.).

Тот же вариант, только cost up «виртуалом» выставившим подобную квартиру за предположим за 80 000 долларов. Секретарь позвонила по контактному телефону, и ей ответили, что квартира действительно продаётся. Полагаю никто просматривать такой объект не пойдёт (во первых заказ на покупку за 60 000 долларов, а не на 80 000, во вторых на рынке есть квартиры на 10-15% дешевле чем хочет за свой товар «виртуал», назовём его Васей). Вот и получается, что по имеющемуся в арсенале АН ПО инструментарию установить, что квартира «виртуала» Васи «пустышка» не представляется возможным.

Итого, квартира, выставленная на продажу «виртуалом» Васей может легально находится в базе длительное время.

Если «виртуал» Вася входит в состав движения «Пятсот друзей Apple» (Apple известный участник форума прогнозирующий рост «хотелок», и, ИМХО, преследует в этом деле свой шкурный интерес – получение золотой медали прогнозиста) и для осуществления целей поставленных перед движением ( золотая медаль прогнозиста Apple) тупо будет осуществлять подъём своей «хотелки» на 2500 долларов в месяц , то через полгода ценник его квартиры увеличится на 19%.
Предположим, все участники движения скованные одной мыслью и поступили также как «виртуал» Вася. Что в таком случае покажут индексы АН ПО (для наглядности примера посчитаем, что сумма иных групп «хотелок» актуальной базы в рассматриваемый период времени будет равна нулю)?

Думаю, что тогда индексы, покажут нужный результат для того, что бы претендент на золотую медаль её получил.

Информационно-аналитический отдел зафиксирует и обнародует эти факты на многих, многих информресурсах и социум из-за амбиций Apple (Apple, it’s only example ) получит ложную информацию об объективных тенденциях на КРЖН.

Р.S.
Кстати, последние веяния показывают, что забрасывать в базу объявления могут и люди из группы № 9 Вашей классификации (см. ссылку указанную выше, сообщение № 94). Забросят в базу с полтысячи «липовых» дешёвых объявлений, их проверят на вшивость и убедившись, что это фальшивка из базы удаляют. А программа созданная мудрыми и неподкупными программистами выдаст сухую статистику. Было к примеру 7000 предложений удали 500 (пятьсот) «пустышек», и из их них 400 (четыреста) однокомнатных.

Аналитики посмотрели: батюшки, однушки вымываются. :132: И быстренько сообщают: стагнация заканчивается, потому, что «еденички» уходят. :151:

А на самом то деле ларчик открывается просто: фокус с вымыванием просто инсцерирован.

Цитата:

......
Если «виртуал» Вася входит в состав движения «Пятсот друзей Apple» (Apple известный участник форума прогнозирующий рост «хотелок», и, ИМХО, преследует в этом деле свой шкурный интерес – получение золотой медали прогнозиста) и для осуществления целей поставленных перед движением ( золотая медаль прогнозиста Apple) тупо будет осуществлять подъём своей «хотелки» на 2500 долларов в месяц , то через полгода ценник его квартиры увеличится на 19%.
.....
Думаю, что тогда индексы, покажут нужный результат для того, что бы претендент на золотую медаль её получил.

Информационно-аналитический отдел зафиксирует и обнародует эти факты на многих, многих информресурсах и социум из-за амбиций Apple (Apple, it’s only example ) получит ложную информацию об объективных тенденциях на КРЖН......

Да бог с ними, индексами Домика, если не верите, хотя это наверное забавно, но индексы других агенств растут тоже:
с 1.07.08 - по 30.07.08:
Домик +0.92% (весь Киев)
Реалт +0.62 (вторичка)
Канзас 0% (Киев)
Благовест +0.4% (Киев)

Но , самое главное для Яблока (Apple) то, что он знает о реальных сделках на Теремках и Оболони, где не первой свежести 2к квартиры ушли по ~3.300$за м2 с экспозицией 2 недели, что даже выше того, что показывают индексы Домика.

Вот так, писатель....

Цитата:

Полагаю, что в данном случае программист использовал стандартные программы статистического анализа. А, может быть, открыл математический справочник, нашел там соответствующие формулы и реализовал их.

то что есть так называемый "индекс" от "Домика" это хороше, только не смотря на все это не индекс а просто выборка по объявлениям на продажу и все. как я понимаю что индекс отражает реальную а не гепотетическую составляющую ... например по пфтс идет выборка по ОСУЩЕСТВЛЕННЫМ продажам а не по цене которую попросили продавцы... кстати совершенно не вижу надобности такого тщательного подхода в данной сфере... на самом деле простой люд не будет толком следить за информацией... всегда проще и надежнее договориться при встрече... считаю что индексы скорее нужны самим риелторам как инструмент в работе... раньше то без индексов обходились да и в других городах то же живут и трудятся...

Цитата:

Владимир, если Вы не знаете о таких фактах, так это не значит, что их не может быть.

Помнится, Вы говорили, что не знаете случаев спекуляций риэлторами с жильём в новых домах, а они, по мнению участников форума, были и есть.

Вопрос стоял по-другому.
Был разговор о том, что агентства недвижимости (или их руководители) накупили с целью спекуляции кучу квартир, квартиры эти еще не продали, потому и держат цены.
То есть, разговор был не вообще о спекулянтах, а именно о риэлторских компаниях и их руководителях, занимающих на рынке достаточно заметные позиции.

Цитата:

Я не знаю, где вы покупаете информацию о посреднических объектах (cм //domik.ua/mod/forum/index.php?s...0839& st=160 №174 -«Подтасовками и вбросом несуществующих "дешевых" и "дорогих" квартир никто из сотрудников агентства не занимается. Все, что "неправильно" - из покупных источников.), но полагаю там достаточно данных от «тренировальщиков» и cost up «виртуалов». Плюс ещё группа № 8 балуется и вносит свою лепту, вкидывая в базу «оттеночные» объекты (см //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry188474 №94 –« Объявления, цель которых повысить средние цены в конкретном микрорайоне, и на фоне завышенных (надуманных) цен продать свою квартиру по "нормальной цене").

А не находите вы объекты cost up квазипродавцов с завуалированными умыслами потому что инструмент прозвона, который вы применяете для установления «живая» квартирка или нет (подтверждение существования в природе объекта выставленного на продажу), не даёт возможности установить хочет ли продавец действительно продать квартиру или просто балду валяет, для заинтересованных личностей старается.

Да, возможности прозвона весьма ограниченные.
Но, анализируя эти возможности, следует четко понимать, что за все необходимо платить.
Даже такой прозвон стоит весьма недешево. Если же совмещать прозвон с непременными просмотрами квартир, то и по деньгам, и по организации это из области фантастики.
Как Вы это себе представляете? Просить посредника показать квартиру на предмет того, чтобы убедиться в ее наличии и оправданности цены? Могу лишь предположить как отреагируют на это большинство посредников...
К тому же через 15 суток посредническая квартира будет (скорее всего) автоматически удалена.
Что же касается "прямых квартир", то там работа ведется не только сотрудниками колл-центра, но и агентами. Да и доля "прямых квартир", к сожалению, не такая уж и определяющая.
- - - - - - -
А в остальном...
Указанные Вами "слабые места" мы и сами знаем.
Потому и пишем о "законе больших чисел", который нивелирует влияние разрозненных вбрасываний.
Потому и предпринимаем профилактические меры против "скоординированных вбрасываний".
В том числе, пытаемся внедрить принципиально новые индексы. От одного "ядра выборки" "по всему Киеву" переходим к нескольким "ядрам" (а уж из них формируется "составное ядро").
То есть, выбираются наиболее характерные (с точки зрения статистики) жилые массивы, а на каждом из них выбираются наиболее характерные (для данного массива) типы домов и квартир. (Это - один из нескольких вариантов "новых индексов").